בקשה להיתר לבניית בית מגורים, המרוחק יותר מ-100 מ' מגבול הים. הוועדה המקומית דחתה את בקשתם, משני נימוקים - אי התאמה לתכנית חד/2020, וחוסר בתשתיות באזור. העוררים הגישו ערר על החלטה זו, כאשר הם טוענים כי אין הוועדה המקומית זכאית להתחשב בתכניות אשר אין להן מעמד כלשהו, וכי אין זה נכון שאין תשתיות באזור. העוררים טוענים כי למועדון הספורט הנמצא בסמוך לחלקה, קיים חיבור לכל התשתיות הנדרשות, ועל כן אין מניעה כי גם בית המגורים יחובר למקום. לאחר הדיון בפנינו, ביקשנו לקבל תעודת עובד ציבור בעניין התשתיות, ואכן נמסרה לנו תעודה כזו, חתומה על ידי מנהלת מחלקת רישוי בנייה, ממנה עולה כי המרחק של החלקה ממקור המים הקרוב אליו ניתן להתחבר, עומד על 350 מ', וכי זהו המרחק גם לשוחת הביוב הקרובה. כן נטען כי חייבת להיות תכנית מפורטת הכוללת את כל התשתיות באזור, ותכנית שכזו אין בנמצא. על כן, נטען כי לא ניתן לחבר היום את החלקה לתשתיות, אלא אם יבוצע פרויקט מקיף באזור. העוררים, מצדם, צירפו חוות דעת של מהנדס, ממנו עולה כי ניתן לבצע את ההתחברות לתשתיות הקיימות במועדון השיט, וכי ניתן להתחבר לקו הסניקה אשר הועבר לצורך גן האירועים, העובר בגבול החלקה. אין באפשרותנו לבדוק מי מבין הצדדים צודק בעמדתו. חזקה על המשיבה כי היא יודעת מה מצב התשתיות בתחומה, ולכאורה היה בכך משום הצדקה לדחיית הערר, שכן ברור כי העדר תשתיות במקום מצדיק את דחיית הבקשה, כפי שנפסק בעת"מ (ת"א) 1032/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" נ' ועדת הערר המחוזית, מחוז מרכז, פורסם בפדאו"ר (ההדגשות הוספו - ו.ע.ח.): "עתה עלינו לבחון את הסוגיה האם רשאית ועדה מקומית או רשות רישוי לסרב ליתן היתר לאור מצב התשתיות במתחם או באזור בו עומדת להתבצע הבנייה לגביה מבוקש היתר. על מנת להכריע בשאלה האחרונה נתאר מצב היפותטי כדלקמן: על שטח מסוים, המשתרע על עשרות דונמים, חלה תוכנית שהתירה שימוש חקלאי בלבד ובפועל אכן היו בשטח חממות לגידול פרחים. נניח כי הרשות המוסמכת אישרה תוכנית חדשה שעל פיה השימוש יהפוך לשימוש למגורים. נניח עוד, כי בעלים של מגרש בתחום התוכנית, או יזם הפועל בשיתוף פעולה עם הבעלים, עותר לוועדה המקומית ומבקש להקים בניין, הוא בניין המגורים הראשון, לפי התוכנית החדשה. לצורך העניין נניח כי החממות שהיו במקום הועברו וכי מבחינה עקרונית אין מניעה לבנות את הבניין, אלא שבתחום התוכנית אין תשתית נאותה. במילים אחרות, בשטח האמור אין צנרת מים המאפשרת הולכת מים לבניין שייבנה, אין מערכת ביוב שמאפשרת ניקוז הביוב מן הבניין שיבנה למערכת האיסוף הציבורית, אין קווי חשמל שמגיעים לבניין ואין תשתית מתאימה של קווי טלפון. נדגיש, שההתייחסות היא אך ורק לשיקול-הדעת של הוועדה המקומית או רשות הרישוי. איננו עוסקים בשאלה האם במצב דברים מעין זה המתואר חייבת הרשות המקומית הנוגעת בדבר לבצע עבודות תשתית. בהקשר זה יוער, כי מטרתו של היטל ההשבחה, המוטל על פי סעיף 196א לחוק והתוספת השלישית שבו, היא לשמש כמקור כספי לכיסוי הוצאות הפיתוח (סעיף 13 של התוספת השלישית לחוק). דומה שהצגת המצב ההיפותטי האמור מחייבת תשובה אחת ויחידה והיא, שהרשות המוסמכת רשאית אומנם להתחשב במצב התשתית באזור שבקרבת הבניין שעתיד להיבנות. בין אם מדובר בוועדה המקומית ובין אם עסקינן ברשות הרישוי, על רשויות ציבוריות אלה ליתן משקל נאות לאינטרסים של רוכשים פוטנציאליים. על כן, על הרשויות להתחשב באפשרות שרוכשים של יחידות דיור ימצאו עצמם במצב בו לא יוכלו להתגורר בדירות בשל מצב התשתית עם השלמת הבנייה. האם יעלה על הדעת שהרשות הציבורית תתעלם ממצב צפוי בו יושלם בניין המגורים אך לא תהא תשתית מתאימה מבחינת מערכות מים וביוב, חשמל טלפון וכיוצ"ב? , במקרה דנא מדובר בעתירה מינהלית. איננו עוסקים בתביעת נזיקין של רוכשים כנגד הוועדה המקומית שנתנה את היתר הבנייה, אף בהעדר צפי שתהא תשתית נאותה משתסתיים בנייתו של המבנה. מאחר ואין מדובר בתביעת נזיקין, אין צורך להתייחס לשאלה האם קיימת חובת זהירות של הוועדה המקומית בסיטואציה המתוארת כלפי רוכשים של יחידות דיור. די אם נאמר לסיכום שדעתנו היא כי מבחינה עקרונית רשאית הוועדה המקומית, או רשות הרישוי, לשקול שיקולים הנוגעים למצב התשתית בשטח שבקרבה למבנה שמבוקש להקימו. אומנם יתכן ומוסדות התכנון יקבעו במפורש בתוכנית כי לא יינתנו היתרי בנייה כל עוד לא בוצעו עבודות תשתית בתחום התוכנית או במתחם הרלוונטי (ראו לדוגמא התוכנית שנזכרה בבג"צ 1640/95 הנ"ל). דעתי היא שאף אם אין הוראה מעין זו כלולה בתוכנית, הרי רשאית הוועדה המקומית לשקול את השיקול האמור בעת שהיא דנה בבקשה למתן היתר בנייה." מאידך, נראה כי לעוררים טענות ממשיות כנגד האמירות שנקבעו על ידי המשיבה. דומה כי קיימות תשתיות, ולו המינימאליות, אשר מאפשרות חיבור של הבניין למים ולביוב (וככל הנראה, גם למערכת החשמל, שהרי אין זה סביר שהמתקנים הסמוכים פועלים ללא חיבור לחשמל). כמו כן, אין חולק על כך כי קיימת גישה לחלקה (גם אם זו נעשית בדרך כורכר). על כן, על פי טענות העוררים, אין מקום לדחות את הבקשה. כאמור, אין באפשרותנו להכריע בין עמדות הצדדים, ולכאורה היה מקום למנות מומחה אשר ייקבע האם אכן קיימת אפשרות מעשית להתחבר לתשתיות. אלא שאנו סבורים כי מסיבות אחרות, לא ניתן לקבל את הערר כיום, ועל כן אין טעם לשלוח את הצדדים להליכים נוספים. המדובר באזור אשר נקבע כאזור מגורים, בטרם הקמת המדינה. בשנת 1983 אושרה תכנית המתאר הארצית לחופים - חוף הים התיכון, תמ"א 13 (להלן: "התמ"א"), אשר שינתה את ייעודי הקרקע, וקבעה כי חלק מהחלקה מהווה אזור תיירות ונופש, ואילו חלקו האחר מהווה חלק מהיישוב. אזור תיירות ונופש נקבע בסעיף 8 לתקנון התמ"א כמיועד למלונות בדרגות שונות, אכסניות, בתי הבראה, מיתקנים למחנאות ומתקני נופש ושירותים אחרים הנחוצים לקיומם של אלו. בסעיף 6 לתמ"א נקבע מפורשות כי התמ"א גוברת על תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות (למעט לעניין שימושים קיימים, ההופכים לשימוש חורג שהותר - דבר שאינו רלוונטי לעניין שבפנינו). בסעיף 9 לתקנון התמ"א נקבע כי לא יינתן בתחום התכנית היתר לבנייה, ולא תיעשה בו עבודה אחרת הטעונה היתר, אלא על פי תכנית מפורטת שהינה בתוקף, ואילו סעיף 10 לתקנון התמ"א מאפשר התאמת תכניות מאושרות להוראות התמ"א, תוך 5 שנים. ברור כי הכוונה היא כי אם לא בוצעו ההתאמות הנדרשות, לא ניתן להתיר את הבנייה. סעיף 12 לתקנון התמ"א קובע כי בתכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות יש לקבוע תנאים לגבי איסור בנייה במרחק של 100 מ' לפחות מקו פני המים העליון, פירוט רמת הפיתוח לחוף רחצה ושירותי הנופש הניתנים, פירוט השימושים ואיתורם, השטח הבנוי וקיבולת המשתמשים והתאמתם לקביעות התמ"א, ועוד. כן נקבעה דרישה של הכנת תסקירי השפעה על הסביבה, בטרם הדיון בתכניות הנ"ל. בסעיף 17 לתקנון התמ"א נאמר כי התשריט מהווה את כוונת המתכנן לאיתורו הרצוי של אזור שימושי קרקע מסויים, ואילו מקומו המדויק של האזור, גודלו וגבולותיו ייקבעו בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת. דהיינו, הן מסעיף זה, והן מסעיף 12 ניתן ללמוד כי על מנת לגלות מהו המיקום המדויק של כל שימוש ושימוש, יש צורך בתכנית מפורטת מכוח התמ"א. אין ספק כי תכנית חד/44 לא הותאמה להוראות התמ"א. על כן, מכוח סעיף העדיפות (סעיף 6 הנ"ל) עולה כי אין לה עוד תוקף, ככל שהיא סותרת את הוראות התמ"א. התמ"א, אשר קובעת חלק מהחלקה כאזור תיירות ונופש, ואילו את חלקו האחר כשטח יישוב, מחייבת תכנון מפורט על הקרקע, ובלעדיו, לא ניתן להוציא היתרי בנייה. דברים דומים נפסקו בעניין תמ"א 22 (תכנית המתאר הארצית לייעור), בבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים, פ"ד נה(5) 673, 697: "נוסיף ונעיר הערה המתבקשת מתוך טיעוני המשיבים. אליבא דכולי עלמא, קובעת תמא 22 אך עקרונות ומדיניות בנושאי ייעור ויער בישראל. כך נלמד מהוראת סעיף 3 לתכנית (ראו פיסקה 6 לעיל) וכך נדע משאר הוראותיה של התכנית. לשון אחר, הכול מסכימים כי תמא 22, על-פי מטרותיה ובשים-לב לנוסח הוראותיה, אין היא ניתנת - מכוח עצמה - לביצוע ישיר. לביצועה נדרשת היא לפירוט, לספסיפיקציה, בין בתכנית מפורטת בין בהחלטה מינהלית..." דברים אלו יפים גם לעניין שבפנינו. לא ניתן להוציא לפועל את התמ"א, בביצוע ישיר. נדרש תכנון מפורט, ובהעדרו של תכנון שכזה, כלל לא ניתן להוציא היתרי בנייה על השטח הכלול בה. דברים אלו נכונים במיוחד כאשר התיחום שבוצע בתמ"א אינו מדויק, וזו קובעת כי יש להסדירו באמצעות תכנית מפורטת. לא ניתן להתעלם מהוראות אלו, ולאפשר הוצאת היתרים אשר יסתרו את האפשרות לקיים את הוראות התמ"א. במיוחד נכונים הדברים, כאשר תכנית מתאר נמצאת בהכנה, ואף קיימת החלטה להפקידה. במקרה זה, לא יהיה זה נכון להתבסס על תכנון עתיק שאין לו כל קשר למציאות הקיימת כיום (או לכוונות התכנון המודרניות). על כן, במקרה זה, אפילו נתעלם מתמ"א 13 (ואין לנו האפשרות לעשות כן), ראוי לסטות מהכלל המחייב הוצאת היתרי בנייה התואמים תכנית, בשל השינוי המהותי שחל במצב התכנוני. אפשרות זו הוכרה כלגיטימית בנסיבות דומות, בבג"ץ 663/85 רובנשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב ואח', פ"ד מב (2) 133, 137-138: "...לשיטתה, תפקידה של הוועדה המקומית מתמצה בבדיקה, אם הבקשה תואמת, מהבחינה הטכנית, את התכנית החלה על השטח, בענייננו תכנית ח/ 155א'. בדיקה כזו של הבקשה כבר נעשתה, לדעתה, על-ידי פקידיה של ועדת המשנה של הוועדה המקומית, אשר העבירו את הבקשה (לאחר בקשת השלמות לא מהותיות) לוועדת המשנה למתן ההיתר. בכך רואה היא ראיה, כי הבקשה תואמת את התכנית, שאלמלא זאת לא הייתה מועברת לוועדת המשנה. מכאן ואילך אין הוועדה המקומית, לדידה, אלא חותמת גומי. היא אינה רשאית לסרב מתן ההיתר. סימוכין לדעתה היא מוצאת במלים המודגשות להלן שבסעיף 30(א) של חוק התכנון והבניה: ... פרשנות זו מרוקנת את הסמכות הנתונה ליושב-ראש הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה, ובעקבות זו לוועדה המקומית במליאתה או על-ידי ועדת המשנה שלה. כי ממה נפשך, אם הפקידים סבורים, שהבקשה אינה תואמת את התכנית, ממילא לא תועבר לדיונם, ואם תואמת היא את התכנית, אין לה כל תפקיד פרט למתן חותמת הגומי. פרשנות כזו אינה יכולה להתקבל. איסור לבנות ללא היתר הינו אמנם התערבות השלטון בזכות האזרח ליהנות מרכושו כרצונו, ויש להפיד עם הרשות שההתערבות שלה תהיה רק בתחומו של החוק (ראה בג"צ 16/50). אך מכך אין מקום למסקנת באת-כוח העותרת, כי לוועדה המקומית אין תפקיד שבשיקול-דעת לתת או למאן לתת היתר בנייה, אפילו תואמת הבקשה תכנית בניין ערים. לוועדה המקומית יש עדיין תפקיד לשקול שיקולים שונים, כגון תקני חניה, מקלטים, תנאי שינוי הסביבה, דרישות התחבורה וכדומה. כל אלה הם בתחום החוק, ואין בהם התערבות אסורה בזכותו של האזרח, סמכות לסרב מתן היתר, גם כשהבקשה עוברת את בדיקת התאמתה הטכנית לתכנית, קיימת לה לוועדה" אשר על כן, ומאחר והבקשה אינה מתיישבת עם הוראות התמ"א, מבוססת על תכנון שאבד עליו הכלח, וכאשר קיים ספק לגבי האפשרות להתחבר לתשתיות, אין מקום לאשר את הבקשה. על כן, אנו דוחים את הערר. בניההיתר בניה