הצפיפות שאושרה בבקשה מגלמת 36 יח"ד לדונם, שיעור החורג מהרבה מהמקובל בעיר ומעל מה שנקבע בתמ"מ 6 ובתמ"א 35. וזאת בהיעדר כל פתרון חניה. העובדה שמדובר בדירות קטנות אינה משנה לצורך העניין ואין משמעות לחוק עידוד השקעות הון לעניין התכנוני. הגדלת מספר יחה"ד מגדילה את זכויות הבניה שניתנות ליזמים (בגין ממ"ד ושטחי שירות) ומגדילה את נפח הבניין באופן משמעותי. באזור קיימת מצוקת חניה קשה. במצב דברים זה אישור 18 יח"ד תוך מתן פטור מלא מחניה, הנו בלתי מתקבל על הדעת. לעניין זה אין שום משמעות לטענה כי הבניין יאוכלס על ידי סטודנטים. אין כל תימוכין לכך שסטודנטים אינם בעלי רכבים, אין כל התחייבות כי יגורו במקום סטודנטים בלבד ובכל מקרה אין בכך להבטיח כי לא יהיו בבעלות דיירי הבניין, מכוניות. אין מקום להעניק זכויות עבור 9 יח"ד קיימות, בעוד שחוקית קיימות רק שתי יח"ד, הן בהתאם למסמכי הבית המשותף הן בהתאם להיתרים הקיימים. חישוב זכויות הבניה מכוח התמ"א, על פיו נוהגת הוועדה המקומית הנו שגוי. נקודת המוצא של הוועדה המקומית הוא מקסימום הזכויות שניתן להעניק מכוח התמ"א- ובכך שוגה הוועדה המקומית. זכויות מכוח התמ"א אינן מוקנות אלא בשק"ד הוועדה המקומית. לא ניתן לגשת למגרש דרך רחוב שמשון. לפיכך, הנחה מתבקשת שהסדרי הגישה לבניין בתקופת עבודות הבניה יהיו דרך שטח שמורת הטבע - אשר מהווה שטח פתוח שרק דרכו תתאפשר גישה למגרש. הועדה המקומית קבעה כי תנאי להיתר יהיה הכנת תכנית הסדרי גישה זמניים, אולם לא ניתן להותיר זאת לשלב ההיתר, שכן בכך תישלל זכות ההתנגדות של העוררים לסוגיה זו, כמו גם של גופים ירוקים. לדרך הגישה השלכות גם על נפח הבניה. הבניין המוצע אינו משתלב בסביבה ופוגע במרקם הקיים. שובר פרופורציות מול הבניין הגדול ומסתיר את הנוף לכל קומותיו. הבניין יאפיל על הבניין השכן לו ממזרח ויחסום את האור והאוויר מכיוון מערב. תיגרם החרפה משמעותית של בעיית החניה ברחוב. כמו כן ייגרמו מטרדים קשים בתקופת הבניה. עיקר טענות המשיבות תכנית 2077 א' ניזומה על ידי המשיבות לאחר שהתברר כי לא ניתן להגיע להבנות עם הבניין השכן (הגדול) לצורך פרויקט משותף של חיזוק המבנים. על פי תכנית 2077 א, ניתן לבנות על המגרש 3 קומות מעל קומת עמודים במסגרת זכויות הבניה הקיימות. לא נקבעה הוראת צפיפות. במסגרת הבקשה להיתר, מבוקשת הריסת המבנה הקיים והקמת בניין אחר תחתיו בן 18 יח"ד כאשר שטח ממוצע ליח"ד הנו 56 מ"ר. הבקשה הוגשה ללא פתרון חניה, שכן בשל טופוגרפיה המגרש ומיקומו - אין גישה למגרש לכלי רכב. החלטת ועדת הערר לגבי הבקשה הראשונה להיתר שהוגשה לפני תיקון 2 לתמ"א 38, אינן רלוונטיות, שכן התייחסה למצב תכנוני ישן שאינו רלוונטי עוד לאור התיקונים לתמ"א. הפרויקט המתוכנן תואם את המדיניות התכנונית המובהקת לייצר מלאי גדול של דירות קטנות להשכרה. לפחות מחצית מיחה"ד בבניין המבוקש, תוצענה כדירות להשכרה בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון תשי"ט - 1959, שמטרתו לתמרץ בעלי נכסים לבנות דיור להשכרה. הדירות מיועדות לסטודנטים וזוגות צעירים. ההיתר ניתן בשנות ה- 40 לפי מס' חדרים, ולא לפי דירות. מכל מקום, לעניין תוספת זכויות הבניה מכוח התמ"א לדירות קיימות, בהתאם להחלטות של וועדת הערר במחוז ת"א - ניתן לקבל גם על דירות שניתן לבנות מכוח התכניות החלות ולא רק על הדירות הקיימות. אמנם אין הוראת צפיפות בתכנית, אולם על פי שטח דירה מינימלי הקבוע בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) וכן על פי שטח דירה מינימלי על פי הנחיות הוועדה המקומית, ניתן לבנות על המגרש, בהתאם לתכנית החלה, לפחות 9 יח"ד. לעניין פטור מתקן חניה, בהתאם להוראת סעיף 158 (א)3, לא ניתן להתנות היתר בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה בשטח הנכס והועדה המקומית רשאית לתת פטור חלקי או מלא מתקן החניה. בענייננו, הובהר, כי אין גישה למגרש, מחד ומאידך, מדובר בדירות קטנות להשכרה, והמגרש מצוי בקרבה לציר תחבורה ראשי, ומטעמים אלה אושר פטור מהתקנת החניות. הזכויות חושבו בחסר ולא בעודף כטענת העוררים, שכן על פי התכנית החלה, המגרש זכאי ל- 70% שטחי בניה והועדה המקומית חישבה את שטחי הבניה לפי 60%. המשיבות לא ביקשו למצות את מלוא הזכויות מכוח התמ"א. שלילת זכויות מכוח התמ"א תיעשה רק במקרים חריגים. לעניין הסדרי גישה בתקופת הבניה - המשיבות מתכוונות לבצע את כל עבודות הבניה מרחוב שמשון ובהתאם להנחיות אגף התנועה וההנדסה בעירית חיפה. תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, לשם הצלת חיים. ובמאזן שבין תכלית זו ובין הפגיעה בנוף או בסביבה הקרובה, יש להעדיף את הראשונה. עיקר עמדת הועדה המקומית לעניין חישוב הזכויות - לא זו בלבד שאין זכויות עודפות, אלא החישוב בוצע בחסר שכן, חישוב זכויות הבניה המאושרות צריך להיעשות בהתבסס על 88% שטחי בניה עיקריים בהתאם להוראות תכנית 2077 א או לפחות 70% בהתאם להוראות חפ/ 229 ה' (ביחס למגרשים הקטנים מ- 550 מ"ר) ולא 60% כפי שחישבה הוועדה המקומית. ועדת הערר בהחלטתה הקודמת הניחה שקיימות בבניין 7 יח"ד וערכה את התחשיב לפי מפתח זה. מלבד זה אין רלוונטיות להחלטת ועדת הערר מ- 2010, לאור תיקון תמ"א 38 והסרת ההוראה המסייגת, אליה התייחסת ועדת הערר בהחלטתה. תכנית 2077 א אושרה ביוני 2005 בצמידות לתמ"א 38, ואינה כוללת כל הוראה המתייחסת לתמ"א 38, ובכל מקרה אין הוראה המוציאה את המגרש מתחולה התמ"א ומכוח המדרג התכנוני, הוראות התמ"א חלות וגוברות. הבניין מיועד להשכרה ואף הוגשה בקשה בהתאם לחוק עידוד השקעות הון. מספר ותמהיל הדירות נגזר מסוג הפרויקט ואין מקום להתייחס אליו כאל בית דירות רגיל. על פי חוות דעת של גורמים מקצועיים, לא ניתן לאפשר גישת כלי רכב למגרש, בשל הטופגרפיה שלו. על כן תוכנן הבניין ללא חניה. על פי סעיף 158 א 3 לחוק התכנון והבניה - הועדה המקומית לא היתה רשאית להתנות את ההיתר במתן פתרונות חניה במגרש. לעניין הסדרי הגישה בתקופת העבודות - בהחלטת הועדה המקומית נדרשה הכנת תכנית לכך כתנאי להיתר, בכך ניתן מענה לחששות העוררים. דיון והכרעה לאחר ששמענו את טענות הצדדים בהרחבה, יצאנו לסיור במקום על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי ממיקום המגרש, אפשרות התקנת חניה בתחום המגרש ומידת ההפרעה של הבניה המבוקשת בעוררים. בעקבות הביקור במקום, נתבקשה והוגשה על ידי העוררים חוו"ד של מהנדס תנועה, מר יוסי שטרק, בהתייחס לאפשרות התקנת מקומות חניה בתחום המגרש. נתייחס לחוות הדעת וכן לתגובה שהוגשה לה על ידי העוררים, בהמשך החלטה זו. לאחר ששקלנו את מלוא הטענות והמסמכים שהונחו בפנינו, הגענו למסקנה כי דין הערר להתקבל באופן חלקי. כאמור, הבקשה הנה למימוש זכויות מכוח תמ"א 38. על חשיבותה של תמ"א 38 ונחיצותה כבר נכתב רבות ונראה כי אין חולק שמימושה של התמ"א וחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, הושמו על ידי המחוקק בדרגת חשיבות גבוהה וככלל, יש לאפשר ולקדם ואף לברך על פרויקטים מכוח תמ"א 38. עם זאת, כידוע, זכויות מכוח תמ"א 38, אינן זכויות מוקנות והן נתונות לשק"ד הוועדה המקומית, אשר רשאית "לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 11 - 14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשאה של תשתיות במגרש כי יש לסרב לבקשה להיתר...". ברוח דברים אלה יש לבחון את הבקשה להיתר ואת טענות העוררים. להלן נתייחס לטענות העוררים אחת לאחת: תכנית 2077א - האם גוברת על הוראות תמ"א 38 - אנו סבורים כי תכנית 2077 א אינה מונעת את יישומה של תמ"א 38 על הנכס. ונסביר. ראשית, בהוראות התמ"א נקבע מפורשות בסעיף 6.1 כי : "תכנית זו גוברת על כל התכניות האחרות בנושאים בהם היא עוסקת, אלא אם נאמר בה אחרת" . בספרם, תמ"א 38, הבהירו המלומדים פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, כי "את המונח 'בנושאים בהם היא עוסקת' יש לקרוא במובן הרחב, דהיינו, כי כל הוראות התמ"א גוברות על התכניות האחרות החלות על המגרש, אלא אם נאמר אחרת בתמ"א" (עמ' 67). ההוראה הכללית בסעיף 6.1 מסויגת ב- 4 סעיפים משנה (6.2, 6.4, 6.5 ו- 6.6), אשר אינם רלוונטיים לענייננו. שנית, תכנית 2077 א אמנם אושרה בסמוך לאחר אישורה של תמ"א 38. אולם אין חולק, כי הכנת התכנית החלה עוד שנים מספר קודם לכן. לפיכך, אין ספק בעינינו כי העובדה שתמ"א 38 אינה נזכרת בהוראות תכנית 2077א, אינה מצביעה על הכוונה להחריג את הנכסים הכלולים בה מהוראות התמ"א, הגם שתכנית זו ניזומה על ידי בעלי המגרש, אשר ביקשו ליתן אישור סטטוטורי (לגליזציה) למצב קיים של חריגות בניה. ספק בעינינו אם ניתן לייחס לבעלי המגרש כוונה, לפגוע בזכויות אותן יוכלו לקבל בעתיד. והעיקר - מטרתה של תמ"א 38 אינה מושגת באמצעות תכנית 2077א'. תכנית 2077א מאשרת בדיעבד את המבנה שקיים בפועל וזכויות בניה שנוצלו. משמע, היא אינה מעניקה כל תמריץ לחיזוק המבנה הקיים; מיותר לציין, כי התכנית גם אינה מעניקה כל תמריץ להריסתו והקמת מבנה אחר תחת המבנה הקיים. כלומר, פועל יוצא מעמדת העוררים הוא שבניין, אשר אין חולק כי אינו עומד בתקנים הנדרשים לרעידות אדמה, ספק אם יחוזק. ברי, כי פרשנות כזו בעייתית, לא כל שכן בשעה שאין לה כל עיגון בהוראות התמ"א או התכנית. אשר על כן, אנו דוחים טענה זו וקובעים, כי אין מניעה להחיל את הוראת תמ"א 38 גם על המגרשים הכלולים בתכנית 2077א. נציין, כי דירותיהם של חלק מהעוררים עצמם (דיירי מוריה 55), מצויות בתחום תכנית 2077א ולפיכך, אם הם יבקשו בעתיד לממש את הוראות התמ"א - יוכלו גם הם לעשות כן. החלטת ועדת הערר בבקשה קודמת להיתר העוררים טוענים, כי ועדת הערר אינה רשאית לסטות מהחלטתה הקודמת בבקשה מכוח תמ"א 38 שהוגשה ביחס לנכס בו עסקינן. ההחלטה בעררים מס' 292+295/09, ניתנה בחודש ינואר 2010. טענה זו אינה מקובלת עלינו ודינה להידחות. כלל הוא, כי עקרון סופיות הדיון אינו חל ביחס להחלטות של רשויות מנהליות, וועדות התכנון ביניהן. ר' לעניין זה בג"צ 795/79 המועצה האזורית גזר נ' הועדה הארצית לתכנון ובנייה, פ"ד לו (1) 561: "אין מקום להפעיל את עקרון סופיות הדיון (finis litium) בכל חומרתו הפורמאלית על החלטותיה של רשות ציבורית, אשר מתפקידה 'לשקוד בראש ובראשונה על הגשמת מטרות הנעוצות בטובת הכלל'. מילוי תפקיד זה כהלכה מצדיק גמישות יתר בכל הנוגע לאפשרות העיון מחדש בהחלטותיה של הרשות המינהלית, כל אימת שמתברר, כי הללו אינן מתיישבות היטב עם המטרות האמורות: בג"צ 123/64, שם. הלכה זו, שדנה בפעולותיה של הוועדה המקומית ובכוחה להפוך החלטה קודמת, הוחלה גם על הוועדה המחוזית בבג"צ 162/67 [4], שם אומר כבוד השופט ויתקון, בעמ' 382: 'אכן, ההחלטה, לכשעצמה, לא היתה בעיני אפסית. לא בדרך זו נתפנתה הדרך לדיון חוזר באותה תכנית לפני אותה ועדה. אך מכאן אין להסיק שאסור היה לוועדה המחוזית לחזור ולדון בתכנית ולהגיע לתוצאה הפוכה. אם ההלכה בענין סאיסנאס (הכוונה לבג"צ 123/64 [3] - מ' ב"פ) בדין יסודה, ועל כך אין חולק, רשאית גם רשאית ועדה לבטל החלטה קודמת וליתן החלטה חדשה תחתיה'". ר' גם בג"צ 18/82 חברת קדישא גחש"א ת"א נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א-יפו, פ"ד לח(1), 701, בעמ' 717: "יודגש וייאמר כי ההלכה היא שועדת תכנון ובניה מוסמכת לעיין מחדש בהחלטות שנתקבלו על ידיה ולשנות את עמדותיה עם שינויי הנסיבות. מותר לה, לועדת תכנון ובניה גם לחזור בה מהחלטה קודמת, שכן עיקרון "מעשה בית דין" אינה חל על החלטות כאלה". ור' גם דברי כב' הש' י. זמיר, בספרו "הסמכות המנהלית", נבו, ירושלים תשנ"ו-1996, כרך ב' עמ' 982 כדלהלן: "ההחלטה המנהלית, לעומת זאת, אינה כפופה לא לעיקרון של גמר המלאכה, ואף לא לעיקרון של מעשה בית דין. בדרך כלל, היא אינה אמורה להיות סופית. שיקולים שונים, עשויים לדרוש, לא פעם בנסיבות בלתי צפויות, שינוי או ביטול החלטה". בענייננו, כאמור, החלטת ועדת הערר אשר ניתנה בשנת 2010, התייחסה לבקשה אחרת שהוגשה ביחס לנכס, למימוש זכויות מכוח תמ"א 38. הבקשה שעמדה אז בפני ועדת הערר (בהרכב קודם) היתה לתוספות בניה וחיזוק מבנה הקיים, בהתאם להוראות התמ"א טרם תיקונים 2 ו - 3. הבקשה העומדת בפנינו היום היא להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו, תוך ניצול זכויות מכוח תמ"א 38, בהתאם לתיקון 3, אשר, כאמור, במועד מתן ההחלטה הקודמת טרם הגיע לעולם. למעט העובדה שמדובר בבקשה שונה מיסודה, ההחלטה הקודמת של ועדת הערר גם ניתנה בהסתמך על הוראות התמ"א בהתאם לנוסח מוקדם של תמ"א 38. ההוראות הרלוונטיות עליהן הסתמכה ועדת הערר בהחלטתה אז, השתנו בינתיים. כך, לעניין חישוב השטחים - הסתמכה וועדת הערר על סעיף 13.3 לתמ"א, כנוסחו במועד ההחלטה. סעיף זה נמחק מהוראות התמ"א במסגרת תיקון מס' 3. עוד התייחסה ועדת הערר להוראות בדבר מתן פתרונות חניה ליחה"ד שנוספות מכוח התמ"א, אשר גם לגביהן חל שינוי בהוראות הדין (שינוי אליו נתייחס בהמשך). העובדה שמדובר בבקשה חדשה ושונה, כמו גם השינויים שחלו בהוראות התמ"א והחוק ובפרשנות ויישום הוראות התמ"א לאורך השנים מאז ניתנה ההחלטה, בין היתר בנושאים שנדונו בהחלטה, בהחלט מצדיקים דיון מחדש בנושאים שנבחנו במסגרת אותה החלטה. לפיכך, אנו דוחים גם טענה זו. היקף התמריצים שניתן לאשר טוענים העוררים כי התמריצים אותם מבקשות המשיבות לנצל, עולים משמעותית על המינימום הנדרש לצורך חיזוק המבנה, וזאת אין לאשר. איננו מקבלים טענה זו. כפי שכבר פסקנו בעבר, לקידום פרויקטים מכוח תמ"א 38, חשיבות לאומית וציבורית גבוהה. תמ"א 38 על תיקוניה, הבהירה ונתנה כלים מעשיים למימוש כוונת המחוקק לאפשר ולקדם פרויקטים מסוג זה, גם במחיר של פגיעה מסוימת בציבור, וזאת מפאת הצורך החיוני בחיזוק מבנים, כנגד רעידות אדמה. נציין עוד, כי פרויקטים אלה, מסייעים ומקדמים התחדשות עירונית ותוספת יחידות דיור במרכזי הערים. נראה, כי לנוכח מצוקת הדיור, המהווה בעיה לאומית כלל ארצית, לא יכול להיות חולק, כי גם מטעם זה יש לקדם בניה מכוח התמ"א. הרעיון הכלכלי העומד מאחורי תמ"א 38 הוא קידום חיזוק המבנים - שהנו אינטרס לאומי מובהק, ללא הטלת נטל כלכלי על בעלי הבתים, אשר איתרע מזלם והבתים שבבעלותם לא נבנו לפי התקנים המחייבים לעניין רעידות אדמה. לפיכך, נקבעו בתמ"א תמריצים, בדמות הענקת זכויות, אשר נועדו לאפשר מעורבות של צד שלישי, אשר מחד יחזק את המבנים, מאידך יקבל זכויות שיעניקו לו רווח כלכלי, אשר יביא לקשירת עסקאות וקידום פרויקטים מסוג זה (ר' לעניין זה ספרם של פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, תמ"א 38, בעמ' 40). בתחילה העניקה התמ"א זכויות מוגבלות בלבד (בין היתר, תוספת קומה אחת בלבד). אך משך שנים התכנית לא התממשה וכמעט שלא נתבקשה בניה מכוחה (למעט פרויקטים מעטים במרכז הארץ - שם ערכי הקרקע הגבוהים הם שהפכו את הפרויקטים מכוח התמ"א, כנוסח אז, לישימים וכדאיים כלכלית). לאחר בדיקה מעמיקה, ועל מנת להפוך פרויקטים של חיזוק או הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 ל"כלכליים" ולהרחיב את יישומם גם לישובים בהם נחשבו, עד אז, למעשה, כבלתי ישימים, הורחב סל הזכויות פעם אחר פעם ואף ניתנו תמריצים נוספים. ובאמת, לאחר התיקון האחרון (תיקון מס' 3) אשר קבע כי ניתן לאשר תוספת של שתיים וחצי קומות, חלף קומה אחת שניתן היה לאשר עד התיקון, ניכרת האצה משמעותית בהגשת בקשות להיתרים לבניה מכוח התמ"א, בעיקר בפריפריה. אנו למדים מן האמור, כי רק בתיקון 3, מייצגת תוספת הבניה האפשרית, תמריץ כלכלי אמיתי לביצוע פרויקטים מסוג זה. וכאמור, הראיה לכך היא ריבוי מבורך של פרויקטים מסוג זה, גם בעיר חיפה, מאז התיקון. נזכיר, כי תחילה חישב המחוקק שלא להחיל את תגבור הזכויות בכל הארץ, אלא רק באזורים בהם נדרש תגבור הזכויות, על מנת להפוך את חיזוק המבנים לכדאי וכלכלי. עם זאת, המחוקק בחר לבסוף לאפשר מתן מלוא הזכויות בכל הארץ, תוך שהוא מותיר בידי הועדות המקומיות אפשרות להגביל את הזכויות אותן ניתן לקבל מכוח התמ"א במסגרת תכנית מפורטת (סעיף 23 לתמ"א) ובהיעדר תכנית כאמור, הותיר שיקול דעת בידי הועדות המקומית, שלא לאשר את מלוא התמריצים במסגרת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38, אך תוך הגבלתן לרשימה סגורה של נימוקים ("אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש כי יש לסרב לבקשה להיתר..."). ויובהר, ברשימת הטעמים מכוחם רשאית הועדה המקומית לסרב למימוש זכויות מכוח התמ"א - לא קבע המחוקק טעם כלכלי. לפיכך, אנו סבורים, כי טענתם של העוררים שניצול מלוא התמריצים מכוח תמ"א 38 הנו "כלכלי מידי" ומעניק ליזם ולבעלי המגרש זכויות עודפות ומטעם זה אין לאשר את הבקשה, אינה עולה בקנה אחד עם עמדתו וכוונותיו של המחוקק, שמצא לנכון להגביר את התמריצים ולאפשר הוספת שתיים וחצי קומות בכל הארץ, והכל על מנת לקדם פרויקטים מכוחה של התמ"א. תוספת 25 מ"ר לדירות קיימות טוענים העוררים כי מספר יחידות הדיור בנכס הנו שתיים, הן על פי היתר הבניה והן על פי צו רישום הבית המשותף, וכי למרות זאת חישבה הועדה המקומית תוספת של 25 מ"ר ליח"ד, עבור 9 יח"ד. המשיבות טענו כי היתר הבניה ניתן לפי חדרים, ומאחר ומדובר במבנה ששימש לפנסיון ובו חדרים רבים, יש לראות בכל חדר כדירה. בכל מקרה, טענו המשיבות, כי התכניות החלות אינו קובעות צפיפות למגרש וכי חלוקה של שטחי הבניה, אותם ניתן לבנות על המגרש, בשטח דירה מינימלי (בהתאם להנחיות הועדה המקומית) מביאה למסקנה כי ניתן לבנות 9 יח"ד על המגרש. המשיבות, טוענות כי יש לחשב את תוספת הזכויות גם עבור הדירות שלא קיימות במגרש, אך ניתן לבנותן מכוח התכניות החלות והן מפנות להחלטה של ועדת הערר במחוז ת"א בערר גב/5068/12 גולן נ' ועדה מקומית לתו"ב גבעתיים, שם קבעה ועדת הערר כי ניתן לקבל תוספת 25 מ"ר (ממ"ד + 13 מ"ר) גם לדירות החדשות, ולא רק לדירות הקיימות. אלא שבענייננו המצב שונה. ראשית, הפרשנות הנוהגת של הועדה המקומית חיפה, אשר מוצגת בפני וועדה זו כל אימת שפרויקט מכוח תמ"א 38 מונח בפניה, הנה כי תוספת 25 מ"ר מוענקת אך ורק לדירות הקיימות על המגרש ולא לדירות אותן ניתן להקים מכוח התכניות החלות. ועדת ערר זו נהגה ונוהגת ליתן תוקף ואישוש למדיניות זו בהחלטותיה. עסקינן בתכנית מתאר ארצית, אשר הוראותיה זהות לכל תחומי התכנון בארץ, ואין להעדיף פרשנות של וועדת תכנון אחת על פני אחרת ויש לשאוף לפרשנות אחידה לתמ"א בכל הארץ. עם זאת, מקום שבו וועדה מקומית נוהגת משך שנים על סמך פרשנות סבירה ולגיטימית של הוראת תמ"א, והציבור מסתמך על הוראה זו, ספק אם יש צורך להתערב בה, אף אם היא אינה עולה בקנה אחד עם פרשנות אותה הוראה, בוועדות תכנון אחרות. זאת, במיוחד מקום בו מדובר בפרשנות נוהגת, המוחלת על ידי אותה וועדה מקומית ביחס לכלל הבקשות הרלוונטיות, בתחום התכנון שלה, משך מספר שנים. נציין עוד כי, ככל שהוועדה המקומית מעוניינת לשנות את פרשנותה הנוהגת בעניין זה, עליה לעשות כן במסגרת מסמך סטטוטורי, וזאת, מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית. זאת לא נעשה בעניין דנן ונראה כי לא בכדי, שכן ספק בעינינו, אם הועדה המקומית מעוניינת לשנות מפרשנותה בעניין זה. הוועדה המקומית אף לא הציגה כל טעם או נימוק לסטיה מפרשנותה הנוהגת, במקרה שבפנינו. בנסיבות העניין, לא ראינו מקום לאשר סטיה זו ולו מפאת עקרון השוויון המורנו לנהוג באורח שוויוני וזהה עם ציבור מבקשי בקשות להיתר לפי תמ"א 38 עם זאת, נבהיר, כי מצב דברים בו קיימת מדיניות או פרשנות שונה להוראות תמ"א בוועדות תכנון שונות, אשר אינה מעוגנת במסמך סטטוטורי, אינו רצוי כלל ועיקר. הרי אין להעלות על הדעת מצב בו יחולו על יזם הבונה בתל אביב, מכוח תמ"א 38, הוראות שונות מאלה החלות על פרויקט זהה בחיפה - מבלי שהדבר יהיה ברור וידוע לו מראש. מטעם זה קבע המחוקק כי הוועדות המקומיות יוכלו לשנות מהוראות התמ"א ולקבוע הנחיות ליישומן בתחום התכנון שלהן, אך עליהן לעשות זאת במסגרת תכנית מפורטת, וזאת מן הטעם הברור של שמירה על הוודאות התכנונית. אנו קוראים לוועדה מקומית חיפה, ולוועדות המקומיות ככלל, להכין תכניות ולקבוע הנחיות מפורטות ליישום התמ"א בתחומן, וזאת על מנת למנוע מצבים מסוג זה. לפיכך, נדרשים אנו לשאלה - כמה יח"ד קיימות בפועל על המגרש. כאמור, העוררים טוענים כי קיימות רק 2 יח"ד. סוגיה זו עלתה בפני ועדת הערר במסגרת החלטתה בערר 292+295/09. שם ביקשו המשיבות תוספת בניה ל- 7 יח"ד קיימות על המגרש, וועדת הערר קיבלה את נקודת המוצא של המשיבות, לפיה יש לראות בחדרי הפנסיון, כיחידות דיור וביצעה את חשוב השטחים בהתאם ל- 7 יח"ד. איננו רואים צורך לסטות מקביעה זו. לפיכך, אנו קובעים כי ניתן לקבל תוספת של 25 מ"ר (כולל ממ"ד) רק עבור 7 יחידות הדיור הקיימות במגרש. התקנת מקומות חניה במגרש כאמור, עמדת הועדה המקומית והיזם הנה, כי אין אפשרות להתקין מקומות חניה במגרש, וזאת מפאת הטופוגרפיה של המגרש, היעדר גישה לרכב מרחוב שמשון או משד' מוריה, וקרבת המגרש לצומת סואן של רחובות שמשון ומוריה. בשל כך אושר הפרויקט תוך מתן פטור מלא מהתקנת חניה בתחום המגרש, וזאת, לטענת המשיבות והועדה המקומית, בהתאם להוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה. אכן, נושא תקן החניה, הוא אחד הנושאים בהם מצא המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א. כך, במסגרת התמ"א נקבע, בסעיף 17: "תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה (התשמ"ג - 1983)" (ההדגשה שלנו- הח"מ). על פי הוראה זו, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א. בין התמריצים האחרונים שניתנו בעניין התמ"א, חוקקה הוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה, בה נקבע מפורשות כי אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. וכלשון הסעיף: "לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס". משמע, המחוקק הביע דעתו כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38. עם זאת, כאמור, הזכויות מכוח התמ"א אינן זכויות מוקנות והענקתן נתונה לשיקול דעת הועדה המקומית ובבואה לבחון את הענקת הזכויות, על הועדה המקומית לאזן בין הצורך לחזק את הבניין, ובין הפגיעה האפשרית בציבור, כתוצאה מהקמת הפרויקט, כאשר באזורים בהם מוטי בעיות תנועה וחניה - אחד הנושאים שעל הועדה המקומית לשקול הוא, אם יש מקום להעניק פטור מחניה ובוודאי שיש להעניק לכך משנה חשיבות מקום, שבו נדרש פטור מלא. בענייננו, כאמור, לא נדרשו המשיבות להציג מקומות חניה בתחום המגרש כלל. זאת, על אף שאין מחלוקת כי מדובר באזור בו קיימת מצוקת חניה קשה ביותר שכן הרחובות הסמוכים למגרש, הנם רחובות ראשיים, סואנים, החסרים מאוד מקומות חניה ואף אין מחלוקת כי בקרבת מקום לא קיימים חניונים ציבוריים או עתודות לחניונים ציבוריים, אשר יוכלו לענות על הצורך בחניה ולאפשר תשלום לקרן חניה. בנוסף לטענה כי לא ניתן פיסית להתקין מקומות חניה במגרש, טענו המשיבות כי ממילא לא נדרשות חניות, שכן הדירות (או לכל הפחות 50% מהן) יושכרו לסטודנטים וזוגות צעירים, והקרבה לציר מוריה אשר מהווה עורק תחבורה ראשי ובו פתרונות תחבורה ציבוריים מספקים, פתרון הולם למחסור במקומות חניה. במהלך הסיור שערכנו במקום התרשמנו כי אכן קיימת מצוקת חניה קשה מאוד ברחוב. בזמן הסיור הרחוב היה עמוס מאוד בתנועה וכלי רכב, ולא נצפו מקומות חניה פנויים על הרחוב כלל. כבר כעת נבהיר, כי הטענה שהדירות מיועדות להשכרה לסטודנטים ולזוגות צעירים, אינה מהווה טעם מספיק בעינינו למתן פטור מלא מחניה, כפי שנעשה כאן. אמנם יש מקום לעודד הקמת דירות קטנות וכן דירות להשכרה, המיועדות לקהל המתאים, אולם לא ברור מהו הבסיס הסטטיסטי או הסוציו-אקונומי להנחה של הועדה המקומית והמשיבות, כי זוגות צעירים וסטודנטים אינם אוחזים בכלי רכב כלל. לנו הנחה זו נראית, למצער, תמוהה. יתרה מכך, מאחר ולא ניתן לחייב את רוכשי הדירות או אף את שוכריהן שלא להחזיק בכלי רכב (ונזכיר שעל פי הצהרת היזם - בכל מקרה מדובר רק ב- 50% דירות להשכרה והיתר למכירה)- אזי נקודת המוצא נסתרת מאליה. רוצה לומר - יש מקום להגדלת היצע של דירות קטנות ודירות המיועדות להשכרה, והדברים אף עולים בקנה אחד עם המדיניות התכנונית הכלל ארצית; עם זאת, תוספת דירות אלה אינה יכולה להיעשות בהתעלם מהסביבה והציבור, והפגיעה האפשרית בהם, בצורה בוטה. לפיכך, נדרשים אנו לטעם השני למתן הפטור, לטענת המשיבות והועדה המקומית - היעדר אפשרות התקנת מקומות חניה במגרש. בסיור שערכנו במקום התרשמנו, כי קיים פער גבהים משמעותי בין מפלס רחוב שמשון ובין המגרש, כאשר חוצץ ביניהם שביל להולכי רגל, שתחילתו בצומת שמשון / מוריה והוא משמש את דיירי הבתים (ובהם העוררים והמשיבות) לאורך רחוב שמשון, בצד זה של הרחוב. במהלך הסיור טענה בפנינו נציגת מחלקת התנועה של עירית חיפה, הגב' יהודית בן שחר, כי לא ניתן לאשר גישת כלי רכב למגרש. לאחר הסיור הוגשה על ידי המשיבות חוו"ד מהנדס תנועה מטעמן, מר יוסי שטרק, ולהלן עיקריה: הדרישה להתקנת מקומות חניה בתחום המגרש מתנגשת עם המצב בשטח: קיים הפרש גובה אשר נע בין 1.65 ל- 3.11 מ' בין המדרכה הצפונית ברחוב שמשון לבין השביל להולכי רגל. הסדרת רמפות כניסה לחניה במגרש מרחוב שמשון דרך המדרכה תוך חציית שביל הולכי הרגל, תנתק את השביל מהכניסה אליו בצומת. כחלופין יהיה צורך בהסדרת מדרגות מהמדרכה אל השביל, דבר שיפגע בנגישות של השביל. לגבי אפשרות של בניית גשר מעל השביל, ויצירת קומת חניה בקומה 4 או 5 של הבניין המתוכנן, קבע מהנדס התנועה כי לא ניתן לביצוע, משום שבקומה טיפוסית של המבנה קיימים 3 פירי ממ"ד וכן פיר מעלית, החוצים את כל קומות המבנה לגובהו, ואינם מאפשרים תכנון מקומות חניה בקומות אלה. קרבתו של המגרש אל ציר מוריה מאפשרת הפניית הדיירים לתחבורה ציבורית, בהתאם למדיניות משרד התחבורה להגביר שימוש בתחבורת המונים. בנוסף הבניין מיועד למגורי סטודנטים - ולכן ניתן לקבל פטור מחניה. העוררים לא הגישו חוו"ד מטעמם אולם ביחס לחוו"ד המשיבים, טענו כדלקמן: מחווה"ד עולה כי ניתן מבחינת תנאי השטח ליצור באמצעות גשרון מרחוב שמשון גישה למגרש מעל שביל הולכי הרגל, תוך שינוי התכנון הנוכחי של הבניין המוצע. שאלת המרחק מצומת שמשון/מוריה, כלל לא היוותה בסיס לקביעה כי אין היתכנות להתקנת מקומות חניה במגרש. אף אם תתוכנן הכניסה לחניה במרכז מגרש המשיבים, המרחק בין הכניסה למגרש והצומת יוותר 40 מ'. ישנם תקדימים רבים לאישור כניסה למגרשים בקרבה לצומת, המדגימים מרחקים אף פחותים מזה. לאור זאת, ברי כי המידע שהיה בפני הועדה המקומית לא היה נכון ויש להחזיר את הדיון לוועדה המקומית. לאחר שבחנו את חוו"ד מהנדס התנועה, נראה לנו כי אכן, על פיה - ניתן על פניו ליצור פתרון חניה למגרש, באמצעות גשרון, בתנאי שינוי תכנון המבנה המבוקש. עם זאת ומאחר ואיננו מתכננים עבור המשיבות את המבנה, אנו קובעים, אפוא, כדלקמן: אם תתוכנן חניה בתחום המגרש, ולכל הפחות חניה אחת עבור כל יח"ד נוספת על אלה הקיימות כיום, ניתן יהיה לאשר מבנה בן 18 יח"ד, כפי שנתבקש ובשינויים הנדרשים. היה ולא יוצג כל פתרון חניה בתחום המגרש, לאור הבעייתיות המיוחדת של האזור ולאחר שדחינו את ההנחה כי שוכרי הדירות לא יהיו בעלי רכבים - הרי שאין מקום לאשר את כל הדירות המבוקשות, ואנו קובעים כי אין לאשר יותר מ- 12 יח"ד על המגרש, בשטח שלא יעלה על 120 מ"ר ליח"ד (כולל ממ"ד), וזאת בהתחשב בכך שמחד במצב מאושר ובמסגרת הזכויות הקיימות ניתן היה להקים כ- 9 יח"ד בשטח מינימלי, ומאידך, ברצוננו לתמרץ את הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו, כמטרת התמ"א. הסתרת נוף לאחר שקבענו את האמור, נראה כי ממילא הבניין לא ייוותר בתצורה המוצעת בבקשה זו. עם זאת, נציין לעניין הסתרת הנוף וההצללה, כדלקמן: במהלך הסיור במקום, ביקרנו בדירת העוררים נחמיאס, שבשד' מוריה 55, בקומה השלישית, אשר הוצגה כדירה שמעידה על הפגיעה שתיגרם. לאחר שבחנו את המראה הנשקף מחלונות הדירה ואת מיקום זוית הראיה ביחס לקונטור וגובה הבניין הקיים לעומת זה שמוצע, לא מצאנו כי יש בהגבהת הבניין ובבניה המבוקשת, משום הסתרה של ממש לנוף הנשקף מחלונות הדירות, ואף שייגרם שינוי מסוים בנוף הנשקף, בוודאי שאין הסתרה מלאה של הנוף או פגיעה מהותית בו. ויפים לעניין זה דברי בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, בעת"מ 31866-10-10 קוך ואח' נ' ועדת הערר לתו"ב מחוז חיפה: "אמנם כטענת העותרים הקומה האחרונה אינה דרושה לחיזוק המבנה, אך אסור להתעלם מהבנייה בכללותה ומההקשר החקיקתי התכנוני הייחודי, תמ"א 38. לא מדובר במקרה זה בדיירי בית משותף שרוצים להוסיף קומה או להפוך גג שטוח לגג רעפים. מדובר בפעילות במסגרת מדיניות ארצית מבורכת לפיה כהגדרת המטרות של תמ"א 38 יש "לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות הבניה" וכל זאת כחלק משיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. הקומה הנוספת והגג נבנים כחלק מ"מתמריצים לעידוד החיזוק", כמתואר בסעיף 4 לתמ"א 38. כך שלא מדובר בהוספת קומה, או בשיקול כלכלי טהור כטענת העותרת אלא מימוש פרויקט בעל סדר עדיפות לאומי של חיזוק מבנים העלולים להיפגע מרעידות אדמה. איזון האינטרסים שעשתה וועדת הערר, חייב העדפת אינטרס זה על הסתרת השמיים כטענת העותר 1 בעת הסיור בשטח (נספח ז עמ' 2) או הסתרת נוף שאף היא באה לידי ביטוי בצורה מינימלית ולא לגבי כל העותרים..." (פס' 22-23 לפסק הדין) ור' גם עתמ (חי') 16042-12-12 זמיר דב קורן נ' ועדת ערר מחוזית חיפה דרך הגישה לפרויקט בזמן הבניה העוררים טוענים כי הגישה האפשרית היחידה לפרויקט היא דרך שמורת הטבע הסמוכה לביתם. אלא שלעניין זה התחייבו המשיבות בפנינו כי הגישה למגרש בתקופת הבניה תהיה מרחוב שמשון בלבד. התחייבות זו, תהווה חלק מתנאי ההיתר. סיכום סוף דבר, הערר מתקבל באופן חלקי, כמפורט בגוף ההחלטה. דעת מיעוט - נציגת מתכנן המחוז הגב' אורית חפר רוגובין: נציגת מתכנן המחוז מתנגדת להחלטה מאחר וסבורה כי המצב התכנוני הקיים בו אושרה תכנית חפ/2077/א בשנת 2004 עליה חל, במידה והוצא היתר בניה להסדרת הבניה הבלתי חוקית שהיתה במגרש טרם אישור התכנית, התקן הישראלי 413 לחיזוק מבנים. כמו כן לסעיף 17 בתמ"א ולסעיף 158א(3) לחוק התכנון והבניה מחייבים להבנתי התקנת מקומות חניה, גם אם מחוץ לגבולות הנכס/ מגרש אך בכפיפות לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה התשמ"ג - 1983). בסביבה האמורה לא נמצאו מקומות בהם ניתן לפתור החניה שאינה בתחום הנכס/ מגרש ולפחות אלו לא הוצגו לועדה. המקום בו מבוקשות דירות לסטודנטים אינו בסמיכות למוסדות הלימוד האקדמיים ולדברי היזם רק מחצית מהן מיועדות להשכרה. תמריץמבנה