1. בשנת 1979(!) רכש העורר שני דונם מחלקה 31 בגוש 15086 (להלן: "החלקה") הנמצאת בישוב מצפה. בהסכם נקבע, משום מה, כי הואיל והחלקה אינה מחולקת, יש צורך בביצוע חלוקתה לשם העברת הזכויות על שמו של העורר. על פי תנאי ההסכם הנ"ל, התחייב העורר לממן את ביצוע החלוקה הנ"ל. 2. אין חולק כי העורר שילם את תמורת ההסכם. במקביל, החל הוא לנסות ולבצע את חלוקת החלקה באופן שנקבע בהסכם. לאחר שנתקבל בקשיים שונים, הוגשה תביעה כנגד המשיבה מס' 2, אשר הינה בעלת זכויות בחלקה. בשנת 1990 הגיעו הצדדים לפשרה בתיק, אשר קיבלה תוקף של פסק דין, לפיה חולקה החלקה באופן שבו המשיבה מס' 2 מקבלת שטח של 7.792 דונם בחלקה הדרומי של החלקה, העורר מקבל 1.96 דונם בחלק הצפון מזרחי של החלקה, ואילו המשיבים מס' 3 מקבלים החלק הצפון מערבי של החלקה, אשר שטחו הוא 485 מ"ר (שטח עליו היה בנוי, כבר אז, בית מגורים). יתרת השטח, 180 מ"ר, נרשמו כ"דרך", אשר אינו אלא מגרש המאפשר גישה לחלק הדרומי של החלקה (אשר הוקצה, כאמור, למשיבה מס' 2). 3. החלוקה הנ"ל אושרה, כאמור, על ידי בית המשפט, אולם הדבר נעשה ללא אישורה של המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית"), וזאת בניגוד לקבוע בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). 4. לאחר אישור החלוקה על ידי בית המשפט החל העורר לנסות ולאשר את החלוקה בוועדה המקומית. הוועדה המקומית לא שללה את האפשרות לאשר את החלוקה, אולם דרשה, במכתבים שנשלחו בתחילת שנות התשעים, כי העורר יעביר לרשות המועצה המקומית גליל תחתון, את שטח ה"דרך" (אותו מגרש בן 180 מ"ר). זאת, על אף שאין כל תכנית המאשרת את השטח כציבורי. 5. בשלב מסוים נואש העורר מהניסיון לחלק את החלקה, ושב לטפל בו רק בשנת 2008. התשריט הוגש שוב לוועדה המקומית, אולם זה נדחה, הפעם מהנימוק הבא: "במקום חלה תכנית ג/3126 המגדירה ייעודי שטח וזכויות בניה בחלקה 31. החלוקה המוצעת אינה מתייחסת לייעודי קרקע ואין באפשרות הועדה לאשרה בצורה זו. בנוסף לכך, החלוקה משנה את ייעודי השטח וחלוקת המגרש בהתאם לחלוקה הקניינית אשר נעשתה במסגרת הפשרה בבית המשפט." 6. כנגד החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. העורר סבור כי זוהי הנמקה חדשה אשר לא נטענה מעולם, ועל כן אין לשעות לה. כמו כן, נטען כי בשלב שמאז רכישת הקרקע (בשנת 1979), התירה הוועדה המקומית למשיבים מס' 3 לבנות בית, ללא צורך בחלוקת הקרקע. כן סבור הוא כי ניתן לתקן את התשריט באופן שיתאים לחלוקת הקרקע שבתכנית, וכך לאשרו. 7. לדעתה של הוועדה המקומית, לא ניתן היה לאשר את התשריט, הן מאחר ולפי סעיף 137 לחוק לא ניתן לבצע חלוקה של קרקע בתשריט, במקום בו קיימת חלוקה בתכנית. שנית, וחשוב מכך, סבורה היא כי לא ניתן לאשר תשריט חלוקת קרקע אשר מתעלם מייעודי השטח הקבועים בתכנית, יוצר קווי בניין ומגרשים חדשים, ואף יוצר "דרך" חדשה אשר לא קיימת בתכנית. הוועדה המקומית סבורה כי לאור זאת, אישור התשריט אינו מאפשר הוצאת היתרי בנייה, ולמצער לא ברור האם אכן ניתן לעשות כן, ועל כן זכאית הייתה היא שלא לאשרו. לדעתה הדרך הנכונה ללכת בה היא אישור תכנית איחוד וחלוקה, התואמת את הוראות התכנית החלה. 8. אין מקום לקבל את טענת הוועדה המקומית לגבי סעיף 137 לחוק. תכנית ג/3126 (להלן: "התכנית") אינה תכנית איחוד וחלוקה, במובן סימן ז' לפרק ג' לחוק. אין היא כוללת התייחסויות לבעלויות, אינה נסמכת על מדידה, ואינה מבצעת את החלוקה כפי שנקבע בסעיף 122 לחוק. על כן, לא ניתן לומר כי המדובר בתכנית הכוללת חלוקת קרקע, במובן שבו נמנעת האפשרות לפעול לפי פרק ד' לחוק. יתר על כן, גם מהוראות התכנית עולה בבירור כי היא מאפשרת חלוקת משנה של המגרשים הכלולים בה, וברור כי הכוונה הינה לתת אפשרות לבצע חלוקה על דרך של הגשת תשריטי חלוקה. 9. גם הטענה כאילו קיימת בתשריט יצירה של "דרך", אינה יכולה להתקבל. התשריט אכן אינו יכול ליצור ייעודי קרקע שונים. עם זאת, ניתן ליצור מגרשים בייעוד מגורים, אשר נועדו למעבר (על אף שהדבר אינו הגיוני, ועדיף לעשות זאת על דרך של הקניית זכות מעבר לציבור, שכן יצירת מגרש שכזה מקטינה את זכויות הבנייה של הבעלים). בכל מקרה, לא נדרשת כאן פעולה של שינוי ייעוד, אשר אכן אינה ניתנת לביצוע במסגרת הליכי איחוד וחלוקה בתשריט. 10. עם זאת, צדקה הוועדה המקומית כאשר קבעה כי המדובר בתשריט אותו לא ניתן לאשר. אין ספק כי התשריט הנ"ל יוצר מגרשים מעורבים, בהם קיימות תכליות שונות. לא ניתן לאשר תשריט היוצר מגרשים המאחדים תכליות שונות, כאשר החלוקה אינה תואמת את הוראות התכנית החלה. כך הובהר בבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, בעת"מ (חי') 529/01 א. כפיר אחזקות ובנין בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח', : "יוזכר כי מנגנון החלוקה והאיחוד באמצעות תשריט כהוראת סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, הינו הליך יוצא דופן וייחודי, המכשיר חלוקה או איחוד באמצעות תשריט בלבד. ככלל גם על תשריט זה להתגדר במסגרת התכנית המאושרת הקיימת ולהתאים לה כפי שמורים סעיפים 138 ו- 141 לחוק, למעט במקרי סטיה מתכנית שעניינם שימוש חורג או מתן הקלות (ס' 149 א ו- 140 ב לחוק). בכל מקרה אין תשריט יכול לכלול סטיה ניכרת מתכנית כפי שמורה ס' 1 (2) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשכ"ז - 1967. שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית המשנה את אופי הסביבה הקרובה או שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופי הסביבה הקרובה הינם בגדר סטייה ניכרת מתכנית על פי תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשכ"ז - 1967. סעיף 151 (א) לחוק התכנון והבנייה מורה כי לא ינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבניין. במצב זה צודקת הועדה בקבעה כי אין להסדיר על דרך של תשריט על פי סעיף 137 לחוק איחוד חלקות שיעודן שונה." 11. בחלוקה המוצעת קיימים מגרשים אשר הינם בייעודי קרקע שונים, אשר אינם תואמים את הוראות התכנית. איחודם אינו אפשרי, שכן הוא משפיע על זכויות הבנייה המותרות במגרשים הללו, ועל כן לכאורה לא ניתן לאשרם אפילו בתכנית בסמכות ועדה מקומית. כך נקבע בעע"ם 343/05 ועדת ערר - מחוז מרכז נ' אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ ואח', : "על פי המצב התכנוני המאושר קיימים 3 מגרשים: שניים המיועדים לתעשיה ומלאכה: מגרש 6, ששטחו 5,532 מ"ר ומגרש 6א - 1,114 מ"ר; ומגרש 7, המיועד לתעשיה מלאכה ומסחר, ששטחו 7100 מ"ר (ראו הטבלה שבעמוד 3 לתכנית המתוקנת, נספח מש/4). כלומר, שטח של 7,100 מ"ר, לכל היותר, מיועד למסחר (בהנחה, ומבלי להכריע בדבר, ששילוב של ייעודים מאפשר גם לבחור רק באחד מהם, כסברת השופטת קובו, בעמ' 17 לפסק הדין). לעומת זאת, איחוד שלושת המגרשים למגרש אחד (מס' 1000), ששטחו 13,746 מ"ר, אשר ישמש למסחר ולתעשיה, מתיר את הגדלת שטחי המסחר מעל ומעבר ל-7,100 מ"ר, בניגוד להוראתו המפורשת של סעיף 62א(א)(1), המתנה הליך של איחוד וחלוקה שבסמכות הוועדה המקומית בכך שלא ישתנה השטח הכולל של כל יעוד קרקע. לפיכך, התכנית המתוקנת איננה בסמכות הוועדה המקומית." 12. במקרה שבפנינו נוצרים מגרשים אשר אינם תואמים את הוראות התכנית, במובן זה ששטח המגורים אינו לפחות דונם בחזית המגרש, ואילו האזור החקלאי (משקי העזר) אינו שלושה דונם לפחות. מגרשם של המשיבים מס' 3 הינו פחות ממחצית מגודל המגרש המותר על פי התכנית, וחלקו הינו בייעוד חקלאי (משק עזר). על כן נוצר מגרש מעורב אשר אינו עומד בצורה כלשהי בהוראות התכנית, ואשר חורג באופן קיצוני מהתכנון של אזור משקי העזר, אשר נועד ליצור מגרשי מגורים גדולים שבעורפם אזור למבני משק. התוצאה המעשית היא שינוי ייעוד של הקרקע, שכן המגרש שנוצר הינו מגרש בייעוד מגורים ב' כמעט באופן מלא, ועליו סרח עודף של אזור חקלאי שאינו ניתן למימוש בצורה כלשהי. שינוי ייעוד שכזה, כאמור, הינו אסור בהליך של תשריט חלוקה. יתר על כן, הואיל ועל מגרש זה קיים בניין, התוצאה עלולה להיות שאישור התשריט יביא לכך שהבנייה תהווה סטיה ניכרת באחוזי הבנייה. התכנית מתירה בנייה בהיקף של 25% משטח המגרש באם הבנייה היא בקומה בודדת, ועד 15% לקומה באם המדובר בבנייה של שתי קומות (דהיינו, עד 30% לכל הבניין). דהיינו, היקף הבנייה המותר, למגרש בשטח של 450 מ"ר, עומד על לא יותר מ-130 מ"ר של שטחים עיקריים. כלל לא ברור אם הבניין הקיים היום, אינו יוצר, על פי החלוקה, סטיה ניכרת. 13. החלוקה אף יוצרת תוספת של יחידות דיור. על פי התכנית, מותרת הקמת שתי יחידות מגורים על חלקה של דונם. מאחר ועל חלקת המשיבים מס' 3 קיימת יחידת דיור, החלוקה תיצור מגרש נוסף ובו לפחות דונם, בו מותרות עוד 2 יחידות דיור. המדובר בתוספת של 50% ליחידות הדיור המותרות על פי התכנית, דבר אשר חורג מהוראת תקנה 2(9) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002. על כן, גם מסיבה זו לא ניתן לאשר את התשריט, כפי שהוגש. 14. מכל האמור לעיל עולה כי לא ניתן היה לאפשר את התשריט, באשר זה יוצר מגרשים אשר סותרים את הוראותיה של התכנית המאושרת, באופן המהווה סטיה ניכרת. 15. אשר על כן, אנו סבורים כי צדקה הוועדה המקומית כאשר קבעה כי לא ניתן היה לאשר את תשריט החלוקה המוצע, ועל כן דין הערר להידחות. 16. במאמר מוסגר נציין כי כלל לא ברור האם בכלל יש צורך בחלוקה של החלקה, כאשר התכנית עצמה מאפשרת בניית שתי יחידות דיור על החלקה. עם זאת, דומה כי צודקת הוועדה המקומית בטענתה כי אם העורר עומד על חלוקת הקרקע כפי שהוצעה (ואושרה בפסק הדין), הרי שאין מנוס מהכנת תכנית מפורטת אשר תבצע את חלוקת הקרקע בהתאם לפסק הדין הנ"ל. 17. כאמור, לגופו של עניין, הערר נדחה. העברת זכויות