שינוי ייעוד מאזור חקלאי ב' לאזור מגורים א' מוגבל מיוחד, שצ"פ, שטח למבני ציבור, שפ"פ ודרכים חדשות. כן קובעת התכנית הוראות בדבר צפיפות יחידות הדיור, 4-3 יח"ד לדונם נטו לקוטג'ים בני 2 קומות, חלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, הוראות לרישום שטחים ציבוריים ועוד. כן נקבעו בתכנית הוראות לחלקות 25 ו-26, לפיהן לא יינתנו היתרי בניה למגרשים אלו אלא לאחר שתאושר תכנית הכוללת את מיקום יעודי הקרקע לבנייני ציבור, שצ"פ ומגורים וכן את אופי הבינוי והחלוקה למגרשים. לטענת המשיבה, התכנית החדשה משביחה באופן ניכר את מקרקעי העוררים ואף הוצאה שומת השבחה לנכס מיום 6.3.2005. בין היתר, נטען כי, ישנה השבחה גם בגין הגדלה נכרת של זכויות הבניה, לא הותרו השימושים המטרידים שהותרו במצב הקודם, כגון לולים, אורוות ומבני משק שונים, וכן ישנה השבחה בגין הסרת אי הוודאות בנוגע לייעוד המקרקעין עצמם מייעוד חקלאי ב' לבניה צמודת קרקע בצפיפות נמוכה. לטענת המשיבה, נתוני העוררים בדבר ערך המקרקעין לפני ואחרי אישור התכנית אינם מגובים בעובדות וערכי שוק כלשהם ואינם נכונים. לטענת שמאי המשיבה, זכויות הבניה במצב התכנוני הקודם היו 520 מ"ר בלבד, לעומת 5,761.14 מ"ר במצב התכנוני החדש. היינו, כלל שטחי הבניה הינם פי כ-11 (תוספת של 1,100%) משטח הבניה במצב התכנוני הקודם. בדיון בפנינו, טען שמאי העוררים כי ביסס את הערכתו על שווי המקרקעין לפני אישור התכנית, על ערך נכסים דומים בסדר גודל כזה. ובלשונו: "אני חושב שמחיר של 2 מיליון דולר הוא בהחלט הגיוני לעומת מחירים של נכסים אחרים במושבים זו אדמה פרטית" (עמ' 3 לפרוטוקול). לראיה ציין כמה דוגמאות: "אחוזת עופר" הסמוכה למקרקעי העוררים אשר להערכתו זהו מחירה לערך, נחלות שנמכרו במושב בני ציון ב- 3 מיליון דולר ארה"ב וב- 2.2 מיליון דולר ארה"ב ובכפר אזר ב- 1,885,000 דולר ארה"ב. בעניין הערכת הקוטג'ים במצב החדש ב- 120,000 דולר ארה"ב, טען שמאי העוררים כי התבסס על מחירים בגוש 6558 במזרח הרצליה, בנווה-עמל שם נמכרו מגרשים של כחצי דונם ב- 150,000 דולר ארה"ב, ו-128,000 דולר ארה"ב ומגרשים של כ- 400 מ"ר נמכרו ב- 116,000 דולר ארה"ב (עמ' 3 לפרוטוקול). ב"כ העוררים ציין כי קבוצת האוכלוסיה שקונה מגרש כזה היא אותה קבוצת אוכלוסיה שקונה במקומות כמו כפר שמריהו, בני ציון וכדומה. לפיכך, אם המגרש היה נשאר במצבו התכנוני המקורי הרי שזהו נכס ייחודי שאף היה ניתן למוכרו ביותר משני מיליון דולר ארה"ב. (עמודים 7-6 לפרוטוקול). כן נטען לפגיעה בשל חוסר הוודאות של ייעוד מבני הציבור. המשיבות טענו בדיון בפנינו כי לא נלקחו בחשבון בהערכת שמאי העוררים האלמנטים המשביחים בתכנית. כן נטען כי הדוגמאות שהביא שמאי העוררים לביסוס הערכות השווי אינן רלבנטיות כיוון שאינן דוגמאות מהאזור או עם מאפיינים דומים לאזור או למקרקעי העוררים. שמאי המשיבה הביא דוגמאות לעסקאות שנעשו בצמוד לחלקת העוררים. לטענתו נמכרו מגרשים לקוטג'ים ב- 240,000-220,000 דולר ארה"ב. כן הודגש על ידי נציגי המשיבה כי במצב התכנוני הקודם לכל היותר ניתן היה לבנות בשטח של 520 מ"ר בלבד כך שההשוואה לנחלות ו"אחוזות" למשל, במושב בני ציון היוקרתי, כלל איננה רלבנטית. לפיכך, טענה המשיבה, כי לא הובאו כלל על ידי העוררים עסקאות השוואה רלבנטיות. אשר לטענת העוררים כי במצב הקודם המגרש היה יוקרתי יותר בשל האפשרות לבנות בו "אחוזה" - אם כי עד 520 מ"ר - לעומת 15 יח"ד במצב החדש, טענה המשיבה כי על פי התכנית החדשה העוררים אינם חייבים לנצל את מלוא הפוטנציאל התכנוני וניתן למשל לבנות גם מספר קטן יותר של יחידות דיור. דיון והחלטה לאחר שעיינו בכתבי הטענות, בתכנית ובמסמכים הרלבנטים ושמענו בהרחבה את הצדדים ושמאי הצדדים, החלטנו לדחות את הערר. להלן נימוקינו: נטל ההוכחה בעניין הוכחת הפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והוכחת שיעור הפגיעה מוטל על התובע. "נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות, כמובן הוכחת שיעור הפגיעה." (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר-סבא ואח', פ"ד מ"ו (4) 627, 643. בעניין זה נפנה גם להחלטתנו שניתנה לאחרונה, ערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח' וכן להחלטות ועדת הערר במחוז מרכז - ערר 405/07 (מרכז) אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה וערר 929-786/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה ואח'. בעניין הבאת עסקאות השוואה לקביעת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה, נפסק בעת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח' כי: "המערערים טוענים כי הועדה טעתה כשחייבה אותם לתת דוגמאות שכן חוות [צ"ל - "דעת" - כ.פ] השמאי כשלעצמה היא ראיה מספקת. לטענתם, חוות הדעת מטעמם לא התייחסה לדוגמאות משום שלא נמצאו מקרים דומים ולכן יש להמשילה אל תקדים משפטי אשר אינו מבוסס על הלכות קודמות. יש ממש בטענה זו של המערערים. אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת, ואכן חוות דעת שמאי כשלעצמה הינה ראיה. יחד עם זאת, חובה היה על השמאי לבסס את הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות את דעתו כמומחה על בסיס עובדות, הערכות, חישובים או בכל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה . . . היה על השמאי להסביר ולנמק, בין היתר, מדוע האפשרות של קיום בניינים גבוהים מהדירה עובר לתכנית, הגדלת המרחקים בין הבניינים ושינוי מקומו של הבניין הסמוך לאחר התכנית, אינם מהווים הפחתה בשיעור הנזק. אלה לא נעשו, לא בדוגמאות ואף לא בנימוקים שמאיים, לאור מומחיותו של שמאי מקרקעין. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית הייתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע. לעניין העדרן של הדוגמאות קובלים המערערים כי נדרשו מהם דוגמאות להוכחת ירידת הערך בעוד שמשמאי הועדה המקומית לא דרשה הועדה דוגמאות להוכיח כי לא נגרמה ירידת ערך. דרישת הדוגמאות משמאי המערערים הייתה ניסיון להשלים את החסר בחוות הדעת שכן חוות דעתו של שמאי המערערים היא שצריכה לבסס את עילת התביעה ולהוכיח את הפגיעה ואת שיעורה. עיון בפרוטוקולים של ישיבות הועדה מעיד כי עמד הועדה הובהרה היטב למערערים ודרישתה לדוגמאות הייתה כדי לאפשר למערערים לבסס ולהשלים את חוות דעת השמאי מטעמם. משום כך אין מקום כי יבואו בטרוניה בנושא זה ומכל מקום - יכלו, כאמור, להשלים את חוות הדעת באמצעות חישובים, נימוקים או הערכה, המפורט בסעיף 19 לעיל. ר' לעניין זה ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא ואח', מו(4) 627, 643: " . . . נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה". אילו היה מורם נטל זה, היה מקום להעבירו אל המשיבות לסתור את חוות דעת המערערים, באמצעות דוגמאות או בכל דרך אחרת." (סעיפים 20-19 לפסק הדין, עמ' 7-6) בערר שלפנינו הובאו דוגמאות לעסקאות במקרקעין באזורים אחרים לגמרי עם מאפיינים שונים מאלו של מקרקעי העוררים. בכתבי הטענות ובדיון בפנינו לא נעשה כל ניתוח על ידי העוררים של עסקאות אלו על פרטיהן ומאפייניהן הדומים והשונים למקרקעי העוררים. זאת, למרות שניתנה לעוררים שוב ושוב הזדמנות לכך, גם בדיון בפנינו. למותר לציין כי הסתמכות על הערכה כללית או ידיעה כללית על סוגי אוכלוסיית הקונים וכדומה, לא די בה כדי לבסס הערכת שווי מקרקעין לפי אישור התכנית ולאחריה לצורך הוכחת פגיעה על פי סעיף 197 לחוק. מהדברים הכלליים שנאמרו בפנינו לא שוכנענו שניתן אכן ללמוד מאותן עסקאות שנעשו במושב בני ציון או בכפר אז"ר על שווי מקרקעי העוררים ברח' המסילה בהרצליה, כשם שלא שוכנענו כי ניתן ללמוד מעסקאות במזרח הרצליה על שווי מגרשי קוטג'ים באזור מקרקעי העוררים, ובפרט כאשר הובאו נתוני עסקאות על ידי שמאי המשיבה במגרשים סמוכים למקרקעי העוררים, של שווי כפול, נתונים אשר גם לא נסתרו ולא הופרכו על ידי העוררים. אשר לטענת ההתעלמות מאלמנטים משביחים נזכיר את הדברים שנאמרו בשורה של פסקי דין לפיהם: "במניין כלל גורמי התכנית שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים הפגועים במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם." (ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה). וכן, בר"ם 11612/05 מרכז ע"ש ורה סלמונס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח', שם קבעה כב' השופטת בייניש (כתוארה אז), כי: "כאשר בוחנים את השפעתה של תכנית מסוימת על ערך המקרקעין לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מן הראוי לקחת בחשבון הן את ההשפעות "השליליות" של התכנית על ערך המקרקעין והן את ההשפעות ה"חיוביות". כידוע על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח (1) 550, 561; ע"א 6826 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נ"א (2) 286, 295). ברי כי שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית נקבע על יסוד כל ההוראות הרלוונטיות בתכנית ועל כן יש לבחון את ההשפעה הכוללת של התכנית על שווי המקרקעין ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית. לפיכך אין כל יסוד לטענת המבקשת לפיה השמאי המכריע שמונה על מנת לקבוע האם המבקשת זכאית לפיצוי כלשהו בגין התכנית הפוגעת לא היה מוסמך להתחשב אף בהשבחת המקרקעין שנגרמה ע"י התכנית הפוגעת." כן נפנה לדברים שצוטטו לעיל בפ"ד חקק, לעניין חובת ההתייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית. בערר ובדיון שלפנינו לא מצאנו כי היתה התמודדות של העוררים עם הטענות לאלמנטים משביחים כמו גם בעניין הסרת השימושים המטרידים וניתוח מפורט ומנומק מדוע אין במתן פי 11 זכויות בניה משום השבחה של המקרקעין. מכל מקום בענייננו, מדובר בתכנית חדשה אשר מגדילה באופן ניכר ביותר את זכויות הבניה במקרקעי העוררים. לכל אורך הדיון בפנינו התייחסות העוררים למצב התכנוני הקודם היתה כאילו ניתן היה לבנות "אחוזה" במקום. אולם גם הם הודו בפנינו כי ניתן היה לבנות לכל היותר, במצב התכנוני הקודם בשטח של 520 מ"ר. העוררים לא עמדו בנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי בכלל היתה פגיעה במקרקעיהם. טענתם לירידה בשווי של 200,000 דולר ארה"ב נמצאה בלתי מבוססת ובלתי מגובה בנתונים שניתן לגזור מהם הערכת שווי של המקרקעין לפני ואחרי אישור התכנית. גם הניסיון בדיון לאפשר לעוררים להשלים נתונים ולהביא דוגמאות אשר חסרו בכתב הערר ובחוות הדעת השמאית לא צלח. הובאו בפנינו דוגמאות בעל פה, בלא שגובו במסמכים או בנתונים, ואף לא נעשה בפנינו ניתוח של דוגמאות אלו וצירוף נתונים שיש בהם כדי ללמד מדוע ניתן ללמוד מעסקאות אלו, שנעשו במקומות אחרים לגמרי ובעלי מאפיינים שונים לחלוטין, על שווים של מקרקעי העוררים. אף לא הוצגו בפנינו תחשיבים וחישובים מהם ניתן היה לגזור את ערך המקרקעין על פי המאפיינים הדומים והשונים בין דוגמאות ועסקאות אלו. לעומת זאת, לגופו של עניין, אין מחלוקת בין הצדדים לעניין הוראות התכנית כשלעצמה וכי היא מגדילה באופן ניכר את זכויות הבניה של העוררים כך שעל פניה אף נראה כי על הטוען לפגיעה במקרקעין בגינה אף יידרש נטל הוכחה רב להוכחת טענתו. מכל מקום כאמור לעיל, העוררים כלל לא עמדו בנטל הוכחה המוטל עליהם כי התכנית כלל פגעה במקרקעיהם וספק רב בנסיבות שבפנינו אם יש לטענה זו ממש גם לגופה של התכנית. לעומת זאת, בטענה לפגיעה בשל חוסר ודאות בשימוש הציבורי שייעשה במבנה - יש לכאורה, ממש. בנושא זה כבר אמרנו בעבר כי: "יחד עם זאת, לדעתנו, חוסר הוודאות שיוצרת התכנית החדשה באשר לשימוש ה"סופי" שיהא בשטח זה על ידי העירייה, יש בו משום פגיעה מסויימת במקרקעי העוררים. הגם שהתכנית הגבילה את השימוש הציבורי לשימוש שאיננו מושך קהל רב, עדיין ישנו מגוון שימושים ציבוריים אפשרי, אשר לא ניתן לדעת מראש האם ישפיע ובאיזו מידה, על דירות העוררים. אי וודאות זו יש בה משום פגיעה מסויימת לדעתנו, בדירות העוררים. יחד עם זאת, לקחנו בחשבון גם את מרכיבי התכנית האחרים אשר יש בהם משום השבחה לדירות העוררים (הגבלת השימושים המסחריים ואיסור שימוש לסופרמרקט). כן נלקח בחשבון מרכיב השיפור, שלו טוען גם שמאי העוררים עצמו, בהגינותו, כמפורט לעיל, בעניין מצב הרישוי, שהוערך על ידו בכ- 3%. כאשר אנו מעמידים זה למול זה - את מרכיב הפגיעה בשל אי הוודאות בשימוש הציבורי שייעשה במרתף, מול מרכיב השיפור בשל מצב הרישוי והגבלת השימושים המסחריים בתכנית, התוצאה היא כי בפועל לא נגרמה פגיעה במקרקעי העוררים ולא הוכחה לדעתנו ירידת ערך לדירותיהם, כתוצאה מאישור תכנית רש/447ב'." ערר רש 5515/06 ועוד, אילן ספיר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון,. במקרה שלפנינו, כאשר לוקחים בחשבון מצד אחד את האלמנטים המשביחים בתכנית ובכללם ההגדלה הניכרת בזכויות הבניה, הסרת השימושים המטרידים ועוד, ומאידך את הפגיעה המסויימת שעלולה אולי להיות בשל חוסר הוודאות בשימוש הציבורי, לא ניתן לבסס על כך טענה לפגיעה במקרקעין. כאמור לעיל, לא הוכחה ירידת ערך שווי מקרקעי העוררים ולא נלקחו בחשבון כלל מרכיבי התכנית - לרבות הרכיבים המשביחים לבחינת הערכת שווי המקרקעין. לפיכך, לדעתנו, גם אם ייתכן וישנה פגיעה מסויימת במקרקעי העוררים בשל אי הוודאות בשימוש הציבורי שיעשה במבנה, כאשר מעמידים זאת אחד מול השני - לא הוכחה לדעתנו בסופו של דבר פגיעה במקרקעי העוררים. אשר על כן אנו דוחים את הערר. העוררים ישלמו למשיבה הוצאות בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. שטח פרטי פתוחחקלאותמבנה ציבורשטח ציבורי פתוחשינוי ייעוד במקרקעין