בקשה להיתר בניה למפעל בטון רקע המגרש נשוא הערר ידוע כחלק מחלקות 9 ו - 15 בגוש 1731 וכן 1 ו- 5 בגוש 1733 וכן מגרש 11/c21 מכוח תכנית 94/101/02/4 (להלן: "המגרש"). המגרש מיועד לתעשייה מכוח תכנית 94/101/02/4 (להלן ולשם הנוחות: "תכנית 94"). המשיבה 2 הגישה בקשה להיתר להקמת מפעל בטון, והמשיבה 1 דנה בבקשה להיתר ואישרה אותה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בערר במסגרת הערר העלתה העוררת את הטענות הבאות: הבקשה להיתר הינה גם בתחום השיפוט של העוררת; הבקשה להיתר נמצאת גם במרחב התכנון של הוועדה המקומית "שקמים"; הבקשה להיתר אושרה על רקע תשריט חלוקה שאינו מאושר; חסרה חתימת מינהל מקרקעי ישראל; חסרה תכנית פיתוח; חסרה תכנית בינוי; לא נעשה תיאום עם המשרד להגנת הסביבה; קיימת חריגה מקווי הבניין; קיימת בניה לא חוקית במגרש; המשיבות הגישו כתבי תשובה במסגרתם הם מתייחסות לטענות העוררת. במסגרת התשובות טענו המשיבות גם לגבי העדר סמכות והעדר זכות עמידה של העוררת. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטה זו. נציין כי במהלך הדיון ציינה העוררת פגמים נוספים שנפלו לעמדתה בבקשה להיתר כגון: העדר מפת איתור עבודה. כללי - סמכות ועדת הערר אכן בעבר שררה מחלוקת לגבי היקף סמכותה של ועדת הערר לדון בעררים של מתנגדים כנגד החלטת הוועדה המקומית וזאת לגבי בקשות להיתר בהן לא ננקט הליך של בקשה להקלה או בקשה לשימוש חורג. בנושא זה, גרסו חלק מכב' בתי המשפט לעניינים מנהליים כי לוועדת הערר סמכות לדון בערר על כל החלטה של הוועדה המקומית וזאת לאור סעיף 12ב' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (לעיל ולהלן: "חוק התכנון והבניה"), לעמדה זו ר', למשל, עת"מ (ירושלים) 616/07 רוני בראון ואח' נ. הוועדה המקומית מטה יהודה ואח' (). דעה מצמצת לסמכותה של ועדת הערר נקבעה בפסקי דין אחרים, ר' למשל עת"מ (חיפה) 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית חיפה (). אלא, שלאחרונה הכריע בית המשפט העליון במחלוקת דלעיל לעניין סמכויות ועדת הערר וזאת בפסק הדין בעניין עע"מ 317/10 אהוד שפר ואח' נ. הוועדה המקומית רמת השרון ואח' () (להלן: "הלכת שפר"). בפסק הדין בעניין שפר דוחה בית המשפט העליון את העמדה הרחבה לעניין סמכות ועדת הערר, וקובע: "ודוק: על מנת להסיר ספק אדגיש כי איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק" ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר כב' בית המשפט העליון מאמץ אפוא את הגישה הקובעת כי רק כאשר יש בבקשה להיתר משום סטייה מהתכנית החלה על המקרקעין קיימת סמכות לוועדת הערר לדון בערר למתנגדים לבקשה להיתר זו, ונצטט: "דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר." (הדגשה שלי - ג.ה.). חשוב לציין, כי כב' בית המשפט העליון קובע כי סמכות ועדת הערר משתרעת על כל מקרה בו הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, כך שגם במקרים בהם לא ננקט הליך של פרסום הקלה או שימוש חורג, אך בפועל הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, תהא סמכות לוועדת הערר לדון בערר, ונצטט: "הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל - בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) - היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האיזור, הרי שבכך יסתיים הדיון." (הדגשה שלי - ג.ה.). ניתן אפוא לסכם את הלכת שפר לגבי סמכות ועדת הערר כדלקמן: כאשר אין מחלוקת כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית אזי קיימת זכות למתנגדים להגיש ערר לוועדת הערר. בהתאם, כאשר אין מחלוקת כי הבקשה להיתר תואמת תכנית יימחק הערר בהעדר סמכות. כאשר קיימת מחלוקת לגבי היותה של הבקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית, תפעל ועדת הערר בשני שלבים: בשלב הראשון תבחן האם הבקשה להיתר תואמת תכנית, כאשר היה והבקשה להיתר תמצא כתואמת תכנית, יימחק הערר בחוסר סמכות. בשלב השני, וזאת היה ובשלב הראשון נמצא כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, תדון ועדת הערר בערר לגופו. האם הבקשה להיתר במקרה שבפנינו תואמת תכנית? לאור האמור לעיל בעניין הסמכות, השאלה הראשונה בה עלינו לדון הינה: האם הבקשה להיתר תואמת את התכנית החלה על המקרקעין? נבחן נושא זה על רקע טענות העוררת. הבקשה להיתר הינם בתחום השיפוט המוניציפאלי של העוררת לאחר שבחנו את המסמכים שהוצגו לועדת הערר, אנו קובעים כי אכן חלק מהמגרש נשוא הערר מצוי בתחום המוניציפאלי של העוררת. אולם, איננו מוצאים לעובדה זו כל נפקות בהקשר של הבקשה להיתר בניה ואישורה. בקשה להיתר בניה נבחנת לפי מרחב תכנון החל על המגרש נשוא הבקשה להיתר ולא לפי תחום שיפוט מוניציפאלי. הבקשה להיתר כוללת שטח במרחב התכנון של הוועדה המקומית שקמים העוררת טוענת כי הבקשה להיתר כוללת שטח במרחב התכנון של הוועדה המקומית שקמים. היה ואכן טענה זו הייתה מתגלה כנכונה, אז יש בה בכדי להביא לביטול החלטת המשיבה 1, היות ויש צורך לקבל גם את אישור הוועדה המקומית שקמים לבקשה להיתר. אלא, שמהמסמכים שהוצגו לוועדת הערר עולה באופן ברור וחד משמעי כי כל המגרש נמצא במרחב התכנון של הוועדה המקומית אשקלון. לפיכך, הטענה נדחית. הבקשה להיתר אושרה על רקע תשריט חלוקה שאינו מאושר טענה נוספת של העוררת הינה כי הבקשה להיתר אושרה על רקע תשריט חלוקה שאינו מאושר. אנו דוחים טענה זו. קיימת החלטה של הוועדה המקומית מיום 4.9.2012 לאשר את תשריט החלוקה למגרש נשוא הערר. החלטה זו לא נתקפה בעבר ולמעשה גם בערר זה היא לא נתקפת. נציין, כי לאור ההכרעה כי כלל המגרש, גם טרם החלוקה, היה במרחב התכנון של הוועדה המקומית אשקלון, לא נדרש אישור הוועדה המקומית שקמים לתשריט החלוקה. בכל מקרה, במאמר מוסגר נציין, כי הוצגה לוועדת הערר גם החלטה של הוועדה המקומית שקמים לאשר את תשריט החלוקה, למרות שכאמור אין צורך בהחלטה שכזו. חסרה חתימת מינהל מקרקעי ישראל העוררת טענה כי היה צורך בחתימת מינהל מקרקעי ישראל כתנאי לדיון. אנו דוחים טענה זו, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970, חתימת המינהל הינה תנאי להוצאת היתר הבניה ולא לדיון, כפי שקבעה נכון הוועדה המקומית. חוסר בתכנית פיתוח ותכנית בינוי העוררת טענה כי לא הוצגו לוועדה המקומית וממילא לא אושרו על ידה, תכניות פיתוח ובינוי מנחות כפי שנדרש בתכנית. סעיף 11(א)(2) לתכנית 94 קובע: אנו סבורים כי יש ממש בטענת העוררת כי לא אושרה תכנית בינוי מנחה קודם לבקשה להיתר, ובכך יש חריגה מהוראות התכנית. לטעמנו, הוראות התכנית מחייבות אישור תכנית בינוי כתנאי להוצאת היתר בניה, כאשר תכנית הבינוי אמורה לקבוע את עקרונות תכנון המבנים. תכנית שכזו לא אושרה על ידי הוועדה המקומית, ובכך נפל פגם. למען הסר ספק נבהיר, כי תכנית הבינוי אשר אישורה נדרש אינה תכנית סטטוטורית כמובנה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה, אלא מסמך עקרונות בינוי אשר יאושר על ידי הוועדה המקומית וינחה את הוצאת היתרי הבניה באזור זה. יובהר, כי תכנית 94 עצמה מגדירה את תכנית הבינוי שתאושר כתכנית מנחה בלבד, ואישורה אינו מחייב את הפרוצדורה של אישור תכנית סטטוטורית הכוללת- הפקדה, התנגדויות וכו'. עוד נבהיר כי לטעמנו אין צורך לערוך תכנית בינוי לכלל שטח התכנית או לכלל אזור התעשייה, אלא למתחם בו נכלל המגרש נשוא הערר בלבד. עוד דורשת התכנית כתנאי למתן היתר בניה: אנו סבורים כי אין צורך באישור תכנית נפרדת לעבודות הפיתוח וניתן לפרט את עבודות אלו במסגרת הבקשה להיתר. במקרה שבפנינו אנו סבורים כי הפרטים המפורטים בהוראה זו נכללים במסגרת הבקשה להיתר. עם זאת, לאור כך שממילא הבקשה להיתר תוחזר לוועדה המקומית, אנו סבורים כי ניתן לשפר את ההתייחסות לנושא הגינון במסגרת הבקשה להיתר. לא נעשה תיאום עם המשרד להגנת הסביבה סעיף5(א) לתכנית קובע: אנו סבורים כי אכן קיימת האפשרות כי הבקשה להיתר למפעל הבטון עלולה לגרום למטרד או למפגע לסביבה. לפיכך אכן נדרש תיאום עם המשרד להגנת הסביבה. הוועדה המקומית התייחסה לכך בהחלטתה, וקבע כי קיים אישור תקף של המשרד להגנת הסביבה. בדיון הסבירו המשיבות כי נעשה תיאום עם איגוד ערים אשקלון לאיכות הסביבה, אשר בדק את היבטי איכות הסביבה ונתן את אישורו. לשון התכנית דורשת תיאום עם המשרד לאיכות הסביבה ולא מאפשרת תיאום עם גוף אחר. עם זאת, ככל שהמשרד לאיכות הסביבה (היום נקרא המשרד להגנת הסביבה) מסמיך את איגוד הערים לערוך תיאום כאמור בשמו, הרי מדובר בהסמכה תקפה לעניין התכנית. לפיכך, תנאי להוצאת היתר הבניה יהיה קבלת אישור מהמשרד להגנת הסביבה כי נערך עימו תיאום, או לחלופין, הצגת אישור מהמשרד להגנת הסביבה כי התיאום עם איגוד הערים מקובל עליו. קיימת חריגה מקווי הבניין ועדת הערר בחנה את הבקשה להיתר ואכן תאי האיחסון המבוקשים נמצאים מחוץ לקווי הבנייה המותרים על פי תכנית 94. נציין כי מדובר בבניה לכל דבר ועניין אף אם זו אינה מקורה, ולכן לא ניתן לאשרה מחוץ לקווי הבניין. לפיכך, אנו מקבלים טענה זו. בניה לא חוקית במגרש העוררת טענה כי בוצעה עבודה ללא היתר בתחום המגרש נשוא הערר. לא מצאנו כל ממש בטענה זו. משאושר תשריט החלוקה (וכאמור במקרה שבפנינו אושר כזה), הרי המגרש נשוא הערר הינו מגרש עצמאי, ולא ניתן "להעניש" את המשיבה 2 על כך כי במגרש אחר, שהיה פעם מאוחד עם מגרש העוררת, נעשו עבירות בניה על ידי מאן דהוא (ככל שאכן בוצעו כאלו). כמובן, אין באמור לעיל בכדי לפגוע מחובתה של המשיבה 1 לפעול כנגד מי שביצע עבירות בניה במגרש הסמוך, ככל שקיימות כאלו. מן הכלל אל הפרט למדנו לעיל, כי ועדת הערר תהא מוסמכת לדון בערר כאשר מתברר שהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית וזאת אף אם לא פורסמה הקלה. במקרה שבפנינו מצאנו כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית בפרטים הבאים: לא אושרה תכנית בינוי מנחה על ידי הוועדה המקומית; קיימת חריגה מקווי הבניין; לפיכך, קנתה ועדת הערר סמכות לדון בערר. בנסיבות אלו עומדות בפני ועדת הערר שתי אפשרויות: הראשונה לדון בערר לגופו, והשנייה להחזיר את הדיון לוועדה המקומית על מנת שתדון פעם נוספת בבקשה להיתר וזאת לאחר תיקון הפגמים והתאמת הבקשה להיתר לתכנית, או לחלופין לאחר פרסום הקלה. בנסיבות שבפנינו, אנו סבורים כי מן הראוי להשיב את הבקשה להיתר לדיון בוועדה המקומית, וננמק: הנימוק המרכזי לכך הינו הצורך בעריכת תכנית בינוי מנחה. לטעמנו, עריכת תכנית בינוי שכזו ראוי שתיערך על ידי הוועדה המקומית ותאושר על ידה ולא על ידי ועדת הערר. בפרט נכונים הדברים כאשר תכנית הבינוי רלוונטית לא רק למגרש נשוא הערר, אלא גם למגרשים הסמוכים. נימוק נוסף הינו כי בבקשה להיתר קיימים פגמים טכניים נוספים (למשל, מפת איתור העבודה החסרה), פגמים שניתן יהיה להשלימם בנקל עת הדיון הנוסף בבקשה להיתר המתוקנת. סיכום לאור המפורט לעיל, אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר במתכונתה הנוכחית. עם זאת, הוועדה המקומית תהיה רשאית לדון בבקשה להיתר מתוקנת ולאשרה, בכפוף לאמור לעיל: קודם לבקשה להיתר תאושר על ידי הוועדה המקומית תכנית בינוי מנחה למתחם בו מצוי המגרש. הבניה המוצעת מחוץ לקווי הבניין (תאי האיחסון) תבוטל (או לחלופין תפורסם הקלה מקווי בניין בהתאם למותר על פי הדין). יתוקנו הפגמים הטכניים בבקשה להיתר (עדכון מפת מדידה, הכללת מפת איתור עבודה וכו'). יערך פירוט רב יותר של עבודות הפיתוח והצעת גינון במגרש. יבוצע תיאום את המשרד להגנת הסביבה, או לחלופין יוצג אישור ממשרד זה כי התיאום שנערך עם היחידה לאיכות הסביבה מקובל עליו. אין צו להוצאות. בניהמפעלהיתר בניה