העוררים התנגדו, אך המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") דחתה את התנגדותם. הוועדה המקומית קבעה כי אין הגבלה על מספר יחידות הדיור על פי תכנית המתאר המאושרת, ועל כן אין מניעה מלפצל את הדירות, כפי שגם נעשה בעבר. הוועדה דרשה כי יוסף ממ"ד לדירה התחתונה (אשר בה הוצעו רק יסודות ממ"ד, כאשר המדובר היה בהרחבת יחידת הדיור), וכי גם לעוררים שמורה הזכות לבצע בנייה של יחידת דיור נוספת. מכאן הערר שבפנינו. העוררים טוענים כי השכונה תוכננה למבנים דו משפחתיים, והיא אף נשמרה ככזו, בכל המתחם הרלוונטי. הם אף הפנו אותנו למכתב אשר הוצא על ידי הוועדה המקומית, המאשר כי הבנייה המותרת היא של בתים דו משפחתיים בלבד, עליו הם הסתמכו, ואשר שונה באופן תמוה בשלב מאוחר יותר. כן טענו הם כי המדובר בבקשה הפוגעת בהם, בשל הגדלת הצפיפות, אשר משנה את אופי השכונה, וכן בשל המרפסת אשר צופה לגינתם. הוועדה המקומית והמשיב שבו על טענותיהם, כאשר הם מבהירים כי אין מגבלה כלשהי על מספר יחידות הדיור. התכניות החלות אינן קובעות מהו מספרן, אלא רק את היקף זכויות הבנייה, ואת גובה הבנייה המותר, ובמסגרת אלו אין מניעה מלבנות יותר יחידות, ובתנאי שקיימים פתרונות מיגון ופתרונות חניה. על כן ביקשו אלו כי נדחה את הערר. המדובר באזור אשר התכנון בו נעשה בשנות השלושים והארבעים של המאה הקודמת. התכנית אשר אושרה על הקרקע לעמק זבולון הינה חפ/222, קבעה כי האזור המדובר הינו אזור מגורים, וקבעה לגביו את ההוראות הבאות: "All areas bordered blue on the plan, indicate residential districts. The predominant use of residential districts shall be for detached, semi detached and terrace houses and subject to the following rules: … (V) The area to be covered by buildings shall not exceed 20% of the area of the plot except as under provisions of sub-clause four. Only one building exclusive of approved out-buildings shall be allowed on each plot except under additional conditions which may be prescribed by the responsible authority. (VI) The height of any building shall not exceed two storeys (כך במקור - ו.ע.ח) or 10 meters exclusive of roof towers which shall not extend above the finished roof level to a greater height than 3.5 m. … (XI) Apartment houses may be erected in a residential district as shown in detailed Town Planning Scheme in a proportion not exceeding 15% of the area of a detailed town planning scheme and subject to the rules for apartment houses as set out in clause 7 of this report and subject to the approval of the responsible authority" דהיינו, התכנית קובעת כי באזורי מגורים ניתן לבנות מבנים אשר הינם detached, semi-detached, או terrace houses. המדובר בהגדרות אדריכליות, אשר מגדירות בתים כפי שהוגדרו באנגליה באותה העת - בתים בודדים, חצי בודדים (דו משפחתיים), או קוטג'ים טוריים. המדובר בדירות אשר בנויות במבנה אחד, אשר מופרדות על ידי קיר משותף (במקרה של המבנה הדו משפחתי והקוטג'ים הטוריים), או העומדות בפני עצמן (במקרה של הבית המבודד). אלו אמורים להיות מרבית הדירות הנבנות באזור. עם זאת, נקבע בתכנית כי ניתן לקבוע בתכנית מפורטת, כי על שטח שאינו עולה על 15% מהשטח של התכנית, מבני דירות, בהן מותרת בנייה של ארבע קומות בחזית כביש חיפה-עכו, ושלוש קומות ביתר האזור. באותה שנה בה אושרה תכנית חפ/222, אושרה גם תכנית חפ/398. תכנית זו הנה תכנית מפורטת (בהתאם להגדרות של חפ/222), אשר קובעת כי הנה כפופה לתכנית חפ/222, והיא מוסיפה תנאים והגדרות מפורטות יותר. היא מסמנת אזורי מגורים ב' (מסומן כחול), ואזור לבתי דירות. המגרש עצמו כלול בשטח התכנית, באזור מגורים ב', לגביו קובעת התכנית את ההוראות הבאות: "Residential "B", marked blue on plan, subject to the conditions for residential dwellings laid down in Emek Zevulun Town Planning Scheme No. 222. The houses to be erected on these areas may be detached, semi-detached or terraced. Apartment Houses, coloured yellow on plan, subject to the conditions for apartment houses laid down in paragraph 7 of the Emek Zevulun Town Planning Scheme No. 222." התכנית קובעת, אם כן, כי באזור מגורים ב' החל בתכנית, ניתן להקים מגורים מסוג Dwellings, עליהם ניתן להקים בתים בודדים, דו משפחתיים או קוטג'ים טוריים. חשוב להבין כי הגדרת סוג המגורים כאן הינה בעלת חשיבות. לפקודת בניין ערים שהייתה אז בתוקף, הותקנו תקנות, אשר קבעו, בין היתר, הגדרות שונות לבתי מגורים. לגבי Dwelling Houses קיימת הגדרה כדלקמן: "Dwelling House" means a building used or constructed or adapted to be used as a dwelling by not more than two families, and no part of which is used for trade purposes and the cubical extent of which does not exceed four thousand cubic meters." דהיינו, התכנית מתייחסת לסוג זה של בתים, אשר בהם מותרת בנייה, הקמה או התאמה למגורי שתי משפחות בלבד. דהיינו, המדובר בבנייה של בתים דו משפחתיים. בשנת 1946 אושרה תכנית חפ/398A, אשר ביצעה שינוי בתכנון המפורט של חלק מהשטח הכלול בתכנית חפ/398. המגרש כלול בשטח זה. התכנית אינה קובעת כי היא מבטלת את תכנית חפ/398, אלא רק כי היא משפיעה ומשנה אותה, והיא אף מציינת מפורשות כי היא כפופה לתכנית חפ/222, על שינוייה. התכנית קבעה כי אזור המגורים נותר אזור מגורים ב', מבלי לפרט מאומה מעבר לכך. התכנית לא שינתה את היקפי הבנייה המותרים באזור מגורים זה, ולא שינתה את מספר הקומות המותר. על כן, ברור כי לא הייתה כל כוונה לשנות את ההגדרות שנקבעו בעניין זה, בתכניות הקודמות לתכנית זו. בשנת 1984 פורסמה למתן תוקף תכנית חפ/229ה. תכנית זו הינה תכנית כללית לכל העיר חיפה, אשר שינתה את שיטת החישוב שהייתה נהוגה בעיר (מברוטו לנטו), וביצעה התאמות של זכויות הבנייה, בהתאם לכך. באזור המגורים ב' בקרית חיים מערבית נקבע כי זכויות הבנייה יועלו מ-40% ל-56% בלבד. עם זאת, לא נקבע מהו מספר הדירות או צורת הבנייה המותרת במקום. דהיינו, מאז שאושרה תכנית חפ/222, ולאחריה התכניות המפורטות חפ/398 ו-חפ/398A, לא שונתה הקביעה כי על המגרש מותרת בנייתם של בתי מגורים בודדים, דו משפחתיים או קוטגי'ם טוריים. הבנייה הקיימת תואמת את ההגדרות בתכניות הללו. היא תואמת גם את המכתב הראשון אותו קיבלו העוררים, ולא בכדי. ככל הנראה הייתה ערה מי שהוציאה את המכתב, להוראות התכניות החלות על הקרקע. בשלב מאוחר יותר התקשתה הוועדה המקומית לאתר את המקור הנורמטיבי מכוחו נקבע כי המדובר בבנייה דו משפחתית בלבד (ויש לומר כי אין להתפלא על כך, לנוכח הצורך בפרשנות כוונתו של המחוקק הבריטי בהתייחסותו לצורת הבנייה המותרת), ועל כן שונה הנושא. אולם ברור כי דווקא המכתב הראשון הוא זה אשר דייק - באזור מגורים ב' בו נמצא המגרש, הבנייה המותרת היא של מבנים דו משפחתיים בלבד. אין להתיר פיצולן של יחידות דיור, שכן אופי הבנייה נקבע באופן מפורש בתכניות, ואין לחרוג ממנו על ידי הוספת יחידות דיור (שכן המדובר בסטיה ניכרת, אותה לא ניתן להתיר - ר' תקנה 2(9) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002). לפיכך צודקים העוררים בטענתם כי לא ניתן היה להתיר את פיצול הדירות, וכי יש לקבוע כי המדובר בבנייה אסורה. חשוב להבהיר, כאשר הוועדה המקומית בוחנת את הבקשה, עליה לבחון האם זו אכן משקפת את המותר על פי התכנון החל, לא רק במלל שבה, אלא גם במהות. כאשר היא מוצאת כי המדובר בבנייה אשר בפועל תחרוג מהמותר, אסור לה לאשרה. כך נקבע בעע"מ 4854/01 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית, מחוז חיפה ואח', פ"ד נז(5) 17, 30: "כלומר, בבוא רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בנייה עליה לבחון אם השימוש העתידי במבנה מתאים לתכנית המפורטת החלה במקום. כבר נקבע בפסיקתו של בית-משפט זה כי אין להפריד בעניין זה בין שלב הרישוי לשלב השימוש, אלא יש לבחון את ההתאמה לתכנית מבחינת השימוש המיועד כבר בשלב מתן היתר הבנייה. כך נאמר בע"א 482/99 בלפוריה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - יזרעאלים, בעמ' 907: "מושכלות יסוד הם כי היתר בנייה צריך להינתן בהתאם לתכנית המיתאר. תכנית זו קובעת את ההגבלות על הבנייה הן מבחינת הביטוי הפיזי של הבנייה, על כל היבטיו, והן מבחינת השימושים המותרים הנקבעים בה ביחס למקרקעין שבתחומה. על-כן בדרך העניינים הרגילה אין הליך נפרד לקבלת היתר לשימוש, ובעת קבלת היתר הבנייה נבחנת גם ההתאמה של השימוש המתוכנן בבניין לייעוד הקבוע בתכנית המיתאר. כך, למשל, מובן מאליו כי לא יינתן היתר בנייה למרכז מסחרי או לחנויות במקום שבו הייעוד על-פי התכנית הוא למגורים בלבד, ולא יינתן היתר למגורים באזור שעל-פי התכנית נועד למטרה אחרת... גם בשלב מתן ההיתר, כאשר מתעורר חשד מבוסס בקרב מוסד התכנון הרלוונטי כי ההיתר המבוקש נועד לבנייה לצורך שימוש חורג מתכנית המיתאר שבתוקף, והמבקש אינו מצהיר על שימוש כזה, רשאי המוסד התכנוני ואף חייב לוודא כי היתר הבנייה יותאם לשימוש החוקי" (ראו גם לעניין זה ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה)." הואיל וכך, וכאשר ברור כי אסור בתכלית האיסור להוסיף יחידות דיור על מה שנקבע בתכניות, הרי שאין מקום להתיר בנייה אשר תיצור, בפועל, יחידת דיור נוספת. על כן אין להתיר את הקמתן של המדרגות החיצוניות, ויש לדרוש את הקמת המדרגות הפנימיות בלבד. כמו כן, אין מקום להתיר מטבח בשתי הקומות - יש לבטל את אחד המטבחים במבנה, כך שלא תתאפשר קיומה של יחידה עצמאית נפרדת בכל קומה. ככל שהדבר נוגע למרפסת החורגת לקו הבניין הקדמי, לא מצאנו כל הצדקה לאשרה. המשיב טוען כי אם זו לא תותר בחריגה מקו הבניין, הרי שאז לא תתאפשר לו הקמת מרפסת כלשהי. ייתכן ואכן כך הדבר, אולם הזכות לכך אינה זכות מוקנית, וברור כי התכניות שהוחלו על הקרקע ביקשו ליצור קווי בניין ברורים, באמצעות תשריט אשר ביצע תכנון מדויק של מיקומם, בניגוד למקרים בהם המדובר בקווי בניין אשר נקבעו בתקנון, וברור כי התכנון אינו פרטני, אלא כללי. במקרה שכזה, חריגה מקווי הבניין מהווה פגיעה תכנונית קשה יותר, ויש בצורך בהצדקה ממשית מדוע לבצע חריגה שכזו. דומה כי הסיבה העיקרית לאישורה של המרפסת, הינה העובדה כי זו כבר נבנתה. למותר לציין כי המדובר בסיבה שאין לקבלה. אין לכפות על מוסדות התכנון חריגות מהתכנון החל, על ידי ביצוע עבירות בנייה. התוצאה המתקבלת הינה עגומה - התכנון לא נעשה באופן מושכל, אלא על ידי מי שמפר את החוק ברגל גסה. אם לא די בכך, יש בכך משום מתן פרס למפרי החוק. אין להשלים עם קיומו של מצב שכזה. דברים יפים לעניין זה נקבעו על ידי בית המשפט העליון בעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע, (ההדגשות הוספו - ו.ע.ח.): "אולם מוצא אני לנכון להעיר כדלקמן: על ועדת הערר, וגופי התכנון בכלל, לבדוק היטב היטב בהחליטם האם לא ייגרם עוול לשכן, במקרה זה לשכנה, וכמובן איני קובע עמדה מראש. אין חלקי עם הסבורים כי אין רלבנטיות בהקשר התכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקוה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תיהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק, ועננה בהקשר זה פרושה על טיעוניו ועל עמדתו. הדבר מתיישב לדעתי גם עם הפסיקה משכבר (ראו בג"צ 60/56 פרסי נ' הועדה המחוזית ירושלים פ"ד י' 1785; כן ראו וינוגרד שם, 929-928)... אשר על כן, אנו קובעים כי אין להתיר גם את המרפסת, כל עוד זו הינה חורגת לתחום קו הבניין. לאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל. אין להתיר את פיצול יחידת הדיור, ויש לוודא כי אכן לא תבוצע הקמתן של שתי יחידות דיור נפרדות במקום, על ידי הריסת המדרגות החיצוניות, בניית המדרגות הפנימיות, וכן על ידי ביטול אחד המטבחים. בנוסף, יש להורות על הריסתה של המרפסת החורגת לקו הבניין הקדמי. על הוועדה המקומית לוודא ביצוען של ההריסות הנדרשות. בניהפיצול דירה / מקרקעיןיחידת דיור