הוועדה המקומית טענה כי אינם זכאים לפטור לגבי עסקאות שנעשו לאחר מועד אישור התכנית. לחלופין טוענת המשיבה כי לא ניתן לקבל פטור על זכויות שהינן מעבר לחלק היחסי של הבעלים במקרקעין. העוררים הגישו ערר במסגרתו הם טוענים שתי טענות: העוררים זכאים לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) עבור שלושת הדירות המותרות מכוח התכנית המשביחה; טעה השמאי המכריע בכך שלא קבע שווי לפוטנציאל הגג במצב הקודם. לאחר שהוגשה תשובה, ועדת הערר דנה בעררים בנוכחות הצדדים. דיון פטור בהתאם לסעיף 19(ג)(1) הצדדים היו חלוקים על טיב הזכויות של העוררים במקרקעין וזאת, בין היתר, לאור העובדה כי נחתמו על ידי העוררים שני הסכמי שיתוף בנוסח זהה, האחד ביום 24.10.2010 והשני ביום 28.12.2011. לטעמנו, האותנטיות של ההסכם מיום 24.10.10 מוטלת בספק וזאת, בין היתר, לאור העובדה כי אילו היה אכן קיים הסכם משנת 2010 לא ברור מדוע חתמו העוררים על הסכם נוסף וזהה בשנת 2011, הסכם שהמקור שלו הומצא לוועדת הערר. בכל מקרה, אף אם ההסכם הרלבנטי הינו זה מיום 24.10.2010 הינו הסכם אותנטי, הרי העוררים זכאים רק לפטור אחד לפי סעיף 19(ג)(1), ונבאר: העוררים עצמם הגדירו את זכויותיהם במקרקעין, כדלקמן: "והצדדים הינם בעלים בחלקים שווים של הגג של הבניין ברחוב יונה 16 ירושלים גוש 30081 חלקה 124 ושל זכויות הבניה עליו" כלומר, הצדדים מצהירים כי הם בעלים של הגג וזאת בשותפות בלתי מסויימת בחלקים שווים (שותפות המכונה בעגה המקצועית "שותפות מושע"). נציין, כי אכן עוד טרם המועד הקובע הונפק היתר בניה לבנייה על הגג של שלוש יחידות דיור, אולם אין מחלוקת כי אלו לא נבנו בפועל. יתרה מזו, לא הוצגה לפני ועדת הערר כל חלוקה בעין של הדירות הללו, ולמעשה אף הסכם השותפות אשר לכאורה נחתם לפני המועד הקובע, ואשר מצוטט לעיל, אינו מצהיר על ייחוד של זכות בדירה מסויימת לכל עורר במצב הקודם, אלא רק במצב החדש. יתרה מזו, כמצוטט לעיל, ההסכם מצהיר על שותפות בלתי מסויימת במקרקעין. לפיכך, המצב העובדתי והמשפטי העולה מהצהרות העוררים עצמם הינו כי אלו היו בעלים במשותף, בחלקים בלתי מסויימים, בגג המבנה ובזכויות הבניה במצב הקודם. בנסיבות אלו, בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי בעא (מרכז) 16542-02-12‏ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נס ציונה ואח' נ' רות בר ואח' (להלן: "עניין רות בר") לעוררים זכות לפטור אחד בלבד מכוח סעיף 19(ג)(1), וננמק: בעניין רות בר אוחדו ערעורים אשר עסקו במצב הדומה למצב שבפנינו. כך, שבעניין זה נדונה סיטואציה בה קודם לאישור התכנית המשביחה היו מספר בעלים במשותף במקרקעין. במצב דברים זה נשאלה השאלה לגבי הזכאות לפטור לפי סעיף ס' 19(ג)(1), וכך מנסח כב' בית המשפט את השאלה: "השאלה היא אם הפטור מצומצם לדירה אחת בלבד במקרקעין, ללא קשר למספר הבעלים המחזיקים או שהוא חל גם על מספר בעלים המחזיקים במקרקעין וכל אחד בונה בהם יחידת דיור אחת עבור עצמו." כלומר, שאלה הזהה שאלה בענייננו - האם מגיע פטור לכל אחד מן העוררים הבונה דירה עבור עצמו, או שמא מגיע פטור אחד בלבד? בית המשפט, ברוב דעות, פוסק בסוגייה כך: "לפיכך, לו דעתי תשמע, נקבל את הערעורים ונקבע כי הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) יינתן פעם אחת לחלקת מקרקעין אחת, הא ותו לא" נציין, כי דעת המיעוט סברה שיש להבחין בין מצב בו הבעלים במשותף הם בני משפחה אחת, ואז הזכאות הינה זכאות לפטור אחד בלבד, לבין מקרים בהם מדובר בבעלים הזרים זה לזה. וכך קובעת דעת המיעוט בעניין זכאות בעלים במשותף, בני משפחה אחת, לפטור: "אין חולק שאם ההורים היו מבקשים פטור מהיטל השבחה על פי הוראת הפטור, הם היו זכאים לפטור בגין דירה אחת בלבד. נראה, על כן, וכך אני סבור, שגם כאשר המקרקעין הועברו על ידי הבעלים המקוריים במתנה לילדיהם, אין הדבר יכול להעניק עתה שלושה פטורים לכל אחד משלושת הילדים, ובמקרה שלנו, מאחר ואחת האחיות נפטרה - גם לכל אחד מיורשיה, היינו חמישה פטורים. מתן פטור לכל אחד מהמשיבים, שכולם, כאמור, אותו תא משפחתי, יהיה בו משום פתח לעסקאות של העברה ללא תמורה שייעשו במטרה לקבל מספר פטורים במקום פטור אחד, דבר העומד בניגוד לתכליות שבהוראות הפטור. יש להכיר, על כן, במקרה כזה, במתן פטור אחד לדירה אחת בלבד במקרקעין, ומשכך דין הערעור בערעור זה להתקבל." אין עוררין כי בהתאם לדעת הרוב בעניין רות בר העוררים במקרה שבפנינו זכאים אך ורק לפטור אחד בגין הגג והזכויות שלהם בו. נציין, כי בהחלט יש מקום לסברה כי אף לפי דעת המיעוט בעניין רות בר העוררים זכאים לפטור אחד בלבד. אולם היות והתמונה העובדתית ביחס לזכויות העוררים במצב הקודם לא נחשפה עד תומה לא ניתן להכריע בנושא זה. כאמור גם אין צורך להכריע בכך וזאת כאשר אין לעוררים זכות לקבלת יותר מפטור אחד בהתאם לדעת הרוב בפסק הדין בעניין רות בר. אשר על כן, לפי פסק הדין בעניין רות בר זכאים העוררים לפטור אחד בלבד לפי סעיף 19(ג)(1). עוד נציין לעניין זה, כי אילו אכן היו העוררים מוכחים בפנינו כי לכל אחד ואחד מהם הייתה זכות נפרדת וייחודית בדירת מגורים במצב הקודם, כאשר במצב החדש מדובר על הרחבת אותה הדירה, הרי לא הייתה תחולה להלכת רות בר. הלכת רות בר לעיל עוסקת במצב בו יש זכויות במשותף ביחידת מקרקעין (לרבות בגג) ולא במצב בו לכל אחד מהבעלים זכות בדירת מגורים נפרדת. אלא, שכאמור, לא רק שהעוררים לא הוכיחו כי במצב הקודם יוחדה לכל אחד מהם (או לכל תא משפחתי) יחידת דיור ספציפית, אלא שמהסכם השיתוף עולה תמונה הפוכה. להשלמת התמונה נציין כי פסק הדין בעניין רות בר אינו פסק דין של בית המשפט העליון אלא של בית המשפט המחוזי, ולכן אין הוא בגדר הלכה מחייבת אלא הלכה מנחה בלבד. נציין, כי עמדת ועדת ערר זו הינה כי דעת הרוב בענין רות בר מגלה קשיים עיוניים ומעשיים בנושא הפטור לפי סעיף 19(ג)(1), כך שייתכן ויהיה מקום לאבחן אותה במקרי קצה. אולם בהיותה הלכה מנחה כאמור, וכאשר עובדות המקרה שבפנינו הינן זהות במהותן לעובדות שנידונו בפני בית המשפט הנכבד בעניין רות בר, לא מצאנו למקום לסטות מהנחיית פסק הדין. לעניין קבלת החלטה בהתאם לפסק דין מנחה ר' ערר (י-ם) 223/13 ‏ ‏ יפה פונד חברה לנאמנויות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (): "במצב דברים זה, כאשר לשון החקיקה אינה מובילה לפתרון חד משמעי, אנו סבורים כי כאשר יש פסק דין מפורש של בית המשפט המחוזי, בסוגיה עצמה, יש לפעול בהתאם לפסק הדין, ונבאר: סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה,קובע: "(א) הלכה שנפסקה בבית משפט תנחה בית משפט של דרגה נמוכה ממנו. (ב) הלכה שנפסקה בבית המשפט העליון מחייבת כל בית משפט, זולת בית המשפט העליון." "אכן, ועדת הערר אינה מוגדרת כ"בית משפט" (ראה סעיף 1 לחוק יסוד: השפיטה), אולם ועדת הערר כגוף מעין שיפוטי, הכפוף לביקורת שיפוטית, רואה עצמה כפופה להוראות סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה. לפיכך, אף אם אין תחולה ישירה להוראות סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה, היות וועדת הערר אינה מוגדרת כ"בית משפט", הרי ברי כי הרציונל של סעיף זה שריר וקיים, ויש להחילו גם על גופים מעין שיפוטיים הכפופים לביקורת בית המשפט. כך, למשל, החיל בית המשפט את סעיף 20 לחוק יסוד השפיטה על ועדת הערר לענייני מס רכוש [ראה: ע"ש(ת"א)1456/99 כלל השקעות בנדל"ן בע"מ נ. מנהל מס רכוש וקרן פיצויים ()], אשר במהותה דומה לוועדת ערר זו. כאמור הפסיקה בסוגיה שבפנינו הינה של בית המשפט המחוזי, ולכן מדובר בפסיקה אשר מנחה את ועדת הערר, אך אינה מחייבת אותה. משמעות "הנחיית" סעיף 20(א)נדונה בשורה של פסקי דין, כאשר הפרשנות שנקבעה הינה, כי החלטת בית משפט בערכאה גבוהה יותר תעמוד על כנה גם בבית משפט נמוך, אלא אם כן קיימים טעמים מיוחדים לסתור אותה." במקרה שבפנינו, אף אם עמדת ועדת הערר בעניין זה שונה במקצת מעמדתו של כב' בית המשפט המחוזי, הרי כאשר אין מדובר במקרה קצה, לא מצאנו טעמים מיוחדים לסתור הלכה זו. לפיכך, אנו קובעים כי העוררים יהיו זכאים לפטור אחד בלבד מכוח סעיף 19(ג)(1) וזאת עבור יחידת דיור אחת במצב החדש. שווי פוטנציאל הגג במצב הקודם השמאי המכריע קבע עקרונית בשומה המכרעת כי יש להביא בחשבון שווי הפוטנציאל הגלום בגג במצב הקודם. עם זאת, בבדיקה שמאית שערך השמאי המכריע הגיע זה למסקנה כי מבחינת שווי שמאי, אין שווי של ממש לפוטנציאל בניה על הגג במצב הקודם. נציין כי השמאי המכריע ערך בחינה של עסקאות השוואה, בחינה במסגרתה גילה כי אין הבדל בשווי של מ"ר רבוע בין דירות ישנות בהן יש לכאורה פטונציאל לבין שווי מ"ר בדירות חדשות בבניינים בהם הפוטנציאל מוצה. העוררים טענו כי שגה השמאי המכריע בקביעתו זו. לטעמם של העוררים השגיאה נובעת משלושה פרמטרים: לקיחה בחשבון של עסקאות בדירות חדשות, כאשר השווי הגבוה יותר של דירות אלו נובע מהיות הדירה חדשה; הסתמכות על עסקאות של דירות בקומות נמוכות שאכן אינן משקפות שווי של פוטנציאל, כך שהיה מקום להביא בחשבון רק דירות בקומה עליונה; התעלמות מעסקאות אשר מבוצעות אך ורק בגג. לא מצאנו לנכון להתערב במסקנת השמאי המכריע בנושא זה, וננמק: בפתחו של הדיון נשוב ונפנה לכללי ההתערבות בשומה מכרעת כפי שנוסחו בפסיקה. ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, מטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה אינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()(להלן: "יונייטד סינגוג"). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"נ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (), וכן, ר' עמדתו הברורה של כב' בית המשפט בעמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין." (הדגשה שלי - ג.ה.). ר' לאחרונה עמדה קיצונית אף יותר לגבי העדר התערבות בשומה מכרעת וזאת בעמ"ן (תל אביב) 33103-02-12 משרד התחבורה ואח' נ. גלר ואח' (): "אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אל אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי" בענייננו הנקודה עליה עוררים העוררים הינה שמאית מובהקת, נקודה הנמצאת בלב ליבה של העשייה השמאית - ניתוח עסקאות השוואה. יוטעם, אין מדובר במחלוקת העקרונית - האם יש להביא בחשבון פוטנציאל במצב הקודם, היות ובמחלוקת זו הכריע השמאי המכריע כעמדת העוררים ועל סמך החלטות ועדת ערר זו. המחלוקת הינה מחלוקת שמאית טהורה, היות והיא מתמקדת בשאלה - האם אכן שוק המקרקעין מקנה שווי לפוטנציאל האמור. במחלוקת שכזו ועדת הערר תתערב רק כאשר תמצא כי יש שגיאה יוצאת דופן או פגם חמור וכאלו לא מצאנו. לגופם של דברים נציין כי בחנו את הפרוטוקולים של הדיונים בפני השמאי המכריע ולא מצאנו כי העוררים הציגו לשמאי המכריע את אותן עסקאות אשר העוררים טוענים כיום כי אלו משקפות פוטנציאל, ואף לא מצאנו את אותן עסקאות הנעשות בגגות. נטעים, אילו היו טענות העוררים נכונות, היינו מצפים לקבל רשימה של עיסקאות שנעשו בדירות בקומות האחרונות בבניינים ישנים כאשר עסקאות אלו משקפות מחיר למ"ר הגבוה יותר ממחיר למ"ר בדירות בבניינים אשר מיצו את הפוטנציאל, ולעמדת העוררים, גבוה גם ממחיר למ"ר בדירות בקומות נמוכות יותר. לא ראינו שהוצגו עסקאות שכאלו לשמאי המכריע, ואף לא הוצגו כאלו לוועדת הערר. כמו כן, לא הוצגו לנו גם עסקאות כלשהן שנעשו בגגות בלבד, עסקאות מהן ניתן ללמוד על שווי הפוטנציאל של הגג. בנסיבות אלו, לא מצאנו כראוי להתערב בשומת השמאי המכריע. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים, כדלקמן: העוררים יהיו זכאים לפטור בגין דירת מגורים אחת ויחידה במצב החדש, וזאת בכפוף כמובן להתקיימות יתר התנאים הקבועים בסעיף 19(ג)(1) ובפרט תנאי המגורים בדירה. אנו נותנים תוקף של החלטת ועדת הערר להשבחה שנקבעה בשומה המכרעת. אין צו להוצאות. תוכנית בניהבניההיטל השבחה