הועדה המקומית החליטה לסרב לבקשה עקב אי עמידה בדרישות תמ"א 18 - מגרש שב"צ בתוך רדיוס מגבלות הבניה

לאחר הגשת הערר התבקש דיון נוסף בועדה המקומית ולפיכך הדיון בערר נדחה בהסכמת הצדדים. בדיון הנוסף הוחלט כדלקמן: "הוחלט להביא לדיון כיוון שקיימת תחנה נוספת בסמוך ברדיוס קטן מהנדרש עפ"י תמ"א /18. הועדה סבורה, כי לא ניתן להיעתר למבקשים מהטעמים הבאים: התחנה המבוקשת אינה עומדת ברדיוס הבטיחות הנדרש ממוסדות חינוך עפ"י תמ"א 18. הועדה מעוניינת להקים מקבץ גנ"י לצורך שכונת המגורים הנבנית בסמוך. יצוין, כי פרוגרמטית מגרש השב"צ מועד לגנ"י עפ"י תבחין שנעשה למתחם." תמצית טענות העוררת מדובר במקרקעין בשטח של כדונם המתאים להקמת תחנת תדלוק, הן על פי תמ"א 18 על תיקוניה, והן על התכניות התקפות החלות במקום (פת / בת / 1233 / 14, (להלן: "1233/ 14 / א, 1233 / 14 / ב' וכן פת / 2000 / ח'). לאחר שהעוררת מילאה את כל התנאים המקדמיים נמסר למנהלה כי התכנית תיכנס לדיון בועדה לאחר הבחירות לרשויות, נציגי העוררת לא הוזמנו ולא נשמעו, וביום 10/10/13 התקבלה החלטה. המקרקעין הסמוכים בגינם סירבה הועדה לבקשה הינם מגרש בגודל של כ - 5 דונם המיועד לבנייני ציבור מזה למעלה מ - 22 שנים מאז נקבע ייעודו לשב"צ הינו מגרש ריק. נושא גני הילדים הומצא "יש מאיין" ולא היה רלוונטי במהלך 20 השנים קודם להגשת הבקשה. השכונה הסמוכה מיועדת למגורים, מתוכננת ומציעה בתחום אותה שכונה שב"צים. המבקשת ובעלת המקרקעין (מבני תעשייה בע"מ), הינן חברות אחיות ולא היתה כל כוונה לפגוע בבקשה לתחנת תדלוק בעת ייזום התכנית שמבקשת מבני תעשייה לקדם להצרחה הפסיקה קבעה לא אחת כי המרחק המצוין בסעיף 15 לתמ"א 18/4 מחייב בדיקת השימוש הספציפי המבוקש לצורכי ציבור, שכן לא כל שימוש ציבורי מחייב מרחק של 80 מ'. הרלוונטי לעניין זה הוא מבחן הפינוי. מקום בו לא הוכרזה כוונת המועצה להקים במגרש מוסדות ציבור מהסוג המחייב 80 מטר אזי רשאית הועדה המקומית ליתן היתר לתחנת תדלוק. בהתנהלות המשיבה יש משום אפליה אסורה ופסולה המנוגדת לתכלית החקיקה, ויש בה כדי להנציח את המונופול של חברות הדלק הגדולות בניגוד לכוונת המחוקק ופועלו. במגרשים הסמוכים הצמודים למגרש השצ"פ ממערב הותרה על ידי המשיבה תחנת תדלוק של חברת דלק. בין מגרש זה לבין השצ"פ לא נשמר כל מרחק ביטחון לא של 80 ולא של 40 מטר. תמצית עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית ביקשה לערוך דיון חוזר בבקשת העוררת נוכח טענת האפליה שנטענה, אולם טרם עריכת הדיון התברר למשיבה כי במגרש השב"צ מתוכננים לקום גני ילדים לשירות שכונות המגורים המתוכננות בסמוך, ובעלי הזכויות במגרש (להבדיל מהעוררת שהינה שוכרת), מעוניינים לקדם תכנית לאיחוד וחלוקה באמצעות "הצרכה" של ייעוד התעשייה וייעודים ציבוריים המצויים בחלקה, כך שייווצר רצף קרקעי בין חלקות התעשייה, ובתוך כך ביקשה המשיבה לשלב בתוך הצעת תכנון זו גם שינוי מיקום השב"צ כך שהורחק מתחנת הדלק הקיימת בסמוך. על אף פעילותה של תחנת הדלק הסמוכה אין הועדה המקומית רואה הצדקה להכפלת הבעיה, וזה שניתן היתר בניה בשוגג לתחנת דלק אחת אינה מכתיבה חזרה על אותה טעות. הועדה המקומית מעוניינת לשנות את מיקומו של השב"צ ביחס לתחנת הדלק הקיימת, על מנת לאפשר הקמתם של גני ילדים בו וזאת במצב הרצוי באמצעות תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה עם בעל הזכויות במגרשי התעשייה הממוקמים בחלקה, שהוא גם בעל הזכויות במגרש נשוא הערר. פתרון כולל עשוי לאפשר גם תחנת תדלוק אולם קביעת מיקומה באמצעות מתן היתר עלול לפגוע בגמישות התכנונית. טענת השב"צ הריק אינה רלוונטית נוכח התכנון להקמת גני ילדים בשב"צ. דיון והכרעה המקרקעין נושא הערר מצויים ברחוב דרזנר בואך רחוב הסיבים, באזור תעשייה. המקרקעין גובלים מצפון ברחוב ורדינון אשר מצפונו עוד מגרשים המיועדים לתעשייה, ובתוכם תחנת תדלוק קיימת של חברת דלק. ממזרח לתחנת התדלוק הקיימת קיים מגרש נוסף לתעשייה, וממזרח לו השב"צ בגודל של 5 דונם. בין קצה המגרש המבוקש לתחנת התדלוק לבין קצהו הדרום מערבי של השצ"פ קיים רווח של כ - 50 מטר. יש לציין כי בין המגרש המשמש לתחנת תדלוק לבין אותו שב"צ קיימים פחות מ - 35 מטר. מדובר בשב"צ בעל חזית רחבה מאוד (של למעלה מ - 100 מטר לרחוב ורדינון), אשר ערוך במתווה של מלבן. כפועל יוצא מכך בצורתו הנוכחית של השב"צ ניתן יהיה למקם גני ילדים רק בחלקו המזרחי, דבר שיתאפשר נוכח מימדיו ומיקומו. העובדה כי קיים רעיון תכנוני כלשהו שלא קרם עור וגידים סטטוטוריים להצרחה כלשהי (אשר אף הועדה המקומית לא ידעה לתארה בדיון שלפנינו), "וסידור" המגרשים בתצרף אחר, אינה יכולה להוות שיקול לגיטימי לסירוב לבקשה תואמת תכנית. בתי המשפט קבעו לא אחת כי מקום בו מדובר ברעיון תכנוני כנ"ל הרי שהוא אינו יכול למנוע היתר כדין. לענין זה נפנה למשל לע"א 3139/05 כלפון נווה ארזים נ' הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה ואח' שם נקבע כדלקמן: "באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בבג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כח(1) 113 (להלן: פרשת חממה): "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה". וכן (לבג"ץ 663/85 רובינשטין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז תל-אביב, פ"ד מב(2) 133, 141). "רשות התכנון אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בניה התואמת תכניות קיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה... היא רשאית אמנם להתלות תכנית, ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה, אין להוציא היתרים על פיה. אך כל עוד ההתליה היא רק בגדר אפשרות הנשקלת על ידי הרשות, אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר התואם את התכנית הקיימת. כך הדבר כמובן גם אם החלטת ההתליה הנה פגומה מטעמים שבמשפט הצבורי" מדובר באנלוגיה לפסיקה, שכן בענייננו מדובר בייעודים קובעים ביניהם בחרה הרשות כבר בעבר עם הקמתה של תחנת התדלוק הקיימת, הקרובה מתחנת התדלוק המבוקשת לשטח השב"צ. אם הכוונה הינה "לטרוף את הקלפים" במסגרת תכנית חדשה אזי הפסיקה האמורה רלוונטית באופן ישיר. אם לעומת זאת המצב התכנוני התקף נותר על מכונו אזי ממילא קיימת מניעה להקמת תחנת תדלוק בשב"צ כפי שהוא מוגדר היום, אלא אם יחולק באופן המותיר את מרחק הביטחון הקבוע בתמ"א מגן הילדים. כמו למשל אם יתוכן בחלקו המזרחי, דבר שאפשרי מבחינת גודל המגרש ומיקומו. המגבלה הקבועה בתמ"א חלה באופן הדדי על סוגי הייעודים אשר נדרש ביניהם מרחק ביטחון. לאמור, מקום בו הוקמה תחנת תדלוק לא ניתן יהיה להקים שימוש ציבורי מוגבל ולהיפך. בהתאם, קבע בית המשפט המחוזי בשעתו במסגרת עת"מ 262/04 פז נ' ועדת ערר דרום כי מקום בו אין כוונה קונקרטית להקמת מוסדות ציבור רגישים כאמור, אין בעצם הייעוד לצורכי ציבור כדי להגביל הקמת תחנות תדלוק. בענייננו, ככל שאכן קיימת כוונה כזו הרי שכפי יפתרו את נושא הריחוק המתחייב מהתחנה הקיימת, ניתן יהיה לפתור את בעיית המרחק מהתחנה המבוקשת. לא למותר לציין כי ועדת הערר רואה חשיבות לרפורמה במשק הדלק. "המחוקק ביקש לעודד את התחרות במשק הדלק על ידי הקמת תחנות תדלוק חדשות. להגשמת תכלית זו ביקש המחוקק להסיר חסמים על ידי הסמכת ועדות מקומיות לאשר הקמה של תחנות תדלוק אף באזורים שאינם מיועדים לכך." (ר' עע"מ 1446/06 ‏ ‏ הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ). כך, הסברנו אנו בעבר: "בין היתר, הוסמכה הוועדה המקומית לאשר הקמתן של תחנות תדלוק (סעיף 62 א 10). כפי שקבענו לא אחת," ועדת הערר מסתייגת מעמדת הועדות המקומיות לפיה השיקול של תחרות במשק הדלק הינו שיקול משני בלבד ונופל ברמתו משיקולים תכנוניים אחרים הרלוונטיים לדיון בבקשה להקמת תדלוק. הרפורמה במשק הדלק אשר כללה תיקוני חקיקה ותכנון פועלת בראש ובראשונה במישור התכנוני באמצעות תמ"א 18, שמטרתה הגברת והסדרת התחרות לרווחת הציבור." סיכומם של דברים בין אם מדובר בתכנון הקיים (מכוחו ממילא מוטלות מגבלות על השימוש בשב"צ), ובין אם מדובר בתכנון חדש (אשר טרם הבשיל כדי רעיון סטטוטורי בכלל), אין שום סיבה לדחות הבקשה לתחנת תדלוק באזור תעשייה בו ניתן על פי התכנית התקפה להקים תחנת תדלוק, בשים לב להגברת התחרות כמתחייב. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל הערר מתקבל. ועדה מקומית לתכנון ובניהתמ"אקרקעותבניה