נטען כי מדובר בבעלות במושע ואין חלוקה קניינית בספרי המקרקעין, אזי אין להיענות לבקשתו התכנונית. הועדה המקומית טענה כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדון בשאלות תכנוניות ולא בשאלות קנייניות, ועם זאת מקום בו הועדה סבורה שאין בידי המבקש תימוכין קנייניים תעכב את הבקשה עד לערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. דיון בדיון שלפנינו הבהיר העורר כי הוא שוקד על רישום המצב התכנוני העדכני, הכולל בין היתר רישום של 3/4 החלקה בכללה על שמו וכן רישום הערת אזהרה בדבר הסכם שיתוף שנערך בשעתו בחלקה ואליו מפנה גם הסכם המכר של המשיב. עפ"י אותו הסכם שיתוף קיימת לכאורה זכות במקרקעין בו מתבקש הבקשה נשוא הערר. לפיכך אנו מורים כדלקמן: העורר יסיים את פעילות הרישום בלשכת רישום המקרקעין. העורר יתקן את בקשתו כך שתראה את מלוא היחידה הקניינית (החלקה) וכן את ייעודה של החלקה וחלוקתה למגרשים במידה וקיימת במסגרת התוכניות התקפות במקרקעין. לאחר מכן תבחן הועדה המקומית את הבקשה. בשים לב לעקרון שנזכר בהחלטתה לפיו מוסדות התכנון לעולם לא יכריעו בנושאים קנייניים. יחד עם זאת מקום בו קיימות למאן דהוא, לכאורה זכויות קנייניות במקרקעין, אין זה נכון כי מוסדות התכנון ישהו את החלטתם עד קבלת גושפנקא חתומה של מוסד המשפט המוסמך. כפי שנקבע עוד בענין לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד. דהיינו כפי שהבהרנו לא אחת, קיימים 3 מצבים: המצב האחד בו קיימות זכויות קנייניות התואמות את המבוקש בבקשה מבחינה תכנונית, המצב השני בו אותם זכויות שנויות במחלוקת, והמצב השלישי בו על פניו לא קיימות זכויות קניינות (אשר נקראו בני אלעזר תימוכין קניינים). רק בסיטואציה השלישית רשאיים מוסדות התכנון לעכב את הדיון בבקשה התכנונית עד קבלת פסיקת הערכאה הקניינית, וזאת מטעמים של יעילות הדיון בלבד. לעניין הלכת בני אליעזר ופרשנותה בפסיקה ראוי להפנות לדנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח' שם נקבע כדלקמן: בית המשפט בענייננו אף הבהיר כי "נראה כי מצויים אנו בגדרי פסק הדין בעניין אייזן, לפיו מוסדות התכנון רשאים לעכב את בקשת המשיבה ולהפנותה לערכאה אזרחית להכרעה בסוגיה הקניינית" [ההדגשה במקור]. אכן, כפי שאף הובהר בפסק הדין, עצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות - כשלעצמן - את קיום הדיון בבקשה להיתר בנייה. אלא שמוסדות התכנון רשאים יהיו לעכב את הדיון בבקשה, במקרים המתאימים לכך, כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה. אין מדובר, אפוא, במקרה זה בהלכה חדשה בעלת השלכות רוחב שיצאה תחת ידו של בית משפט זה, אלא, בעיקרו של דבר - ביישומם של עקרונות יסוד בדיני התכנון והבניה המוכרים זה מכבר. בנסיבות המקרה שלפנינו אינו נמנה אם-כן על אותם מקרים נדירים ויוצאי דופן, שבהן נכון הוא ומוצדק לקיים דיון נוסף בפסק-דין של בית המשפט העליון. (ההדגשות במקור). בהתאמה ראה גם עת"מ 32610-10-10 יפת כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון, שם נפסק כדלקמן: "את הלכת בני אליעזר יש לקרוא בהתחשב בנסיבותיה העובדתיות. במקרה שנדון שמה, דובר על בקשה להקמת מגדל מגורים בן 5 קומות על גבי החצר המשותפת, וניצול זכויות בנייה ללא קבלת הסכמת השותפים. ברור כי ניצול זכויות הבנייה ללא הסכמת השותפים עלול לפגוע באופן קשה ביותר בזכויותיהם, שכן הדבר משליך על ערך המקרקעין המוחזק על ידם. כב' השופט רובינשטיין מציין בפירוש כי טעם רב להכרעתו לפיה יש להמתין להכרעה הקניינית תחילה, נעוץ בכך שמדובר בניצול זכויות בנייה. בנוסף, הקמת מגדל רב קומות על גבי השטח המשותף עלול לפגום באופן משמעותי באיכות חייהם של יתר השותפים. לאור נסיבותיו הספציפיות של המקרה - נפסק כי הוועדה המקומית רשאית הייתה לעכב את מתן ההיתר ואין מקום להתערב בשיקול דעתה. זאת ועוד, בהלכת בני אליעזר הן הוועדה המקומית והן וועדת הערר היו בדעה כי יש להמתין להכרעה הקניינית טרם מתן היתר הבנייה. הודגש על ידי בית המשפט העליון כי הוועדות רשאיות להחליט האם להפנות את המבקשים והמתנגדים לבית המשפט המוסמך כדי שיכריע בפן הקנייני טרם מתן ההיתר - כלומר לא חלה עליהם החובה לעשות כן. מקום בו מאן דהוא מחזיק ב-3/4 מזכויות הבניה במקרקעין, כאשר מוצג הסכם שיתוף, וכאשר זכויות המתנגד כפופות לקבוע באותו הסכם ומוגדרות כחלק מהמגרש החקלאי, איננו מצויים בגדר אותם מקרים נדירים בהם מוסדות התכנון רשאים ונכון כי יעשו שימוש בסמכותם לעכב את הדיון התכנוני. יש לזכור כי עיכובים כאלה "ביד קלה על ההדק" משמעם סטגנציה בהליכי רישוי וזאת בעילות קנייניות אשר אין מוסדות התכנון מוסמכים להכריע בהם, ואשר על פי דין בתי המשפט ומוסדות הקניין המוסמכים לעשות זאת, עושים זאת לאחר שמיעת ראיות, במידתיות, ותוך נקיטת אמצעי איזון כלפי הצד שכנגד תוך חיוב בהפקדת ערובה מתאימה לנזקי המעוכב. לפיכך ככל שיובאו ראיות בפני הועדה המקומית בנוגע לבעלות ב-3/4 מהחלקה, תשריט ובו החלוקה התכנונית הקיימת מכח התכניות התקפות במקרקעין והסכם השיתוף על התשריט שבו, הרי שעל הועדה המקומית לדון בבקשה מבחינה תכנונית. לפיכך הערר מתקבל בחלקו, הדיון מושב לועדה המקומית. קרקעותמושעבעלותמקרקעין