בקשה להיתר בניה להקמת שביל להולכי רגל ושביל אופניים רקע הבקשה להיתר נשוא ערר זה הינה בקשה להיתר להקמת שביל הולכי רגל ושביל אופניים לאורך חוף הים בעיר אשקלון. נציין, כי הבקשה להיתר מהווה גם תכנית בינוי הנדרשת מכוח התכנית. אין מחלוקת בין הצדדים כי על האזור חלה תכנית 165/03/4 (להלן: "התכנית"). התכנית מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה בכפוף לאישור תכנית בינוי. הוועדה המקומית אישרה בעבר תכנית בינוי נרחבת לשטח זה, אלא שתכנית זו לא מומשה. לפיכך, ביקשה הוועדה המקומית לאשר תכנית בינוי מצומצמת יותר, הכוללת רק שביל הולכי רגל ושביל אופניים וזאת כטיילת לאורך הים. נציין, כי השבילים מלווים בפיתוח לאורכם, לרבות עמודי תאורה ותשתית. העורר הגיש התנגדות לבקשה להיתר. הוועדה המקומית דנה בתכנית הבינוי, בבקשה להיתר ובהתנגדות, והחליטה לאשר את תכנית הבינוי והבקשה להיתר ולדחות את התנגדות העורר. העורר הגיש ערר זה על החלטת הוועדה המקומית. הערר והליכי הדיון בערר: העורר טוען מספר טענות בערר, ונביא את תמציתן: הבקשה להיתר (המכונה על ידו "תכנית") אינה מסדירה נגישות למגרש שבבעלותו; הבקשה להיתר מבטלת את החניה הקיימת בתכנית וכן את החנייה המצוינת בתכנית הבינוי שאושרה בעבר; הבקשה להיתר מתעלמת מעבודות התשתית שבוצעו על ידי העורר; לא נעשה סקר ו/או בדיקה משמעותית בנושא הסביבתי, הימי ובטיחות המצוק; אין מקום להסיר את קיר התמך שנבנה ואשר חוסם זרימת נגר עילי לכיוון הים; המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט. במסגרת כתב התשובה מעלה המשיבה טענת מקדמית, על פיה הבקשה להיתר תואמת תכנית, ולכן אין סמכות לוועדת הערר לדון בערר על אישורה. המשיבה טוענת בנוסף כי אכן הבקשה להיתר אינה תואמת את תכנית הבינוי הקודמת, אלא שבכך אין להוות אי התאמה לתכנית המפורטת החלה. עוד מסבירה בהקשר זה המשיבה, כי תכנית הבינוי הקודמת אינה ישימה, בין היתר, לאור הצורך בחיזוק ושימור המצוק. המשיבה טוענת כי לעורר שיקולים זרים בהתנגדות לבקשה להיתר, הנובעים מהפסקת עבודתו כקבלן למימוש תכנית הבינוי. המשיבה מבהירה כי יש להבחין בין אי התאמה לתכנית לבין מימוש חלקים ממנה. לפיכך, המשיבה אינה כופרת כי התכנית וכן תכנית הבינוי מאפשרות גם הקמת דרכי גישה, תשתיות ועוד, אלא שאין כל חובה לממש את כל הכלול בתכנית בעת ובעונה אחת, וכעת מבוקש מימוש חלקי בלבד של התכנית. המשיבה טוענת כי אין כל מניעה לסלול דרך להולכי רגל או שביל אופניים על שטח המיועד בתכנית לחניה. המשיבה מסבירה כי העורר נשמע וכי התנגדותו נדחתה לגופה. עוד מסבירה המשיבה כי אין כל רדיפה אישית או אחרת של העורר. לעניין קיר המגן, העוררת מסבירה כי זה משמש את העורר להגדלת השטח שלו שלא כדין, ויש הצדקה להריסתו. המשיבה מסבירה כי ניתן יהיה בעתיד לשלב את מגרש החניה בשבילים המתכוננים כיום. עוד מתייחסת המשיבה לטענות נוספות. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטה זו. דיון סמכות לאחרונה תחם בית המשפט העליון את גדר סמכות ועדת הערר וזאת בפסק הדין בעניין עע"מ 317/10 אהוד שפר ואח' נ. הוועדה המקומית רמת השרון ואח' () (להלן: "הלכת שפר"). בפסק הדין בעניין שפר דוחה בית המשפט העליון את העמדה הרחבה לעניין סמכות ועדת הערר, וקובע: "ודוק: על מנת להסיר ספק אדגיש כי איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק" ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר כב' בית המשפט העליון מאמץ את הגישה הקובעת כי רק כאשר יש בבקשה להיתר משום סטייה מהתכנית החלה על המקרקעין קיימת סמכות לוועדת הערר לדון בערר המתנגדים לבקשה להיתר זו, ונצטט: "דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר." (הדגשה שלי - ג.ה.). חשוב לציין, כי כב' בית המשפט העליון קובע כי סמכות ועדת הערר משתרעת על כל מקרה בו הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, כך שגם במקרים בהם לא ננקט הליך של פרסום הקלה או שימוש חורג, אך בפועל הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, תהא סמכות לוועדת הערר לדון בערר, ונצטט: "הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל - בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) - היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האיזור, הרי שבכך יסתיים הדיון." (הדגשה שלי - ג.ה.). ניתן אפוא לסכם את הלכת שפר לגבי סמכות ועדת הערר כדלקמן: כאשר אין מחלוקת כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, אזי קיימת זכות למתנגדים להגיש ערר לוועדת הערר. בהתאם, כאשר אין מחלוקת כי הבקשה להיתר תואמת תכנית יימחק הערר בהעדר סמכות. כאשר קיימת מחלוקת לגבי היותה של הבקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית, תפעל ועדת הערר בשני שלבים: בשלב הראשון תבחן - האם הבקשה להיתר תואמת תכנית. כאשר היה והבקשה להיתר תמצא כתואמת תכנית, יימחק הערר בחוסר סמכות. בשלב השני, וזאת היה ובשלב הראשון נמצא כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, תדון ועדת הערר בערר לגופו. האם הבקשה להיתר במקרה שבפנינו תואמת תכנית? הטענה המהותית היחידה של העורר כנגד התאמת הבקשה להיתר לתכנית הינה כי בניית השבילים מבוקשת על גבי השטח המיועד בתכנית לחניה. אנו סבורים כי הדין הוא עם העורר וכי אכן הבקשה להיתר מבקשת להקים שביל אופניים, שביל הולכי רגל ותשתית על גבי שטח המיועד לחניה. בקשה להיתר שכזו הינה בקשה להיתר שאינה תואמת תכנית. וננמק: התכנית ותשריט התכנית שבפנינו קובעים באופן מפורש שטחי שצ"פ, וכן שביל להולכי רגל, וזאת במובחן משטח חניה ציבורית, ר' במקרא התשריט: כלומר יש סימון אחר בתכנית לטיילת ולשביל הולכי הרגל מאשר הסימון לחניה. הדבר בא לידי ביטוי מובהק גם בתשריט לגופו: ורואים היטב את שטח החניה המתוכנן והמיועד מכוח התכנית לחניית כלי רכב. לטעמנו, במקרה שבפנינו הייעוד לחניה אינו סובל שימוש לשביל להולכי רגל או לשביל אופניים באופן המוצע בבקשה להיתר, וננמק: אכן במגרש חניה בהחלט עוברים הולכי רגל, וייתכן ואף ניתן שיעברו בו גם רוכבי אופניים. לטעמנו, כאשר מעברים אלו הינם מעברים שנועדו לשמש את מגרש החניה, הרי מדובר בשימוש נלווה מותר. אולם, וזה העיקר לענייננו, כאשר מעברים אלו אינם משרתים את מגרש החניה ולמעשה מאיינים אותו, הרי הם שימושים אסורים מכוח התכנית. במקרה שבפנינו אין מדובר בפיתוח מעבר להולכי רגל או שביל אופניים במסגרת מגרש חניה, אלא בתכנון עצמאי של שבילים אלו לרוחבו של מגרש החניה. הפיתוח אינו כולל רק "שביל", אלא דרך של ממש ברוחב של 6 מטרים, אשר כוללת תשתיות, לרבות עמודי תאורה. אין ספק כי מבחינה תכנונית שביל ברוחב של 6 מטרים אשר חוצה לרוחבו של מגרש החניה, כאשר מצידיו עמודי תאורה ותשתית, לא רק שאינו מהווה חלק ממגרש החניה אלא למעשה מאיין אותו. לפיכך, לטעמנו, בקשה להיתר לשביל אופניים או לשביל להולכי רגל, מהסוג שנתבקש בבקשה להיתר, אינה תואמת מקרקעין המיועדים לחניה. הבחנה זו מתחדדת על רקע העובדה כי התכנית קובעת יעוד מפורש לטיילת או לשביל להולכי רגל, כאשר אלו מובחנים מייעוד החניה. לפיכך, לאור עמדתנו כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, אנו קובעים כי קיימת לוועדת הערר סמכות לדון בערר. המהות התכנונית לגופם של דברים, אנו סבורים כי גם מבחינה תכנונית השביל, אשר כאמור מוצע על שטח המיועד למגרש חניה, אינו מתוכנן באופן ראוי. לא צריך להכביר מילים על מצוקת החניה השוררת בחופי הים בעיר אשקלון. מכאן, לא ברור מדוע שביל האופניים ושביל הולכי הרגל מתוכננים דווקא על מגרש החניה הצנוע שהעניקה התכנית לציבור ולא ממערב ובצמוד למגרש זה. קל וחומר, כאשר מיקום השביל ממערב למגרש החניה לא רק שתואם את התכנית, אלא גם יאפשר להולכים בשביל להנאתם תצפית על הים, ולא הליכה בין מכוניות חונות (ככל שיאפשר השביל הקמת מגרש חניה, כאשר כאמור לטעמנו ספק האם הדבר ניתן). העוררת טענה כי הסטת השביל נובעת מהצורך בשימור המצוק וחיזוקו. ייתכן ויש ממש בדבריה, אלא שלא מצאנו כל תימוכין מקצועיים לטענה זו. קטע השביל המתוכנן המצוי צפונה מהאזור בו חוצה השביל המבוקש את מגרש החניה ממוקם ממש על שפת המצוק, והמשיבה לא הציגה כל הסבר מדוע בנקודה מסוימת ניתן להתקרב עם השביל למצוק ממש ובנקודה אחרת יש לסגת מרחק כה גדול. בכל מקרה, אף אם הייתה הצדקה שכזו שלא להתקרב למצוק באזור מגרש החניה, עדיין לא ניתן היה לאשר שביל ברוחב 6 מ' ותשתיות תאורה במקרקעין המיועדים לחניה. במקרה שכזה היה צורך בפתרון אחר (הסטת השביל מזרחה) או שינוי תכנוני. נוסיף כי לטעמנו במסגרת הבקשה להיתר ראוי היה כי יתוכנן גם מגרש החניה לביצוע, ואם מבחינה תקציבית לא ניתן לבצע זאת מיידית, אז לכל הפחות להציע את מגרש החניה כרקע, כך שבעתיד יהיה ניתן ליישם את מגרש החניה מבלי שהשבילים המבוקשים יפגעו בו. אשר על כן, אנו מקבלים את הערר בנושא זה, ומבטלים את החלטת הוועדה המקומית בכל הנוגע לקטע השביל העובר במקרקעין המיועדים לחניה. עם זאת, לא מצאנו כל מניעה לאשר את הבקשה להיתר ביתר המקטעים שאינם בייעוד החניה. למען הסר הטוב נתייחס בקצרה ליתר טענות העורר: הבקשה להיתר (המכונה על ידו "תכנית") אינה מסדירה נגישות למגרש שבבעלותו איננו סבורים כי הבקשה להיתר אמורה להסדיר גישה למגרש העורר. המשיבות בהחלט רשאיות להחליט לפתח חלק מסוים מהתכנית, ואין להן כל חובה לבצע את כל האמור בתכנית, כמו שאין גם חובה לבצע את דרך הגישה למגרש העורר. מכאן, אין כל חובה כי דווקא במסגרת בקשה להיתר לשביל אופניים ושביל הולך רגל תיפתר בעיית הנגישות של העורר. הבקשה להיתר מתעלמת מעבודות התשתית שבוצעו על ידי העורר הבקשה להיתר אינה אמורה להתייחס לעבודות התשתית שביצע העורר, אלא ליתן פתרון לשבילים המבוקשים להולכי רגל ורוכבי אופניים. לא מצאנו כל סתירה בין תכנון השבילים לבין עבודות כלשהן שביצע העורר, ככל שעבודות אלו בוצעו בהיתר. לא נעשה סקר ימי ובדיקה משמעותית בנושא הסביבתי ובטיחות המצוק הבקשה להיתר שבפנינו מציעה שבילים משמעותיים לאורך שפת המצוק. בשבילים אלו אמורים לנוע יום יום תושבים רבים. יתרה מזו, בהתאם להחלטה זו, אנו סבורים כי מבחינה תכנונית ראוי להסיט אף את חלק השביל העובר על מגרש החניה מערבה לכיוון המצוק. במסגרת הדיון שבפנינו לא נתבררה עד תום התשתית העובדתית והמקצועית בנושא שיקום המצוק שעמדה בפני הוועדה המקומית עת אישרה את הבקשה להיתר. מדובר בנושא החורג מגדרו של ערר זה, היות ואין מדובר בנושא בו הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית. עם זאת, מצאנו לנכון להנחות את הוועדה המקומית לקבל חוות דעת מקצועיות בנושא זה, הן בעניין הבטיחות והן בעניין שימור ושיקום המצוק, וזאת בטרם תבוצע הבניה. אין מקום להסיר את קיר התמך שנבנה ואשר חוסם נגר עילי העורר טוען כי אין מקום להרוס את קיר התמך שבנה ואשר חוסם נגר עילי. טענה זו חורגת ממסגרת הדיון בוועדת הערר, היות ובתכנית לא מסומן קיר תמך, והריסת הקיר אינה מהווה בקשה להיתר המנוגדת לתכנית. בכל מקרה, לטעמנו ברור כי ככל שהקיר נבנה ללא היתר, הרי יש לסמנו בצהוב להריסה, ולא ניתן להותיר על כנה עבירת בניה במסגרת בקשה להיתר חדשה. עם זאת, היה והקיר נבנה בהיתר בניה, מן ראוי כי נושא הריסתו ייבחן על רקע חוות דעת מקצועיות לעניין הנגר העילי. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים כדלקמן: אנו מבטלים את החלטת הוועדה המקומית בכל הנוגע למקטע השבילים המבוקש על גבי המקרקעין המיועדים לחניה, וכפועל יוצא מבטלים את היתר הבניה למקטעים אלו בלבד. אין מניעה לתקן את הבקשה להיתר כך שהשבילים המתוכננים לא יהיו על מקרקעין המיועדים לחניה, וכן כך שיוצג במסגרת הבקשה להיתר תכנון של מגרש החניה לביצוע בפועל, או למצער כרקע לביצוע בעתיד. אנו מנחים את הוועדה המקומית לקבל חוות דעת סביבתיות וקונסטרוקטיביות לגבי השפעת היתר הבניה והבניה מכוחו על המצוק. היה והקיר התומך נבנה ללא היתר, ראוי לסמנו בצהוב להריסה. היה וקיים היתר בניה לקיר זה, יש לשקול פעם נוספת את העמדה כלפיו וזאת על רקע חוות דעת מקצועיות. בניהאופנייםהולך רגלהיתר בניה