סך זכויות הבניה אותן ניתן להוסיף מכוח סעיף 14 א' לתמ"א 38, במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש, נקבע על ידי ועדת ערר זו בערר גב/5068/12 אורי גולן, עו"ד נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים, שם נקבע כי: "לנוכח האמור, משנהרס בנין אשר הוצא היתר לבנייתו טרם ה-1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שיש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, והוא נהרס ונבנה מחדש במסגרת סעיף 14א' לתמ"א 38, הועדה המקומית רשאית לאשר את מלוא שטחי הבניה אותם ניתן לקבל לפי תמ"א 38, דהיינו סגירה ומילוי של הקומה המפולשת במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת בניית קומה מפולשת, תוספת קומה או אגף, וכן תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור אותה ניתן לבנות בבנין החדש." ובהמשך נקבע כי: "לעניין תוספת 25 מ"ר לכל דירה אותה ניתן לבנות בבניין החדש ברצוננו להבהיר, כי מדובר למעשה בתוספת של 13 מ"ר בלבד לכל יחידת דיור שכן, משנהרס בניין קיים והוא הוקם מחדש, הוא חייב ממילא בבניית ממ"ד, כאשר שטחי ממ"ד אלה באים מכוח התכנית החלה במקום, או במידה ואותה תכנית אושרה לפני כניסת חובת בניית ממ"ד לתוקף (בחודש מרץ 1992), זכויות הבניה לבניית הממ"ד באות מכוח סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 תשכ"ה-1965. לאור הוראת סעיף 11.2(ב) (מספר הסעיף ערב כניסת תיקון מספר 3 לתוקף ו.ע.ת.א) לתמ"א כי "שטח ההרחבה של 25 מ"ר של דירה תכלול ממ"ד, הרי שאם יחידות הדיור בבניין החדש כוללות ממ"ד, ממילא השטח הנוסף אותו ניתן לאשר מכוח הוראות התמ"א להרחבת אותן דירות הוא 13 מ"ר בלבד, שכן יש להפחית את שטח הממ"ד משטח הרחבת הדירות המותר של 25 מ"ר. במילים אחרות, את השטח הנוסף של 12 מ"ר ברוטו בגין ממ"ד מקבלים רק פעם אחת." בספר תמ"א 38 מאת עו"ד מיכה גדרון ועו"ד אהרן נמדר, הוצאת חושן למשפט תשע"ב 2012 בסעיף [1703] (עמוד 247) מובאת השיטה בה ניתן לקבוע את סך הזכויות אותן ניתן להוסיף לבניין הקיים, מכוח תמ"א 38, במקרה של הריסת הבניין והקמתו מחדש לפי סעיף 14 א' לתמ"א: " על מנת לקבוע את זכויות הבניה הנוספות אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח סעיפים 11, 12 ו- 14, לפי העניין, לבניין החדש שיוקם לפי סעיף 14א', אנו ממליצים לבצע שלב מתודי של תכנון הבניין אותו ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש קודם הוספת זכויות הבניה מכוח התמ"א. תכנון כזה, אשר יציג את הבניין לפי קווי הבניין, מספר הקומות ומספר הדירות לפי התוכניות החלות, יאפשר להגדיר מהי קומה בבניין זה, על מנת לקבוע את השטח של שתי קומות אותו ניתן לאשר כתוספת לבניין ואת השטח של חצי הקומה אותו ניתן לאשר להוסיף, את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בבניין מכוח התכניות החלות לשם חישוב השטח אותו ניתן להוסיף בגין כל יחידת דיור וכיוב'. ללא ביצוע שלב תכנוני מתודי כאמור, יהיה קשה להגדיר ולקבוע את זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר לבניין החדש מכוח התמ"א." מכאן עולה, כי לעניין מספר יחידות הדיור אותן ניתן יהיה לבנות בבניין אותו הורסים ומקימים מחדש, יש להבחין בין שני חלקי הבניין; בחלק הבניין החדש הנבנה מכוח התוכניות החלות במקום, מספר יחידות הדיור נקבעו לפי הקבוע באותן תוכניות. באשר למספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשטחים המתווספים מכוח התמ"א (שתי הקומות וחצי הנוספות וסגירת הקומה המפולשת), ככל שלא קיימת הוראה בתוכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 (כמו במקרה שבפנינו), הרי שהתמ"א אינה קובעת את מספר יחידות הדיור בשטחים אלה, והדבר נתון לשיקול דעת הועדה המקומית (ראה לעניין זה סעיף [703] לספר "תמ"א 38" הנ"ל). גם בביצוע "פינוי ובינוי" בדרך של הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש מכוח סעיף 14 א' לתמ"א 38, יש להגיע ליחסיות סבירה בין מספר הדירות בבניין הקיים לבין מספר הדירות בבניין החדש, על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי. ואולם, כאשר מספר יחידות הדיור בבניין החדש נקבע בשיטה דלעיל, קשה, עד בלתי אפשרי, להגיע ליחסיות (אחד לשלוש או יותר) של מספר יחידות חדשות לעומת מספר יחידות הדיור בבניין הקיים, המצדיקה ביצוע פרויקט של הריסת בניין והקמתו מחדש. מסיבה זו יש מספר ועדות מקומיות אשר יזמו תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, המגדילות את כמות יחידות הדיור אותן יהיה ניתן לבנות במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש, ללא הגדלת השטח הכולל המותר לבניה, מתוך מגמה לאפשר מהלך זה מבחינה כלכלית. בעיר רמת גן אושרה בשנת 2010 תוכנית רג/340/ג/30, אשר מטרתה היתה, עידוד ביצוע תמ"א 38 בעיר רמת גן. גולת הכותרת של תוכנית זו היתה, אפשרות להקים קומה נוספת כנגד חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה, מעבר לקומה האחת אשר ניתן היה להקים בעת אישור התוכנית (קודם כניסת תיקון מספר 3 לתמ"א לתוקף) מכוח התמ"א. בכך הקדימה העיר רמת גן את תיקון מס' 3 לתמ"א 38, שנכנס לתוקף בשנת 2012, אשר מאפשר הוספת עד שתיים וחצי קומות כנגד חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה. התוכנית כוללת סעיף צפיפות ביחס לקומות הנוספות המוקמות מכוח התמ"א, בה נקבע בסעיף 4.1.2 ד. לתוכנית כי: " 1.מספר יח"ד לתוספת בבניין יקבע כשטח קומה חדשה ע"פ תכנית זו חלקי גודל דירה ממוצע בבניין. תותר חריגה מהאמור בס"ק 1 בהיקף של יח"ד אחת בכל קומה משתי הקומות הנוספות בכפוף לאישור מהנדס העיר." הוראה זו צמצמה למעשה את הצפיפות המותרת בקומות הנוספות המוקמות מכוח תמ"א 38 שכן, בעוד שכאמור לעיל התמ"א אינה כוללת הוראת צפיפות ביחס לקומות אלה, תוכנית רג/340/ג/30 קבעה צפיפות לפי מספר יחידות הדיור בבניין הקיים, בתוספת דירה אחת בכל קומה. בשנת 2011 אישרה הועדה המקומית תוכנית המגדילה את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בקומות הנוספות המוקמות מכוח תמ"א 38, היא תוכנית רג/340/ג/30/א. בתוכנית זו נקבע כי יהיה ניתן להקים בקומות התמ"א יחידות דיור מעבר לקבוע בתוכנית רג/340/ג/30, ובלבד שהשטח הממוצע של הדירות לא יפחת מ-60 מ"ר כולל ממ"ד ומחסן (כאשר הכוונה היא למחסנים אותם ניתן להקים מכוח תוכנית רג/340/ג/15). לפי טענת הועדה המקומית, תוכנית זו נועדה בעיקר להגדיל את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38, מתוך מטרה לעודד דרך זו של מימוש זכויות במסגרת תמ"א 38, שכן כאמור לעיל, הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש עדיפה על חיזוק הבניין הקיים. תוכנית רג/מק/340/ג/30/א הוגבלה לתקופה של שנה וחצי, על מנת לבחון את השלכותיה, והיא פקעה ביום 31.12.12. הועדה המקומית יזמה במהלך שנת 2012 את תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1, אשר נועדה להוות תוכנית המשך לתוכנית רג/340/ג/30/א. גם תוכנית זו מגדילה את מספר יחידות הדיור אותן ניתן יהיה להקים במקרה של ביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38. בסעיף 2.2.1 לתוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 נקבע: " במימוש זכויות ע"פ תמ"א 38 ועל פי תכנית רג/340/ג/30 על תיקוניהן, ניתן להגדיל את מספר יחידות הדיור במגרש, וזאת בתנאי שהשטח הממוצע של הדירות לא יפחת מ - 60 מ"ר, כולל מחסן וממ"ד." תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 בנוסח המופקד היתה אמורה להיות בתוקף לתקופה של חמש שנים, עם אפשרות הארכה של חמש שנים נוספות, אך מליאת הועדה המקומית אישרה את התוכנית לתקופה של שנה אחת בלבד, לדברי הועדה המקומית, על מנת לבחון את השפעת התוכנית על העיר רמת גן. כאן המקום לציין כי התוכנית אושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 הקובע כי: " שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה." עם זאת, הסמכות לאישור תוכנית כאמור נקבעת על פי הוראות חוק התכנון והבניה, וכפי שנאמר בספר תמ"א 38 הנ"ל בסעיף [2104] כי: " סעיף 23 לתמ"א נוקט במילים "שוכנע מוסד תכנון כי ... יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת ..." כאשר הסעיף אינו קובע איזה מוסד תכנון מוסמך לאשר את התכנית. הסיבה לכך היא, כי השאלה איזה מוסד תכנון מוסמך לאשר תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א תלויה בתוכן התכנית. כל עוד כל הנושאים המוסדרים בתכנית נכנסים למסגרת הנושאים המפורטים בסעיף 62א'(א) לחוק התכנון והבניה, מוסמכת הועדה המקומית לאשר את התכנית. כך לדוגמה מוסמכת ועדה מקומית לאשר תכנית המשנה את קווי הבניין החלים על מגרשים בהם מבוקש לבצע בניה במסגרת תמ"א 38 לפי סעיף 62א'(א)(4) לחוק התכנון והבניה, תכנית הקובעת הוראות בינוי ועיצוב, לרבות לעניין גובה הבניין, מספר קומות מרבי לפי סעיף 62א'(א)(5) לחוק, ותכנית המגדילה את מספר יחידות הדיור לפי סעיף 62א'(א)(8) לחוק. כל נושא אשר לא נקבע לגביו באופן מפורש בסעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה כי הוא בסמכות הועדה המקומית, ניתן להסדירו רק בתכנית בסמכות הועדה המחוזית." ההליכים לאישור תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 הועדה המקומית החליטה לאשר את התוכנית ביום 23.9.12. הועדה המחוזית קבעה כי התוכנית אינה טעונה אישור השר ביום 3.12.12 לתוכנית התקבלו שתי התנגדויות: של העורר בערר 5273/13 ושל מתנגד נוסף, וארמפלש ונהון שיוצג על ידי עו"ד וילצ'יק. ועדת המשנה של הועדה המקומית החליטה ביום 7.4.13 לדחות את התנגדותו של העורר בערר 5273/13, ולקבל את ההתנגדות של וארמפלש ונהון, ולאשר את התוכנית. על פי בקשת חבר הועדה המקומית עו"ד רועי ברזילי התקיים דיון חוזר בתוכנית במליאת הועדה המקומית, אשר החליטה ביום 29.4.13 לדחות את התוכנית. בעקבות החלטה זו, פנה עו"ד וילצ'יק בשם מרשיו לועדה המקומית בדרישה לקיים דיון חוזר במליאת הועדה המקומית בתוכנית, בטענה כי היה על מליאת הועדה לשמוע את מרשיו בטרם מתן ההחלטה. מליאת הועדה המקומית נענתה לדרישה זו, וקיימה דיון חוזר בתוכנית. בדיון זה החליטה מליאת הועדה המקומית ביום 19.5.13, ברוב של 15 חברים מול שני מתנגדים ושני נמנעים, לאשר את התוכנית. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. המציאות התכנונית הקיימת היום בעיר רמת גן כאמור לעיל, תוקף תוכנית רג/מק/340/ג/30/א פקע ביום 31.12.12. רמת גן התאפיינה עד היום כעיר שיש בה כמות גדולה יחסית של בקשות להיתרי בניה מכוח תמ"א 38 בכלל, ולביצוע הריסת בניינים והקמתם מחדש מכוח סעיף 14 א' לתמ"א בפרט, וזאת בין היתר לנוכח העובדה כי באזורים רבים בעיר קיימות זכויות בניה בלתי ממומשות במגרשים בהם קיימים מבנים הדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה, אותן ניתן לנצל, בנוסף לזכויות הבניה מכוח תמ"א 38, במקרה של הריסת בניין קיים והקמתו מחדש. גם תוכנית רג/מק/340/ג/30/א תרמה לטענת הועדה המקומית רבות לכך כי העיר רמת גן היא מהמובילות בארץ במימוש תמ"א 38, ובעיקר בדרך של הריסת מבנים והקמתם מחדש. לטענת הועדה המקומית, לאור העובדה כי תוכנית רג/מק/340/ג/30/א פקעה ביום 31.12.12, קיימות היום עשרות בקשות להיתרי בניה מכוח סעיף 14 א' לתמ"א 38, להריסת מבנים והקמתם מחדש, אשר לא ניתן לקדמן בהעדר מקור תכנוני לאישור הצפיפות המבוקשת באותן בקשות. מכאן לטענת הועדה המקומית החשיבות והדחיפות לאישור התוכנית נשוא ערר זה. הבהרות שניתנו על ידי הועדה המקומית לתוכנית במהלך הדיון נתנה הועדה המקומית שתי הבהרות באשר לתוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1: האחת, כי כוונת הועדה המקומית הינה כי התוכנית תחול רק על מבנים חדשים המוקמים במסגרת סעיף 14 א' לתמ"א 38, ולא על מבנים שבהם מבוצע חיזוק הבניין הקיים תוך הוספת שטחי בניה מכוח התמ"א (עיבוי בניה). השנייה, כי התוכנית אינה שוללת את שיקול דעת הועדה המקומית אם לאשר את הצפיפות הקבועה בתוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1. טענות סף העוררים טענו בכתבי הטענות ובדיון שבפנינו מספר טענות סף, אשר לטענתם מחייבות את המסקנה כי אין מקום שאנו נדון בערר לגופו. להלן נדון בטענות אלה: טענה נגד קיום הדיון החוזר במליאת הועדה המקומית לטענת העוררים בערר 5279/13 ובערר 5269/13, לא היה מקום לקיים דיון חוזר נוסף בהחלטת מליאת הועדה המקומית לדחות את התוכנית מיום 29.4.13. לחלופין טוענים העוררים כי נפל פגם בהחלטת המליאה בדיון החוזר משום שהמתנגד לתוכנית (העורר בערר 5273/13) לא זומן לדיון. הועדה המקומית השיבה, כי דווקא בדיון החוזר הראשון שנדון בפני מליאת הועדה המקומית נפל פגם, משום שהמתנגדים לתוכנית, אשר תמכו באישורה אך ביקשו להבטיח כי ניסוחה יהיה כזה שיהיה ברור כי התוכנית חלה על כל הבניין החדש שיוקם, ולא רק על החלק הנבנה מכוח התמ"א, לא זומנו לדיון. בסעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדיון בקיום דיון חוזר במוסד תכנון), תשס"ג-2003 נקבע כי: " (א) מוסד תכנון שמקיים דיון חוזר, יחליט תחילה אם יש להותיר את החלטת ועדת משנה על כנה או להחזיר את הענין לועדת המשנה. (ב) לא החליט מוסד התכנון כאמור בתקנת משנה (א) - לא ישנה את החלטת ועדת המשנה בטרם נתן הזדמנות לצדדים הנוגעים בדבר להשמיע את טענותיהם בענין, בכתב או בעל פה, כפי שיחליט." לנוכח האמור בסעיף זה, היה על הועדה המקומית לאפשר למתנגדים לתוכנית להשמיע את טענותיהם בטרם החליטה הועדה לדחות את התוכנית (ולהפוך בכך את החלטת הועדה המקומית לאשר את התוכנית), ובעיקר למרשיו של עו"ד וילצ'יק אשר תמכו בתוכנית, ומשהדבר לא נעשה, צדקה הועדה המקומית כאשר זו קיימה דיון נוסף בדיון החוזר. ביחס לעורר בערר 5273/13, לנוכח העובדה כי הועדה המקומית לא שינתה בדיון החוזר השני את החלטת הועדה המקומית לאשר את התוכנית, לא היתה קיימת חובה לזמן אותו לדיון לפי תקנה 5 הנ"ל. יתרה מזו, גם לו נפל פגם באי זימון מתנגד זה לדיון, הדבר בא על תיקונו בשמיעת מתנגד זה בפנינו. לפיכך אנו דוחים טענה זו של העורר. טענה כי התוכנית אינה בסמכות הועדה המקומית העוררים טוענים, כי התוכנית אינה בסמכות הועדה המקומית, וזאת משני טעמים. האחד, לטענת חלק מהעוררים, התוכנית מוסיפה זכויות בניה מעבר לאלה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38, ולפיכך לטענתם התוכנית אינה בסמכות הועדה המקומית. לטענתם, כאשר מחשבים את זכויות הבניה אותם ניתן להוסיף מכוח סעיף 14 א' לתמ"א 38 לבניין החדש, כל דירה מקבלת 13 מ"ר מכוח סעיף 11.1.4 (ה) לתמ"א (לאחר הפחתת ה 12 מ"ר בגין הממ"דים אשר כבר נכללים בשטח הדירות החדשות). לטענתם, הגדלת הצפיפות בחלק הבניין הנבנה מכוח התוכניות החלות במקום (להבדיל מיחידות הדיור הנבנות מכוח התמ"א) תביא לכך, כי גם יחידות הדיור החורגות מהצפיפות לפי התוכניות החלות במקום תקבלנה את אותן 13 מ"ר, ולפיכך באופן עקיף תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 מוסיפה זכויות בניה. איננו מקבלים טענה זו. הנוסח של הסעיף האופרטיבי בתוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 (לרבות בנוסחו המתוקן על ידנו כמובא להלן) אינו מביא לתוספת של זכויות בניה כפי שטוענים העוררים. הגדלת הצפיפות כשלעצמה אינה גוררת אחריה תוספת שטחי בניה. השאלה באיזה שלב ניתן לבצע את הגדלת הצפיפות, לפני קביעת סל זכויות הבניה אותן ניתן לקבל בבניין הספציפי בהריסתו והקמתו מחדש, או לאחר קביעת סל הזכויות, נובעת משאלה רחבה יותר - האם תוכנית בסמכות הועדה המקומית המוסיפה יחידות דיור, דבר הגורר אחריו באופן עקיף תוספת של שטחי בניה (כגון ממ"דים), הינה תוכנית בסמכות הועדה המקומית או בסמכות הועדה המחוזית. שאלה זו צריכה להיות מוכרעת בשלב ביצוע התוכנית. לפיכך לא מצאנו בסיס לטענת העוררים כי תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 בנוסחה אינה בסמכות הועדה המקומית. השני, כי לאור היקף יחידות הדיור אותן ניתן יהיה להוסיף כתוצאה מאישור התוכנית, אין מדובר בתוכנית בסמכות הועדה המקומית. לעניין זה מפנים העוררים לבג"צ 5145/00 הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון נגד שר הפנים , ולעע"מ 2582/02 ועדת ערר מחוזית מרכז נגד פז חברת נפט בע"מ, אשר משניהם עולה כי הסמכות אשר הוענקה לועדה המקומית במסגרת סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 הינה סמכות משנית קרי, כי תוכנית שכזו אינה יכולה להביא לשינויים מהותיים ורחבים בעיצוב ובאופי הסביבה. לטענת העוררים, תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 תביא לתוספת של יחידות דיור רבות בעיר רמת גן, דבר אשר יביא לציפוף משמעותי של העיר ולשינוי אופיה. לפיכך לטענת העוררים, התוכנית אינה בסמכות הועדה המקומית. איננו מקבלים טענה זו. העוררים טוענים טענות כלליות בדבר כמות עצומה של יחידות דיור אשר תתווספנה בתחום העיר רמת גן בעקבות אישור התוכנית, אך הם אינם מבססים טענתם זו. המדובר בטענה כללית ובלתי מבוססת. התוכנית אמורה לאפשר תוספת יחידות דיור, מעבר לניתן על פי התוכניות החלות במקום, כאשר מבוקש להרוס בניין ולהקימו מחדש. קשה מאד להעריך את מספר הבניינים אשר יגישו בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש מכוח סעיף 14 א'. לפיכך גם קשה בשלב זה להעריך את כמות יחידות הדיור אשר תתווספנה כתוצאה מאישור התוכנית והגדלת הצפיפות מכוחה מעבר לצפיפות המותרת לפי המצב התכנוני היום. מטעם זה הועדה המקומית אישרה את התוכנית לשנה אחת בלבד, על מנת שבתום שנה זו יהיה ניתן להעריך את השפעת התוכנית בפועל על פני השנתיים וחצי האחרונות (תקופת תוקפה של תוכנית רג/מק/340/ג/30/א ו - רג/מק/340/ג/30/א/1). יתרה מזו; לנוכח העובדה כי התוכנית אושרה כאמור לתקופה של שנה אחת בלבד, כאשר זו חלה על כל שטח העיר רמת גן, אין לדעתנו כל חשש כי מספר יחידות הדיור אשר תתווספנה במשך אותה שנה כתוצאה מאישור התוכנית תשפיע על הצפיפות ו/או על האופי של העיר או של אזורים מסוימים בעיר. העוררים נתפסו לדעתנו בעניין זה לכלל טעות. לו היה מדובר בתוכנית אשר מגדילה את הצפיפות בעיר מכאן ולהבא, היה אכן מקום לבדוק האם השפעת התוכנית על העיר רמת גן היא כזו, החורגת מגדר סמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א (א) לחוק התכנון והבניה. ואולם, משמדובר בתוכנית אשר אושרה לתקופה קצרה ביותר, של שנה אחת, השפעתה כה מוגבלת עד כי ברור שהיא בסמכות הועדה המקומית. לפיכך אנו דוחים טענה זו. טענה לאי עמידה בתנאים לאישור תוכנית לתוספת יחידות דיור טענה נוספת אשר נטענה על ידי חלק מהעוררים היא, כי לא היה ניתן לאשר את התוכנית לנוכח העובדה כי לא התמלאו תנאי סעיף 61 א (ג) לחוק התכנון והבניה בו נקבע כי: " תכנית בסמכות ועדה מקומית תדון בה הועדה המקומית, ורשאית היא להחליט על הפקדתה ועל אישורה של התכנית, עם או בלי שינויים; ובלבד - (1) שלא תקבל הועדה המקומית החלטה על הפקדת תכנית, אלא אם כן הונחו לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הועדה המקומית ושל היועץ המשפטי שלה, ולפיהן התכנית המוצעת היא תכנית בסמכות הועדה המקומית; (2) שאם החליטה הועדה המקומית על הפקדת תכנית הכוללת הגדלת שטחים, כאמור בסעיף 62א(א)(3), תשלח הודעה, במידת האפשר, לכל בעל רשום שאותם שטחים, או חלק מהם, הם במקרקעין שבבעלותו; (3) שלא תאושר תכנית הכוללת נושא מהנושאים המפורטים בסעיף 62א(א)(6), (8), (9), (11) או (12), אלא אם כן מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות הכלולים בשטח התכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית; לא תאשר הועדה המקומית תכנית, אלא אם כן הונחה לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הועדה המקומית שלפיה מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות כאמור נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית;" לטענת העוררים, התנאי האמור בסעיף דלעיל לא התקיים ובעיקר, לא התקיים התנאי לפיו על מהנדס הועדה המקומית להניח בפני הועדה המקומית חוות דעת כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות כאמור נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית. מהנדס הועדה המקומית טען בפנינו במהלך הדיון כי הוא חיווה את דעתו במהלך הדיון שהתקיים בפני הועדה המקומית כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות בעיר נותנים מענה לכמות יחידות הדיור אשר תתווספנה מכוח התוכנית נשוא הערר. כתב התשובה אשר הוגש לנו על ידי הועדה המקומית לערר הנדון מפרט אף הוא נתונים המראים לטענת הועדה המקומית כי התשתיות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים יכולים לשאת את תוספת יחידות הדיור הצפויה מהתוכנית (סעיפים 60 עד 71 לכתב התשובה). נתונים אלה אומנם כלליים, ומתייחסים לכל העיר רמת גן ואולם נראה, כי בשלב זה לא ניתן לתת חוות דעת ממוקדת ומקצועית יותר. לדעתנו, סעיף 61 א (ג) לחוק התכנון והבניה נועד למצב רגיל, שבו תוכנית שאינה מוגבלת בזמן מוסיפה מספר נתון של יחידות דיור לאזור מסוים עליו חלה התוכנית. במקרה כזה יש להניח בפני הועדה המקומית חוות דעת אשר מעידה על כך כי מוסדות הציבור, התשתיות והשטחים הפתוחים מספיקים על מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור. הסעיף לא צפה מציאות המתקיימת לאור כניסת תמ"א 38 לתוקף, כאשר מדובר בתוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בכל רחבי העיר, ללא אפשרות לצפות היכן, מתי ובאיזה קצב התוכנית תמומש. לפיכך, הדרך בה פועלת הועדה המקומית, בה היא מאשרת תוכנית המאפשרת תוספת יחידות דיור מעבר למה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 לתקופות קצובות וקצרות, על מנת לבחון את השלכות התוכנית, הינה הדרך הנכונה, ותוכנית זו המאושרת לתקופת מבחן אינה דורשת הכנת חוות דעת כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות כאמור נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית. לדעתנו, כל עוד לא יהיו בידי הועדה המקומית נתונים מספריים בדבר תוספת יחידות הדיור הממוצעת לשנה אשרה אושרו כתוצאה מהגדלת הצפיפות אותה ניתן לאשר מכוח תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1, המהווה את המשך תוכנית רג/340/ג/30/א, לא ניתן להכין חוות דעת מקצועית מפורטת מכוח סעיף 61 א (ג), ובינתיים ניתן להסתפק בנתונים הכלליים, אשר הובאו בכתב התשובה לערר זה. מאחר שחוות דעת מהנדס הועדה המקומית לא ניתנה בכתב (אף שניתן לראות בכתב התשובה משום חוות דעת בכתב, שהרי ועדת ערר זו נכנסת לנעלי הועדה המקומית), יחתום מהנדס העיר על חוות דעת כי השטחים הפתוחים, מבני הציבור והתשתיות בעיר רמת גן מספיקים לשם תוספת יחידות הדיור הצפויות כתוצאה מאישור התוכנית, כתנאי לפרסום התוכנית למתן תוקף. עם זאת, אם וכאשר הועדה המקומית תאשר תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 להגדלת הצפיפות לתקופה ארוכה, או ללא הגבלת זמן, יהיה עליה לקבל ממהנדס הועדה המקומית חוות דעת מפורטת, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות כאמור נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית. על נושא זה עמדנו גם בהמשך החלטתנו. הטענות לגוף הערר כל העוררים טוענים, כי התוכנית תגרום לצפיפות בלתי סבירה בעיר רמת גן. העוררים מפליגים בתיאורי הצפיפות אשר צפויה בעיר רמת גן אם התוכנית תאושר. לטענת העוררים, כבר היום סובלת העיר רמת גן מצפיפות רבה, ממחסור במבני ציבור ובשטחים פתוחים, וכי התשתיות של העיר אינן מסוגלות לספוג את כמות יחידות הדיור הנוספות שתוקמנה כתוצאה מאישור התוכנית. לטענתם, על התוכנית לקבוע לפחות מגבלת צפיפות, ותמהיל של דירות לפי שטח. הנתונים והמספרים בהם נוקטים העוררים, באשר לכמות יחידות הדיור אשר תתווספנה לעיר רמת גן כתוצאה מאישור התוכנית, אינם מבוססים על חוות דעת מקצועית, ומדובר על הערכות כלליות. גם כאן התעלמו העוררים לחלוטין מהעובדה כי מדובר על תוכנית אשר תקופת תוקפה היא לשנה אחת בלבד, דבר אשר משמיט את הקרקע מתחת למרבית טענותיהם. טענות העוררים מתייחסות לתוכנית כאילו זו מגדילה מעתה ואילך את הצפיפות ברמת גן במקרים של מימוש תמ"א 38 בדרך של הריסה ובניה מחדש, ולא היא. מדובר בתוכנית אשר תוקפה קצרה ביותר, על מנת לקבל תמונה שלמה יותר באשר להשלכות התוכנית על העיר רמת גן. בנסיבות אלה אין לדעתנו בסיס לטענות העוררים באשר להשפעת אישור התוכנית על העיר רמת גן. היפוכו של דבר הוא הנכון; דווקא דרך הפעולה בה נקטה הועדה המקומית, של אישור הגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 לתקופה מוגבלת וקצרה, הינה לדעתנו הדרך הנכונה והראויה על מנת לבחון בצורה מקצועית, ככל הניתן, את השפעת התוכנית על הצפיפות בעיר. לעניין תמהיל הדירות, זה יישמר ממילא לאור עקרונות היסוד העומדות בבסיס העסקה של הריסת בניין והקמתו מחדש מכוח תמ"א 38, שכן בעלי הדירות בבניין מקבלים בדרך כלל דירות גדולות יותר מאשר הדירות שהיו להם טרם הריסת הבניין. לפיכך במרבית המקרים יהיו בבניין החדש שיוקם, דירות גדולות, של 100 מ"ר ומעלה לדיירים של הבניין הקיים, וגם דירות קטנות, אם יחפוץ בכך היזם, מכוח תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1. העוררים מוסיפים וטוענים כי בעיר רמת גן, לאור ערכי הקרקע הגבוהים, אין כל צורך להגדיל את הצפיפות על מנת שבקשה להריסת בניין והקמתו מחדש תהיה כדאית מבחינה כלכלית. גם טענה זו נטענה על ידי העוררים מבלי שהתבססה על חוות דעת שמאית, בעוד שהועדה המקומית הציגה בפנינו את חוות דעתו של השמאי ארז כהן, כי הגדלת הצפיפות הקבועה בתוכנית הינה תנאי בל יעבור על מנת שהריסה ובניה מחדש במסגרת התמ"א תהיה כדאית מבחינה כלכלית. אנו מקבלים את חוות דעתו של השמאי כהן, אשר הציג אותה בפנינו במהלך הדיון. יתרה מזו, גם ללא חוות דעתו של מר ארז כהן הרי שמידיעתנו השיפוטית, כמוסד תכנון, אנו יודעים כי על מנת שפרויקט של "פינוי ובינוי" רגיל יהיה כדאי מבחינה כלכלית, חייב להתקיים לפחות יחס של אחד לשלוש קרי, כי על כל דירה שנהרסת ניתן יהיה לבנות לפחות שלוש דירות חדשות. צפיפות מזערית זו ניתן יהיה להשיג רק אם תאושר תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1, האף שאיננו קובעים מסמרות לעניין יחס הדירות הנהרסות והדירות החדשות, שכן נושא זה מושפע גם מהיקף הפרויקט, מיקומו בתוך העיר רמת גן וגורמים נוספים. הועדה המקומית הציגה בפנינו נתונים המראים על עליה דרסטית במספר הבקשות להריסת בניינים והקמתם מחדש מכוח סעיף 14 א' לתמ"א 38 מאז כניסת תיקון מספר 3 לתמ"א לתוקף, ומאז אישור תוכנית רג/340/ג/30/א. אכן נראה כי השילוב של שני אלה הביא לכך, דבר המוכיח את טענת הועדה המקומית כי הגדלת הצפיפות נחוצה על מנת לאפשר את ביצוע התמ"א בדרך זו. לא זו אף זו; לאור הודעת הועדה המקומית כי תוספת יחידות הדיור מכוח התוכנית היא בשיקול דעת הועדה המקומית, הרי שהועדה המקומית יכולה להפעיל את הוראות סעיף 26 לתמ"א בו נקבע כי: " במקום שיש לתוספות הבניה לרבות לתוספת יחידות דיור, השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הועדה המקומית לדרוש תכניות דו"חות כתובים, שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבניה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות של המבנה ושל השכונה, לנגישות רכב והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, למצאי שטחים ציבוריים פתוחים לנפש." סעיף זה מאפשר לועדה המקומית לבחון את השפעת תוספת יחידות הדיור מכוח תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 על הסביבה הקרובה תוך כדי ביצוע התוכנית, ולהימנע מאישור כמות יחידות הדיור המבוקשות במקרים המתאימים. לנוכח האמור לא מצאנו בטענות העוררים בסיס לאי אישור תוכנית רג/מק/340/ג/30/א/1 במתכונת שבה היא אושרה על ידי הועדה המקומית, דהיינו לתקופה של שנה אחת בלבד. עם זאת התוכנית תתוקן באופן שנוסחו של סעיף 2.2.1 לתוכנית יהיה כדלקמן: "במימוש זכויות מכוח תמ"א 38, במקרה של הריסת הבניין והקמתו מחדש לפי סעיף 14 א' לתמ"א, תהיה הועדה המקומית רשאית לאשר כמות יחידות דיור בבניין החדש שיוקם לפי שיקול דעתה, ובתנאי כי השטח הממוצע של יחידות הדיור בבניין לא יפחת מ - 60 מ"ר, כולל שטח הממ"ד והמחסן אותו ניתן לאשר מכוח תוכנית רג/340/ג/15." בנוסף יתוקן סעיף 7.2.1 לתוכנית באופן שנוסחו יהיה כדלקמן: "תוקף התוכנית הינו לשנה אחת ממועד פירסומה ברשומות". אנו ממליצים לועדה המקומית לעשות שימוש בסמכותה לחייב ביצוע בדיקה לפי סעיף 26 לתמ"א 38 כמובא לעיל. החלטתנו לא תהיה שלמה מבלי שנעיר מספר הערות: כי אין צורך להכביר במילים על חשיבות תמ"א 38. המדובר בתוכנית בעלת חשיבות תכנונית וציבורית מהמעלה הראשונה, שכן מדובר בתוכנית מצילת חיים. התוכנית מאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אשר איש אינו יודע מתי והיכן זו תכה ח"ו במדינתנו, ולעניין זה ראוי לצטט את דברי ד"ר אבי שפירא במאמרו שפורסם באתר הועדה הבין משרדית להיערכות לרעידות אדמה של ממשלת ישראל כי: "רעידות אדמה התרחשו בעבר; הן בוודאי תתרחשנה שוב, ותהיינה חזקות לפחות כמו אלה שהתרחשו בעבר. התרחשות רעידות אדמה חזקה בישראל היא שאלה של "מתי?" ולא של "אם", וצריך להיערך לקראתה בהקדם." מעבר לכך, והדבר אינו פחות חשוב בעיננו, במרבית המקרים בהם מבוצע חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38, מורחבות יחידות הדיור הקיימות בבניין תוך הוספת ממ"דים לדירות, וכאשר הבניין נהרס ומוקם מחדש מכוח התמ"א, ברור שהדירות החדשות נבנות עם ממ"דים. אנו רואים ב "תוצר לוואי" זה חשיבות בטיחותית רבה, והיום אין עוד צורך להרחיב בחשיבות קיום ממ"דים - גם בגוש דן. לפיכך, אנו רואים בחיוב את התנהלות הועדה המקומית רמת גן, אשר היתה מבין הראשונות בארץ שיזמה תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 על מנת להפוך את התוכנית לאטרקטיבית, ולהביא לתנופת בניה מכוח התמ"א. הנתונים אשר הוצגו בפנינו במהלך הדיון מדברים בפני עצמם. התוכנית נשוא ערר זה הינה חלק משרשרת הפעולות בהן נוקטת הועדה המקומית על מנת לעודד את ביצוע התמ"א בעיר רמת גן. עם זאת יש לעקוב בזהירות ובצורה מקצועית אחרי השלכות ביצוע התמ"א על המרקם העירוני שכן כידוע, תמ"א 38 מוסיפה זכויות בניה מפליגות מעבר לאלה אותן ניתן לאשר מכוח התוכניות החלות במקום. לפיכך אנו בדעה, כי אם וכאשר הועדה המקומית תחליט לאשר תוכנית להגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובניה מחדש לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה על הועדה המקומית לעשות זאת על בסיס פרוגרמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר. מומלץ כי הבחינה תתבצע לפי רובעים, ואף יתכן כי יהיה מקום לקבוע צפיפות מירבית, או יחס מירבי בין דירות שתהרסנה לדירות בבניין החדש, באופן דיפרנציאלי לפי רובעים. פרוגרמה כזו נדרשת לדעתנו גם לפי סעיף 61 א (ג) לחוק התכנון והבניה במקרה של אישור תוכנית לתקופה ארוכה או לצמיתות. בנוסף נעיר, כי השיטה שבה הועדה המקומית מאשרת את התוכניות המאפשרות את הגדלת הצפיפות במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש לתקופות קצרות בכל פעם נכונה אומנם לשם בחינת השפעת התוכנית, אך הדבר מקשה מאד על ביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38 להריסת בניין והקמתו מחדש, שכן שיטה זו אינה מעניקה את הבטחון תכנוני שכה דרוש בעסקאות מכוח התמ"א לאור המו"מ הקשה והמתמשך מול דיירי הבניין אותו מבקשים להרוס ולהקים מחדש. לדעתנו, התוכנית הבאה אשר תקבע את צפיפות הדירות במקרים של הריסת בניין והקמתו מחדש במסגרת תמ"א 38 תיקבע לתקופה משמעותית יותר, או לצמיתות, כך שהיזמים יוכלו לנהל מו"מ עם הדיירים בבניין הקיים על בסיס מצב תכנוני ידוע. סוף דבר אנו דוחים את העררים, בכפוף לתיקון התוכנית כמובא לעיל. בניהתמ"א 38תמ"אבנייןזכויות בניה