תוכנית שהוקמה על מנת להסדיר קיומו של מתקן קיים לשטיפת מכוניות בתחנת דלק

תוכנית שהוקמה על מנת להסדיר קיומו של מתקן קיים לשטיפת מכוניות בתחנת דלק, והצורך בה התעורר אגב הליכי רישוי עסקים. לטענת העוררת המצב התכנוני כולל היתר בניה שניתן על ידי הוועדה המחוזית במסגרת תוכנית רח/ ש/ 110 מיום 21.6.60. במהלך השנים הוצאו היתרים שונים לאלמנטים נוספים בתחנה כשההיתר האחרון הוצא בשנת 1996. בהיתר בניה משנת 1962 אושר מחסן שמנים, על קו 0, מקום בו היום מוצבת מכונת השטיפה שהסדרתה מתבקשת. העוררת טוענת כי טענות המתנגדים אין בהן ממש, שכן בתיהם אינם גובלים כלל במגרש. לתמיכה בטענות הציגה חוות דעת אקוסטית, לפיה על מנת למנוע אפשרות למטרדי רעש כלשהם, ניתן לסגור את מעטפת מתקן הרחצה ואין מניעה לאשר מיקום המכונה כמבוקש. עוד טענה פז כי נפגעה זכות הטעון שלה, שכן הוועדה חרצה את גורל התוכנית עוד קודם לקיומו של הדיון, כי במקום אין כל מטרדי ריח ולפז לא ידוע על מטרדי ריח וכל מטרד נטען מקורו לא יכול להיות במכונת השטיפה. כן הוסיפה פז וטענה, כי לעניין הסדרי התנועה, הרי שלאורך כל השנים סומנו כניסות ויציאות לתחנה מחזית רחוב אבן עזרא וכי לא הובאה כל ראיה בנוגע למפגע בטיחותי כלשהו. מכל מקום אין בקיומה של מכונת שטיפה כדי להעלות או להוריד לעניין זה. הוועדה המקומית טענה כי מכונת הרחיצה פועלת במתחם ללא היתר, כי החלטתה מבוססת ושקולה, ונתקבלה לאחר שמיעת עמדות המתנגדים, היזמים, ונציגת איגוד ערים. הוועדה המקומית התרשמה כי התחנה גורמת למטרדי רעש וריח. בהתאם לממצאי איגוד הערים, פעילות מכונת הרחיצה ובכלל, פעילות מפוחי יבוש ושואבי אבק מהווים מפגע רעש בלתי סביר, אזור פריקת הדלקים ממוקם בפתח היציאה מהתחנה, לשם הקלה על כניסה ויציאה בוטלה המדרכה בצד הדרומי של התחנה ועוד. המשיבה הבהירה כי אישור חריגה בקו בניין הינו מצב חריג במיוחד כשמדובר בקו בניין 0, אלא שהעוררת לא הציגה כל טעם תכנוני או אחר לסטייה המבוקשת ועצם קיומה של התחנה אינו מהווה טעם להכשרת המצב הקיים. תמ"א 18 תיקון מס' 4 מקנה שיקול דעת רחב לוועדה המקומית. זאת ועוד, ייעוד החלקה הינו מגורים ב'. אומנם בשנות ה - 60 ניתן היתר להקמת תחנת תדלוק, ואולם כיום לא ניתן לתת היתר בניה להקמת מתקן כאמור על קרקע למגורים. ההיתר שניתן בשעתו למחסן השמנים בקו 0 מתייחס לעשרה מטרים לאורך קו הבניין הקיים ואין כל דמיון בין מצב זה למצב בפועל בניה לאורכה של כל החזית המערבית. כמו כן הסדרי התנועה המוצעים אינם מספקים ולפיכך צדקה הוועדה המקומית כשדחתה את הערר. דיון וועדת הערר דנה בערר ובמסגרת זו הוצגו היתרים ורישיונות עסק לתחנה והובהר כי המתנגדים אינם השכנים לכיוונם מתבקש קו הבניין "0". במהלך הדיון הוצגה חוות דעת שהתקבלה יום קודם לכן על ידי איגוד ערים, ובמסגרתה התייחס איגוד הערים לחוו"ד שהובאה על ידי העוררת. כמו כן נשמעו המשיבים, המתנגדים אשר טענו למטרד במשך 12 שעות ביממה. במסגרת ההיתרים שהוצגו, נחזה מחסן השמנים כמצוי בחלק הדרומי של בניין סיכה ורחיצה. בתום הדיון התקבלה החלטה לפיה תוכל העוררת להגיב על המסמך של איגוד ערים, ותיתן דעתה לתכולתה של תמ"א 18. בתגובה התייחסה העוררת כדלקמן:לטעמה הנושא של האקוסטיקה לא רלוונטי לשלב התכנון אלא לשלב של האישור/רישוי עסקים, לרבות שימוש לרחיצת מכוניות משנת 1971. כן צירפה העוררת חוו"ד של יועץ האקוסטיקה מטעמה, כנגד חוו"ד איגוד הערים. לעניין תמ"א 18 שינוי מס' 4, התמ"א לא חלה ביחס לתוכניות שאושרו טרם תחילתה מקל וחומר שאינה חלה על היתרים שהוצאו טרם תחילת תוקפה וגם אילו הייתה חלה הרי שבהתאם לסעיף 7.3 אין מניעה לאשר התחנה הנדונה. העוררת טוענת כי תמ"א 18 שינוי מס' 2 אינו חל בהתאם להוראות סעיף 10א' וגם המגבלות בתמ"א 18 המקורית אינן חלות בהתאם לסעיף 9 לתמ"א. הוועדה המקומית הגיבה בהודעה משלימה מטעמה וטענה כי המצב התכנוני אינו מאפשר הקמת תחנת הרחיצה, שכן זו אינה תואמת את ייעודם של המקרקעין למגורים. גם במתן רישיון עסק לצמיתות להפעלת תחנת הרחיצה, אין כדי להביא לידי שינוי לעניין עמדתה למתן היתר למתקן היום. לעניין תחולת תמ"א 18 שינוי מס' 4 - טוענת המשיבה כי על אף שהיא מסכימה כי אין תחולה ישירה לשינוי על המקרקעין הרי שיש להתחשב בהם באופן עקיף, מקום בו נבחנת תוכנית חדשה הנוגעת לתחנת התדלוק הקיימת במקרקעין ובכלל זה ההחמרה בדרישות הסביבתיות. אנו סבורים כי בנסיבות המפורטות לעיל, אין מנוס מלדחות הערר ולהלן נימוקינו: מבדיקה שערכנו במחוז מרכז התכנית שהוצגה בפנינו הינה תכנית בניין עיר, כהגדרתה בחוק או בפקודת בניין ערים אשר קדמה לו, ועל כן נראה כי מבלי לפגוע בתקפות ההיתרים שהוצאו ייעוד המגורים שהיה תקף בחלקה קודם לפרסומה של התכנית עדיין מחייב. הסברנו פעמים מספר כי כוחה של תכנית בניין עיר נובע מפרסומה להפקדה, קבלת ביקורת ציבורית במהלך הליך ההתנגדויות וקבלת החלטה מושכלת על יסוד מגוון האינטרסים אשר מובאים בפני מוסד התכנון המוסמך לאשרה. במקרה דנן לא מצאנו כל עדות להפקדה ו/או לפרסום הפקדה כאמור, וכמו כן לא מצאנו עדות לפרסום אישור תכנית בילקוט הפרסומים ו/או בעיתונים. במצב דברים זה אין לדעתנו אפשרות להתייחס לתכנית האמורה כאל תכנית בניין עיר כהגדרתה בחוק. קרוב לוודאי כי מדובר בהליך כלשהו שננקט בסמכות הועדה המחוזית לאישור שימושים חורגים וכד'. לפיכך נוכח ההלכה שיצאה מלפני בית משפט העליון במסגרת עע"מ 1446/06 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל ואח' נאמר כדלקמן: "הגעתי לכלל מסקנה - וכך אציע לחברי לקבוע - כי הנימוקים השונים עליהם אעמוד, מובילים לכך שיש לדחות את הפרשנות המרחיבה שהציעו המשיבות ויש להעדיף את הפרשנות המצומצמת יותר לפיה במסגרת אישור להקים "תחנת תדלוק" באזור שאינו מיועד לכך, אין בסמכותה של הוועדה המקומית לאשר יעודים נוספים שגם הם אינם נכללים באותו אזור על פי התכנית שבתוקף. כך לשון החוק, תכליתו ועקרונות תכנוניים ותכליתיים נוספים המובילים להעדפת הפרשנות האמורה... בית המשפט הוסיף והסביר: הנה כי כן, התקלה שביקשו לפתור הייתה מחסור בתחנות לתדלוק כלי רכב ולא מחסור בשירותי רחיצת רכב או מסעדות. לצורך כך התיר המחוקק להקים "תחנת תדלוק" גם באזור שאינו מיועד לכך בתכנית החלה. ואולם, לשם הגשמת המטרה שעמדה לנגד עיני המחוקק אין צורך בשירותי הסעדה ובשירותי רחיצת רכב שעליהם כלל לא דובר ולכן יש לדחות את הפרשנות המרחיבה שהציעו המשיבות ויש לבחור בפרשנות המצומצמת יותר. אכן, שירותים אלה אינם חלק מן הבעיה אשר הובילה לשינוי הדין ולכן הם גם אינם חלק מהפתרון שהמחוקק בחר בו. במילים אחרות הם אינם חלק מן התכלית שהמחוקק ביקש להגשים. " מן האמור עולה כי לא ניתן להסב זכויות נוספות לצורכי תחנת רחיצה בתחנת התדלוק הקיימת שכן, ייתכן כי בשונה ממחסן דלקים שכנראה אושר בזמנו במיקום דומה אם כי בהיקף שונה, ברי כי אלמנט זה של תחנת שטיפה אינו נכנס בגדר סמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 א' (10) לחוק. במקרה דנן ברי כי מדובר באלמנט חדש הנדרש במסגרת תחנת התדלוק וכיום, לאחר שבית המשפט אמר את דברו בעניין זה לא ניתן לאשרו בסמכות הועדה המקומית מקום בו הייעוד הקודם אינו מאפשר קיומו מלכתחילה (כמו למשל באזור תעשייה). מעבר לצורך נציין כי גם העובדה שהעוררת הקדימה "נעשה ל"נשמע" אינה פועלת לזכותה במקרה דנן, ואולם איננו רואים לנכון להכריע בשאלה אם עובדה זו כשלעצמה, היתה מונעת במקרה דנן אישור התכנית. אשר על כן ולאור האמור לעיל הערר נדחה. שטיפת מכוניותדלקרכבתחנת דלק