ההבדל בין בקשה להקלה לבין בקשה אשר תואמת את הוראות התכנית 1. המשיבים 2-3 (להלן: "המשיבים") הינם בעלי הזכויות בחלקה 13 שבגוש 18431 (להלן: "החלקה") שבמעלות. העורר הינו בעל הזכויות בחלקה 14, הנמצאת מצפון לחלקה. 2. המשיבים הגישו למשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה להיתר, לבניית תוספת קומה והסדרת קומת מרתף, כתוספת לבניין קיים אשר קיבל היתר בשנת 1991. הבקשה המקורית, אשר הוגשה ביום 6.7.2008, נדונה כבקשה הכוללת הקלה, שכן על פי התכנית החלה על הקרקע, ג/11309 (להלן: "התכנית"), מותרות רק שתי קומות בבניין, ואילו הבקשה הציגה שלוש קומות (קומת המרתף, הקומה המקורית שהותרה, ותוספת הקומה העליונה). העורר הגיש התנגדות לבקשה, ולאחר שהוועדה המקומית דנה בהתנגדות, היא קבעה כדלקמן: "הוועדה המקומית מקבלת את התנגדות השכן מכיוון צפון מש' תורגמן מאחר שהתוספת קומה המבוקשת חוסמת באופן מהותי את הנוף העיקרי הנצפה מביתו של המתנגד" 3. המשיבים לא הגישו ערר על החלטתה של הוועדה המקומית. במקום זאת, הם תיקנו את הבקשה, והגישו אותה כאשר הם מבקשים שלא להוסיף בנייה כלשהי בקומת המרתף, ולאטום את הבנייה הקיימת, למעט מחסן אשר גובהו, כך על פי הבקשה, הינו 1.79 מ' (נטו). בשלב זה, הוגשה הבקשה ללא כל הקלה, והוועדה המקומית, לאחר שמצאה כי הבקשה הינה לשתי קומות בלבד, וכאשר אין בה כל חריגה מהגובה המותר (אשר הועמד בתכנית על 10.5 מ' לבניין בעל גג רעפים), החליטה לאשרה, בכפוף לתנאים. 4. מאחר והבקשה לא פורסמה, לא יכול היה העורר להתנגד לה. מאחר והוא לא התנגד, לא נשלחה אליו ההחלטה. רק לאחר שהוצא למשיבים היתר הבנייה, והעבודות החלו, נודע לעורר כי הבקשה אושרה, ואז הוא מיהר להגיש את הערר שבפנינו. בערר טוען העורר כי הוא מתנגד לבנייה, שכן זו הינה כמעט זהה לבנייה אשר אותה דחתה הוועדה המקומית בהחלטתה המקורית. על כן ביקש הוא כי נבטל את ההחלטה. 5. הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי אין לעורר זכות ערר, שכן המדובר בבקשה התואמת את הוראות התכנית, ועל כן הוא אינו יכול להתנגד לה, קל וחומר לערור עליה. הוועדה המקומית ציינה כי לא עומדות לעורר זכויות התנגדות גם מכוח תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), שכן הוא אינו שותף בחלקה, ועל כן אין לקבל את טענותיו לגבי הצורך בהשהיית הוצאת ההיתר. 6. בדיון שבפנינו הבהירו המשיבים כי לאחר שהוגשה הבקשה המקורית, הם ניסו להגיע להבנות עם העורר, אך הדבר לא עלה בידם. בנוסף הם הבהירו כי בדיקת הבקשה המקורית העלתה כי הבנייה שהוצעה בה אינה ישימה, בשל בעיות ניקוז קשות הקיימות בקומת המרתף, חוסר תאורה טבעית וגובה קומה ועל כן הם נאלצו לאטום את הקומה, ולנצל את זכויות הבנייה בקומה העליונה. 7. בנוסף הוצג לנו ההיתר המקורי משנת 1991, ממנו עולה בבירור כי אושרה קומה אחת בלבד, בשטח של 137 מ"ר, כאשר מתחת לקומה הנ"ל אושר מחסן בגודל של כ-16 מ"ר בלבד. המחסן הינו בגובה של 2.2 מ' (נטו), והוא נמצא, רובו ככולו, מתחת לפני הקרקע הטבעית. 8. המצב הקיים כיום אינו זהה למאושר. בקומת המרתף נבנו תוספות שונות, מעבר למחסן הנ"ל. גובהו של המחסן מתואר כ-1.79 מ' בלבד, אולם הדבר נובע גם מכך כי הרצפה "עובתה", ובמקום 30 ס"מ בהיתר המקורי, עוביה כעת הוא 34 ס"מ. בנוסף, קומת המסד אשר נבנתה מתחת למפלס המוגבה של הקומה, ככל הנראה הורחב, ונעשו בו פתחים (אשר נאטמו לאחרונה, על פי החלטת הוועדה המקומית). עם זאת, ראוי לציין כי הגובה הכולל של הבניין, מתחתית קומת המרתף, ועד לחלק העליון של הגג המוצע בבקשה, אינו מגיע לגובה המותר על פי התכנית, והוא עומד על 10.21 מ', מפני הקרקע הסופיים. דהיינו, גם במצב החדש, ברור כי אין כל הקלה בגובה, והבנייה המוצעת תואמת באופן מלא את הוראות התכנית. 9. הוועדה המקומית טענה כי לנוכח התאמה זו, ולנוכח העובדה כי המדובר בקומת מרתף, אשר גובהה הינו פחות מ-1.8 מ' (וכל חלקה האחר הינו אטום), אין המדובר בקומה נוספת, ועל כן יש לחשב אך ורק את קומות המגורים. מאחר ואלו שתיים - כך הוועדה המקומית - אין כל הקלה לה ניתן להתנגד. 10. טענה זו של הוועדה המקומית אינה יכולה להתקבל. ההתייחסות למספר קומות ממנו ניתן לחרוג, קיימת בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002. בתקנות אלו נקבעו הכללים הבאים, המתייחסים לחישוב מספר הקומות אותן ניתן להוסיף בהקלה: "(ב) מספר הקומות הוא בהתאם למפורט בטבלה להלן: מספר הקומות המותר לפי, מספר הקומות, לרבות קומת התכנית, למעט קומת מרתף עמודים מפולשת, שמותר ולרבות קומת עמודים מפולשת להוסיף בהקלה 1 עד 2 1 3 עד 4 2 5 עד 9 3 10 עד 15 4 16 ומעלה 5 על אף האמור בפסקת משנה זו, הוספת קומות מרתף הכוללות שטחי שירות בלבד והוספת קומה אחת שגובהה עד 2.20 מטרים נטו בבניינים שגובהם לאחר מתן ההקלה 16 קומות ומעלה, לא תיחשב כתוספת קומה לעניין תקנות אלה; "מרתף" - חלק מבניין, שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ-1.20 מטרים מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב." 11. עיון בבקשה מלמד כי אין המדובר בקומת מרתף. על מנת שהקומה תיחשב כמרתף, פני התקרה אינם יכולים להיות גבוהים יותר מ-1.2 מ' מעל פני הקרקע הסופיים. הבקשה שבפנינו אינה תואמת דרישה זו. 12. על כן, היה צורך בפרסום הקלה, בשל חריגה במספר הקומות המותר, ללא חריגה בגובה. משנקבע כי זהו המצב, הרי שהיה מקום לאפשר לעורר להתנגד לבקשה, ולשקול את טענותיו בהתייחס להקלה המבוקשת. כמו כן, הדבר מצמיח לעורר זכות ערר כנגד החלטתה של הוועדה המקומית (ר' האמור בעת"מ 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית - חיפה ואח', דינים-מחוזי לב(7) 137, אשר הוזכר גם על ידי העורר). 13. העורר טוען כי הוועדה המקומית לא הייתה צריכה לחרוג מהחלטתה הקודמת. אנו סבורים כי אין זה המצב. לדעתנו, דווקא החלטתה הראשונה של הוועדה המקומית לוקה בחסר, ועל כן מוצדק היה לשנותה, אפילו הייתה מתפרסמת בקשה להקלה. 14. ראוי להדגיש כי אנו סבורים כי יש טעם של ממש בהבחנה אותה ביצעה הוועדה המקומית בין מצב בו מבוקשת הקלה, לבין מצב שבו הבקשה הינה תואמת את הוראות התכנית. אכן, השיקולים אותם על הוועדה המקומית לשקול, כאשר מוגשת לה בקשה להקלה, הינם שונים. עליה לבחון מהו הצורך התכנוני בהקלה, ורק אם נמצא כי קיים טעם תכנוני שכזה, אזי יהיה מקום להתיר את ההקלה (ר' לדוגמה האמור בעת"מ (חי') 4251/07 אלאפנאן בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז צפון ואח', , ובעת"מ (חי') 442/08 רמי כהן ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה חיפה ואח', , אשר מתייחסים אמנם לשימושים חורגים, אולם הגיונם של הדברים נכון גם להקלות, וכן האמור בעת"מ (חי') 360/01 חברת בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה ואח', , בעניין שיקול הדעת אותו על הוועדה המקומית להפעיל, כאשר היא בוחנת בקשות להקלה). 15. אלא שנושא ההקלות חייב להיבחן, בהתייחס להקלה המבוקשת. התכנית מגדירה מספר קומות מותר, אולם גם קובעת מגבלת גובה. ברור כי במצב בו קיימות מגבלות אלו, הן מצטברות, אולם כל אחת מהן מתייחסת לעניין שונה. במצב בו מותרת הקמת מבנים בני 10.5 מ', לרבות גג הרעפים, הרי שיש להתייחס לכל בנייה נמוכה מכך, כאל בנייה מותרת, אשר על בעלי הנכסים הסמוכים יכולים היו לדעת כי המדובר בבנייה אשר עלולה להיבנות מול ביתם. אין הם יכולים להתנגד לסוג שכזה של בנייה, אשר תואם את הוראות התכנית. כך נפסק, לדוגמה, בעת"מ (חי') 2429/04 מלכה מירון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריות, : "לאור האמור לעיל ובהתאם לתכניות ק/130 ו-ק/131, בניית המבנה במרחק צידי של 2.70 מטר מחלקה 99 אינו מהווה "הקלה", ולכן סעיף 149 לחוק הדן במתן היתר לשימוש חורג או הקלות אינו חל בענייננו. כיוון שכך לעותרות לא עמדת הזכות להגיש את התנגדותן לתוספת הבנייה שבוצעה על ידי המשיבות 2 ו-3." 16. דהיינו, היה על הוועדה המקומית לבחון את הסוגיה של מתן ההקלה, בהתייחס לבנייה המותרת. ראוי לזכור כי המשיבים יכולים וזכאים היו להגיש בקשה להרוס את המבנה הקיים, ולבנות במקומו מבנה אחר, בן שתי קומות, אשר גובהו הכולל הוא 10.5 מ'. כל זאת, אכן ללא צורך בהקלה כלשהי. העובדה כי הם מבקשים לבצע את הבנייה באופן שונה מהמוצע בתכנית, מבלי שהם חורגים בגובה (ויש לזכור כי חלק מהבנייה של קומת המרתף אכן נמצא מתחת למפלס הקרקע הטבעית, כפי שעולה מההיתר משנת 1991), אינה מצדיקה התייחסות לנוף שנשקף מביתו של העורר. היה מקום להתייחס לכך באם הייתה חריגה, ולו הקלה ביותר, בגובה. אולם כל עוד הגובה נשמר, כאמור, זהו חלק מהוראות התכנית, ואין לראות בבנייה משום פגיעה תכנונית בעורר. 17. כמו כן, לאחר ששמענו את טענות המשיבים, אנו סבורים כי ההקלה המבוקשת אכן הינה סבירה, בנסיבות העניין. ניצול קומת המרתף כקומת מגורים מלאה, אינו סביר, לנוכח בעיות הניקוז הקיימות במקום, ולאור העובדה כי המדובר בבנייה אשר חייבת להתבצע תוך חפירה מתחת למפלס פני הקרקע הטבעית, על מנת להביא את גובה הקומה לגובה הנדרש למגורים, על פי התוספת השנייה לתקנות בקשה להיתר, דהיינו לגובה של 2.5 מ' נטו. חפירה שכזו עלולה לערער את יסודות הבניין, ואינה סבירה. 18. למשיבים זכויות בנייה, אותן הם זכאים לנצל. מגבלות קווי הבנייה אינן מאפשרות מרחב תמרון רב, ואילו חפירה בקומת ה"מרתף" אינה סבירה, כאמור. הדרך היחידה לנצל את הזכויות הללו, היא על ידי הריסת הבניין ובניית בניין חדש (אשר יכול להבנות, כאמור, בגובה של 10.5 מ', מבלי שהדבר יבוא כלל לידיעת העורר), או על ידי בניית תוספת קומה, ללא חריגה מהגובה המותר. אנו סבורים כי ההחלטה להתיר את תוספת הקומה, במקרה זה, הינה ההחלטה הנכונה, המאפשרת למשיבים לנצל את זכויות הבנייה המוקנות להם. 19. כאמור, העורר אינו נפגע מעצם תוספת הקומה, שכן זו עדיין אינה חורגת בגובה, ועל כן ההתייחסות לנוף הנשקף מביתו, עם כל הכבוד, אינה רלוונטית לבקשה. אדם מוחזק כמי שיודע מהן הוראות תכנית המתאר החלות על הנכסים הסובבים אותו, והוא אינו יכול לבוא בטרוניה למי שמבקש לנצל את הזכויות הקבועות בתכנית זו. על כן, כל עוד הבנייה תואמת את המותר, יש לאפשר לבעל הקרקע לנצל את זכויותיו. 20. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בעת"מ (חי') 4160/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', : "כאשר על פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק. על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה החובה לאכוף את תוכנית המתאר המאושרת ובד בבד לאפשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש. הגבלה על מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תוכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים, צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתוכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקניין. ראה:..." 21. על כן, אנו סבורים כי דווקא החלטתה המקורית של הוועדה המקומית ראויה הייתה לבחינה מחדש. משמצאנו כי זה המצב, אנו סבורים כי על אף שהיה על הוועדה המקומית לפרסם הקלה, הרי שטענות העורר אינן מצדיקות את ביטול ההיתר שהוצא למשיבים. מקום בו לעורר אין טענות טובות לגופו של עניין, אין מקום לביטולה של ההחלטה המינהלית, רק בשל הפגם שנפל בה. כך נפסק, לדוגמה, בעת"מ (חי') 4328/07 אזורים חברה לבניין ונכסים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח', : "העניין הראשון שהועלה על ידי העותרת הוא הטענה בדבר הפרת זכות העיון והטיעון. העותרת טוענת כי החלטת ועדת הערר נסמכת על מסמך חדש, שהוא החלטת ועדת המשנה לתוכניות בוועדה המחוזית מיום 24.07.02 שבמסגרתה נדונה התכנית. לטענת העותרת, מסמך זה, שעליו ביססה ועדת הערר את החלטתה, הוא בבחינת טענה חדשה של הוועדה המקומית ולא ניתנה לעותרת הזדמנות לעיין בו, לטעון בנוגע אליו או להתמודד עמו טרם מתן ההחלטה. במצב דברים זה, שרשות מנהלית הפרה את זכות הטיעון, הרי שנפל פגם מהותי בהחלטת ועדת הערר ויש בו כדי להביא לביטול ההחלטה. לכאורה יש ממש בטענה זו של העותרת, אלא שלדעתי היא אינה מועילה לה. זאת מפני שהעותרת לא פירטה בנימוקי העתירה איזו טענה יכולה הייתה להעלות בפני ישיבת ועדת הערר, אם הייתה מודעת להחלטה זו קודם לדיון שהתקיים אצל האחרונה, וכבר נפסק שבמקום שברור שאין לאדם מה לטעון לגופו של עניין, אין מבטלים את ההחלטה המנהלית רק בשל הפגיעה בזכות הטיעון (בג"צ 598/77 דרעי נ. ועדת השחרורים פ"ד לב(3) 161 (1978))." 22. בנוסף, ראוי לציין כי המשיבים קיבלו את היתר הבנייה, ופעלו על פיו. הם ביצעו את המוטל עליהם על פי הוראות הוועדה המקומית, ואין בפעולתם משום פעולה בלתי חוקית. ההפך הוא הנכון. הם המתינו עד אשר אושרה בקשתם, ורק לאחר מכן החלו לבנות. קבלת הערר תחייב אותם להרוס את הבנייה שבוצעה, וזאת על אף שהם פעלו ללא דופי, לכאורה, וכישלונם היחיד הוא בכך שהוועדה המקומית לא דרשה פרסום הקלה. בנסיבות הללו, גם משיקולי בטלות יחסית, לא ראוי היה לקבל את הערר (ר' לעניין זה הדברים שנפסקו ממש לאחרונה בעת"מ (נצ') 178/08 צביה קן נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז צפון ואח', ). 23. לאור כל האמור לעיל, דין הערר להידחות. בניההקלה (תכנון ובניה)