בקשת העוררת להתיר הקלה בניוד שטחי שרות במרכז מסחרי, במקרקעין הידועים כחלקה 221 מגרש 500 בגוש 3846, ברח' משה לרר בנס ציונה (להלן: "המקרקעין"). הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "ב-9.1.2.13 התקבלו סדרה של מכתבי התנגדות מטעם תושבי השכונה, אין אפשרות לקבלם מאחד והוגשו כ-3 חודשים ממועד הפרסום ועל כן הועדה אינה מתייחסת למכתבים אלו. המרכז המסחרי המתוכנן בליבה של תכנית נס/121/א הינו מרכז מסחרי שכונתי המורכב משני מגרשים 500ו-501 בהיקף כולל של כ-3,000 מ"ר (עיקרי). הוראות התב"ע בענין תכסית בניה מירבית (סעיף 10) והן בענין מיקום שטחי השירות (סעיף 3.5.1.3 וסעיף 3.5.2) נועדו לקבוע את מאפייני המרכז מבחינת הנפח העל קרקעי ומכאן גם את אופי הפעילות המסחרית. הועדה רואה מאפיינים אלו כמרכזיים ומהותיים ועל כן, לא מאשרת את ההקלות המבוקשות בענין העברת שטחי שרות ת"ק אל מפלס קומת הקרקע ובעניין הגדלת התכסית. יודגש כי חלק מן השטחים המבוקשים כשטחי שירות הינם למעשה שטחים עיקריים (מעברים). לאור האמור לעיל, הועדה מקבלת באופן חלקי את ההתנגדויות ומסרבת לבקשה." תמצית טענות העוררים ההתנגדויות שהוגשו הוגשו באיחור, ואלה שהוגשו בזמן היו מצומצמות ביותר ולא לוו בתצהיר. מדובר בבקשת ניוד 4% מקומה לקומה בשל תנאי הטופוגרפיה של המגרש. המגרש משופע באופן חד והמבנה כולו בן 2 קומות, כאשר כל אחת מהקומות הינה בגובה פני הקרקע הסמוכים. הצד הקרוב לפארק גבוה מהצד הקרוב לכביש. מדובר בניוד שטחי שרות, מהקומה הנמוכה ביותר לקומה שמעליה בצד הקרוב לפארק, מבלי לשנות מהנפח העל-קרקעי. ללא הניוד המבוקש לא ניתן לנצל את מכלול הזכויות הקבועות במקרקעין. תמצית המשיבים גם ללא ההקלות המבוקשות שטחי המסחר בשכונת ארגמן חורגים מהסביר ומהמקובל, וכל תוספת רק תוסיף לעומס לצירי התנועה בשכונה, בנוסף המרכז המדובר צמוד למתחם גני ילדים וכמות הילדים גם כך גדולה. כמו כן מבקשים המתנגדים לשמור על אופי העיצוב העירוני של אזור זה, שכולל מבנים פשוטים מחופים אבן, ללא חומרים זרים ועיצוב שאינו שייך לשכונה. תמצית הועדה המקומית ההתנגדויות שהוגשו לא היו אמורות להיות מלוות בתצהיר, שכן מדובר בהתנגדויות לבקשה, הועדה המקומית דנה רק בהתנגדות שהוגשה במועד. פרשנות העוררים להוראות התכנית, אינה נכונה. מדובר במרכז פנים שכונתי בהיקף של 3000 מ"ר עיקרי וכ-1,300 מ"ר שרות המשתרע על מגרשים 500 ו-501, ואמור לשרת את השכונה בלבד. נספח הבינוי מפרט מרכז מסחרי בתכסיתו המקושר לשטחים השכונתיים העוטפים אותו. יתר על כן בתוך כל מגרש פוצלו נבכי הבינוי ל-2 על מנת לבטא את קנה המידה המינורי של המבנה. על רקע זה יש לבחון את הוראות התכנית לגבי שימושי האחסנה המותרים מתחת לקרקע. התנאים כוללים אחסנה צמודה לבתי עסק, בשטח מירבי של 50% מקונטור בתי העסק ובגישה מתוך בתי העסק בלבד, כלומר רק מילוי שלושת התנאים במצטבר מאפשרת שימוש לאחסנה ולפיכך התוספת המבוקשת אינה אפשרית. היקף שטחי השירות המירביים המותרים בשתי הקומות עפ"י סעיף 10 לתכנית הינו 20% בלבד. בנוסף, לשטחים אלה ניתן לבנות מרתף תת קרקעי לחניה בלבד, בהיקף של 100% משטח המגרש. אין בהוראות התכנית כל הוראה המאפשרת שטחי אכסון נוספים במפלס החניה התת קרקעית וממילא לא ניתן לנייד שטחים אלה אל מפלסים אחרים במבנה. דיון והכרעה הבקשה נשוא הערר הינה בקשה שכללה הקלה להגדלת תכסית וניוד שטח שרות. הכוונה לניוד שטח מקומת המרתף התחתונה לקומה המהווה מרתף לצד הפארק, אך מצויה בחלקה במפלס הגבוה ממפלס הכביש (להלן: "קומת הביניים"), הקומה התחתונה (המרתף) "הקבור" ביחס לכביש כולל חניון ומערכות טכניות. קומת הביניים כוללת חנויות ושטחי אחסנה צמודים ואילו הקומה העליונה כוללת אף היא חנויות ואכסון. העוררים ביקשו לנייד זכויות מהקומה התת קרקעית לקומת הביניים תוך הגדלת תכסיתה. בקומה זו מתוכננות כאמור חנויות, שטחי שרות ואחסנה הצמודים אליהם ומבוקשים שטחי שרות ואחסנה נוספים, חלקם הגדול לצרכי מערכות טכניות וחלקם הקטן יותר למחסנים. על פניו, ניוד עשוי להיות מוסדר סטטוטורית באמצעות הקלה כל עוד אינו מתנגש עם הקבוע בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002, אלא שבענייננו מדובר גם בשינוי מטרת השירות ממטרה אחת למטרה אחרת. שינוי כזה מוסדר בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) - התשנ"ב-1992. תקנות אלה מאפשרות בסעיף 10 לשנות שטח שרות פלוני לשטח שרות שישמש מטרת שרות אחרת, בשני תנאים: גודל השטח אינו עולה על 200 מ"ר או 5% מכלל השטחים לפי הנמוך וכן שלא יהיה בשינוי כדי להעביר את מיקום השטח אל מעל מפלס הכניסה הקובעת. אפשרות זו גם מוסדרת בתקנות התכנון והבניה (התרת שינויים בהיתר על ידי מהנדס ועדה מקומית), התשנ"ב - 1992, תקנות אלה מאפשרות כללים דומים בסמכות מהנדס הועדה המקומית. כך, יכול מהנדס ועדה מקומית להתיר על פי תקנה 4(3) שינויים הטעונים היתר בחלוקת השטחים הנועדים לחלקי שירות של הבניין לפי תקנות חישוב שטחים ובלבד שלא יועברו השטחים שנועדו בהיתר להיות מתחת למפלס הכניסה הקובעת בבניין או מעליה, ושסך השטח שמבוקש לשנותו אינו עולה על 200 מ"ר או 5% מכלל השטחים למטרות שירות לפי הנמוך. במקרה דנן קובעת התכנית כי מפלס הכניסה הקובעת יהיה מפלס הרחוב ובהתאמה נקבע מפלס הכניסה הקובעת כדי 28+ מ' מעל פני הים. במצב דברים זה, הגם שאזור האחסנה שהגדלתו מתבקשת הינו בהגדרתו תת קרקעי הוא עדיין מצוי מעל מפלס הכניסה הקובעת על פי הוראות התכנית, ולפיכך דומה כי קיומה של הוראה מפורשת כנ"ל, שולל שימוש בהוראות אותה תקנה. יחד עם זאת, התחקות אחרי מטרתה של התקנה, לאפשר גמישות מבלי לפגוע בתכסית מעל פני הקרקע, עשויה להתקיים במקרה דנן נוכח מאפייניו היחודיים של המגרש, כמגרש משופע, שכן ההגדלה המבוקשת הינה תת קרקעית כהגדרתה בתקנות. על פי החתך שצורף האזור שהגדלתו מבוקשת מצוי ברובו הגדול (למעלה מ - 90%) מתחת לפני הקרקע, ולפיכך נראה כי מטרת מחוקק המשנה לשמור שלא לאפשר חריגה בתכסית על קרקעית עשויה להתקיים במקרה דנן עם הגבלתו של הניוד האפשרי בין מטרת שירות אחת לאחרת כדי 200 מ"ר בלבד. לפיכך ניתן לנייד חלק מהשטחים לצורך מטרת שרות אחרת. אנו סבורים כי במתווה מסוים, נכון לאפשר לנצל את אותן זכויות למטרות שרות אחרות של אחסנה, שכן גם לטעמנו יש מקום לאחסנה נוספת לחנויות המתוכננות עפ"י התב"ע ובלבד שלא יווצרו שטחים עצמאיים אשר עשויים להגדיל את השימוש המסחרי בניגוד לכוונת המתכנן וייעודו של המרכז כמרכז שכונתי. יש לציין כי הניוד המבוקש מגדיל באופן מינורי את התכסית המותרת (54% במקום 55%) ואולם נוכח הגבלתו כדי 200 מ"ר או כדי 5% מכלל שטחי השירות האפשריים בבניין (לפי הנמוך) הרי שמדובר בשינוי אשר ספק אם ידרוש הגדלת תכסית, ואם כן אזי לא צפויה השפעה על השכונה. בהינתן ואותם שטחי אחסנה ומערכות טכניות ייוחדו לשימוש ככאלה לחנויות ספציפיות כפי שאפשרי עפ"י התכנון המקורי, אנו סבורים כי יהיה בכך כדי לשפר את התכנון גם כלפי השכונה. במאמר מוסגר נעיר, כי אף אנו התרשמנו כפי שהבהירו המתנגדים, כי עיקר התנגדותם נובעת מתכנונו של המגרש התאום (501) בו עתיד לקום מרכול של אחת הרשתות הזולות, אשר עלול/עשוי לשמש אבן שואבת לתושבים רבים ולאו דווקא לתושבי השכונה. על רקע זה מבקשים תושבי השכונה לצמצם ככל האפשר את השימוש המסחרי במרכז. יחד עם זאת, איננו סבורים כי יש באמור כדי למנוע תכנון נכון יותר של החנויות ושטחי האחסנה במגרש נשוא ערר זה. אשר על כן ולאור כל האמור, אנו סבורים כי ניתן יהיה לנייד שטחי שרות מקומת המרתף לקומת הביניים בהיקף הקבוע בסעיף 26 לעיל ובתנאים הבאים: השטחים המיועדים למערכות טכניות (המסומנים ל"שרות ואחסנה") בתשריט הבקשה ייועדו למערכות טכניות במפורש ולא תותר בהם אחסנה. 32.2 המחסנים הנוספים המבוקשים שאינם צמודים לחנויות בקומת הביניים, יוצמדו לחנויות בקומה שניה תוך תכנון מדרגות בין שתי הקומות, לא תותר הפרדתם של המחסנים מאותם חנויות ולא יאושרו מחסנים ללא קשר פיזי לחנויות. שטח המחסנים לא יעלה על 50% משטח החנויות. לפיכך הערר מתקבל בתנאים. ניוד שטחיםבניהמרכז מסחריהקלה (תכנון ובניה)