בקשה להיתר בנייה לבניית "מלונית עירונית" הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר להקמת מלונית, כאשר היתר זה כולל את ההקלות הבאות: תוספת שתי קומות מעל ארבע הקומות המותרות, סה"כ 6 קומות. תוספת שטח של 5% עבור שתי קומות נוספות (21.43 מ"ר). תוספת של 6% לשיפור דיור (25.98 מ"ר). 10% הקלה בקו הבניין האחורי כך שייבנה במרחק של 4.5 מ' מגבול המגרש במקום 5 מ'. להקלות האמורות הוגשו התנגדויות מהדיירים המתגוררים בבניינים המצויים ברחוב הירקון 65 ו-67 המצויים מזרחית לבניין הנדון (העוררים בערר 5005/09 ו 5162/09). כמו כן, הוגשה לועדה המקומית התנגדות לבנייה המבוקשת מטעם ממשלת ארה"ב של אמריקה (ערר 5006/09) מן הנימוק כי בניית הבניין הנדון מהווה איום וסיכון בטחוני על מגרש החנייה ובניין השגרירות האמריקאית המצויים בשני המגרשים צפונית למגרש הנדון. משהתנגדויות אלה נדחו על ידי הועדה המקומית, הוגש הערר שבפנינו. בפתח הדיון בערר זה ביקשנו מהמשיבים להמציא לנו ולעוררים תשריט מתוקן של היתר הבנייה, אשר כבר הטמיע את החלטת הועדה המקומית כי גובה הבניין יהיה שש קומות בלבד, כולל ההקלה של שתי קומות, וכן יטמיע את ההסכמות מול הועדה המקומית בדבר מיקום רחבת כיבוי אש וחניה תפעולית. בעקבות הגשת תשריט מתוקן זה הוגשו לנו כתבי ערר מתוקנים, ועל בסיסם אנו נדון בעררים . עררים 5005/09 ו 5162/09 טענתם הראשונה של העוררים בערר 5005/09 הינה ביחס לאחוזי הבנייה המותרים במגרש. המשיבים טוענים כי בשלב מקדמי של בדיקת הבקשה להיתר נקבע שאחוזי הבנייה במגרש הינם 146% מתוקף תכנית 44, ואולם בהמשך התברר כי נשכחה תכנית 186 אשר הוסיפה 40% (על 120% הבסיסיים המוענקים בתכנית 44), ולפיכך על פי שתי התכניות יחד זכויות הבנייה במגרש הנדון הם 160% שטח עיקרי. על בסיס התוכניות שהוצגו בפנינו אנו קובעים כי בעניין זה צודקות המשיבות וכי זכויות הבנייה המותרות במגרש הן אכן 160% שטח עיקרי. יצוין כי זכויות הבנייה המבוקשות היום במגרש הן ל-164% בנייה שטח עיקרי. לפיכך, אין צורך למעשה באישור כל ההקלות הכמותיות שהתבקשו בבקשה להיתר (5% בגין תוספת שתי קומות ו-6% לשיפור דיור) ודי באישור 4% לשיפור דיור על מנת לספק את מלוא אחוזי הבנייה המבוקשים במגרש. העוררים טוענים כי לא קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלות דלעיל. המשיבים טוענים כי קיימת הצדקה תכנונית להקלות שאושרו. לטענת המשיבים אם רוצים לבנות במקום מלון, שהוא עתיר שטחי שירות, לא ניתן לבנותו בקווי הבניין הקיימים וללא תוספת שתי הקומות בהקלה. לטענתם הבניין המבוקש נבנה על פי תכנית מלפני כשישים שנה, וכי ההקלה לתוספת שתי קומות נועדה להתאים את גובה הבניין לבניינים האחרים הניצבים על רחוב הרברט סמואל בסמוך לבניין הנדון, וכן כי תוספת הקומות נועדה לשפר את התכנון של הבניין לייעודו כמלונית. עוד טוענים המשיבים, כי חלופת התכנון האפשרית במקום על פי התכנית החלה במקום הינה להקמת בניין מגורים, ובמקרה כזה ניתן היה לבנות במקום בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים בתוספת חדרי יציאה לגג, אשר גובהו היה זהה לגובה המבוקש וללא צורך באישור הקלות כלשהן. כמו כן נטען כי ההקלה בקו הבניין האחורי מחויבת המציאות על מנת לאפשר תכנון פונקציונאלי סביר, ובעיקר על מנת לאפשר בניית חדרים ופרוזדורים רחבים יותר, זאת לנוכח צורתו המלבנית של המגרש, וכן על מנת לאפשר את ניצול מלוא זכויות הבניה במגרש. כמו כן נטען כי בין הבניין המבוקש לבין המגרש המצוי ממזרח לבניין הנדון, בו מתגוררים העוררים, קיים מרחק של כ- 10 מ', כי קיימים הפרשי גובה של בין 2.5 מ' ל- 3 מ' בין שני המגרשים לטובת המגרש המזרחי, ולפיכך ההקלה בקו בניין אינה פוגעת בדיירים בבניין האמור. העוררים טוענים מנגד כי אושרו בבניין הנדון שטחי שירות מופרזים, וכי לו היו מצמצמים את שטחי השירות, לא היה צורך באישור תוספת הקומות ואישור ההקלה בקו בניין לצורך ניצול זכויות הבניה במגרש. לטענתם, שטחי השירות שאושרו הם כ- 35 מ"ר לכל חדר בגודל של 25 מ"ר בעוד שעל פי חוזר המינהל הכללי 3/2004 של משרד התיירות הקובע תקנים פיזיים לתכנון וסיווג מתקני אכסון תיירותי מנובמבר 2004 (להלן: "חוזר משרד התיירות"), היחס צריך להיות לכל היותר כ-10 מ"ר שטחי שירות לחדר. לטענתם, עודף שטחי שירות זה הוא אשר גורם לניפוח שטחי הבניה וכפועל יוצא, לצורך לכאורה לאשר את ההקלות המבוקשות בבניין. במילים אחרות לטענתם, לו היו מאשרים שטחי שירות כפי הנקבע בחוזר, ניתן היה לבנות את הבניין ללא צורך בתוספת הקומות בהקלה וללא צורך באישור הקלה בקו בניין אחורי. עוד טוענים העוררים כי יש לחשב את חדרי המדרגות, המבואות והפרוזדורים פעם אחת כשטח עיקרי. המשיבים הפנו אותנו לענין היקף שטחי השרות אשר אושרו במקרה הנדון על ידי הועדה המקומית למסמך "הנחיות תכנוניות להקמת מלונות תיירות בעיר תל אביב יפו" של הועדה המקומית מיום 3.9.97, על פיו פועלת הועדה המקומית. מסמך זה מפנה לענין ההנחיות התכנוניות להנחיות משרד התיירות, וכן נקבע בהנחיות כי ה "שטחים השירותיים" יהיו 3 מ"ר דרישת מינימום. בחוזר משרד התיירות נקבע בעמוד 13, תחת הכותרת "גמישות בתכנון שטחי מלון" כי "הדרישות המפורטות בתקנים להלן הן דרישות בסיסיות ואינן ניתנות להפחתה. הגדלתן אפשרית במידה שהיא סבירה מבחינה תכנונית ותפעולית ובכפוף למפורט להלן. " (ההדגשה במקור ו.ע.ת.א) (סעיף 4) ובהמשך נאמר בסעיף 4.3 תחת הכותרת "שטחים ציבוריים ושטחים שירותיים" כי " התקנים הפיזיים של השטחים הציבוריים והשטחים השירותיים מתבססים על דרישות המשתנות בהתאם לגודל המלון. לגודל המלון השפעה ניכרת על התקנים הנדרשים לרמת המלון...... למרות זאת יש גדלים מינימליים של מרכיבים שיש לשמור עליהם בכל מקרה". מכאן עולה כי גודל השטחים שנקבעו בהמשך החוזר, והמתיחסים באופן פרטני לסוגים השונים של "מתקני איכסון תיירותי", ובפרט כשמדובר בשטחים ציבוריים וב"שטחים שירותיים" כלשון החוזר, המדובר בשטחים מינימליים ולא מקסימליים, כפי שטוענים העוררים. גם עיון בפרק המתיחס בחוזר מנכ"ל למלון סוויטות ברמה C מעלה, כי בראש הטבלה המפרטת את גודל שטחי הציבור והשטחים הציבוריים נאמר כי אלה הם "מיכסות שטחים תקניים חובה", לשון המעיד על כך כי מדובר בדרישות מינימום. לפיכך אנו קובעים כי גודל/ היקף שטחי השרות אשר נקבעו בחוזר משרד התיירות הינם מינימליים, וכי ניתן לחרוג מהם כלפי מעלה, ובלבד שיהיו בכמות סבירה מבחינה תכנונית ופונקציונלית. לענין המעברים אנו מסכימים עם המשיבים כי אלה צריכים להיחשב כשטחי שרות. נשאלת השאלה, האם כמות שטחי השרות במקרה דנן הם אכן מוגזמים ומופרזים כטענת העוררים או שהם סבירים בנסיבות הענין מבחינה תכנונית ופונקציונלית. על בסיס תשריט הבקשה להיתר אנו קובעים כי שטחי הציבור והשטחים המסווגים כשטחי שרות אינם חורגים מגדר הסביר במקרה דנן. השטחים המבוקשים בקומת הקרקע מחויבים לנוכח ייעודו של הבניין (לובי, הנהלת חשבונות, חדרי אחסנה, אשפה, כביסה ומשק בית וכיוב') והם בגודל פונקציונאלי סביר. הפורפורציה בין חדרי האירוח בקומות שמעל לקומת הכניסה לבין המעברים הם יותר מסבירים. כאן המקום לציין כי ברוב הקומות קיים ממ"ק בהתאם לדרישות החוק בגודל של כ 8 מ"ר, אשר מחושבים במכסת שטחי השרות. לסיכום נקודה זו, לדעתנו התכנון אשר הוצג בפנינו הינו נכון וסביר לייעודו של הבניין כמלון סוויטות, אין בבניין הפרזה בשטחי שרות, ואלה פורפורציונלים לשטחים העיקריים של הבניין. לאור מסקנתנו דלעיל קיימת גם הצדקה תכנונית לאשר את ההקלות שהתבקשו במקרה דנן דהיינו, תוספת שתי קומות בהקלה וכן הקלה בקו בניין מזרחי של 10%, שכן, ללא ההקלות האמורות לא יהיה ניתן להכניס בבניין הנדון את אחוזי הבנייה המותרים והדרושים לשם תכנון סביר ונכון של הבניין המבוקש. הטענה כי תוספת הקומות המבוקשות יסתירו לחלק מהעוררים את הנוף לים ואת האויר הזורם מכיון זה אומנם נכונה ואולם, כאשר אנו מאזנים בין היתרון והצורך התכנוני המובהק במקרה דנן לבין הפגיעה בעוררים, הרי שהכף נוטה לדעתנו באופן ברור לטובת אישור ההקלה המבוקשת. נציין כי באיזון בין מתן ההקלה לתוספת שתי הקומות לבין הפגיעה בחלק מהעוררים אנו נתנו גם משקל לעובדה כי התכנון החלופי המותר במגרש הינו בניית בניין מגורים בן ארבע קומות מעל לקומת עמודים ובתוספת חדר יציאה לגג, אשר הגובה שלו יהיה זהה למעשה לגובה הבניין המבוקש. לענין ההקלה בקו הבניין המזרחי, המאפשרת את קירובו של הבניין המבוקש לבניין העוררים ב 10%, , הבאנו בגדר שיקלונו גם את העובדה כי עדיין יוותר מרחק של 9.5 מ' בין הבנין הנדון לבין בניין העוררים ( 9 מ' עד המרפסות דל העוררים ). אנו מקבלים בענין זה את עמדת המשיבים, כי הפתרון אשר הוצע במהלך הדיון על ידי מר דושניצקי , בדבר הקטנת עומק המרפסות ב 0.50 סמ", דבר אשר היה מאפשר את הזזת הבניין מערבה ובכך לחסוך את הצורך בהקלה בקו בנין אחורי, אינו ישים לאור צורתו של המגרש שהוא צר וארוך, ובהתחשב בצורך לבנות ממ"קים אשר מגבילים את האפשרות לניצול כל קומת המרתף לצורכי חנייה. לעניין ההצדקה התכנונית לאישור ההקלה האחוזית (אשר כאמור נדרשת במקרה הנדון רק בהיקף של 4%) קבענו כבר בערר 5247/09 אלה ודן אלמגור נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, כי אין צורך בביסוס הצדקה תכנונית לשם אישור הקלה אחוזית במקום בו ניתן לאשר הקלה כאמור. לענין רחבת כיבוי האש, אנו סומכים את ידנו על חוות הדעת המקצועית של אגף התנועה אשר אישר את הרחבה במיקומה המבוקש, מה גם שלא קיימת חובה כי רחבה זו תימצא בתוך תחום המגרש. אין בסיס לטענתו של העורר בערר 5162/09 התוקפת למעשה את הוצאת היתר הבנייה על יסוד תוכניות ישנות יחסית. כל עוד תוכניות אלה בתוקף ניתן להוציא על פיהן היתרי בנייה, ואף חובה על מוסדות התכנון לעשות כן. לאור כל האמור לעיל אנו דוחים את ערר 5005/09 ואת ערר 5162/09. ערר 5006/09 העוררת בערר זה היא ממשלת ארה"ב. לעוררת זו מגרש חנייה הצמוד למגרש הנדון מצד צפון עליו ניצבים שני מבנים, ובמגרש נוסף צפונה ממגרש חנייה זה מצוי בניין השגרירות של העוררת. העוררת בערר זה הגישה התנגדות לועדה המקומית בטענה, כי בניית הבניין המבוקש מהווה סיכון ואיום בטחוני מיידי וישיר על מגרש החנייה של השגרירות והמבנים המצויים עליו, ועל בניין השגרירות. עיקר הטענה הופנתה נגד אישור החנייה בקומת המרתף, אשר מתוכננת בבקשה להיתר בנייה עד קו הבניין הצפוני של המגרש, כפי שמותר על פי התוכנית החלה במקום, וזאת בשל היכולת להחדיר מכונית תופת לחניון זה שבו תתבצע חנייה בלתי מבוקרת. העוררת הוסיפה וטענה בשפה רפה, כי עצם אישור בניית מלון בגובה של שש קומות בקרבת בניין השגרירות מהווה אף הוא מהווה איום בטחוני על השגרירות, אף שבקיר הצפוני המתוכנן בבניין זה, והפונה לכיוון השגרירות, אין כלל חלונות. הועדה המקומית דחתה את התנגדות העוררת בקובעה כי: "לדחות את התנגדות שגרירות ארה"ב שכן הועדה אינה דנה בנושאים בטחוניים אלא תכנוניים בלבד, מה גם שלא ניתן לפגוע בזכויות קיימות של מגרש השייכים לבעלי הקרקע". העוררת תוקפת החלטה זו, הן בשל כך שהיא נעדרת לטענתה נימוק לדחיית התנגדותה, והן בשל כך שלטענתה ההחלטה שגויה לגופה. אין אנו מקבלים את הטענה כי החלטת הועדה המקומית אינה מנומקת. גם אם ההחלטה מנומקת בקצרה, הרי שעיקר הנימוק לדחיית ההתנגדות מצוינת בגוף ההחלטה דהיינו, כי לדעת הועדה המקומית היא, כמוסד תכנון, אינה מוסמכת לדון בטענות בטחוניות, ואינה מוסמכת לשלול זכויות בנייה הקיימות על המגרש לפי תוכנית תקפה מהנימוק כי מימוש זכויות אלה יהוו איום או סיכון בטחוני למגרש שכן. במהלך הדיון ביקשנו מהעוררת להסביר לנו מכח מה יש לדעתה לועדה המקומית, ולועדת הערר הבאה בנעליה, סמכות לשלול מהמשיבים זכויות בנייה המוקנות לה בתוכנית תקפה, מכח טענה כי הבנייה תואמת התוכנית תהווה פגיעה בטחונית בעוררת. לא מצאנו בהשלמת הטעון אותה אפשרנו לעוררת להגיש בשאלה זו כל בסיס לסמכות שכזו. הפסיקה קובעת כי כאשר מוגשת למוסדות התכנון בקשה להיתר בנייה התואמת את התוכניות החלות במקום היקף שיקול הדעת של הועדה המקומית לסרב לתת את היתר הבנייה המבוקש הוא מצומצם ביותר. לענין זה קובע השופט מודריק ב ת"א (ת"א) 1668/97 נתן שוימר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל-אביב, : "זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בנייה "רשות" היא, ולא "חובה",, תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה סבירה ה"מרשה", סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסלות המנהלית. התובעים ביקשו לממש את זכויות הבנייה שבידם, בחלקה 35. הם ביקשו לבנות בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר. בקשה כזאת - בהעדר טעם מצדיק לסרב לה - הופכת, במקרה הקונקרטי, את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה". (ההדגשה שלנו - ו.ע.ת.א.) עולה מהמקובץ, כי אם הבקשה להיתר נשוא ערר זה תואמת את התוכניות החלות במקום, אין בסיס חוקי למנוע מהמשיבים לקבל את היתר הבנייה המבוקש על ידם בנימוק כי מטעמים "בטחוניים " יש להימנע מהוצאת היתר בנייה מכוח התוכניות החלות במקום. אומנם נכון הדבר כי שתי הקומות העליונות המבוקשות בבניין אינן תואמות את התוכניות החלות במקום, ואלה אושרו בדרך של הקלה, ואולם עיון מעמיק בטענות העוררת מצביע על כך כי עיקר טענותיה ה"בטחוניות" מופנות כלפי מרתף החנייה המבוקש, אשר תואם ללא ספק את התוכניות החלות במקום, וכי לא נטעה טענה ממשית נגד אישור שתי הקומות שהותרו בהקלה, ככל הנראה בשל העובדה כי הקיר הצפוני של הבניין המבוקש, הפונה לנכסי העוררת הינו אטום וללא חלונות. מכל מקום, ככל שניתן להבין כי העוררת טוענת נגד הקלה זו הרי שדינה להידחות שכן כאמור, על פניו אין לה כל בסיס לאור העובדה כי הקיר הצפוני של הבניין אטום. ה"פתח" שנפתח לעוררת לטעון נגד ההקלה, אינו מקנה לועדת הערר סמכות לדון גם בבנייה תואמת תוכנית. לא מצאנו בפסיקה אליה הפנתה אותנו העוררת אסמכתה לסמכותה של ועדה מקומית, או של ועדת הערר הבאה בנעליה, לשלול מהמשיבים זכויות בנייה על פי תוכנית תקפה בשל נימוקים ושיקולים שאינם תיכנוניים. למוסדות התכנון, ובכלל זה לועדת ערר זו, אין גם את הכלים, היכולת והידע לבחון את נכונות ואת משקל הטענות ה"בטחוניות" אשר נטענו על ידי העוררת. אם לדעת העוררת מתן היתר הבנייה המבוקש נוגד אמנות בינלאומיות או את הדין הבינלאומי המנהגי לו מחויבת מדינת ישראל, הדרך להכרעה בדבר עדיפותם של אלה על פני זכויות קניניות מוקנות מתוקף תוכנית בת תוקף הינה בדרך של פנייה לבית המשפט המוסמך. אם יקבע בית המשפט כי יש באלה כדי לשלול מהמשיבים את הזכות להקמת מרתף חנייה, דבר אשר יסכל קרוב לודאי גם את הקמת המלון, יהיה על בית המשפט להתמודד גם עם השאלה כיצד ועל ידי מי יפוצו המשיבים בשל שלילת זכויות הבנייה התבע"יות. לאור האמור אנו קובעים כי צדקה הועדה המקומית בהחלטה כי לא היתה לה הסמכות לדון ולהכריע בטענות העוררת נגד מתן היתר הבנייה, וכן אנו קובעים כי גם לועדת ערר זו, שהינה גוף תכנוני מעין שיפוטי, אין את הסמכות למנוע את הוצאת היתר הבנייה המבוקש, התואם את התוכניות החילות במקום, בשל הטענות שנטענו על ידי העוררת בערר זה. לפיכך אנו דוחים גם את ערר 5006/09. בניההיתר בניה