ערר על החלטת הועדה לדחות תכנית שהינה תב"ע נקודתית אשר מטרותיה שינוי קו בניין צידי ל - 0 במקום 3 מ' והקלה בגודל מגרש וכן תוספת עליית גג בחלל גג הרעפים כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 318 גוש 6720 רחוב גבעון 44 גני תקווה (להלן: "המקרקעין"). התברר כי עליית הגג הוסדרה כבר במסגרת הקלה קודמת ואילו נשוא התכנית הינו מבנה הצמוד למטבח אשר נבנה בשעתו כמחסן ואולם לא עמד בדרישות התבעיו"ת למחסן, לפיכך נדחתה בשעתו בקשה להקלה בחומרי הבניה של אותו מחסן ובגובהו. החלטה זו עמדה לדיון בפני ועדת הערר במסגרת ערר 148/09 ושם קבעה ועדת הערר כי מהנתונים שהוצגו עולה כי אכן מדובר בתוספת בגובה של קומה המיועדת לשטחים עיקריים אשר נבנתה בצמוד לבית ומאחר ולדברי ב"כ העוררים טרם נוצלה מכסת השטחים העיקריים במגרש ניתן לפעול בהליך תכנוני על פי דין. לפיכך הגישו העוררים תכנית זו, בין לבין מכרו העוררים את הבית למר אורבך. וכך החליטה הועדה המקומית: "לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים: הנימוקים התכנוניים שהביאו לדחות הבקשה להקלה תקפים גם במקרה זה. אין מקום לאשר בניה בקו אפס של שטחים עיקריים. הצבת בניה בלתי חוקית המהווה סטיה ניכרת מתכנית כעובדה מוגמרת מול רשויות התכנון אינה ראויה לעידוד ולאישורה בדיעבד. יצויין כי אין מדובר, על פי מהות הבניה, במחסן אלא בתוספת שטחים עיקריים." דיון והכרעה במהלך הדיון שנערך בפנינו הובהר כי חלקה 318 פוצלה באופן חריג לשני מגרשים לצורכי רישום בתים משותפים והשינוי המבוקש בקו הבניין נוגע למעשה לדופן המגרש החדש שנוצר. דהיינו לא מדובר בקו בניין שנקבע עם תכנונה של התכנית במצב הקודם, כתוצאה מאיזה שהוא עקרון תכנוני, כי אם נוגע לאותה חלוקה שנעשתה לצרכים קנייניים בלבד. במצב דברים זה, נוכח הסכמת בעלי המגרש הגובל (318/1) ונוכח הצורך בסמיכות מזווה למטבח ולפינת האוכל, אנו סבורים כי ניתן בראיה תכנונית לאשר הפתרון האמור. לעניין הקדמת הבניה לתכנון ולרישוי, הרי שכלל זאת צריכה לבוא במניין השיקולים הראויים ואינה יכולה לשמש שיקול יחיד ומכריע כפי שנעשה בהחלטת הועדה המקומית נשוא ערר זה. לעניין זה אנו מפנים לפסק דין שניתן לאחרונה בעניין עת"מ (חי') 2629-05-09 השמורה בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה שם דובר בבניה רחבת היקף שבוצעה זה מכבר והשתמשו בה במהלך שנים רבות כדלקמן: "אכן - הנחיות היועץ המשפטי לממשלה קובעות כי בין יתר שיקולי מוסד התכנון עליו לשקול גם את שיקול ההגנה על שלטון החוק , אך שיקול זה אינו עומד בפני עצמו והוא מהוה אחד ממנין השיקולים שהועדה "רשאית" לשקול, כאשר מנגד "חובתה" לשקול שיקולים תכנוניים, כאמור לעיל. בענייננו - אין להקל ראש בעבירות שבוצעו על ידי העותרים. מאידך קובע החוק מנגנון להכשרת בניה בלתי חוקית וכל עוד הדבר לא נאסר במפורש על ידי המחוקק, אין מוסד התכנון רשאי ליתן לשיקול זה מעמד בכורה , אשר דוחה מפניו שיקולים תכנוניים." לפיכך אנו סבורים כי בשים לב לנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, בהתחשב בהיסטוריה התכנונית של המגרש, הסיבה לפיצול והסכמת בעל מחציתה השניה של אותה חלקה, ניתן להתיר התכנון המבוקש ובלבד שיגיע עד קו 0 כמפורט בתשריט התב"ע ולא במרחק מה כפי שמפורט בתרשים הסביבה שהוצג בפנינו. אין באמור כדי להוות תקדים ו/או הנחיה לועדה המקומית בנוגע לבקשות ו/או תכניות אחרות בבניה בקו בניין 0, בנסיבות שונות. זאת ועוד, יש לתקן את מסמכי התב"ע באופן שיפרטו את כל השטחים המוספים (הן בעליית הגג והן במזווה המבוקש), במסגרת המצב החדש, וכמו כן יש לקבוע כי לא תינתן כל הקלה בשטחים מעבר לקבוע בתכנית זו. לפיכך הערר מתקבל חלקית. עמדת מיעוט אדר' שמואל חכים ומר ניסן קרופסקי: 1.בערר 148/09 נקבע כי "... ולדברי העוררים טרם נוצלה מכסת השטחים העיקריים במגרש ניתן לפעול בהליך תכנוני על פי דין" (הדגשה שלנו). מתברר שבדברי העוררים לא היה ממש. השטחים העיקריים נוצלו במלואם. לאחר מכן נתבקשה תוספת שטחים בעליית הגג במסגרת הקלה עד 6% משטח המגרש בהתאם להוראות המעבר בתקנות סטיה ניכרת. 2. אין מחלוקת כי מדובר במבנה שבוצע ללא היתר בטענה שהוקם כתחליף למחסן שנהרס ועתה מבקשים לאשרו כ"מזווה הצמוד למטבח". 3.מעיון בתכנית הבקשה להיתר מתברר שאין קשר בין השטח המוצע כ "מזווה" המצוי בצד מערב - למטבח המצוי מעברו השני של המבנה דהיינו בצד מזרח. 4. "המזווה" המבוקש בנוי במרחק של כ- 0.5 - 1.0 מ' מגבול המגרש - לפיכך "התרת התכנון המבוקש ובלבד שיגיע עד קו 0 כמפורט בתשריט התב"ע ולא במרחק מה כפי שמפורט בתרשים הסביבה שהוצג בפנינו" מחייבת ממילא ביצוע שינויים במבנה המבוקש. 5. במצב דברים זה לפיו: א. לא נותרו זכויות בניה לשטחים עיקריים למעט בהקלה. ב. הבניה בוצעה בשעתו ללא היתר. ג. הצגת ה"מזווה" המבוקש כצמוד למטבח אינה נכונה. ד. הצורך בביצוע שינויים במבנה על מנת שיגיע לקו הבניין 0. אין הצדקה להיעתר לערר. לפיכך הערר מתקבל באופן חלקי כמפורט בחוות דעת רוב חברי הועדה (יו"ר מיכל גלקין גולן, מר מוחמד נטור, מר עמירם גלילי כנגד דעתם החולקת של אדריכל מר חכים, מר קרופסקי אשר סברו כי יש לדחותו). תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)עררבניין