העוררים הינם הבעלים של בניין פינתי המצוי בתל אביב. המדובר בבניין תעשייתי בן 5 קומות מעל מרתף. השימוש המותר באזור בו מצוי הבניין הוא תעסוקה. העוררים רכשו את הבניין לפני כשנתיים, ולפני כשנה וחצי הם השכירו תשע יחידות בבניין לצורך מגורים בקומות א', ב' ו- ד'. העוררים הגישו לועדה המקומית בקשה להיתר לשימוש חורג מתעשייה למגורים ביחס לאותן 9 יחידות המשמשות כאמור בפועל למגורים. הועדה המקומית החליטה "לא לאשר את הבקשה שכן יעוד של מגורים אינו תואם לשימושים המותרים באזור התעסוקה ונוגד הוראות תב"ע 1043 א'". על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. העוררים טוענים כי רוב התעשייה שהיתה במקום חדלה להתקיים בשנים האחרונות, וכי השימוש של מגורים אפשרי בצד מעט התעשייה שנותרה במקום. כמו כן טוענים העוררים כי קיימת דרישה למגורים באזור בשל המחירים הנוחים. בנוסף טוענים העוררים כי הועדה המקומית שוקדת בימים אלה על הכנת תוכנית אב לאזור, כשלב מקדים לאישור תוכנית אשר תשנה את פני האזור, בין היתר תוך התרת מגורים באזור. לפיכך לטענת העוררים, אישור הבקשה להיתר לשימוש חורג נדרש רק לתקופת המעבר עד לאישור אותה תוכנית. העוררים מוסיפים וטוענים כי כאשר הם רכשו את הבניין נשוא הבקשה, היחידות בבניין עמדו ריקות, בשל היעדר אפשרות להשכירן לתעשייה, וגם מסיבה זו יש לאשר לטענתם את הבקשה. הועדה המקומית טוענת כי צוות מקצועי של הועדה המקומית (צוות מרכז) אכן שוקד בימים אלה על הכנת תוכנית אב לשכונת מונטיפיורי בה מצוי הבניין נשוא הערר. לפי תוכנית זו היעוד העיקרי של האזור יהיה תעסוקה ומסחר, אף כי במקומות מסוימים יתאפשר גם מגורים. עם זאת, התוכנית טרם הגיעה לרמת פירוט אשר תקבע היכן בדיוק יתאפשר מגורים. לטענת הועדה המקומית, במסגרת התכנון המפורט ייקבעו בניינים מסוימים או מקבצי בניינים בהם יתאפשר השימוש של מגורים, אך אין כל ידיעה או בטחון כי הבניין נשוא הערר ייכלל בין אותם בניינים. לטענת הועדה המקומית, מתן ההיתר לשימוש חורג המבוקש לא רק שאינו מתישב בהכרח עם תוכנית האב המתגבשת, אלא שאישורו עלול אף לפגוע באפשרות יישום התוכנית בשל המסר שישתמע מנתינתו, כאילו הועדה המקומית רואה באופן חיובי מגורים באזור, מסר אשר עלול לתת רוח גבית לרבים המתגוררים באופן לא חוקי בבנייני תעשייה באזור. ועדת הערר יצאה לביקור במקום. טענת העוררים כי רוב התעשיה שהיתה באזור חדלה לפעול רחוקה מלהיות נכונה ככל שהדבר נוגע לסביבה הקרובה של הבניין נשוא ערר זה. מול הבניין ברחוב תושיה פועלים מספר מוסכים, וכן ברחוב שטיבל פועל מוסך במרחק קטן מהבניין. כמו כן ניכרת בסביבה הקרובה של הבניין גם פעילות תעשיתית ומסחרית אחרת. על יסוד נימוקי ועדת הערר, דראפט תוכנית הבינוי שהועבר לעיוננו לבקשתנו והביקור במקום החלטנו לדחות את הערר. כפי שכבר קבענו בהחלטות רבות, על מנת להתיר שימוש החורג מהתוכנית החלה במקום יש צורך בהצדקה תיכנונית המצדיקה זאת. כך קבענו בערר 5116/07 דגני נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב () כי : " רבות נכתב בפסיקה על השימוש בכלי התיכנוני של התרת שימוש חורג, ובעיקר, לענין התרת שימוש חורג מתוכנית (להבדיל משימוש חורג מהיתר). כך לדוגמא ביקר ביהמ"ש בבג"צ 235/76 בנייני קדמת לוד (1993) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה לוד פד"י לא(1) 579 את המדיניות הרווחת בועדות מקומיות מסוימות של מתן היתרים לשימושים חורגים ומתן הקלות בקלות רבה וכדבר שבשגרה: "אם מותר להעיר הערה אפיקורסית, נראה לנו כי במציאות שלנו שורש הרע הוא בעצם הסמכות לתת הקלה או להתיר שימוש חורג על-ידי גוף כל-שהוא, כי לא אחת הופכת ההקלה לתקלה והחריגה למפגע. תכנית קיימת, עד שהיא מקבלת תוקף עוברת הליך המורכב משלבים שונים, היינו: הכנה, הפקדה, פרסום, התנגדויות, הכרעה, עררים, וכו'. שלבים אלה נקבעו כדי להבטיח דיון עניני בתכנית על-ידי רשויות התכנון השונות והכרעה שקולה על-ידן, לאחר שמיעת גורמים פרטיים וציבוריים שיש להם ענין בה או העלולים להיפגע על-ידה. פירושה האמיתי של הקלה הוא התרת סטיה מתכנית קיימת שבעצם מהווה שינוי התכנית במידת ההקלה הניתנת. הוא הדין לגבי התרת שימוש חורג, שאינו קיים בעת שתכנית מקבלת תוקף. אם השימוש החורג בעת שתכנית מקבלת תוקף כבר קיים, אין ברירה אלא להשאירו בעינו. אבל למה יקום שימוש חדש כזה שלא בדרך הרגילה של תיקון התכנית? הקלות היחסית שבה אפשר להשיג, לפי המצב החוקי הקיים, הקלה או שימוש חורג, בהשוואה לעריכת שינוי תכנית לפי כל הדקדוקים והמצוות, קשה להלום אותה עם הצורך לקיים סדר תקין בענין זה של תכנון ובניה, שהוא כה חיוני וקובע את איכות החיים והסביבה. לדבר זה חשיבות עליונה בריכוזים העירוניים, שבלאו הכי הם מאוכלסים אצלנו בצפיפות רבה ולפעמים - בתנאי האקלים שלנו - עד כדי מחנק ממש. לפיכך, מן הראוי לעיין מחדש במדיניות ההקלות והשימושים החורגים למיניהם ולשקול אם אין להכניס גם אותם במסגרת הכללית הרגילה של שינוי תכנית. איננו מתעלמים מכך ששינוי כזה במדיניות עלול להשהות את מתן ההקלות והתרת השימושים החורגים ולהקטין את מספרם. מאידך, יבטיח הדבר שיקול זהיר ומעמיק יותר בכל בקשה כזאת מצד הרשויות המוסמכות בתחום זה ולא נהיה עדים לפחות למקרים מסוג זה שנתקלנו בו כאן." מאידך קיימת פסיקה מאזנת, כך לדוגמא נאמר בעת"מ (ח"י) 1324/05 הלנה קוטליאר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, כי: מנגד אין לומר כי על הוועדה להימנע ממתן היתרים לשימוש חורג כלל ועיקר. האפשרות ליתן היתר לשימוש חורג מאפשרת גמישות ביישומה של התכנית, אלא שיש להקפיד כי גמישות זו תינקט במקרים המתאימים. כך נאמר בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ' הועדה המיוחדת פ"ד נא(2), 825: "ניסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם... האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת" (בעמ' 865-866 וראה האסמכתאות שם)." על המגבלות אשר על מוסדות התכנון לכוף על עצמם בעת החלטה בעניין שימושים חורגים, הרחיב בית המשפט העליון בע"א 5927/98 גאן בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח', פ"ד נז(5) 752, בעמ' 762-763: "... ההליך התכנוני והמשפט אינם רואים בעין יפה הרחבת החריגות מתכנית. אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, אולם הנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום כדי שלא יהיו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכניות חדשות ובתיקון תכניות קיימות (ש' רויטל דיני התכנון והבניה [7], בעמ' 472א, בג"ץ 235/76 בניני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה [3], בעמ' 584-583). במסגרת המגמה לצמצם את החריגות המותרות מהתכניות שולבה ההוראה בדבר הגבלת משך הזמן של ההיתר לשימוש חורג" אנו בדעה כי הסינטזה הנכונה בין הדעות השונות אשר הובעו בפסיקה לענין שימוש בכלי התיכנוני של התרת שימוש חורג מתוכנית היא , כי על רשויות התיכנון להשתכנע כי קיימת הצדקה תיכנונית להתרת השימוש החורג מזה הקבוע בתוכנית החלה במקום. כך בעת"מ 1303/01 חיים מסורי נ' ועדת ערר מחוזית מחוז המרכז : " הוועדה (הכוונה לועדת הערר המחוזית ו.ע.ת.א) לא מצאה הצדקה תכנונית לאשר את השימוש החורג המבוקש ביישוב, שלפי התרשמות הוועדה הינו בעל אופי כפרי, גם אם קיימים בו שימושים לא חקלאיים כאלה או אחרים.......... משנמצא כי אין הצדקה תכנונית לשימוש החורג המבוקש, הייתה ועדת הערר רשאית לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית." הצדקה תכנונית כזו יכולה להיות נעוצה בצורך לאפשר שימוש שהוא נחוץ באזור המבוקש ושאין לו פתרון מניח את הדעת בתוכנית החלה במקום, כאשר הדוגמא הנפוצה למצב זה היא התרת הפעלת גני ילדים באזורי מגורים. ההצדקה התכנונית יכולה להיות נעוצה בשינוי באופי האזור, שינוי אשר הביא למצב שבו השימושים הקבועים בתוכנית החלה חדלו להיות רלוונטיים. אנו אף קיבלנו לידנו את הצעת תוכנית האב, אשר תוכנה מתיישב עם טענת הועדה המקומית. גם בקשה לשימוש חורג לתקופת המעבר הדרושה לשם השלמת ההליכים התכנוניים הנחוצים לשם שינוי היעוד הקבוע בתוכנית יכול להיחשב לדעתנו להצדקה תכנונית כאמור, כאשר קיים הגיון תיכנוני בייזום שינוי היעוד בתוכנית. יכולים ויהיו טעמים תכנוניים נוספים על הדוגמאות דלעיל אשר יצדיקו התרת שימוש חורג מתוכנית, ובתנאי כי השימוש המבוקש אינו משנה את אופי הסביבה הקרובה, שכן אז יהיה מדובר בסטייה ניכרת ולא יהיה ניתן לאשר את הבקשה. " ההצדקה התכנונית היחידה אשר בפי העוררים היא כי קימות כוונות ליעד את האזור למגורים בתוכנית אשר על הכנתה שוקדת היום הועדה המקומית. טענה זו התבררה כמפורט לעיל כנכונה באופן חלקי בלבד שכן, כפי שמסרה הועדה המקומית, התוכנית טרם הגיעה לשלב הקביעה באלו מבנים או מקבצי מבנים באזור יותרו מגורים. בנסיבות אלה, לא רק שלא ניתן לבסס את ההצדקה התכנונית לאישור היתר לשימוש חורג למגורים על הכנת התוכנית אלא, יש בקיומו של ההליך התכנוני כדי למנוע דווקא את מתן ההיתר המבוקש. לדעתנו התרת מגורים באזור הנדון עלול להביא למציאות שבה בסופו של דבר התכנון ייאלץ ללכת אחר המציאות שתיווצר בשטח, במקום שהתיכנון יקבע את המציאות בשטח. כל עוד הועדה המקומית לא הגיעה לשלבי תכנון מתקדמים, בהם ייקבעו האזורים או הבניינים בהם יותרו מגורים, אין לדעתנו לאפשר מגורים באזור בדרך של מתן היתרים לשימושים חורגים. לאור מיקומו של הבניין הנדון, באזור בו הוא מוקף במוסכים ובתעשיה קלה אחרת, אין כל בטחון בכך כי הועדה המקומית תמליץ בתוכנית אשר תוכן על ידה ליעד את הבניין הנדון למגורים. הטענה כי לא קיים היום שימוש חלופי ליחידות, שכן אין דרישה לשטח מסחרי/תעשייתי באזור ובבניין, אינה יכולה להישמע מפי העוררים, אשר רכשו את הבניין לפני כשנתיים כשהוא ריק, כך שהם ידעו את המצב באזור. נראה כי העוררים רכשו את הבניין מתוך מטרה להסב אותו למגורים. דרך פעולה זו ודאי שאינה יכולה להוות הצדקה למתן ההיתר לשימוש חורג המבוקש. לפיכך יש אנו דוחים את הערעור. עם זאת, כאשר התוכנית במקום תגיע לשלבי תכנון יותר מתקדמים וזו תאושר להפקדה, ניתן יהיה לדעתנו לשקול בחיוב מתן היתרים לשימושים חורגים אשר יתאימו לאותה תוכנית, לרבות למגורים, מבלי להמתין עד לסיום כל שלבי אישור התוכנית. שימוש חורגתעשיה