דיירים שמסרבים לאפשר להרחיב את דירות על גג בניין ערר על החלטת המשיבה מס' 1 לאשר תכנית מתאר מקומית 11314א (להלן: "התכנית") בעיר ירושלים. רקע התוכנית נשוא הערר הינה תכנית נקודתית, בסמכות ועדה המקומית, החלה על המקרקעין הידועים כגוש 30099 חלקה 142 ברחוב בלוי בירושלים (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין בנוי כיום בניין אחד העל שתי כניסות, סך הכול 32 יחידות דיור (להלן: "הבניין"). מהותה של התכנית הינה הרחבות דיור לכלל יחידות הדיור בבניין וזאת לאור מצוקת דיור השוררת בבניין. נציין, כי התכנית הוגשה עוד בשנת 2004. כאמור, במסגרת התכנית מוצעות הרחבות לכלל יחידות הדיור בבניין, כאשר, לכלל הדירות, למעט שתי דירות גג, מוצעות ההרחבות בצד הבניין בעמודות שלמות. בבנין 6 יחידות דיור אשר מוגדרות כדירות גג. לגבי דירות הגג הציעה התכנית במתכונתה הראשונה הרחבות על הגג, אולם לאור הערות הצוות המקצועי של המשיבה 1, תוקנה התכנית בנושא זה. כך, התכנית שהופקדה ונדונה על ידי המשיבה 1 מציעה לארבעה דירות גג הרחבת בעמודה בצד, כיתר בעלי יחידות הדיור בבניין, ואילו לשתי דירות הגג המרכזיות הרחבת על הגג. העוררים אשר הינם בעלי זכויות בדירות הגג, אשר ההרחבה המוצעת להם הינה בעמודה, הגישו התנגדות לתכנית. בחודש יוני 2008 נתקיים דיון בתכנית בפני המשיבה 1. בדיון זה העלו העוררים את הטענה, כי הם אינם מעוניינים בהרחבה בעמודה בצד, אלא על גג הבניין. המשיבה 1 לא הכריעה בטענה זו, אלא העניקה לצדדים שהות של 45 יום להגיע להסכמה בנושא זה. הצדדים לא השכילו להגיע לידי הסכמה, כאשר המשיבים 2-6 (להלן: "המשיבים"), וכן בעלי יחידות דיור נוספות בבניין, מתנגדים בתוקף לכך שהעוררים ירחיבו את הדירות על גג הבניין. ביום 22.9.08, דנה המשיבה 1 בתכנית ואישרה אותה. המשיבה 1 ציינה כי אין באישור בכדי למנוע מהעוררים להגיש בעתיד תכנית משלה לבנייה על הגג. על החלטה זו של הועדה המקומית הוגש ערר במסגרת תיק ערר 426/08. אלא שעוד טרם הדיון חזרה בה המשיבה 1 וטענה, כי מן הראוי לשמוע את הצדדים טרם ההחלטה. לאור זאת, החליטה ועדת הערר ביום 27.12.2008 להשיב את הדיון למשיבה 1, על מנת שתקיים דיון בנוכחות הצדדים ותקבל החלטה בנושא. עוד ציינה ועדת הערר, כי מן הראוי להגיע לתכנית מוסכמת. אלא, שהצדדים לא השכילו להגיע לידי פשרה או תכנית מוסכמת, גם לאור ארכה נוספת שקבעה המשיבה 1. ביום 2.3.09 החליטה המשיבה 1, לאחר ששמעה את הצדדים, לאשר את התכנית. הערר: על החלטת הועדה המקומית מיום 2.3.2009 הוגש הערר שבפנינו. בערר טוענים העוררים, כי המשיבים פעלו ופועלים בחוסר תום לב בכך שהם מסרבים לאפשר לעוררים להרחיב את דירותיהם על הגג. העוררים אף ציינו, כי המשיבים התנו את הסכמתם לתיקון התכנית בשורה של דרישות בלתי סבירות. עוד טוענים העוררים, כי אישור התכנית מותיר אותם בפני שוקת שבורה, היות והסיכוי שהם ייהנו מההרחבה הינו קטן לאור תנאי ההינף האחד. טענת אחרת של העוררים הינה, כי התכנית מהווה אפליה וקיפוח שלהם לעומת שתי דירות הגג בהם אושרו הרחבות על הגג. טענה נוספת בענין הינה, כי התכנית אינה ראויה ארכיטקטונית. לטעמם של העוררים, מתן אפשרות להגיש בעתיד תכנית להרחבה על הגגות אינה מועילה להם ובכל מקרה מהווה ניהול לא נכון ולא יעיל של התכנון. נציין, כי הסעד הנדרש בערר היה הגשה מחדש של תכנית מתוקנת הכוללת גם הרחבה על הגגות של דירות העוררים. למרות שבכתב הערר אין טענות כלפי התכנית עצמה, הרי בדיון העלו העוררים טענה נוספת, כי יש לסרב לתכנית היות וזה אינה משקפת מצב קיים, וזאת לנוכח תמונות שהוצגו בדיון. המשיבים הגישו כתב תשובה מטעמם. בכתב התשובה הסבירו המשיבים, כי העוררים אינם מקופחים ואינם מופלים ומקבלים הרחבה זהה ליתר הדיירים. עוד מסבירים המשיבים, כי ניהלו משא ומתן הגון, אך יש רוב בבניין שמתנגד להרחבה על הגגות, ולכן התכנית המוצעת על ידי העוררים כלל אינה ישימה. כמו כן, מכיל כתב התשובה טענות נוספות מכוחן סבורים המשיבים, כי מן הראוי לאשר את התכנית. ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים ומכאן החלטנו זו. דיון: השאלה הארכיטקטונית: העוררים העלו את הטענה, כי מבחינת אחידות ארכיטקטונית עדיפה החלופה המציעה הרחבה על כלל הגגות. איננו מקבלים טענה זו. יתרה מכך, אנו סבורים כי החלופה המוצעת כיום הינה בעלת יתרון ארכיטקטוני על החלופה המוצעת על ידי העוררים. ועדת הערר בחנה את החלופות האחת אל מול רעותה, וכן לאור מראה הרחוב, והגיעה למסקנה כי קיימת עדיפות ארכיטקטונית לחלופה המוצעת כיום. לכן, בנושא זה מקובלת עלינו לחלוטין הנחיית מהנדס העיר לביטול ההרחבה על הגג לדירות העוררים. נציין, למען בהירות הדברים, כי הצעת העוררים הינה אכן אחידה בכך שהיא מציעה הרחבה לכל דירות הגג, אך מבחינה ארכיטקטונית אין היא יוצרת מראה אחיד, וחזות הבניין בחלופת המשיבים עדיפה. למען הסר ספק, נבהיר כי לו הייתה מוסכמת תכנית ההרחבה על הגגות על ידי כלל הדיירים ועל ידי המשיבה 1, לא היינו מתערבים בכך, ואיננו סבורים כי העדיפות הארכיטקטונית של החלופה העומדת בפנינו כיום מונעת אישור חלופה אחרת, למשל, החלופה המוצעת על ידי העוררים. עם זאת, ברור כי אין בשיקול הארכיטקטוני בכדי להוות משקל לדחות את התכנית שבפנינו ולהעדיף את חלופת העוררים, כאמור ההפך הוא הנכון. הפליה וקיפוח: העוררים טוענים כי התכנית שבפנינו מקפחת ומפלה אותם. ברי, כי היה ויש ממש בטענה, הרי ניתן לסרב לתכנית מטעמים של אפליה ו/או קיפוח. אלא שלא מצאנו אפליה או קיפוח שכזה במקרה שבפנינו. בחינת מצבם של העוררים ביחס לכלל הדיירים (למעט בעלי שתי דירות הגג) מגלה, כי הם אינם מקופחים כלל ועיקר, ולמעשה מקבלים תוספת זהה ליתר הדיירים בבניין ללא כול הפליה וקיפוח. אף לגבי הטענה, כי לא יוכלו לבצע את ההרחבה בפועל, הרי גם כאן הם ב"אותה סירה" עם יתר הדיירים, לאור דרישת התכנית לבניה בהינף אחד. ביחס לשתי דירות הגג האחרות, אכן קיים הבדל בין ההרחבה שמציעה התכנית לעוררים להרחבה שמציעה התכנית לדירות הגג הנותרות. אולם, להבחנה זו קיימת סיבה הגיונית וסבירה. שתי דירות הגג פשוט אינן יכולות לקבל תוספת בעמודה, והאפשרות היחידה להרחבה לגביהם הינה תוספת על הגג. לפיכך אין כאן יחס שונה לשווים- דבר האסור, אלא יחס שונה לשונים, ויחס שונה לשונים, כאשר קיימת זיקה של השונות ליחס, הינו מותר. לא רק שהינו מותר, אלא הוא משקף נכון יותר את עקרון השוויון. לעניין סקירת עקרון השוויון והרעיון של יחס שווה לשווים ויחס שונה לשונים (כאשר השונות רלוונטית ליחס) ר' בג"צ 153/87 שקדיאל נ. שר הדתות ואח' (). לכן, איננו סבורים כי התכנית מפלה או מקפחת את העוררים, וטענות אלו אינן מקנות טעמם לביטול החלטת המשיבה 1. במאמר מוסגר נציין, כי דווקא התכנית המוצעת על ידי העוררים מקנה להם יתרון על פני כל הדיירים, כך שהם זוכים הן למרפסת בשטח גדול על פני עמודת ההרחבה של הדיירים והן לתוספת על הגג. תשריט התכנית אינו משקף מצב קיים: כאמור, העוררים העלו בדיון טענה שלא עלתה בכתב הערר, לא בכתב הערר הקודם ואף לא בהתנגדויות, כי התכנית פגומה בכך שאינה משקפת מצב קיים של הבניין. באופן עקרוני, אין זה ראוי לדון בטענה זו, וזאת משלושה נימוקים: ראשית, העלאת טענה זו פגומה במישור תום הלב, טענה מהסוג: "אם אני אכלל בתכנית אז התכנית הינה לעילא ולעילא, אך היזהרו, אם אוותר מחוץ לתכנית אמצא פגמים רבים" - אינה טענה ראויה להישמע. אם סבורים העוררים, כי התכנית פגומה בתיאור המצב הקיים, היה עליהם להתנגד לאישורה בין במתכונת בה הוצעה ובין במתכונת הרצויה על ידם. שנית, טענה זו לא הועלתה על ידי העוררים עד היום. כמבואר ברקע, תכנית זו מתגלגלת במוסדות התכנון שנים רבות, ולעוררים היו אין ספור הזדמנויות להעיר בדבר שרטוט המצב הקיים, הרי הם בעלי זכויות בבניין ומודעים לבנוי בו. למרות זאת, מעולם לא עלתה מצדם כל טענה בנושא, לרבות לא בכתבי הערר, בכך יש כדי ליצור השתק מהעלאת הטענה בשלב זה. שלישית, הטענה נטענה בצורה סתמית שאינה מבוססת. היה ואכן סבורים העוררים, כי התכנית אינה משקפת מצב קיים, היה עליהם להגיש מסמכים מטעמם המוכיחים זאת ולא להסתמך על תמונות שצורפו לתשובת המשיבים, ולנסות ללמוד מהן האם קיימות או לא קיימות מרפסות שלא סומנו בתכנית. אשר על כן, באופן עקרוני יש לדחות מכל וכל טענות אלו. למרות זאת, והיות וועדת הערר הינה מוסד תכנון, ועל מנת שלא תאושר תכנית פגומה, אנו מורים למשיבה 1 לבחון האם אכן תשריט מצב קיים משקף את המצב בפועל, ואם לא, להורות על תיקון התשריט טרם הפרסום למתן תוקף. נבהיר, כי לטעמנו אף אם טענות העוררים לגבי מרפסות קיימות שלא סומנו בתשריט נכונות הן, הרי אין בהן בכדי לחייב הפקדה או פרסום מחדש, וניתן ליתן תוקף לתכנית לאחר תיקון כאמור [לעניין תיקונים בתכנית שאינם מחייבים פרסום ר' ערר (ירושלים) 346/08 פורת ואח' נ. הועדה המקומית הראל ואח' ()]. הבחירה בין החלופות: למדנו לעיל, כי אין כל טעם של ממש לסרב לתכנית העוררים, התכנית ראויה ארכיטקטונית, אינה מפלה או מקפחת, ואף אם נפלו בה פגמים טכניים, הרי אין בהם בכדי להביא לסירוב לתכנית. למרות זאת, עדין מוסד התכנון אמור לשקול את החלופות העומדות בפניו, ולהחליט על החלופה הטובה ביותר. חלופות אלו כיום הינם, כדלקמן: חלופה א' - לאשר את התכנית כפי שהיא כיום, ולאפשר לעוררים להגיש תכנית מטעמם לבניה על הגגות. בחלופה זו תומכים המשיבה 1 והמשיבים. חלופה ב' - לסרב לתכנית היום, ולכפות על הצדדים הגשת תכנית חדשה לכלל הבניין לרבות בניה על הגגות. בחלופה זו תומכים העוררים. בחינת החלופות מגלה, כי לא מבחינת המשיבים, לא מבחינת הציבור ולמעשה גם מבחינת העוררים, אין כל יתרון של חלופה ב' על חלופה א'. ונבאר: אישור חלופה א' היום, יאפשר למשיבים ליישם תכנית אשר נדונה כבר שש שנים בטווח הזמן המיידי. מבחינת העוררים אישור חלופה זו יחייב אותם בהכנת והגשת תכנית חדשה לגגות והמתנה לאישורה. מבחינת המשיבה זה יחייב דיון נוסף בתכנית העוררים (היה ואכן תוגש שכזו). אלא, המתנת העוררים ודיון נוסף של המשיבה 1 בתכנית יהיה מחויב גם אם נבחר בחלופה ב', וחלופה א' אינה מעניקה על יתרון במישור זה. יובהר, סירוב לחלופה א' והפניית הצדדים לחלופה ב', עדיין מחייבת הפקדת תכנית חדשה (עם תכנית ההרחבה על הגגות) ולכן עדיין מחייבת המתנה הן של העוררים והן של המשיבים עד שתאושר התכנית החדשה. לפיכך, ההבדל היחיד בין החלופות הינו, כי בחלופה הראשונה, בה מאושרת התכנית שבפנינו, יכולים כל דיירי הבניין למעט העוררים ליהנות מיידית מההרחבות, אשר לגביהן אין למעשה כל מחלוקת כי הינן ראויות ורצויות ואילו בחלופה השנייה כל דיירי הבניין יאלצו להמתין לתכנית החדשה. מבחינת הציבור והמשיבה 1, אין כל הבדל בין החלופות היות ושניהן מחייבות הליך תכנוני נוסף. לאור האמור לעיל, אף אם מלכתחילה היה הגיון במישור היעילות התכנונית להגיש את התכנית כמקשה אחת (ולמעשה כך היא הוגשה), הרי בפרק הזמן הנוכחי, כאשר התכנית הופקדה כפי שהופקדה, אין כל יתרון בסירוב לתכנית במתכונתה זו ושליחת כל דיירי הבניין להליך חדש של הפקדה והתנגדויות, ובפרט כאשר אין כל התנגדות מהותית להרחבות המוצעות לדירותיהם. למען הסר ספק נבהיר, כי התכנית המצויה בפנינו עומדת בפני עצמה מבחינה ארכיטקטונית ואינה מפלה או מקפחת איש מדיירי הבניין, כך שאין היא תלויה בתכנית העתידית שתוגש, אם תוגש, על ידי העוררים לשפר את מצבם ולהוסיף הרחבה גם על גג הבניין. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ומאשרים את החלטת המשיבה 1, וזאת בכפוף לכך המשיבה 1 תבצע בדיקה של תשריט מצב קודם אל מול הבנוי בפועל, ובמידת הצורך יתוקן התשריט כך שישקף את המצב בפועל. גגמקרקעיןבניין