היתר בנייה מכוח תמ"א 38 לתוספת שתי קומות וקומת גג חלקית בתל אביב הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר בין היתר בטענה כי הבקשה נוגדת את תכנית רובע 4 המופקדת, אשר בינתיים אושרה על ידי הועדה המחוזית אך טרם קיבלה תוקף. על החלטה זו הוגש לנו ערר אשר נדחה על ידנו מנימוקים שונים, כמפורט בהחלטתנו מיום 12.1.14. באותו ערר טענו העוררים בין היתר כי תוכנית רובע 4 המופקדת אינה פוגעת בזכויות בנייה מכוח תכניות תקפות. בהקשר זה טענו בפנינו העוררים כי תכנית מ' החלה לטענתם על הבניין מאפשרת תוספת קומה אחת, ולפיכך יש לאפשר להם תוספת קומה אחת מכוח תכנית מ'. הועדה המקומית טענה בפנינו כי לא ניתן להוסיף מכוח תכנית מ' קומה בבניין נשוא הערר, שכן מדובר בבניין שאין בו קומת עמודים מפולשת, ובנוסף טענה הועדה המקומית כי תכנית מ' מבוטלת על ידי תכנית רובע 4 המופקדת, ולפיכך לא ניתן לאשר זכויות מכוח תכנית מ', גם לו זו הייתה מעניקה זכות להקמת קומה נוספת. לעניין זה נקבע בהחלטתנו מיום 12.1.14 כדלקמן: " העוררים טוענים כי תכנית רובע 4 המופקדת מאפשרת תוספת קומות מעבר לקומות אותן ניתן להקים על פי התכניות החלות ערב הפקדת התוכנית. הועדה המקומית מסכימה באופן עקרוני עם טענה זו, אך מדגישה כי במקרה שהתוכנית בוטלה על פי התוכנית המופקדת, זכויות הבניה מכוח אותן תוכניות אינן מתווספות לזכויות הבניה מכוח התוכנית המופקדת. לטענת העוררים, עומדת להם הזכות להוסיף היום קומה נוספת לבניינים מכוח תכנית מ'. הועדה המקומית טוענת, כי תכנית מ' אינה חלה על הבניין הנדון, שכן על פי הפרשנות המקובלת בועדה המקומית מזה שנים, תוספת קומה מכוח תכנית מ' חלה רק ביחס לבניינים הבנויים עם קומת עמודים מפולשת, בעוד שהבניין הנדון אינו בנוי עם קומת עמודים מפולשת כאמור. העוררים אינם מסכימים לטענה זו, ולטענתם תוכנית מ' חלה גם על בניינים שאין בהם קומת עמודים מפולשת, ואולם, במקרה הנדון איננו צריכים להיכנס בעובי הקורה בשאלה, האם תכנית מ' חלה על הבניין הנדון אם לאו, שכן סעיף 1.6 לתכנית רובע 4 המופקדת, אשר כותרתו "יחס בין התכנית לבין תכניות מאושרות קודמות", קובע כי התכנית המופקדת מבטלת את תכנית מ' על שינוייה. לפיכך, זכויות הבניה מכוח תוכנית מ' אינן חלות. בסעיף 2.2. לתכנית המופקדת נאמר, בסעיף י' כי "התכנית אינה פוגעת בזכויות הבנייה הקבועות בתכניות מאושרות". הוראה זו עומדת לכאורה בסתירה לסעיף 1.6 המבטל תחולה של חלק מהתכניות. לטענת הועדה המקומית, יש לקרוא את הסעיף יחד עם סעיף 1.6, דהיינו, באותם מקומות שבהם תכניות לא בוטלו על פי סעיף 1.6, התכנית המופקדת אינה פוגעת בזכויות הבנייה הקבועות בתכניות מאושרות. אנו מקבלים טענה זו של הועדה המקומי, שכן היא מאפשרת לשני הסעיפים לדור בכפיפה אחת באותה תוכנית. כאשר קיימים באותה תוכנית שני סעיפים אשר פרשנות אחת מובילה לתוצאה לפיה קיימת סתירה בתוכנית, ואילו פרשנות אחרת מביאה לתוצאה לפיה שני הסעיפים יכולים להתקיים זה בצד זה, יש להעדיף את הפרשנות המאפשרת את קיום שני הסעיפים. עם זאת, ראוי לדעתנו לנסח את סעיף 2.2.י' בצורה בהירה יותר, או לוותר על הסעיף בכלל. כאן המקום לציין, כי הסעיף האמור מופיע תחת הכותרת "עיקרי הוראות התכנית" ולפיכך, אין מדובר בהוראה אופרטיבית. על כן היא נסוגה מפני הוראות סעיף 1.6, שהוא כאמור הוראה אופרטיבית. לאור האמור לעיל, אנו דוחים את טענת העוררים, כי מגיעה להם קומה נוספת מכוח תכנית מ'. " העוררים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב עתירה מנהלית על החלטתנו לדחות את הערר (עת"מ 57711-02-14). במסגרת הדיון בעתירה זו קבע בית המשפט הנכבד, כי התיק יוחזר לדיון בפני ועדת הערר על מנת שזו תכריע בשאלה, האם מגיע לעוררים קומה נוספת מכוח תכנית מ' לגופה. בעקבות החלטה זו קיימנו דיון ביוסף בו טענו הצדדים את טענותיהם לעניין זה. אין חולק כי על המגרש הנדון חל טור 7 לנספח לתוכנית מ' (לוח אזורים, צפיפות, אחוזי בנייה, מס' קומות, מרווחים) המתייחס למגרש גדול ("תכנית 50 אזור 2") המאפשר בניית "5 + ע"מ" (חמש קומות על עמודים). הכותרת של טור 7 היא "מספר קומות מירבי כולל קומה נוספת לפי סעיף 14", כאשר סעיף 14 מאפשר תוספת של קומה אחת ללא תוספת אחוזי בנייה, למעט אותם אחוזי בנייה אשר הוספו מכוח סעיף 8 ואשר נכללו באחוזי הבנייה הכוללים שנקבעו בטבלת הזכויות. לטענת העוררים, האמור בטור 7 , כי זכויות הבנייה של 128% בנייה מתייחסות לבניין של 5 קומות על גבי קומת עמודים, אינו מחייב קיומה של קומת עמודים, שכן מדובר לטענתם ב"מספר קומות מרבי", כך שגם בניין שאין בו קומת עמודים יהיה זכאי להקמת חמש קומות עם 128% בנייה. לטענת הועדה המקומית, תכנית מ' הינה תכנית אשר ביצעה קומפילציה של התכניות שהיו תקפות במועד אישור התכנית, כאשר לזכויות אלו הוספו זכויות בנייה נוספות של 5 או 7 אחוז לפי הענין בגין מרפסות. כך לדוגמא, ביחס לבניין נשוא הערר, ערב אישור התכנית חלה על הבניין תכנית בנין עיר 50 אשר איפשרה להקים על המגרש 3 קומות כולל קומת קרקע, בהיקף של 25% בנייה לקומה, ובסך הכל 75% בנייה. בנוסף, חלה על הקרקע תכנית 763 שתיקנה את תכנית 50, כאשר מטרתה של תכנית זו הייתה עידוד בניית קומה מפולשת לצרכי חניה, ולשם כך היא אפשרה תוספת קומה מעבר לקומות המותרות מכח תכנית 50, דהיינו תוספת קומה בהיקף של 25% ובתנאי שתיבנה קומת עמודים. לפיכך, ערב אישור תכנית מ' ניתן היה להקים על המגרש 4 קומות על גבי קומת עמודים בהיקף בנייה של 100%, ובתנאי שהקומה המפולשת נבנתה בפועל. על בסיס זכויות בנייה אלה שהיו קיימות על פי התכניות שחלו במקום ערב אישור תכנית מ', הוסיפה תכנית מ' 7% עבור כל קומה (כולל עבור הקומה אשר הוספה מכוח תכנית 763) כך שזכויות הבנייה הכוללות אותן ניתן היה לבנות במקום הן 128% (100% בנייה מכוח התכניות ערב אישור תכנית מ', ותוספת של 28% מכוח תכנית מ'). עולה מן האמור, לטענת הועדה המקומית, כי ללא קיום קומה מפולשת זכויות הבנייה הבסיסיות הן 75% מכוח תכנית 50. לפיכך, לטענת הועדה המקומית, הפרשנות לה טוענים העוררים, כי לא קיימת חובה לבנות קומה מפולשת, מוסיפה 25 אחוזי בנייה (קומה) יש מאין, מבלי שיש מקור לזכויות אלה. אנו מקבלים טענה זו של הועדה המקומית. העיקרון כי תכנית מ' מהווה קומפילציה של כל זכויות הבנייה אשר היו קיימות על המגרשים עליהם חלה תכנית, כאשר לתכנית זו הוספו זכויות בנייה בגין מרפסות בהיקף של 5 או 7 אחוז לקומה מסביר באופן מדויק את אחוזי הבנייה אשר הוענקו בטבלת הזכויות, כעולה מטיוטת טבלת הזכויות אשר היוותה בסיס לטבלה הסופית, ואשר צורפה על ידי הועדה המקומית. אין זו הפעם הראשונה שנושא בסיס הזכויות אשר נקבעו בתוכנית מ' נדון בפנינו. בכל אותם דיונים הועדה המקומית עקבית בטענתה כי תוכנית מ' מהווה קומפילציה של כל התוכניות שחלו ערב התוכנית, כאשר לזכויות הבניה המצטברות מכוח כל אותן תוכניות הוספו שבעה או חמישה אחוז, לפי העניין, בגין מרפסות. בכל אותם מקרים אשר נדונו בפנינו, כמו גם במקרה שבפנינו, הועדה המקומית הוכיחה טענתה זו. לא זו אף זו, מאז אישור תכנית מ' לפני כ-32 שנה, מפרשת הועדה המקומית את טבלת הזכויות באופן שזכויות הבנייה המפורטות בה מותנות בבניית או בקיומה של קומת עמודים מפולשת. לעניין המשקל שיש להעניק לאופן שבו רשות מינהלית מפרשת את סמכותה נפסק בבג"צ 89/ 142, 172 תנועה לאור - לב אחד ורוח חדשה ואח' נ' יושב ראש הכנסת ואח' מפי כב' הנשיא א' ברק כי: "על כן, כאשר באה לפני בית משפט שאלה פרשנית, על בית המשפט לפרשה על פי מיטב הבנתו. על בית המשפט להתחשב בפירוש שנתנו גורמי שלטון (ועדה מוסמכת של הכנסת, רשות מוסמכת במסגרת הרשות המבצעת) להוראת החוק. אין לומר כלל, כי פירושם שלהם אינו רלוונטי ואין בו כדי להעלות או להוריד. נהפך הוא: רשות שלטונית המופקדת על ביצועו של חוק מתמחה בו, יודעת יפה את כוחו ומגבלותיו, וערה למלוא הבעיות שכל פירוש אפשרי יעורר. על כן, על בית המשפט להטות אוזן לפירושה של הרשות המבצעת את החוק ולהערותיה. עם זאת, לאחר שבית המשפט עיין בפירושן של הרשויות השונות, עליו להכריע בפירוש הראוי, תוך שעליו לראות עצמו חופשי בבחירת הפירוש שנראה לו כפירוש הנותן ללשון החוק אותה משמעות המגשימה את תכליתו על פי תפיסתו של בית המשפט את מובן הלשון ומשמעות התכלית". וכן, פרופ' י' זמיר בספרו הסמכות המינהלית, כרך א' אומר כי : "עם זאת, במתן הפירוש, בית המשפט מייחס משקל לפירוש שנתנה הרשות המינהלית. הוא לוקח בחשבון שהחוק הפקיד את הסמכות בידי הרשות, כחלק מן הרשות המבצעת, והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות, לעתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת,והיא מתבססת על נסיון מעשי. הוא מעריך את העובדה שהיא פועלת מתוך היכרות קרובה עם המצב בשטח, כדי לממש מדיניות במסגרת המשאבים העומדים לרשותה. כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה באשר לפירוש החוק המקנה לה את הסמכות" (בעמ' 145).ובהתייחסו לפסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ לאור, אומר פרופ' זמיר כי: "אכן, זאת ההלכה, אך אין לטעות בה כשם שהיא קובעת כי על בית המשפט לתת את הפירוש הראוי לפי הבנתו, כך היא קובעת כי על בית המשפט לייחס משקל ראוי לפירוש שניתן על ידי הרשות המינהלית לפי הבנתה, אם הוא בגדר פירוש אפשרי. המשקל עשוי להיות קל או כבד לפי נסיבות המקרה. הוא תלוי בשאלות אחדות: האם, בנסיבות המקרה, הפירוש מתייחס לחוק הקובע את סמכות הרשות או לחוק שיש לו תחולה כללית, שהרי יש מקום להבדיל, למשל, בין פירוש שניתן על ידי מנהל השירות לביקורת זרעים במשרד החקלאות למונחים חקלאיים בתקנות הזרעים (גידול זרעים מושבחים ומכירתם), התש"ך-1960, לבין פירוש שניתן על ידי מנהל זה לביטויים בחוק החוזים; האם הפרשנות מחייבת מומחיות המצויה בידי הרשות ולא בידי בית המשפט; למשל, גם בנוגע לתקנות הזרעים (גידול זרעים מושבחים ומכירתם), אין לייחס אותו משקל לפירוש שהמנהל נתן לביטוי "זן מכלוא ראוי לאישור" ולפירוש שנתן לביטוי "אדם"; האם הפירוש צריך לבטא מדיניות חברתית או כלכלית שהרשות מופקדת עליה; בכמה מקרים וכמה זמן נהגה הרשות לפי פירושה, ומה התוצאה הצפויה של ביטול הפירוש לגבי אותם מקרים; כיצד ישפיע פירוש אחר על יכולתה של הרשות למלא את תפקידה; וכיוצא באלה שיקולים. המשקל המצטבר של שיקולים אלה עשוי להיות כבד מאוד. הוא יכול להשפיע על בית המשפט לאמץ את הפירוש שניתן על ידי הרשות בהנחה שהוא פירוש אפשרי וסביר, ולא להעדיף על פניו פירוש אחר, אף אם הוא נראה בעיני בית המשפט ראוי יותר. תוצאה כזאת מובילה מן התאוריה של הפירוש הראוי, שהיא התיאוריה שנתקבלה כהלכה, אל התיאוריה של מתחם החוקיות. לשון אחרת, לפי התיאוריה של מתחם החוקיות, אם הפירוש שניתן על ידי הרשות המינהלית נמצא בתוך המתחם של פירושים אפשריים וסבירים, לא יהיה בית המשפט נוטה (אף כי הוא רשאי) לבטלו ולהחליפו בפירוש אחר, אפילו הוא פירוש ראוי יותר". כאמור, במקרה הנדון תוכנית מ' הינה תוכנית אותה יזמה הועדה המקומית, היא זו אשר בנתה את טבלאות הזכויות של התוכנית, והיא זו אשר יישמה את הוראות התוכנית, מאז כניסתה לתוקף, על פי הפרשנות הנטענת בפנינו היום קרי, כי התוכנית לא נועדה להוסיף זכויות בניה, מעבר לזכויות אשר הגיעו לכל אזור ואזור על פי התוכניות אשר חלו במקום ערב אישור התוכנית, בתוספת אחוזי הבניה בגין סגירת מרפסות. סוף דבר אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית, כי גם אם תוכנית מ' תמשיך לחול אחרי כניסת תוכנית רובע 3 לתוקף, לא יהיה בכך כדי לאפשר תוספת קומה מכוח התוכנית בבניינים נשוא הערר, בשל העובדה כי בבניין הנדון לא קיימת קומת עמודים מפולשת. בניהתמ"א 38גגתמ"אהיתר בניהתל אביב