סירוב שימוש חורג מתוכנית בגלל היותה "חדשה יחסית" לטענת הועדה המקומית אין להתיר שימוש חורג מהתוכנית בשל היותה חדשה יחסית. העוררת הינה הבעלים של המגרש המצוי בהרצליה. על החלקה חלה תוכנית הר/1874 ב' (להלן: "התוכנית")אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 2004. בתוכנית זו הותר להקים בתחום התוכנית 13 בניינים, כאשר הבניין הנדון מצוי בפינה הדרום מזרחית של המתחם נשוא התוכנית. על פי התוכנית מותר להקים על החלקה נשוא הערר בניין בן 21 דירות בשבע קומות, כאשר הקומה העליונה הינה קומה חלקית ב- 60% תכסית משטח קומה טיפוסית. למגרש צורה אירגולרית, כאשר הצד הדרומי של המגרש הינו מעוגל. על פי התוכנית המקורית ניתן היה להקים על המגרש בניין בן שש קומות. הקומה השביעית החלקית נוספה לתוכנית בעקבות התנגדות העוררת לתוכנית, כאשר נימוק הועדה המחוזית לתוספת הקומה היתה: " לבקשה לאפשר תוספת קומה במגרשים 303 - 301 על מנת לאפשר גמישות תכנונית - לקבל את הבקשה ולקבוע כי הגובה המירבי במגרשים 303 - 301 לא יעלה על 7 קומת מעל מפלס 0.0 - + כאשר הקומה העליונה לא תעלה בשטחה על 60% משטח הקומה הטיפוסית" התוכנית כוללת נספח בינוי, המחייב רק לעניין גובה הבניינים וקווי הבניין, על פי נספח הבינוי, כאשר שתי הקומות התחתונות מחויבות לשמור על קו בניין מעוגל- לפי המסומן בתוכנית הבינוי. העוררת הגישה לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלה בשתי קומות, באופן שייבנו בבניין 8 קומות. על פי תוכנית זו מתוכננת בקומת הקרקע דירה אחת, שתי דירות בקומה השנייה, מעליה חמש קומות שבהן שלוש דירות בקומה, בקומה השביעית מבוקשות שתי דירות ובקומה העליונה- דירה אחת. לבקשה להקלה הוגשו התנגדויות על ידי דיירי הבניינים המצויים מערבית וצפון מערבית לבניין הנדון, מהנימוקים של הסתרת נוף, אוויר ושמש. הועדה המקומית סירבה לאשר את ההקלות המבוקשות מן הטעם כי "התוצאה המצטברת של תוספת הקומות המבוקשת וכן תכנון חללים רבים יוצרים נפח משמעותי השונה מהנפח המתוכנן על פי תב"ע" וכן מן הנימוק כי העוררת לא נימקה מדוע ההקלה המבוקשת נחוצה ומועילה מבחינה תיכנונית ומשפרת את המצב הקיים באופן משמעותי ובמילים אחרות, הועדה המקומית לא השתכנעה כי קיימת במקרה דנן הצדקה תיכנונית לאישור ההקלה המבוקשת. ועדת הערר קיימה שני דיונים ממצים בטענות הצדדים ואף קיימה ביקור במקום. גיל התוכנית כשיקול בהתרת הקלה מהתוכנית במקרה הנדון הבניין נבנה מכח תוכנית חדשה יחסית, אשר קיבלה תוקף בשנת 2004. לטענת הועדה המקומית אין להתיר שימוש חורג מהתוכנית בשל היותה חדשה יחסית. לדעתנו ככל שמדובר בבקשה לסטות מהוראות תוכנית לעניין השימושים הקבועים בתוכנית, בדרך של התרת הקלה, יש משמעות , בין היתר, לגיל התוכנית. ככל שמדובר בתוכנית חדשה יותר, יהיה תוקף רב יותר לטענה כי אין מקום לסטות מהוראותיה בדרך של אישור הקלה. לעומת זאת, ככל שמדובר בבקשה לסטות מהוראותיה של תוכנית בדרך של הקלה, אין לדעתנו משמעות לגיל התוכנית. הטעם העיקרי אשר ניתן בפסיקה לקיומו של מוסד ההקלות בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 הינו, מתן אפשרות לגמישות תיכנונית הנחוצה לשם התאמת התוכנית, החלה במקרים רבים על שטחים נרחבים, לנתונים הפרטניים של החלקה בה מבוקשת ההקלה, שכן התוכנית אינה יכולה לרדת לרזולוציה פרטנית של כל חלקה וחלקה בתחומה, ואין היא יכולה לצפות את כל המקרים הפרטניים המיוחדים אשר הכללים הקשיחים שנקבע בתוכנית אינם מתחשבים בהם. כך נקבע בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ובנייה "מודיעין", מפי כבוד השופט אור כי: ניסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם. עומד על כך י' דותן במאמרו "ביקורת שיפוטית על חקיקת-משנה והמקרה הפרטי המיוחד" [53], באומרו (בעמ' 436): "השימוש במערכת כללים מפורטים, מדוייקים וקשיחים נושא עמו גם חסרונות וסכנות לא מעטים. ראשית, טבעם של כללים הוא שלא ניתן למנוע לחלוטין את תחולתם במקרים שהדבר אינו רצוי ואינו מקדם את המטרות המהותיות של הפעולה המנהלית. לא ניתן גם להגיע למצב שבו הכללים יצליחו לחול על כל המקרים שבהם היה מקום להחילם לאור מטרות אלו, היינו: כללים מותירים אחריהם בהכרח 'מקרי שולים', שבהם הכלל יביא לתוצאה לא רצויה. ככל שיוצר הכללים לא יאמץ את מוחו וישקיע מזמנו בניסוחם, הוא לא יצליח למנוע לחלוטין קיומה של תופעה זו; תמיד יהיו מצבים שלא נצפו על ידו בעת יצירת הכללים או אף שלא יכול היה לצפותם משום שהם תולדה של שינוי נסיבות שאירע לאחר שהכללים באו לעולם". האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת (בג"ץ 235/76 הנ"ל [6], בעמ' 583). על הצורך בגמישות בקביעת נורמות תכנוניות, על רקע המציאות המשתנה והבלתי צפויה, עמד חברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 הנ"ל [15], באומרו, בעמ' 90-91: "...יש טעם רב בקביעת תכנית מיתאר, שעיקרה מדיניות או עקרונות פיתוח, שרק חלקה מוגדר במפה או בדרך דומה, המניחה בעיקרה את הגדרת זכויות הבנייה לתכנון המפורט. תכנית כזאת יכולה לכלול הנחיות בדבר צפיפויות רצויות, התייחסות לנוף, כללי עיצוב עירוני והנחיות אחרות, וכך להתאים את עצמה למציאות המשתנה, המתחדשת, ולעתים קרובות - גם הבלתי צפויה...". השופט מצא מציין ברוח דומה בבג"ץ 1636/92, 4790 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת-אביב ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב ואח' [28], בעמ' 583, כי: "...הדאגה לעניינו של הציבור, הלוא היא מחייבת לחזור ולבחון, מזמן לזמן, אם תכנית שגובשה לפני שנים עודנה עונה על צורכי ההווה והעתיד. לשם קיומה של תכלית זו, כהלכתה, מוטל על רשויות התכנון לשקוד על עדכון מתמיד של הנורמה התכנונית". בהתאם לכך, קובע השופט מצא, כי: "...לוועדה מקומית, המתבקשת להעניק היתר בנייה, נתון שיקול-דעת לשקול שיקולים תכנוניים, שהם מעבר לעצם התאמתה של הבקשה לדרישותיה של התכנית המאושרת (ראה לעניין זה את דברי השופטת נתניהו בבג"ץ 663/85, בשג"ץ 119/87, 1/88 הנ"ל, בעמ' 138), אך השימוש בשיקול-דעת זה, היכול להתבטא בהתניית מתן ההיתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם, ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות, ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נחוצה בתחום התכנון" (שם). דברים אלה אינם מתייחסים במישרין לסוגיה שבפנינו. לא נדונה בהם הסמכות ליתן הקלות. אך דברים אלה משמיעים לנו את הצורך בהותרת מרווח תמרון, אשר יאפשר להתגבר על מגבלותיו של התכנון המקורי שנעשה. בלי לנקוט עמדה לגופה של בקשה כזו או אחרת להקלה, אני סבור כי ההיגיון הטמון בדברים אלה מצביע על הצורך בשימור המוסד של ההקלה. שיקול זה תומך במסקנתי, כי אין מקום לפרש את הסמכות שבסעיף 63(7) לחוק התכנון והבניה באופן שיאפשר שלילה מוחלטת של הסמכות ליתן הקלות. הצורך בגמישות תיכנונית לשם יישום הוראות תוכנית על מקרים פרטניים קיימת גם כאשר מדובר בתוכנית חדשה יחסית, ובעניין זה אין משמעות לגיל התוכנית. לפיכך, בעובדה כי מדובר בתוכנית חדשה אין כדי להוות שיקול לאי אישור הקלות מהתוכנית. לפיכך, לעובדה כי תוכנית הר/1874 ב' אושרה למתן תוקף בשנת 2004 אין כשלעצמה כדי למנוע אישור ההקלה. הצורך בביצוע התאמה פרטנית של תוכנית, בדרך של הקלה, כפונקציה של היקף האזור עליו חלה התוכנית עם זאת, ביישום הרציו המרכזי העומד בבסיס מוסד ההקלות יש לדעתנו חשיבות לשאלת היקף השטח עליו חלה התוכנית. ככל שהאזור עליו חלה תוכנית גדול יותר, כך ניתן להניח ולצפות כי ירבו המקרים שבהם היישום הפרטני של הוראות התוכנית על מגרשים ספציפיים בתחום התוכנית יחייב אישור הקלות לשם קבלת תוצאה תיכנונית טובה, נכונה וסבירה. לעומת זאת, ככל שהתוכנית חלה על אזור מצומצם יותר, כגון על מגרש אחד או על מספר בודד של מגרשים, כך יש להניח כי המוסד התיכנוני אשר אישר את התוכנית שקל את כל הנתונים הפיזיים, התיכנוניים והסביבתיים של אותו אזור/שטח מצומצם כאשר נקבעו הוראות התוכנית, ולפיכך הצורך, וכפועל יוצא- ההצדקה התיכנונית לאשר הקלות במגרש נשוא התוכנית קטנה יותר. במקרה שכזה הרזולוציה התיכנונית הפרטנית בוצעה כבר בשלב אישור התוכנית. במקרה הנדון התוכנית חלה על אזור קטן יחסית של כ- 206 דונם, בו תוכננו כאמור 13 בניינים. לא זו אף זו: במקרה הנדון הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב דנה והתמקדה באופן פרטני בשאלת מספר הקומות אותן יש להתיר להקים בחלקה הנדונה, בעקבות התנגדות העוררת, והיא אף התירה תוספת קומה חלקית נוספת "על מנת לאפשר גמישות תכנונית" לעוררת. שתי עובדות אלה כשלעצמן קרי: האזור המצומצם יחסית עליו חלה התוכנית והעובדה כי הועדה המקומית בחנה את המגרש הנדון באופן פרטני לעניין מספר הקומות המותר במגרש, והחלטתה לאפשר תוספת קומה חלקית אחת, יש בהן לדעתנו להביא למסקנה כי אין הצדקה לאפשר לסטות מהתוכנית בדרך של הקלה, שכן התוכנית נבחנה, קודם לאישורה, ברזולוציה פרטנית ביחס למספר הקומות במגרש הנדון, ולפיכך אין מקום לסטות מהוראות התוכנית לצורך ביצוע התאמה נוספת. העוררת טוענת כי הועדה המקומית אישרה כבר הקלה משמעותית ביותר בחלק הצפוני של התוכנית, כאשר זו איפשרה ביטול בניין אחד מתוך ארבעת הבניינים שתוכננו במקבץ הצפוני, תוך תוספת קומות ליתר שלושת הבניינים. הועדה המקומית נימקה הקלה זו ביתרון התכנוני הגדול שזו העניקה לאזור על ידי יצירת שטח פתוח במקום בו בוטל בניין אחד. אין אנו רואים לנכון לבחון את שיקולי הועדה המקומית אשר עמדו בבסיס אותה הקלה, אליה לא הוגש ערר, ואין לדעתנו לאמר כי אישור אותה הקלה מקימה לעוררת זכות לקבל אף היא הקלה במספר הקומות שכן על פניו מערכת השיקולים התיכנוניים שונה. אישור הקלה לשם שיפור תיכנון העוררת מוסיפה וטוענת כי אישור ההקלה המבוקשת תאפשר תכנון טוב בהרבה של הבניין בדרך של צמצום מספר הדירות בקומת הקרקע, הקטנת תכסית הבניין וכפועל יוצא- הגדלת השטח הפתוח במגרש ובניית דירות עם יותר כיווני אוויר. אנו מסכימים עם העורר כי השגת שיפור התיכנון יכולה להוות אף היא הצדקה תיכנונית לאישור הקלות. כך קבענו לדוגמא בערר חל/5298/07 פאפיר חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון כי: "במקרים בהם ניתן להשיג איכות חיים משופרת בדרך של שיפור התיכנון תוך שימוש בכלי התיכנוני של מתן הקלה מתוכנית, אין למנוע את מתן ההקלות בשל פגיעה שולית הצפויה לבעלי הנכסים הגובלים ממתן ההקלה." ואולם, במה דברים אמורים- במקום בו הנתונים של המגרש הנדון מחייבים את מתן ההקלה המבוקשת לשם השגת השיפור התיכנוני. הצגת תפיסה תיכנונית מסוימת באשר לאופן תכנון הבניין במגרש המביאה לתוצאה תיכנונית טובה אך הכרוכה במתן הקלה, אין בה כשלעצמה כדי לאפשר את ההקלה במקום בו נתוני המגרש מאפשרים תכנון אחר למגרש, המאפשר גם הוא השגת תוצאה תיכנונית טובה, אך ללא צורך באישור הקלות. במקרה הנדון לא השתכנענו כי לא ניתן להגיע בנתונים הפיזיים של המגרש לתוצאה תיכנונית טובה, מבחינת איכות התכנון, ללא אישור ההקלות המבוקשות. בעניין זה אנו מקבלים את טענת הועדה המקומית כי הבניין אשר תוכנן על ידי העוררת כולל חללים ושטחים בלתי מנוצלים רבים, וכי תכנון אחר, המצמצם באופן משמעותי חללים אלה, יאפשר תכנון מיטבי של הבניין ללא צורך בתוספת קומות. כאן המקום לציין כי אדריכל ההיתר, מר משה ברק, אשר הופיע לפנינו מטעם העוררת, אמר כי: "בקומת הקרקע צריך מבואה, חדר אשפה ועוד פסיליטיז של קומת קרקע. בחשבון פשוט של 7 כפול 3 שיוצא 21, צריך עוד דירה בקומה נוספת. מבחינתי, אם היו מאפשרים העברת דירה אחת מקומת הקרקע לקומה השמינית, אני הייתי יכול להסתדר מבחינה תיכנונית עם הבניין. במצב כזה הקומה השמינית היא חלקית." לאחר ששקלנו את הדברים הגענו להחלטה לאפשר לפנים משורת הדין לסטות מההוראה בתוכנית הקובעת כי הקומה השביעית תהיה בתכסית 60% בלבד משטח קומה טיפוסית, באופן שיותר לעוררת לבנות גם את הקומה השביעית כקומה מלאה. הקלה זו תאפשר ניוד דירה אחת לפחות מקומת הקרקע לקומה השביעית, דבר אשר ישפר לדעתנו באופן משמעותי את תכנון קומת הקרקע בבניין ללא שינוי מהותי במתווה האדריכלי של הבניין. המתנגדים להקלות אותן ביקשה העוררת טענו בעיקר להסתרת הנוף שתיגרם להם אם ההקלות יאושרו. אישור הקלה להשלמת הקומה השביעית לקומה מלאה אין בה לדעתנו כדי לגרום להסתרת נוף למשיבים אלה, וככל שכזו קיימת היא מזערית וחסרת משמעות, ובעיקר לנוכח המרחק הרב בין בנייני המשיבים לבניין הנדון. לנוכח האמור אנו דוחים את בקשת העוררת לאשר לה להוסיף שתי קומות בהקלה, ומאשרים בדרך של הקלה לבנות את הקומה השביעית כקומה מלאה. לפיכך הערר מתקבל באופן חלקי כמפורט לעיל. שימוש חורג