עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (להלן: "הועדה המקומית") לאשר את בקשת המשיב לתוספת לבית מגורים קיים חלק מדו-משפחתי במקרקעין הידועים כחלקה 84 בגוש 6430 ברח' סירקין 8, כפר-סבא (להלן: "המקרקעין") הבקשה כללה הקלות (בתכסית ובקווי בנין) ולפיכך הבקשה פורסמה. העוררים הינם בעלי החלק האחר של אותו דו משפחתי, מתנגדים לבקשה, בבסיס ההתנגדות העובדה היא כי התוספת מתוכננת במפלס כניסה קובעת גבוה מהקיים, וכתוצאה מכן נוצרים הפרשי גבהים הן בבית והן בחצר. נטען כי התוספת מתוכננת במפלס כניסה קובעת גבוה מהקיים, וכתוצאה מכן נוצרים הפרשי גבהים הן בבית והן בחצר. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: לעניין ההתנגדות להקלה בתכסית קרקע: לדחות את התנגדויות, הואיל ואין מניעה תכנונית לאשרה ובנוסף המתנגדים לא העלו כל תימוכין לפגיעה הנטענת מאישור ההקלה. לדחות את ההתנגדות לבניה על קו החלוקה של המגרשים, הואיל ואין מניעת תכנונית לאישור הבקשה, הבינוי תואם תב"ע החלה על החלקה, יחד עם זאת אישור הבקשה כפוף למתן פתרון איטום ותחזוקת הקיר שיבנה ע"י המבקשים. לעניין ההתנגדות למפלס הבית המוצע, לקבל את ההתנגדות ולאשר את הבקשה בכפוף להגשה ואישור תכנית פיתוח בהתאם לתבנית הנהוגה בצד המזרחי של רח' סירקין. לעניין ההקלה בקו הבניין הצדדי המערבי, לאשר את ההקלה, הואיל ולא התקבלה התנגדות להקלה זו. תמצית טענות העוררים לעוררים זכויות בחלק הצפון מזרחי של החלקה, ואילו המשיבים מבקשים לבנות במחצית הדרום מערבית שלה, החלקה גובלת ברח' סירקין מכיוון צפון וקיימים הבדלי טופוגרפיה בחלקי החלקה השונים באופן שהחזית הפונה לרח' סירקין גבוהה בכ-2 מ' מהחלק האחורי, היום מפלס הבית נמוך מרח' סירקין המנוקז לכיוון דרום מזרח ואילו הבקשה כוללת הגבהה מפלס הכניסה הקובעת על מנת לנקז את הבית לרח' סירקין, כתוצאה מכך מוגבה מפלס הכניסה הקובעת ב-1.04 ביחס למפלס הקיים, דבר הדורש בניית קיר תומך וגדר בטיחות נוספת הגורמת לבניית חומה של כ-3.5 מ' ביחס לחצר העוררים. לטענת העוררים הגדלת התכסית מ-35% ל-40% מהווה סטייה ניכרת, שכן היא משנה את אופי הסביבה. לטענת העוררים פתרון הניקוז הנוכחי לכיוון עורף החלקות הינו פתרון סביר במהלך עשרות שנים בהם מתגוררים במקרקעין לא קרתה שום תקלה, ואין מקום לאשר את הגבהת המפלס. עוד נטען כי בית העוררים אינו בנוי בקיר משותף באמצע המגרש, אלה קיים מרווח בין שני בתי המגורים. בהתאם להיתר הבניה בנו העוררים את תוספת לביתם בנסיגה של 50 ס"מ מקו הגבול ובנו קיר מלבני זכוכית לצורך הגדלת כניסת אור הכולל בליטות דקורטיביות. הקמת קיר ללא נסיגה יגרום לחסימת כניסת האור וימנע את גישת העוררים לקיר שנבנה על ידם לצורך טיפול ככל שיידרש בעתיד. תמצית עמדת המשיבים הגדלת שטח התכסית מותרת לפי התב"ע עד לשטח של 65% משטח המגרש ובלבד שלא תהיה חריגה מקווי בנין, ההקלה אינה מפריעה לאף אחד. גובה הקיר המתכונן בגבול בין החלקים מגיע כדי 1.5 עד 1.8 מ' ולא ל-3.5 מ' כפי שתיארו העוררים. הגבהת מפלס הבית התחייבה ע"י הועדה המקומית. הבניה בקיר משותף הינה זכות תב"עית והעובדה כי העוררים בחרו לעצב את ביתם אחרת אינה יכולה לחייב את שכניהם. תמצית עמדת הועדה המקומית הקלה בתכסית אינה מהווה סטיה ניכרת, דין טענה זו שנטענת בעלמא להידחות, תקנות סטיה ניכרת אינם קובעות כי סטיה מתנאי כזה תהווה סטיה ניכרת. ואף התכנית אינה קובעת כך. מדובר בתכנית ישנה משנת 79' שלא לקחה תוספת שימושים ובניה (כגון: ממ"דים שאושרו במרוצת השנים) ולפיכך יש הצדקה תכנונית לשינוי התכסית כמבואר. לעניין גובה הבית - ההגבהה הינה תולדה של התווייתו של רח' סירקין, המשיבים נאלצו להרוס את המבנה הקיים נוכח מימוש ההפקעה, על מנת לקבוע תאי חניה בחזית המגרש ולפיכך תכננו את גובה הבית עפ"י גובה רחוב סירקין, על מנת לאזן נקבע כי בית המשיבים יהיה גבוה ממספר ס"מ מעל פני הקרקע באותו מקטע של הרחוב. התוואי של רח' סירקין מזה שנים הינו בשיפוע, ולפיכך ביקשו המשיבים להקים את ביתם מעל פני הקרקע ולהשתלב עם גובה הרחוב בלי שיאלצו לבנות מדרגות שיובילו לכיוון מטה על מנת להיכנס לביתם. מתן אישור למפלס כניסה קובעת נמוך יותר עלול לגרום לבעיות ניקוז חמורות. גובה הגדר נקבע ל-20 ס"מ קיר תומך, ומעליה גדר קלה בלבד, גובה הגדר כולו הינו 3 מ' מצד העוררים ולא חומה מאסיבית. לעניין מרווח הבניה - הבליטות הדקורטיביות שבנו העוררים אינם יכולות לחייב גם את המשיבים, ככל שתגרם פגיעה בכניסת אור הרי שמדובר בפגיעה צפויה, שכן העוררים היו צריכים להביא בחשבון בניה בקיר המשותף. הועדה המקומית לא היתה שותפה לכל תכנון מחייב במחצית השנייה של המקרקעין בה מתבקשת כיום הבניה. דיון והכרעה דומה כי ההצדקה התכנונית לסטיה בתכסית ובקו הבנין ברורה במקרה דנן, גם לאחר ההקלה בקו הבנין, רוחב הבית מגיע כדי 7 מ' בלבד, דבר שיש בו כדי להצדיק ההקלה. כמו כן ברי כי הזכויות המוקנות אינן מנוצלות במלואן, היפוכן של דברים, סה"כ מבוקש ניצול של 36.87% (קצת למעלה ממחצית ממה שמותר לבנות במקרקעין). גובהה של מפלס הכניסה הקובעת נקבע פעמים רבות בהתייחס לגובה הכביש הקרוב וזאת הן מטעמים של ניקוז והן מטעמים של ביוב, על נושא זה עמדנו בענין ערר435/07 יצחקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח' שם נקבע כדלקמן: "כפי שקבענו לא אחת, "נושא מפלס ה - 0.00 מצוי במסגרת שיקול דעתה של הועדה המקומית, כל עוד אין קביעה אחרת בתכנית בת תוקף, בין היתר על פי תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970, הקובעת בסעיף קטן 5 כי הועדה המקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתיתו, לתקנו,לשנותו, להתלותו ולהתנות בו תנאים בין השאר בעניין של "התאמת מפלסי הנכס למערכת הדרכים והניקוז ולעיצוב נוף הסביבה". כמו כן מוסמכת הועדה המקומית לקבוע תנאים באשר למראהו החיצוני של הבניין המוצע והתאמתו לבניינים בסביבתו (סעיף קטן 2 לתקנה 16 הנ"ל), (ר' למשל ערר 230/99 פוגאטש ואח' נ' ועדה מקומית רעננה ואח', ר' גם עת"מ 2422/01 מרקוביץ נ. ועדה מקומית רעננה מלפני כבוד השופטת סירוטה)." ר' ערר (מרכז) 350/05 ליביאן נ' הוועדה המקומית רעננה ואח' - . יחד עם זאת, מקום בו נוצרים הפרשים דרמטים, דוגמת ענייננו, ומתעוררת שאלה בנוגע להפעלת אותו שיקול דעת בהתאם לתקנות ההיתרים, במובן כי נטען כי אותו שיקול הופעל באורח שגוי אשר אינו עולה בקנה אחד עם מצוות התקנות, יש מקום לבחינה נוספת של ערכאה תכנונית. ודוק: איננו סבורים כי במקרה דנן התחייב הליך תכנוני נוסף דוגמת הקלה/תב"ע, שכן התשתית התכנונית הכרוכה בהגשת תכנית פיתוח התקיימה במלואה, ואולם עלה ספק לגבי שיקול הדעת הסביר אשר ניתן לוועדה המקומית ולגורמיה עפ"י דין באישורה של אותה תכנית פיתוח. לעניין זה אנו סבורים כי יש ליתן משקל מתאים לכמה פרמטרים: אמת ונכון, יצירת תשתית תיעול וניקוז גרביטציוני הינה שיקול מרכזי נכון וראוי אשר יש לשאוף ליישומו. נוכחנו לא אחת כי פתרונות טכנים כאלה ואחרים אינם נותנים מענה ראוי לאורך שנים, עלולים לגרום לתקלות חוזרות ונשנות כך שיוצא שכרו של הציבור בהפסדו. ואולם הגרביטציה אינה חזות הכל, בצידה יש לשקלל שיקולים תכנוניים אחרים. מקום בו בנוי מדרון וכל בתיו בנויים בהתאם לפני הקרקע הטבעיים ומנוקזים מטה, ברי כי קביעת גובה 0.00 בהתאם לגובה הרחוב בלבד אינה מספקת וראוי לשקלל את יתר הנתונים. יחד עם זאת בנסיבות העניין בהן, במגרש הגובל ממזרח, ברי כי לא מוצו אפשרויות הבניה ובהתאם נראה כי עם ניצולן יפעל השיקול הגרביטציוני בדומה להפעלתו בענייננו, "חלופות" הניקוז אל עבר מכון וייצמן או באמצעות בורות סופגים אינן ישימות וספק אם עולות בקנה אחד עם דרישות הדין, ומצאנו כי ניתן להפחית את הפרשי הגובה ולדרגם מחד תוך שימור העיקרון הגרביטציוני מאידך גיסא ניתן ליישם את העיקרון האמור. דומה איפוא כי בענייננו יש לשמר את העיקרון הגרביטציוני תוך שמירה קפדנית על מינימום אפשרי של גובה. כך, למשל, לא סביר במצב דברים זה לקבוע את מפלס הכניסה הקובעת עד 1.20 מעל פני הרחוב הסמוך." גם במקרה דנן אנו סבורים כי שיקול תכנוני ומושכל יחייב ניקוז המגרש לכיון רח' סירקין, וזאת חלף מעבר בחלקות גובלות תוספות וניקוזו לרח' טשרניחובסקי. יחד עם זאת האלמנט הרלבנטי הינו גובה שוחת הביוב המצויה לאורך הכביש. נתון זה אינו מופיע בתכניות שלפנינו אולם אנו סבורים כי מפלס 0.00 צריך להיקבע בהתייחס אליו. אשר לנושא קו המפגש בין שני הבתים, הרי שגם בהיתר של בית העוררים, לא מופיע קו משונן ו/או נסוג בהרחבה עתידית של בית המשיבים (הרחבה כזו כלל אינה מופיעה אף באופן סכמתי באותו היתר). כמו כן ברי כי החלק המערבי של הבתים נבנה בצמוד (ללא מגרעות כלשהן) במצב דברים זה, ובהתחשב בעובדה כי בתכנית כס/1/1 (תשריט ותקנון) קיימת האפשרות לבנות בתים דו משפחתיים ללא הנחיות מיוחדות בהיבט זה , איננו סבורים כי קיימת תשתית סטטוטורית לדרישת נסיגה כאמור. יתר על כן מהבחינה התכנונית איננו סבורים כי נסיגות כנ"ל רצויות, כפי שהבהרנו לא אחת, האופטימום התכנוני ברוב המקרים מחייב קיר "עיוור" בין שתי יחידות של דו משפחתי וזאת לצורך ניצול נכון יותר ושמירה על מקסימום פרטיות במגרש. יחד עם זאת, אנו סבורים כי מקום בו נבנה חלק מבית (ויהא זה דו משפחתי או צורה אחרת של שיתוף) אזיי על המבקש להתחשב גם בקיים. הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו מתבקשות הקלות. אשר על כן ולאור כל האמור אנו קבועים כדלקמן: הבקשה תתוקן כך שתכלול גובה מפלס כניסה קובעת נמוך ככל האפשר בהתייחס לשוחת הביוב המצויה ברח' סירקין. מפלס החצר המתוכננת ביציאה לחדר המגורים (במזרח החלקה) יונמך עד 50 ס"מ לפחות, באופן שינמיך את גובה הקיר התומך הנדרש והחומה בחצר העוררים. בכפוף לאמור - הערר נדחה. בניהתוספת בניה