ניתוק חשמל עקב פיצול דירה לשתי דירות ללא היתר העורר פיצל את הדירה לשתי יחידות דיור, וכפי שתיאר זאת העורר עצמו במהלך הדיון: "בדירה שברתי מחיצה אחת, והוספת שתי מחיצות גבס במקום אחר, כמו כן הוספתי תא שירותים אחד, אמבטיה אחת, מקלחון, מטבח. נעשו שם שתי יחידות דיור. שתי (יחידות) הדיור מאוכלסות על ידי שתי משפחות. יש לי שני חוזי שכירות. יש דלת כניסה נפרדת לכל יחידת דיור. אין לי היתר בניה לפיצול הדירות לשתי יחידות דיור." הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נתנה הוראה לניתוק הדירה מתשתיות חשמל, טלפון ומים, לפי סעיף 157א'. (ו) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 הקובע כי: " ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה היוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי הענין, לאותה יחידה." כנגד צו זה הוגש הערר הנדון. במהלך הדיון התברר כי לעורר דירה נוספת באותו בניין שאף היא פוצלה על ידו וכי לאחר קבלת התראה מהועדה המקומית, הוא החזיר את מצב דירה בקומה זו לקדמותו. על כך אמר העורר במהלך הדיון בפנינו כי "אין לי הסבר מדוע לאחר מכן (הכוונה לאחר שהוא החזיר את המצב בדירה האחרת בבנין לקדמותו לאחר שהובהר לו כי פיצול הדירה מהווה עבירה על דיני התכנון והבנייה ו.ע.ת.א) הלכתי ופיצלתי את הדירה בקומה השלישית (נשוא ערר זה ו.ע.ת.א)." ב"כ העורר טוען כי על פי פסיקה יש להשתמש בסמכות המוענקת עפ"י סעיף 157א. (ו) לחוק התכנון והבנייה בזהירות ובמקרים חריגים, ובעיקר כאשר נשקפת סכנה בטיחותית ומיידית כתוצאה מהשימוש בבניה שבוצעה בסטייה מהיתר הבניה, וכי יש להזהר כי השימוש בסעיף דרקוני זה, המאפשר את ניתוק הדירה מתשתיות המים, החשמל והטלפון ללא קיום הליך שיפוטי, לא יהפוך להיות תחליף בידי הועדות המקומיות להליך השיפוטי הרגיל המתחייב במקרה של ביצוע בניה ללא היתר או בסטייה מהיתר, קרי הגשת כתב אישום, בקשה לצו הריסה וכיו"ב. לטענתו במקרה הנדון לא התמלאו התנאים שנקבעו בפסיקה המצדיקים את הפעלת הסמכות הנתונה לועדה המקומית לניתוק הדירה מהתשתיות. השימוש בסמכות לניתוק נכס מתשתיות לפי סעיף 157 א (ו) הפסיקה קבעה כללים להפעלת הסמכות הנתונה בידי הוועדה המקומית לפי סעיף 157א. (ו) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 לנתק נכס מתשתיות, על מנת להבטיח שימוש מבוקר בסמכות זו. כך קבעה הפסיקה, כי: בעת"מ (ב"ש) 288/03 דג סוף בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה אילת קבע בית המשפט, בהתיחסו לסעיף 157 א' (ו) כי: " לדעתי, מן הראוי לפרש את הסעיף פרשנות רחבה, אך השימוש בו ייעשה על דרך הצמצום. גישה זו תוביל למסקנה שהרשות הייתה מוסמכת להחיל את הסעיף על ענייננו. כובד משקל ההכרעה צריך להתמקד אם כן בשאלה האם הרשות הפעילה את שיקול-דעתה בצורה ראויה..... עוד טוענות העותרות כי יש לעשות שימוש בסעיף במקום בו קיימת סכנה בטיחותית, אשר לטענתן אינה קיימת כאן. אכן נראה כי קיומה של סכנה בטיחותית, ונוסיף מיידית, הינו שיקול שפועל לטובת הפעלת הסעיף על מקרה כזה או אחר, אך לא מדובר בתנאי הכרחי, שכן הוא אינו מופיע בלשון הסעיף........ ואם ישאל השואל היכן תכלית החוק, ועל-פי איזה היגיון יש להעניק פרשנות רחבה לסעיף אך יישומו יפה על דרך הצמצום, אשיבנו באופן הזה: הסעיף מעניק כוח לרשות להורות על ניתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון. זוהי תוצאה קשה. בדרך-כלל מוטב שצעד קיצוני כזה ייעשה לאחר הכרעה שיפוטית. בשל כך, גם המדינה מסכימה שיש להפעיל את הסעיף רק במקרים חריגים, יוצאי-דופן וקיצוניים. ואולם הדמיון של הבונה משגשג, ובמיוחד בדורנו. קמים מבנים ממבנים שונים למטרות מגוונות, לפעמים בהיתר ולפעמים שלא בהיתר. המחוקק הגיע למסקנה שיש להעניק לרשות של אזור, האחראית על התכנון והבנייה, כלי אכיפה דרסטי (וראה הסייג בסעיף 157א(ח) לחוק תכנון ובניה). בשל אפשרויות הבנייה הרבות החליט המחוקק, כנראה, שמוטב שלא להגביל את הסמכות על-ידי קביעת תנאי סף מגבילים, אחרת הבונה היצירתי ימצא את הפירצה. עם זאת, וכאמור, יש להגביל את השימוש בסעיף זה למקרים מתאימים על-מנת למנוע פירצה מסוג אחר, הפעם מכיוון הרשות. אין לעשות שימוש יתר בסעיף. משנקבע שבמקרה זה קיימת סמכות, יש לבחון אם ענייננו מהווה מקרה מתאים, במובן זה שהוא מקרה חריג. לשם הדיוק הדיוני יש לבחון אם החלטת הרשות, ובעקבותיה החלטת הוועדה, הינן סבירות על-פי אמות המידה דלעיל." קיום סיכונים בטיחותיים בדירה שפוצלה שלא כדין אחד המצבים בו נקבע בפסיקה כי ראוי ונכון שהועדה המקומית תעשה שימוש בסמכותה להורות על ניתוק נכס מתשתיות לפי סעיף 157 א. (ו) הוא, כאשר נשקפת סכנה בטיחותית מיידית למשתמשים בנכס שנבנה ללא היתר או לסטייה מהיתר. כך נקבע בעת"מ (ת"א) 1369/09 ישראל ארצי נ' ועדת ערר מחוז מרכז כי: " שאלה נפרדת היא, שאלת המדיניות של שימוש באמצעי הדרסטי הזה של ניתוק שרותי חשמל, מים וטלפון לנכס קיים שבו מתגוררות מספר משפחות. פעולה כזו בוודאי עשויה להיות הגיונית וסבירה אם נובעים סיכונים בטיחותיים ואפילו סכנות מסויימות לרכוש מן המבנה שנבנה ללא היתר או בסטיה מן ההיתר, ואין מצליחים לפנות את המתגוררים בו. אולם, שימוש בסנקציות חריפות אלה בנסיבות שבהן לא עולות סכנות מן הסוג האמור צריך להיות שימוש זהיר מאוד ומצב של הפרה קיצונית מצד בעל הנכס. " וכן נקבע ב בערר (מרכז) 220/01 חברת חלקה 919 בגוש 4349 בע"מ נ' ועדת מקומית לתכנון ובניה רמלה כי: "בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע"א 7893/99 פינת החמד חברה לבניין בע"מ נ' ועדת ערר ואח' המאשר את החלטת בית המשפט המחוזי והחלטת ועדת הערר בירושלים אושרה הוראה לנתק דירות אשר שימשו למגורים וזאת בסטייה מהתכלית שנקבעה בתכנית לגבי אותם מקרקעין למטרות נופש, קל וחומר כאשר הסטייה מן ההיתר נעוצה בעבודות פיזיות הקשורות בהיתר הבניה ובמיוחד כאשר מדובר בביטחון הציבור ובאי המקום. לדעתנו ניתן וראוי לעשות שימוש בהוראות סע' 157 א' (ו) ולהורות על ניתוק חשמל , טלפון ומים כדי למנוע שימוש בנכס שאינו תואם להיתר הבניה , אשר עלול להיות מסוכן לאותם משתמשים בנכס" ביצוע פיצול דירה, דהיינו יצירת מספר יחידות דיור מדירה סטטוטורית אחת, מלווה בדרך כלל בהקמת קירות, בניית מטבח, אמבטיה ושירותים נוספים, ובביצוע עבודות חשמל ואינסטלציה נרחבות. כאשר עבודות אלה מבוצעות ללא היתר בניה כדין , ללא מנגנוני הפיקוח שנקבעו בדין וללא האישורים הדרושים , קיים לדעתנו חשש כבד לבטיחות השימוש בדירות המפוצלות. אנו עדים לתופעה רחבת היקף של פיצולי דירות, המתבצעות בדרך כלל בצורה מאולתרת, על מנת להשיג כמות גדולה ככל האפשר של יחידות דיור בעלות מינימאלית, על מנת להפיק את הרווח המרבי מהדירה המפוצלת. כל שעומד לנגד עיני מפצל הדירה הוא כיצד יפיק את הרווח המירבי מהדירה המפוצלת בהשקעה המזערית. לפיכך עבודות הבנייה הדרושות לשם פיצול הדירות מתבצע במקרים רבים על ידי בעלי מקצוע שאינם מוסמכים לביצוע עבודתם, כגון על ידי חשמלאים שאינם מוסמכים, ללא ליווי קונסטרוקטיבי מתאים, ובבנייה שאינה ראויה ואינה עומדת בתקנים. לפיכך קיימת לדעתנו סכנה בטיחותית מהותית במגורים בדירות אשר פוצלו ללא היתר בנייה כדין. לעניין זה יפים דברי ביהמ"ש העליון בעע"מ 3313/05 מרים באסה ואחרים נ' ועדת נ' ערר מחוז תל אביב לתכנון ובניה, כי: "אכן הוראת סעיף 157א (ו) מסמיכה רשות מאשרת להורות את חברת החשמל להפסיק אספקת חשמל למקום פלוני במקום "שבנייתה של יחידת דיור... היוותה סטייה מהיתר" ומענייננו לא הייתה "סטייה מהיתר" שהרי הבנייה נעשתה ללא כל היתר. אלא שהמושג "סטייה מהיתר" כולל בחובו, מאליו, גם בניה ללא היתר. כך הוא על פי פירושו המילולי של החוק, ובוודאי כך הוא על פי פירושו התכליתי. שהרי אספקת חשמל ליחידת דיור שנבנתה ללא היתר מהווה סיכון לאדם לא פחות - אפשר אף יותר - מאספקת חשמל ליחידת דיור שנבנתה ב"סטייה מהיתר" (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א). וכן יפים דברי בית המשפט בעת"מ (ת"א) 1369/09 הנ"ל כי: " ועדת הערר קבעה שהשימוש בסנקציות האמורות בנסיבות הענין דנן סבירה משום שמדובר במבנה שאוכלס ללא טופס 4 ואין מחלוקת שהבניה בפועל אינה תואמת להיתר הבניה שניתן. מכאן שהדבר עלול להוות סיכון בהיבט בטיחותי. שהרי אין אישור קונסטרוקטור ואין ידיעה אם החלק שנבנה בסטיה מן ההיתר עומד בדרישות הבטיחות. נוסף לכך, כיוון שהעותר משתמש בנכס לצורך כמה יחידות דיור - גם זה בניגוד להיתר - ברי שאין די בממ"ד אחד כדי לספק צרכיהם של מספר משפחות.   הסוגיה הבטיחותית איננה ברורה כל צרכה. עיינתי בכל המסמכים שצורפו לתיק העתירה ואשר שימשו לנגד עיני ועדת הערר ולא מצאתי בהם אינדיקציה ברורה לקיומו של סיכון בטיחותי. מנגד, אינני יכול לשלול את הגיון דברי ועדת הערר ולפיהם משנעשתה בניה בניגוד להיתר והבניה החורגת גדולה בהיקפה ובמהותה (תוספות בניה מצד אחד ושימוש בנכס על ידי הפיכתו למספר יחידות דיור בניגוד להיתר), אינה יכולה לעורר חשש כבד לסיכונים בטיחותיים (לא למותר לציין שהמסמכים בתיק העתירה מראים שבעבר השתמש העותר בכבל חשמלי בלתי חוקי ומסוכן לשם אספקת חשמל לנכס והיה צורך לנתק אותו. סיכונים אחרים שאולי אינם נראים לעין, אינם ידועים ואינם ברורים).   על העותר היה להסיר את החשש הזה כדי לתמוך את טענתו שנקיטת הסנקציות הקיצוניות נגדו איננה סבירה. היה עליו להביא ראיות כדי הצורך במסגרת הבירור המנהלי ולהסיר את החשש האמור.   משלא עשה כן נותרים הדברים כך שמבחינה פורמלית פעלה הרשות כדין ומבחינה מהותית יש יסוד לחשוב שהיה עליה להשתמש באמצעי הקיצוני כדי לבטל כל חשש לסכנות העלולות לנבוע מן הבניה הבלתי חוקית ושימושיה. לנוכח ועל יסוד האמור לעיל אנו קובעים כי יש בפיצול דירה למספר דירות/ יחידות דיור ללא היתר בנייה כדין משום סכנה בטיחותית מיידית למתגוררים בדירות המפוצלות המצדיקה עשיית שימוש בסעיף 157 א. (ו) לחוק התכנון והבנייה, בהליך הקבוע בחוק. ניתן אומנם לשאול, מה יהיה הדין אם יוכח למוסד התכנון כי הפיצול בוצע באופן בטיחותי. טענה זו נטענה בפנינו בעבר בעיקר כאשר הדירות נבנו מלכתחילה במטרה לפצלן, כך שהדירות נבנו עם מערכות חשמל, אינסטלציה וביוב המתאימות לפיצולן, בבחינת "סוף מעשה במחשבת (בעבירת) תחילה". מחד יתכן כי במקרים כאלה יש ביכולתו של מפצל הדירות לסתור את הקביעה כי קיימת סכנה בטיחותית בשימוש בדירות, אך מאידך במקרים אלה מקבל הנימוק השני להפעלת הסמכות לניתוק הדירות מתשתיות כמפורט להלן (התעלמות/ הפרה בוטה של הוראות חוק התכנון והבנייה) משנה תוקף. לפיכך לדעתנו במקרה הנדון, בו הדירה פוצלה כמתואר על ידי העורר עצמו, יש לקבוע כי קיימת סכנה בטיחותית מידית לשימוש בדירות המפוצלות ולפיכך התמלא אחד התנאים שנקבעו בפסיקה להפעלת הסמכות לניתוק הדירה מתשתיות לפי סעיף 157א. (ו). בשולי הדברים נעיר כי ברוב הדירות המפוצלות חדרי הדירה (מטבח, חדר שירותים, פרוזדורים וחדרים) אינם עומדים בתנאי הבינוי המחויבים לפי דיני התכנון והבנייה, כגון לעניין תנאי איורור, גודל מזערי וכיוב'. מדובר בהוראות פטרנליסטיות, אשר נועדו להבטיח תנאי מגורים בסיסיים ואנושיים. התעלמות מהוראות אלה אומנם אינו מהווה סכנה בטיחותית, אך הדבר טומן בחובו סכנה בריאותית לדיירי הדירות המפוצלות. התעלמות/ הפרה בוטה של הוראות חוק התכנון והבנייה אחד השיקולים הנוספים להצדקת השימוש בכלי של ניתוק מתשתיות לפי הוראות סעיף 157 א' (ו) הוא מצב של התנהגות שיש בה הפרה בוטה של הוראות חוק התכנון והבנייה בצורה חוזרת ונשנית, מצד בעל הנכס נשוא הבקשה לניתוק. בעת"מ 37/99 פינת החמד חברה לבנין בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה ירושלים ואח' כי: "בנסיבות אלה (בנייה בסטייה מהיתר וחיבור בניין לתשתיות שלא כדין - ו.ע.ת.א) אין לבא חשבון עם רשויות התכנון, אשר ראו לנקוט בהליך שלכל הדעות חמור, אך סבורני כי היה זה מוצדק, לאור ההפרות הבוטות של העותרת בכל הקשור להתאמת ייעודו של הנכס לתכניות המתאר ושיתוף הפעולה, שלו זכתה מצד הרוכשים". וכך קבעה ועדת הערר המחוזית דרום בראשיתו של עו"ד ברוכין בערר 6031/03 ערגד בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה אילת כי: " ולכל זאת מצטרפת התנהגות של אי ציות לחוק, וכשאי הציות לחוק נמשך זמן רב ואף בניגוד להחלטות מוסדות התכנון ובניגוד להחלטות שיפוטיות עד כדי התנהגות המהווה זלזול ופגיעה חמורה בשלטון החוק, יש לדעתנו החובה להפעיל את הסמכות הקיצונית שמאפשר לנו חוק התכנון והבניה ולהורות על ניתוק התשתיות לרבות ניתוק החשמל." הפסיקה דלעיל התיחסה למקרים בהם בעל הנכס אשר ביחס אליו הוצא הצו לניתוק תשתית נהג באופן שיש בו משום זלזול בוטה ו/או מתמשך מהוראות חוק התכנון והבנייה. אנו בדעה כי לנוכח המציאות הקיימת היום, כאשר פיצולי הדירות הפכו ל "מכת מדינה", ובעיקר בערים המרכזיות, בשעה שמפצלי הדירות מודעים היטב לאיסור החל על ביצוע פיצול דירות ללא היתר בניה כדין, והם אף נוקטים בדרך כלל באמצעים על מנת להסתיר את הפיצול, יש לאמר כי מי שמפצל דירה נוהג ללא היתר מפר באופן בוטה את הוראות חוק התכנון והבנייה, דבר המצדיק את ניתוק הדירה/ דירות מתשתיותיו. אין מדובר באקט של ענישה, אלא באמצעי לגיטימי לשם התמודדות עם תופעה המהווה פגיעה תיכנונית, סביבתית ואף חברתית חמורה, אשר מי שמבצע אותה, או מי שמתפתה לשכור דירה שפוצלה, חייב לדעת כי הוא מסתכן בניתוק הדירות המפוצלות מהתשתיות הבסיסיות קרי; חשמל, מים וטלפון. במקרה הנדון התמלא גם התנאי של הפרה חוזרת ונשנית של הוראות חוק התכנון והבנייה, שכן כאמור זמן קצר לאחר שהעורר ביטל פיצול של דירה באותו בניין ממש לאחר ש"נתפס" על ידי הוועדה המקומית, ולאחר שהבין כי פעולה זו אסורה על פי דיני התכנון והבניה, הלך הוא ופיצל דירה אחרת באותו בנין. במצב דברים זה, נראה כי מדובר בעבריין בניה סדרתי כאשר אין מנוס מלהפעיל נגדו את הצעד של ניתוק הדירה מתשתיות. לפיכך גם מטעם זה, של ביצוע בנייה הטעונה היתר שיש בה משום התעלמות בוטה מדיני התכנון והבנייה, מותר לועדה המקומית לנתק את הדירה נשוא הערר מתשתיות החשמל, המים והביוב. למותר לציין כי על הועדה המקומית להפעיל את סמכותה לפי סעיף 157 א' (ו) לפי כללי המשפט המנהלי - בסבירות, בהגינות ובתום-לב. לאור האמור, אנו דוחים את הערר. פיצול דירה / מקרקעיןניתוק חשמלמקרקעיןחשמל