הקמת מבנה ארעי לצרכי משרד, וגידור מגרש הידוע כגוש 15032 חלקה 1 בגדר רשת. הוועדה המקומית קבעה כי המגרש המוצע אינו תואם את החלוקה המאושרת לפי תכנית ג/13157 (להלן: "התכנית החדשה"), כי השימוש המבוקש למשרד סותר את הוראות התכנית החדשה לפיה שתי הקומות הראשונות אמורות לשמש לצורך מסחר, ואילו מעליהן יש לבנות קומת חניה, וכן מנימוקים נוספים. 2. המדובר באזור התחנה המרכזית של העיר טבריה. באזור זה אושרה בשנת 1955 תכנית ג/162 (להלן: "התכנית הישנה") אשר קבעה כי המגרש מהווה חלק מהתחנה המרכזית. לגבי אזור התחנה המרכזית נקבעה ההוראה הבאה: "שטח מיועד לתחנת אוטובוסים עירונית לפי תכנית ארכיטקטונית מפורטת באשור ועדות בנין ערים המקומית והמחוזית" 3. מעבר לכך לא נקבעו הוראות כלשהן לגבי האיזור. העורר מס' 2 מתאר בכתב הערר מסכת ייסורים אותה הוא עבר במהלך למעלה מעשרים שנה, בניסיון לקבל היתר בנייה במקום, אשר לא צלח. כך, בשנת 1990 הוא פנה לבדוק את אפשרויות הבנייה העומדות לרשותו, ונענה על ידי מי שהיה אז ראש עיריית טבריה, מר יוסי פרץ, כי כל עוד לא תאושר במקום תכנית מפורטת, לא ניתן יהיה לקבל היתרי בנייה על המגרש. העורר לא הרים ידיים, והמשיך לנסות ולנצל את המקרקעין שבבעלותו, ויזם תכנית מפורטת במקום. בשנת 1994 נשלח מכתב ממ"מ ראש העירייה, מר צביקה כהן, למהנדס העירייה, המבקש כי התכנית הנקודתית אותו יזם העורר, תקודם. לאחר מכן, בשנת 1995 הגיש העורר בקשה להיתר בנייה להקמת מבנה בן שלוש קומות ומרתף חניה, לצרכי מכירת כלי רכב, מוסך ומשרדים, ומהנדס העירייה המליץ על הוצאת ההיתר, מאחר והבקשה תואמת את התכנית המפורטת שהוגשה לוועדה המקומית לתחנה המרכזית, אך המשיבה החליטה להסיר את הבקשה מסדר היום, ללא נימוק כלשהו. לא הוגש ערר לוועדה המחוזית על החלטה זו. הבקשה הובאה לדיון פעם נוספת בשנת 1999, אך גם אז הוחלט להסירה מסדר היום (גם על החלטה זו לא הוגש ערר, לוועדת הערר). על פי המכתבים שהוצאו בתאריך זה, יזמה אגד (עם חברת ניצב"א) תכנית אשר מטרתה הייתה להוות תכנית מפורטת לתחנה המרכזית, היוצרת במקום מרכז עסקים, תחבורה ומלונאות. תכנית זו (ג/10365) נכנסה לדיון בוועדה המחוזית, אולם לא הופקדה מעולם, ובוודאי שזו לא קיבלה כל תוקף. לכן לא ניתן היה לפעול לפיה. 4. ביום 13.9.2005 פורסמה לתוקף התכנית החדשה, אשר נועדה להסדיר את הבינוי בתחנה המרכזית בטבריה. התכנית הינה פרי יוזמתה של המשיבה, והיא חלה על שטח התחנה המרכזית כולה, והמתחם הצמוד לה מדרום (וכן חלק נוסף ממזרח לה). המדובר בשטח כולל של למעלה מ-44 דונם, אשר המגרש הינו חלק קטן ממנו. 5. התכנית החדשה הינה תכנית הכוללת מספר רב של הוראות לגבי שלביות הביצוע ותנאים להוצאת היתרי בנייה. בשל מורכבות התכנית, נקבע גם כי באם לא התחיל ביצוע התכנית (בניה בפועל) תוך 5 שנים, יפקע תוקפה, והיא תחשב כמבוטלת ללא צורך בפרסום נוסף. כבר כעת נציין כי הצדדים הסכימו כי עד היום טרם הוצאו היתרים למימוש התכנית, ועל כן תוקפה אכן אמור לפקוע ביום 28.9.2010 (כחצי שנה מהיום). 6. בין היתר נקבע בתכנית כי ביצוע התכנית יעשה בשלבים, כאשר "כל שלב שיבנה יבנה כיחידה מושלמת מבחינת תפקוד, עצוב וגמור, ובלתי מותנה בשלבים הבאים, לשביעות רצון מהנדס העיר." (סעיף 3.3 (א)(6) לתקנון התכנית החדשה), וכן כי שלבי הביצוע יתואמו עם פיתוח מערכת התחבורה. כן נקבעו בסעיף 3.3(א)(8) לתקנון התכנית החדשה, תנאים למתן היתרי בנייה במתחם הצפוני (מגרשים 501-503, כאשר המגרש הינו חלק מהמגרשים הנקראים 501 ו-502 בתכנית), כדלקמן: "הבקשה להיתר במתחם הצפוני תכלול את כל הבינוי במתחם זה ותידון במלואה. היתר הבניה מכוח הבקשה במלואה יוצא בשלבים כדלקמן: א. בשלב הראשון יוצא היתר לחלק הבנוי הכולל את התחנה המרכזית, עד שלב הבניה המאפשר את הפעלתה של התחנה המרכזית. ב. לאחר השלמת השלב הראשון והפעלת התחנה המרכזית, יוצא ההיתר ליתרת שטחי הבניה במתחם הצפוני." 7. התכנית החדשה קובעת בבירור כי לא ניתן להוציא היתרים באופן חלקי. כל שלב אמור להיבנות כיחידה מושלמת מבחינת תפקוד ועיצוב. יתר על כן, היתר בנייה אמור להיות מוגש לכל המתחם הצפוני, כאשר נקבע מפורשות כי לא יוצאו היתרי בנייה אלא לאחר שתושלם הבנייה של התחנה המרכזית (במגרש 503), באופן שיאפשר את הפעלתה, ואז ורק אז, ניתן יהיה להוציא היתרים ליתר השטחים שבמתחם. 8. על כן, לא ניתן כלל להוציא לעוררים, בשלב זה, היתרי בנייה, ודי בכך בכדי לדחות את הערר שהוגש. אמנם אלו אינם הנימוקים אותם קבעה המשיבה בהחלטתה, אולם ברור כי לא ניתן להתעלם מהוראות מפורשות בתכנית, במיוחד כאלו אשר מהווים דרישות בינוי שנועדו לקבוע את אופיה של הבנייה בתחום התכנית, ולשמור על חזות הסביבה (דבר המהווה הוראות שסטיה מהן תהווה סטיה ניכרת מכוח תקנה 2(10) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, אשר אינה ניתנת לאישור). 9. אשר על כן, דין הערר להידחות. 10. מעבר לנדרש נבהיר כי גם לאחר פקיעתה הצפויה של התכנית החדשה (שהרי לא בוצעה כל בנייה מכוח הוראותיה מאז אישורה, ואף לא הוצאו היתרים לשם כך), לא ניתן יהיה לקבל היתרי בנייה, ללא אישורה של תכנית מפורטת במקום. התכנית הישנה קבעה מפורשות כי נדרשת תכנית ארכיטקטונית מפורטת לשם הוצאת היתרי בנייה במקום. אלא שאין המדובר בתכנית בינוי, אלא בתכנית מפורטת לכל דבר ועניין. זאת מאחר ועל פי התכנית הישנה, לא קיימות הוראות בינוי כלשהן באזור התחנה המרכזית. 11. העוררים ניסו, בתגובה אותה הגישו לאחר הדיון, להסתמך על תכנית ג/287 (תכנית המתאר של העיר טבריה, אשר אושרה בשנת 1974, ותיקרא להלן: "תכנית המתאר"). אלא שגם בתכנית זו אין הם יכולים למצוא מזור. תכנית ג/287 קובעת מפורשות (סעיף 2 להוראות הכלליות של התכנית, בעמ' 7), כי "לא ינתן היתר בניה אלא בהתאם לתכנית מפורטת מאושרת, המקיימת שטח רצוף המהווה לדעת הועדה המחוזית חטיבת קרקע מושלמת מבחינת תכנון ערים". אכן נקבע בתכנית המתאר כי המדובר במרכז תחבורה, אך גם כאן לא נקבעו הוראות כלשהן בעניין, מלבד העובדה כי מרכז התחבורה ישמש לצורך לתחנת אוטובוסים מרכזית. 12. יתר על כן, בטבלת הזכויות ומגבלות הבנייה שבתכנית המתאר נקבעו זכויות הבנייה באזורים שונים בעיר. מרכז התחבורה אינו מופיע בטבלה. בתחתית הטבלה נקבעו ההוראות הבאות: "בכל אזורים שאינם נזכרים לעיל תקבענה הגבלות לפי תכנית מפורטת לאותו אזור" 13. דהיינו, תכנית המתאר מבהירה, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי אין אפשרות להוציא היתרי בנייה במרכז התחבורה, אלא לאחר שתאושר במקום תכנית מפורטת, הקובעת את מגבלות הבנייה באזור. תכנית שכזו, כפי שראינו, לא תהיה בנמצא לאחר פקיעתה של התכנית החדשה. 14. ראוי להבהיר כי גם ללא דברים מפורשים אלו, לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה, מבלי שישנן זכויות כלשהן המוסדרות בתכנית מפורטת, כגון אחוזי בנייה מותרים, קווי בניין, חלוקה למגרשים וכיו"ב. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ, פ"ד נז(2) 895, שם נפסקו, בעמ' 903-905,הדברים הבאים: "תכנית המיתאר על-פי טיבה קובעת נורמות תכנוניות כלליות לגבי האזור שהיא חלה עליו על דרך קביעת מסגרת כללית לפיתוח הקרקע ושימושיה. ההנחה בקביעת מסגרת זו היא כי היא תמולא תוכן פרטני לגבי כל משבצת קרקע המצויה בתחומיה (בג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים [4], בעמ' 451-452). בית-המשפט עמד על הצורך במילוי תכנים מפורטים למסגרת התכנונית המיתארית באומרו בבג"ץ 123/75 אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים [5], בעמ' 634: "...תכנית המיתאר קובעת כמקובל את העקרונות והקווים המנחים לענין אפיו של האזור, חלוקתו, הדרכים העיקריות שבו וכו', הכל כאמור בסעיף 63; תכניות מפורטות שיבואו למלא, כמקובל, בצורה מלאה יותר כל משבצת ומשבצת מן האזור עליו חלה תכנית המיתאר, יהיו כפופות למסגרת שנוצרה על-ידי העקרונות והכללים שבתכנית המיתאר". היתר הבנייה הוא האקט האחרון בהייררכיית התכנון המרחבי, המבקש להוציא מן הכוח אל הפועל את התכנון המקומי. ההיתר הינו פועל יוצא הנגזר מן התכנון המקומי, והוא אינו יכול להיות תחליף לו. הרשות המוסמכת למתן היתרי בנייה על-פי סעיף 145 לחוק רשאית לאשר מתן היתר רק אם העבודה או השימוש שבגינם הוא מתבקש מתאימים לתכנית ולדיני התכנון החלים על הקרקע (סעיף 145(ב) לחוק). ...בהיות היתר הבנייה אמצעי למימוש התכנון הקיים בשטח, הדעת נותנת כי עליו להיגזר מתכנית שיש בה פירוט מספיק על-מנת שתשמש תשתית נורמטיבית נאותה לביצוע הבנייה. ככל שהתשתית כללית יותר ובלתי מפורטת, כך גוברת הסכנה כי יינתן היתר ביצוע שאינו נשען על נורמות תכנוניות מאושרות, ועלולה להיפתח דרך לפיתוח הקרקע באופנים שלא עברו מסננת הליך תכנוני מוסדר ומבוקר על-ידי מוסדות התכנון, כמקובל. ...היתר בנייה אינו יכול למלא את החסר בתכנון מפורט, אלא עליו להיגזר ולנבוע מתכנון מפורט של השטח אשר נעשה במסלול תכנוני תקין כקבוע בחוק. מכך עולה כי בטרם יוצא היתר בנייה, יש צורך בקיום תכנית בדרגת פירוט סבירה אשר תקבע את הפרטים הנוגעים לבנייה על המקרקעין ולשימוש בהם. מכאן גם ההוראה שבסעיף 145(ז) לחוק הקובעת כי דרך כלל מוסד תכנון לא ייתן היתר מכוח תכנית שהופקדה אחרי 1.1.1996, אלא אם כן אושרה למקרקעין אשר לגביהם מבוקש ההיתר תכנית הקובעת הוראות בעניין פירוט ייעודי הקרקע, חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, קווי בניין, מספר קומות או גובה בניינים ושטחי בנייה מותרים. הדרישה לקיום תכנון מפורט לגבי המקרקעין נושא בקשת ההיתר מצאה את ביטויה הסטטוטורי בהוראה זו, והיא משתלבת בתפיסה הכללית בדבר קיום הייררכיה של הסדרי תכנון ההולכים מן הכללי אל המפורט ומסתיימים במתן היתר לביצוע עבודות הנסמך על התכנון המפורט במשבצת הקרקע. 9. מתן היתרי בנייה על-פי תכנית כללית ובלתי מפורטת עשוי להיות שקול למתן היתר בלא תכנית כלל. הוא כרוך בחופש פעולה בלתי מוגבל, או מוגבל באופן חלקי בלבד, של הרשות המעניקה את ההיתר. הוא עשוי לחרוג מתפיסות תכנוניות בסיסיות של המרחב התכנוני הכולל ושל התכנון הנקודתי הראוי. " 15. על כן, אנו למדים כי לא ניתן יהיה להוציא היתר בנייה על המגרש, גם לאחר פקיעתה של התכנית החדשה. על העוררים להכין תכנית מפורטת למגרשם, באופן המסדיר את זכויות הבנייה המותרות במקום, ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרים על המגרש. 16. לאור כל האמור לעיל, הערר נדחה. מבנה