חידוש היתר בניה, תקנה 20 א (ה) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970, במקרקעין הידועים כחלקה 58 בגוש 3632 בראשון לציון (להלן: "המקרקעין"). וכך החליטה הועדה המקומית: "לסרב לבקשה. לא ניתן לאשר הקמת מבנה חדש בקרקע שיעודה חקלאי. על פניו אין במקרה זה תחולה 20 א (ה) שכן הבנין עפ"י היתר הבניה מקורי איננו קיים עוד, אלא נבנה במקומו מבנה חדש ששטחו כ-300 מ"ר ולכן לא מדובר במבנה שניתן לשיקום. כמו כן, מדובר בקרקע חקלאית המיועד לנופש מטרופוליני לפי תמ"מ / 3 / 21 ולכן חלות גם ההסתייגויות ברישת הסעיף, היינו כיום תנאי ההיתר סותרים את החוק ואת התוכנית שחלות על המקרקעין." רקע מדובר במבנה שנבנה בשנת 1976 (בהיתר) בקרקע חקלאית במסגרת ההיתר למבנה אושרה בניה בהיקף של 142 מ"ר בבניה קלה מעל בטון יצוק. מאז ועד היום משמשים המקרקעין את בני משפחת אמיר, בעלי המניות בעוררת - שהינה חברה משפחתית ובעלת הזכויות בהם למגוריהם ולשימושים נוספים כפי שיפורט בהמשך. אחד מבניה של המשפחה לוקה באוטיזם, ולטענת העוררים הבית האמור איפשר סביבה מתאימה לגידולו ומגוריו. בחלקה ששטחה למעלה מ - 9 דונם בנויים במבנים הבאים: המבנה נשוא הערר אשר לית מאן דפליג כי משתרע על שטח גדול משטח המבנה שאושר כאמור לעיל בהיתר. בית מגורים נוסף (בשנת 1972 הוצא היתר בניה למבנה מגורים חד קומתי בשטח 108.2 מ"ר שהורחב. אוהל על שלד פלדה עם יריעות פלסטיק + משטחי "דק" בצדדיו - ללא היתר. מחסן. בריכת שחייה. ספריה. העוררת רכשה את המקרקעין בשנת 1987. המקרקעין ממוקמים בסביבה חקלאית בגבול נס ציונה ראשון לציון מדרום מזרח לצומת גן הורדים. מדובר בקרקע חקלאית לא מוכרזת. רקע תכנוני במקרקעין חלות התכניות הבאות: רצ / 1 / 1 המייעדת אותם לשטח חקלאי. רצ / 192 משנת 1971 שהתירה במקרקעין שימוש חורג לצורך הקמתו של מעון סגור לילדים מפגרים. רצ / 1 / 1 / 27 אשר קובעת קווי בניין בקרקע חקלאית. תמ"מ / 3 / 21 קובעת ייעוד המקרקעין כנופש מטרופוליני. ההליכים נוכח מציאותם של מבנים לא חוקיים במקרקעין הוגש כנגד בעלי המניות העוררת כתב אישום אשר סופו בהסדר טיעון המאפשר לבעלי המניות והעוררת שהות לנסות ולהסדיר הבניה. הוועדה המקומית דחתה בשעתו בקשה להריסת בית מגורים קיים בהיתר ובניית בית מגורים חדש בשטח של כ - 304 מ"ר וכן בקשה עבור הקמת מבנה להסעדה (האוהל), לאחר מכן הוגשה הבקשה נשוא הערר. העובדות הנטענות אין מחלוקת כי במהלך חורף 2008 ארע נזק לבית נשוא הערר שהיה בנוי בבניה קלה. לטענת העוררת קרסו חלקים נכבדים מהגג והקונסטרוקציה עלייה הונח. לטענתה מבדיקה שנערכה הסתבר כי גם קירות הבית אינם יציבים והוא הפך מסוכן ובלתי ראוי למגורים, הואיל ומדובר במבנה טרומי שיקומו נעשה באמצעות החלפת קונסטרוקציית העץ שניזוקה ומרבית הקירוי. אין מחלוקת גם כי במסגרת זו חרגה העוררת מהמתווה המצוין בהיתר בכמעט כפליים שטח, בגין חריגה זו הועמדו לדין וכיום מתבקש אשרור לשטח שבהיתר המקורי בלבד תוך סימון החלקים והמבנים החורגים להריסה. המסגרת הנורמטיבית סעיף 20 א (ה) לתקנות קובע כדלקמן: "(ה) גרמו שריפה, הרס או אירוע אחד אחר נזק לבנין, והבנין ניתן לשיקום בהתאם להיתר שעל פיו הוקם, תחדש הועדה המקומית את ההיתר בהתאם לבקשת בעל ההיתר אם אין מניעה תכנונית לכך, ובלבד שתנאי ההיתר אינם סותרים את החוק או תקנות לפיו, לרבות הוראותיה של תכנית החלה על המקום; חל שינוי בבעלות או בזכויות בנכס, יוצא ההיתר המחודש על שם הבעל או בעל הזכויות החדש בנכס." טענות העוררת התקנה נוקטת לשון ציווי פוזיטיבית ושוללת הפרוצדורה הרגילה להוצאת היתר, שכן שיקול הדעת התכנוני לגבי ההיתר המקורי כבר הופעל. לא חלה כל מניעה תכנונית לחידוש ההיתר שהוצא בשנת 1976 עפ"י הוראות רצ / 1 / 1 כפי שצוין בתכנית הבסיס להיתר. תמ"מ 3 אינה פוגעת בשימוש קיים בפועל ערב תחילתה. בערר 79/00 ובערר 481/05 נקבע כי מקום בו נערך שינוי תכנוני אולם לא נקצבה תקופת חריגות של מבנה קיים יש להעניק ההיתר המחודש ולא לראות בכך משום מניעה תכנונית שכן "במצב דברים זה שכל מוסדות התכנון הרלבנטיים לא נקטו בשום מהלך תכנוני יזום ומחושב הרי שהדעת אינה סובלת שדווקא אסון מקרי ומצער הוא שיכתיב את מהלכי התכנון. מדובר בשיקום, שכן נוכח אופיו של המבנה (טרומי) לא היה מנוס מהחלפת הקונסטרוקציה. קבלת טענות הועדה המקומית - משמעה כי מבנים טרומיים אינם ברי שיקום עפ"י תקנה 20 א (ה) העובדה כי העוררת הקדימה בניה לרישוי אינה צריכה לבוא במקרה זה במניין השיקולים נוכח הנסיבות. עמדת הועדה המקומית המדובר במבנה אשר לאחר שנגרם לו נזק החליטו בעליו להרסו ולהקים תחתיו מבנה אחר כפול בגודלו מבלי להותיר זכר למבנה הקודם, כולל עבודות קונסטרוקציה, קירוי, ריצוף, אינסטלציה ומערכות סניטאריות. גרסת העוררת לעניין הנזק ושיקומו אינה עקבית. במסגרת ההליך הפלילי הוכח כי הנזק אינו אלא חור בודד בגג המבנה, וברי כי המבנה פורק וסולק ע"י העוררת. מהבקשות שהגישה העוררת אין ודאות לעניין החלק החורג המיועד עפ"י הבקשה להריסה, גודלו ומיקומו, אף אחד מהתשריטים אינו חתום ע"י מודד. קיימת מניעה תכנונית נוכח הוראות תמ"מ / 3 / 21 הוראת המעבר אינה חלה ככל שמדובר במבנה שכלל אינו קיים במקרקעין ומתבקש שחזורו. המגורים המבוקשים אין להם כל זיקה לעיבודה החקלאי של הקרקע, ועל כן גם בחינתה באספקלריית התכנית R/6 אינה מועילה לעוררת. כמו כן רצ / 1 /1 שללה כל מגורים בחלקה. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, במסגרת זו נמצא כדלקמן: המבנה המבוקש חדש בגמר שלד ומקורה בגג פח. בחלקה 59 מדרום קיימים מספר מבנים. האזור חקלאי בין ראשל"צ לנס ציונה. קיימים מבנים מקורים בשטח הסובב. בחלק המערבי קיים אוהל ומשני צדדיו משטחי עץ. המצב התכנוני החל במקרקעין הינו כדלקמן: על פי רצ / 1 / 1 מיועדים המקרקעין לאזור חקלאי בו מותר להשתמש כדלקמן: "אזור חקלאי - חקלאות, משתלות, גננות וחממות. רפתות ולולים במרחק 200 מ' מאזורי מגורים. מתקני השקיה, תיעול, ניקוז ואספקת מים וביוב." בנוסף חלה במקרקעין רצ / 192 המייעדת אותם לבניית מעון סגור לילדים מפגרים (כך על פי תיקון בכתב יד שכן במקור נכתב לבניית מעון למפגרים). אף אחת מהתכניות החלות במקרקעין אינה מתירה להשתמש בהם למגורים. במצב דברים זה נראה כי אין מנוס אלא לדחות את הערר, ולהלן נתכבד ונבאר: על פי המצב התכנוני החל במקרקעין כמפורט לעיל, וללא קשר לתחולת תמ"מ / 3 / 21 לא ברור לנו כיצד ניתן לאפשר מגורים במקרקעין המיועדים לחקלאות. אמנם כעולה מהראיות שהוצגו לפנינו הוצא בשעתו היתר לבית מגורים במקרקעין "לפנים משורת הדין", - כפי שטענה הועדה המקומית, ואולם המשטר התכנוני החל באותה חלקה וכאמור מייעד אותה לחקלאות בלבד, מהווה לטעמנו מניעה תכנונית על פי הוראות סעיף 20 א (ה) הנ"ל, שאם לא כן לא ברי מניעה תכנונית מהי. ודוק: לא נטען לא כל שכן הוכח בפנינו כי ההיתר הוצא בשעתו לאחר שעבר הליך כלשהו לשימוש חורג. גם אם נניח הנחה קונסטרוקטיבית כלשהי בהיבט זה, מכח עקרון חוקיות המינהל או עקרון דומה, הרי שעל פי הדין היום שימוש חורג כזה שהינו שימוש חורג מתכנית צריך להיות מוגבל בזמן. הביטוי הקבוע בסעיף 20 הנ"ל "בלבד שתנאי ההיתר אינם סותרים את החוק או תקנות לפיו, לרבות הוראותיה של תכנית החלה על המקום" מתייחס לטעמנו לסיטואציה כזו אשר כמבואר לעיל מתווספת על ה"מניעה התכנונית". לא זו אף זו, קיימים ספקות עובדתיים בנוגע למיקומו של המבנה המקורי שאושר ביחס למבנה המבוקש, אשר הוצג תחילה כחופף בחלקיו המזרחיים והדרומיים את המבנה הנוכחי, ואילו בבקשה הנוכחית אינו חופף בחלק המזרחי כך שמצאנו פגם גם בדרישת הסעיף הבסיסית לשיקום בניין נתון אשר לא מתמלאת כדבעי במקרה דנן. עוד נציין כי אם נקבל את התיאוריה שהציגו העוררים לפיה סוג הבניה (בניה קלה) הוא שהכתיב את היקף השיפוץ שנדרש, הרי שגם במקרה דנן התאמת הבנוי (אשר מגיע כזכור כפליים מההיקף המקורי של הבניין שאושר בשעתו), תחייב פירוק נרחב ובנייה מחדש בפעם השלישית. הערה זו מוזכרת בשולי הדברים בלבד, שכן עיקר המניעה שמצאנו כאמור הינה מניעה תכנונית בשל המצב התכנוני החל במקרקעין עוד קודם לתמ"מ / 3 / 21. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה. בניהחוק התכנון והבניההיתר בניהתכנון ובניה