הבקשה להיתר כללה הקלות: חריגה של 10% מקו בניין צדדי ואחורי, קו בניין קדמי במרחק של 3 מ' מגבול החלקה במקום 5 מ', בניית מצללה מבטון, בניית חצר מונמכת, ובקשה לפטור ממרפסות שירות. הועדה המקומית דחתה את הבקשה, מן הנימוקים כדלקמן: "1. לא ניתן לאשר את קו הבניין הקדמי המבוקש בהקלה של 3 מ', שכן מבדיקת קווי הבנינים שבקטע הרחוב בין הצמתים, לפי מפה מצבית מצורפת, אשר הינם קווי בניין ישנים, ולמרות שבנויים בפועל פחות מ-5 מ' לרחוב, לא ממליץ על פיהם לאשר קו בניין קדמי חדש לרחוב. 2. לא ניתן לאשר קומה חלקית עליונה, שטחה מעבר לשטח המותר של עד 50% המותרים, בניגוד למדיניות הועדה, ולא ניתן לאשר בה יח"ד דיור נוספת נפרדת. 3.המרפסות הקדמיות מוצעות מעבר לקו הבניין המותר של 5 מ' בחריגה של 70% ומהווה סטייה ניכרת". באשר לנימוק ההתנגדות השני, ביחס לבנייה בקומה העליונה, הודיעה לנו הועדה המקומית בעקבות הדיון שהתקיים בפנינו, כי היא מותירה את נושא התכסית ואת נושא תוספת יחידת הדיור בקומה זו לשיקול דעת ועדת הערר. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים בנושאים אלה, ובהתייחס למרבית הבניינים הבנויים בצד המזרחי של רחוב מלצ"ט ובסמוך לבניין נשוא הערר, אנו מחליטים לאפשר את בניית הקומה העליונה בתכסית של 65% כדירה נפרדת, ללא צורך לגרוע יחידת דיור מהבניין עצמו. לנוכח האמור, הנושא שנותר להכרעתנו הינו, החלטת הועדה לא לאשר חריגה מקו בניין קדמי, באופן שהבנייה תתבצע במרחק של 3 מ' מגבול המגרש בחזית, ובאופן שהמרפסות (גזוזטראות) יגיעו למרחק של עד 1.5 מ' מקו בניין קדמי. לעניין אישור בניית הבניין עד למרחק של 3 מ' מגבול המגרש בחזית, אין מדובר בהקלה במובן הרגיל של המילה, שכן סעיף 14א'(ב) לתמ"א 38 מחיל על הבניין החדש, המוקם תחת בניין שנהרס, את הוראות סעיף 11.1.4(א) לתמ"א, המאפשר לועדה המקומית לאשר בנייה עד למרחק של 2 מ' מגבול המגרש בחזית. לטענת הועדה המקומית, המדיניות התכנונית שלה היא, לא לאשר חריגה מקו בניין קדמי באזור בו מצוי הבניין נשוא הערר. לטענת העורר, החריגה מקווי הבניין, לרבות מקו הבניין הקדמי, נדרשת על מנת לאפשר בניית דירות בגודל סביר ולמיצוי זכויות הבנייה. כמו כן טוען העורר, כי מרבית הבניינים הקיימים בצד המזרחי של רחוב מלצ"ט, בין צומת רחוב בלפור לרחוב שינקין, בנויים בחריגה מקו הבניין, ובמרחק של כ-3 מ' מקו הבניין הקדמי. לעניין חריגת המרפסות עד מרחק של 1.5 מ' מקו הבניין הקדמי, לא ניתן לאשר חריגה זו מכוח סעיף 2(5)(א) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב-2002, המאפשר בניית גזוזטראות עד 2 מ' מעבר לקו הבניין הקדמי או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, לפי הבליטה הקטנה מביניהם. הנימוק לכך הוא, כי הסעיף האמור מאפשר בניית גזוזטראות "מעבר לקו שנקבע בתכנית בגבול בבנייה בחזית המגרש", דהיינו, מעבר לקו הבניין הקדמי במגרש. סעיף 11.1.4א. לתמ"א 38 קובע כי "אם קווי הבניין אינם מאפשרים את התוספת, תותר חריגה של קווי הבניין, בלבד שלא יקטנו מ-2 מ' לחזית ולצד, ו-3 מ' לאחור". מניסוח זה של הסעיף עולה, כי הוא אינו קובע קו בניין חדש, אלא הוא מאפשר חריגה מקו הבניין על פי התכנית החלה במקום, כאשר קו הבניין על פי התוכניות החלות במקום נותר בעינו. ההקלה לבניית גזוזטראות מעבר לקו הבניין, מתייחסת לקו הבניין המקורי ולא לקו הבניין המוקטן, אותו ניתן לאשר מכוח תמ"א 38, ובמקרה הנדון, לקו בניין של 5 מטר. עם זאת, סעיף 2 (5) (ב) לתקנות סטיה ניכרת מאפשר לועדה המקומית לאשר הקלה מקו בניין קדמי "בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים". בניה זו יכולה להתייחס לדעתנו גם לגזוזטראות דהיינו, כאשר ברוב הבניינים בין צומת לצומת קיימות גזוזטראות מעבר לקו הבניין הקדמי, ומעבר למה שניתן לאשר מכוח סעיף 2 (5) (א) לתקנות סטייה ניכרת, ניתן לאשר את בניית הגזוזטראות מעבר לקו בניין קדמי אם יוכח כי ברוב הבניינים המצויים בין צומת לצומת קיימות גזוזטראות החורגות באותה מידה מקו הבניין הקדמי. על פי מפת מודד שהומצאה לנו על ידי מודד מטעם העורר, עולה כי במרבית המבנים בצד המזרחי של רחוב מלצ"ט, בין רחוב בלפור לרחוב שינקין, הגזוזטראות בנויות במרחק של בין 1.73 מ' מגבול החלקה הקדמי, לבין 0.76 מ' מגבול המגרש הקדמי. לפיכך, ניתן לומר כי מרבית הגזוזטראות בנויות במרחק של 1.5 מ' מגבול החלקה הקדמית, ולפיכך ניתן לאשר את הגזוזטראות המבוקשות בדרך של הקלה. ועדת הערר קיימה ביקור במקום. בביקור זה השתכנענו כי לא תיגרם פגיעה תכנונית כלשהי, אם נאשר את הבנייה המבוקשת במרחק של 3 מ' מגבול החלקה הקדמי מכוח סעיף 11.1.4 לתמ"א 38, ואם נאשר את ההקלה לבניית הגזוזטראות עד מרחק של 1.5 מ' מגבול המגרש הקדמי. היפוכו של דבר נכון, בנייה זו תשתלב היטב במרקם התכנוני בצד המזרחי של רחוב מלצ"ט. נציין, כי הבקשה כוללת בניית קומת עמודים מפולשת חלקית, בעומק של כ-3 מ', דבר אשר יוצר מרחב פתוח להולכים ברחוב. צורת בניה זו מהווה שיקול נוסף לאישור הבניה מעבר לקו הבניין הקדמי. לפיכך אנו מקבלים את הערר, ומאשרים את הבנייה עד למרחק של 3 מ' מקו בניין קדמי, וכן אנו מאשרים את בניית הגזוזטראות במרחק של עד 1.5 מ' מקו הבניין הקדמי. לעניין ההקלות המבוקשות בקו הבניין הצדדי של 10% (3.24 מ' מגבול החלקה במקום 3.6 מ'), בעלי דירות בבניין הגובל, המצוי ברחוב מלצ'ט 22, מתנגדים להקלה האמורה בטענה, כי הבניה המבוקשת מתקרבת מאד לדירותיהם, ותחנוק את הדירות הקיימות. לאור רוחב המגרש, והיחס בין אורכו לרוחבו, השתכנענו כי ההקלות המבוקשות בקו בניין צדדי נחוצים לשם מימש זכויות הבניה במגרש ועל מנת לאפשר תכנון מיטבי של הדירות בבניין המיועד. יצוין, כי המרחק שייוותר בין הבניין המבוקש לבין גבול החלקה הצדדי, של 3.24 מ', הינו מעבר למקובל (קו בניין צדדי של 3 מ'). לא מצאנו ממש בטענות המשיבים, כי הקטנת קו הבניין הצדדי תפגע בהם. לפיכך אנו מאשרים את ההקלה המבוקשת בקו בניין קדמי, ואת יתר ההקלות אשר התבקשו בבקשה להיתר בניה, אישור הנדרש לנוכח העובדה כי הועדה המקומית החליטה לדחות את הבקשה להיתר בניה. לאור האמור אנו מקבלים את הערר כמפורט לעיל. בניין