העורר הסביר כי "חוזה המשבצת" אשר הגדיר את זכויותיו במקרקעין ייעד (מבחינה חוזית) את שטחי מגרש 1 לייעוד חקלאי, וכי שינוי הייעוד החוזי חייב אותה בתשלום דמי היוון בסך של 14,870,574 ₪ בתוספת מע"מ. עוד נטען כי המינהל יעביר לוועדה המקומית סך של 12% מסכום זה כחלף היטל השבחה. לגבי מגרשים 3-4 לא חלק העורר כי הוא בעל זכויות בטיב המאפשר באופן עקרוני לחייב אותו בהיטל ההשבחה ככל שיש אקט תכנוני משביח. אלא שלגבי מגרשים 3 ו- 4 טען העורר כי במסגרת הבקשה להיתר המימוש המבוקש במגרשים אלו אינו עולה על המימוש שהיה קיים במצב הקודם מכוח היתרי בניה תקפים ולכן הבקשה להיתר אינה מגלמת השבחה במגרשים אלו וממילא אין מקום לתשלום היטל השבחה. המשיבה 1, הוועדה המקומית, טענה כי מעמד העורר במקרקעין היה מעמד של חוכר לדורות, וכי יש לפרש את המערכת החוזית בין המינהל לבין העורר כמקנה זכות חכירה לדורות ולא של בר רשות. לעניין תחולת סעיף 21 טענה המשיבה כי לא מתקיימים דרישות הסעיף. כך, לעמדת המשיבה 1, המקרקעין לא הוחכרו לשימוש חקלאי אלא לשימוש מעורב. עוד טענה המשיבה 1, כי העורר זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש. לעניין התשלום ששולם למינהל והתשלום האמור להשתלם למשיבה 1 מתוך תשלום זה, הסבירה המשיבה 1 בדיון כי מבחינתה התשלום שולם בטעות ועל המינהל להחזיר לעורר את התשלום ששולם וממילא אין מקום לתשלום של חלף היטל השבחה. לעניין מגרשים 3 ו - 4 טענה המשיבה 1 כי המימוש מגלם השבחה גם במגרשים אלו. אולם בדיון ציין שמאי הוועדה המקומית כי הוא מוכן לבחון פעם נוספת את הנושא. ועדת הערר צרפה לדיון את רשות מקרקעי ישראל, אשר הגישה עמדה מפורטת ביחס לזכויות העורר במקרקעין. לגבי מגרש 1 עמדת הרשות הינה כי עד למועד חוזה הפיתוח (27.2.2013) היו המקרקעין חלק מחוזה המשבצת של הקיבוץ והיו אמורים להיות מוחכרים בחכירה לדורות. עוד מציין המינהל ביחס למגרש זה כי ניצול מקרקעין אלו למטרה לא חקלאית מחייב עריכת חוזה חכירה חדש ותשלום למינהל בהתאם להחלטות שפורטו בתגובה. עוד לגבי מגרש זה הודיע המינהל כי בזמן הקרוב יועבר סך של 12% מדמי היוון שנגבו כחלף היטל השבחה לוועדה המקומית. לגבי מגרשים 3 ו - 4 מציין המינהל כי מקרקעין אלו היו אמורים להיות מוחכרים לקיבוץ או לחברה מטעמו לאור שימוש בלתי חקלאי בהם, כאשר קיימת התדיינות משפטיות לגביהם. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים. לאחר הדיון המציא העורר העתק של הנספח לחוזה המשבצת ובו מפורטים המקרקעין הנכללים במסגרתו, והמשיבה הגישה התייחסות לנספח זה. העורר הגיש התייחסות לעמדת המשיבה. מכאן החלטתנו זו. דיון מסגרת הדיון לטעמנו יש לבחון בשלב הראשון את שאלת עצם החיוב בגין מגרש 1. היה ונגיע למסקנה כי העורר חייב בהיטל השבחה באופן עקרוני בגין מגרש זה, הרי יש לבחון את סוגיית היטל ההשבחה באופן כולל לכלל המגרש וזאת בהשוואה בין היתר הבניה המבוקש (החל על כלל המגרשים) לבין ההיתרים והזכויות במצב הקודם. לעומת זאת, היה ונגיע למסקנה כי אין חיוב בגין מגרש 1, הרי יש לבחון באופן נפרד את סוגיית היטל ההשבחה לגבי מגרשים 3 ו- 4. כאמור, העורר מעלה שתי טענות חלופיות בעניין החיוב בהיטל השבחה בגין מגרש 1. הטענה הראשונה נוגעת לטיב הזכויות של העורר במקרקעין כבר רשות, והטענה החלופית נוגעת לתחולת סעיף 21 לתוספת השלישית. הטענה הראשונה מעלה שאלה סבוכה העומדת להכרעה בפני כב' בית המשפט העליון בעניין רע"א 725/05 ‏הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך. אלא, שלטעמנו, לאור העובדה כי מתקיימים תנאי סעיף 21 לתוספת השלישית, מתייתר הצורך לדון בטענה הראשונה בדבר זכויות העורר במקרקעין. כלומר, עמדת ועדת הערר, כפי שתנומק להלן, הינה כי אף אם נגדיר את זכויות העורר במקרקעין כזכויות אשר ראוי לחייב בגינן בהיטל השבחה (ויש סברה שכך הם פני הדברים), עדיין העורר פטור מהיטל השבחה לאור התקיימות תנאי סעיף 21, וננמק: תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית כללי עיון בסעיף 21 לתוספת השלישית מגלה, כי הסעיף דורש כתנאי להחלתו על מקרקעי ישראל המוחכרים לדורות (ואין מחלוקת כי המקרקעין בענייננו מוחכרים לדורות) שלושה תנאים מצטברים: המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; ייעוד המקרקעין שונה; החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה חדש, או שהוא זכאי לנצלה בייעוד החדש בכפוף לחתימה על חוזה חכירה חדש, או תיקון החוזה הקיים. הצדדים חלוקים על התקיימות התנאים, ולכן נבחן כל תנאי ותנאי. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי התנאי הראשון הנדרש לבחינה הינו, כי המקרקעין הוחכרו לשימוש חקלאי. כפי שנסביר גם להלן, מטרת ותכלית סעיף 21 הינה מטרה כלכלית, כך שלא יוטל היטל השבחה על זה שאינו נהנה מההשבחה ומכאן נובע כי היטל ההשבחה יוטל על הנהנה מההשבחה. לפיכך, בבדיקת התנאי הראשון בוחנים את מטרת החכירה החוזית-קניינית ולא את הייעוד התכנוני של המקרקעין. כלומר, ההנחה הכלכלית של סעיף 21 הינה כי לגבי מקרקעין שהוחכרו בחוזה חכירה המגביל לשימוש חקלאי בלבד, ולאחר מכן שונה הייעוד ללא שהחוכר זכאי ליהנות מהייעוד החדש, הרי לא החוכר החקלאי (אשר למעשה חכירתו מסתיימת) ייהנה מההשבחה. במקרה שבפנינו חוזה המשבצת מפרט 4 מטרות שכירות, הראשונה הינה אכן מטרה חקלאית בלבד, אולם המטרות האחרות הינן: הקמת מבנים משקיים, הקמת יחידות מגורים וכן מבני ציבור. אין מחלוקות כי מטרת "יחידות מגורים" וכן מטרת "מבני ציבור" אינן נכללות בגדר הוראת סעיף 21 הדורש "שימוש חקלאי" ואף שימוש חקלאי "בלבד", היות ושתי המטרות מאפשרות ניצול כלכלי מעבר לניצול החקלאי. אלא, שמחוזה המשבצת ניתן ללמוד כי זה אינו מסתפק בהגדרה כללית של מטרות השכירות, אלא מחלק את "משבצת" העורר לחלקים שונים, כאשר בכל חלק מוגדר ייעוד, או מטרה, ספציפיים. יובהר, כפי שעולה מהנספח לחוזה המשבצת אין כוונת חוזה המשבצת כי בכל השטחים הכלולים בחוזה המשבצת מתאפשרים כל מטרות השכירות, אלא קיימת חלוקה ברורה בטבלה של השטח המוקצה לכל מטרה ומטרה. אכן, כטענת המשיבה, אין זה ברור בתשריט של נספח חוזה המשבצת היכן ממוקם כל חלק וחלק (אם כי כאמור בטבלה שבתשריט קיימת הפרדה לייעודים השונים), אולם, דווקא לגבי המקרקעין נשוא הערר, אשר מרוחקים משטח המחנה, ברור כי אלו מיועדים (קניינית) במסגרת חוזה המשבצת לחקלאות או למבני משק. קל וחומר בשעה שהייעוד התכנוני שלהם הינו כזה. יתרה מזו, סעיף 21 לחוזה המשבצת קובע כי אם ישתנה הייעוד התכנוני של כל חלק בהסכם המשבצת, המינהל רשאי לבטל את ההסכם ולהשיב לידו את המקרקעין בכפוף לפיצויי. לפיכך, לטעמנו, חוזה המשבצת אינו מאפשר בכל חוזה המשבצת, חקלאות או מבני מגורים או מבני משק, אלא קובע מטרה מסוימת לחטיבת קרקע ספציפית, כך שהעורר אינו רשאי (מבחינה קניינית-חוזית לאור ההסכם) להקים מגורים או מבני ציבור במקרקעין אשר מרוחקים מתחום המחנה ומיועדים תכנונית לחקלאות. לפיכך, אנו סבורים כי מטרת חוזה המשבצת לגבי מגרש 1 הינה מטרה חוזית לשימוש חקלאי ולכן עומדת בתנאי הנדרש בסעיף 21 לתוספת השלישית, תנאי המחייב כי המקרקעין יהיו מקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי. זאת ועוד. הסכם המשבצת מכפיף במסגרת סעיף 21 לו את השימוש הקנייני לייעוד התכנוני המותר. במקרה שבפנינו נציין, כי אין חולק שהייעוד התכנוני של מגרש 1 במצב קודם היה לחקלאות. אמנם כאשר בוחנים את סעיף 21 בוחנים את המטרה החוזית של חוזה השכרת המקרקעין ולא את הייעוד התכנוני, אלא כאשר הסכם המשבצת מכפיף את השימוש המותר מוכח ההסכם לייעוד התכנוני, הרי שגם מטעם זה ניתן לקבוע כי המקרקעין נשוא הערר, הינם המקרקעין שהוחכרו לשימוש חקלאי בלבד. לתוצאה דומה הגיע ועדת ערר זו בערר (חי') 8007/09 ‏ ‏קיבוץ עין הכרמל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף הכרמל () ור' גם ערר (צפון) 816/09 קיבוץ שדה נחמיה נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה גליל עליון () (להלן: "עניין שדה נחמיה"). לאור העובדה כי אין חולק על כך שייעוד הקרקע שונה לייעוד סחיר, נותר לבחון האם העורר זכאי לנצל את הקרקע בייעוד החדש ללא צורך בתיקון החוזה ובתשלום בגין התיקון. העורר זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש? כפי שציינו לעיל, אין די בכך שהמקרקעין הוחכרו לשימוש חקלאי כפי שקבענו, אלא על מנת שנחיל את סעיף 21 לתוספת השלישית, יש להראות כי העורר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי הייעוד החדש במצב החוזי הקיים. יובהר, כי אם העורר זכאי לנצל את הקרקע, אולם זאת לאחר תיקון חוזה החכירה או חתימת חוזה חדש, אזי יחול סעיף 21 לתוספת השלישית למרות שהעורר יינצל את המקרקעין בייעוד החדש. מכאן, השאלה שעומדת בפנינו הינה שאלה כפולה, הן שאלה פרשנית של סעיף 21 והן שאלה עובדתית מה זכאי העורר לעשות במקרקעין כיום. מבחינה פרשנית, כפי שהסברנו לעיל, אנו סבורים שיש לשים את הדגש על "המרחב הגיאומטרי" הכלכלי בו מצוי הסעיף, כך שיש ליתן לסעיף פרשנות אשר יש בה הגיון כלכלי. ההיגיון הכלכלי של סעיף 21 הינו פשוט ביסודו והוא קובע, כי כאשר החוכר נהנה משינוי הייעוד הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה, ואילו כאשר המינהל הוא זה שנהנה משינוי הייעוד, הרי הוא זה שיישא בנטל תשלום היטל ההשבחה (כחלף השבחה לפי סעיף 21). לפיכך ברור כי כאשר העורר זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש ללא תיקון החוזה וללא תשלום למינהל מקרקעי ישראל הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה, ואילו במידה והוא אינו זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, הרי המינהל יישא בהיטל ההשבחה. הנושא הופך מורכב יותר במקרים בהם העורר זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, אך יש לערוך חוזה חדש או תיקון להסכם, אז נשאלת השאלה: האם בכל מקרה בו נדרש התיקון יחול סעיף 21 או רק במקרה בו קיימת לתיקון משמעות כלכלית. ביחס לשאלה זו פסקה ועדת ערר זו בעניין עין המפרץ, כדלקמן: "אנו סבורים, כי רק כאשר תיקון חוזה החכירה (או החתימה על חוזה חדש) דורשים תשלום כלכלי, אזי תהיה תחולה לסעיף 21, אולם כאשר מדובר בתיקון טכני של החוזה, לא תהיה תחולה לסעיף 21, ונבאר: הנימוק העומד מאחורי פרשנות זו הוא ברור וקוהרנטי עם התכלית הכלכלית, כאשר העורר חייב לשלם על המקרקעין בייעוד החדש (בין במסגרת תיקון ההסכם ובין במסגרת הסכם חדש) אזי הרווח מההשבחה הינו של המינהל, אשר מקבל תמורה מהעורר על בסיס הייעוד החדש. במקרה שכזה, הרי ראוי שהמינהל שמשווק את המקרקעין בייעוד החדש יישא בתשלום היטל ההשבחה. יתרה מזו, חיוב העורר הן בתשלום היטל השבחה והן בתשלום הנובע מתיקון ההסכם או מהחתימה על הסכם חדש עלול להביא למצב של כפל תשלום על ידי העורר וכפל גבייה על ידי המשיבה 1 (אשר תקבל הן היטל ההשבחה והן חלף היטל השבחה מכוח סעיף 21 עת יתוקן ההסכם או ייחתם הסכם חדש). לעומת זאת, כאשר מדובר בתיקון טכני של ההסכם, ללא חיוב בתשלום של העורר למינהל, ברור כי לא ניתן להחיל את סעיף 21, היות והמשמעות הנובעת מהחלת סעיף 21 תהיה, כי מצד אחד העורר הנהנה מההשבחה לא ישלם כל היטל השבחה ואילו מצד שני, המשיבה 1, אשר בתחומה אושרה תכנית משביחה אשר אף מחייבת הוצאות בהתאם, לא תזכה לא להיטל השבחה ואף לא לחלף היטל השבחה מכוח סעיף 21 (היות ובהעדר תשלום למינהל אין תשלום חלף היטל השבחה הנגזר מהסכום אותו מקבל המינהל). חיזוק לפרשנות זו ניתן למצוא בהצעת החוק 2765 (29.12.98) לתיקון סעיף 21, וכן ר' ערר קיבוץ שדה נחמיה לעיל." ונכונים דברים אלו לענייננו. כאמור במקרה שבפנינו הצדדים אינם חלוקים על כך כי העורר זכאי ליהנות מהמקרקעין בייעוד החדש, והוא אף נהנה מהם בפועל עת הוציא היתרי בניה מכוח הייעוד החדש והתכנית המשביחה. המחלוקת נעוצה בשאלה, האם נדרש תיקון חוזה, או חתימת חוזה חדש, והאם יש צורך בתשלום לרשות מקרקעי ישראל בגין הייעוד החדש. לעניין זה נציין כי אין מחלוקת כי בפועל העורר חתם על חוזה חדש, ואף שילם בגינו סכום העולה על 14,000,000 ₪. למרות זאת, המשיבה 1 טוענת כי לאור טיב הזכויות של העורר במקרקעין לא היה אמור זה לחתום על חוזה חדש ולא היה אמור לשאת בתשלום כלשהו. אנו סבורים כי כאשר בעל המקרקעין והשוכר סבורים כי פרשנות מסוימת לחוזה ביניהם משקפת את ההסכמה שהושגה, הרי לא בנקל נאפשר לצד ג' לטעון כי הפרשנות הראויה הינה אחרת מאשר סבורים הצדדים להסכם עצמו. ר' ע"א546/91 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' שאול צוף (): "הואיל והמדובר בפרשנות חוזה אשר מחייב ביחסים בין האגודה לחבר ובין החברים לבין עצמם וחלים עליו דיני הפרשנות החלים על חוזים בדרך כלל, חל על הפירוש הכלל המוצא את ביטויו בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי),תשל"ג-1973, שעל פיו יש לפרש את החוזה על-פי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתקף מתוך החוזה, ואם אינו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות. על אומד דעתם של הצדדים ניתן ללמוד מהוראותיהם של התקנות והתקנון ומאופי הבירור אשר הועבר למשפט החברים. גם התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם יכולה, על-פי ההלכה, ללמד על כוונתם בהסכם (בג"צ932/91 קרן הגימלאות המרכזית של עובדי ההסתדרות בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה ואח' [2], בעמ' 437 מול אות השוליים ז והאסמכתאות שם). דרך הפעלת ההסכם על-ידי הצדדים, דרך פרשנותם והתייחסות אל ההסכם, יכול שילמדו על כוונתם בהסכם." בפרט נכונים הדברים במקרים בהם פרשנות זו אינה נוחה לעורר, אשר נדרש לתשלום משמעותי לרשות בגין החוזה החדש. בכל מקרה, גם לגופם של דברים, עיון במערכת ההסכמית של העורר עם המינהל (הרשות) מגלה באופן ברור כי הוא לא זכאי ליהנות מהמקרקעין בייעוד החדש ללא תיקון חוזה ותשלום משמעותי לרשות. לשון חוזה המשבצת בסעיף 21 הינה ברורה והיא אינה מאפשרת ניצול המקרקעין בייעוד חדש על ידי בעל הזכויות במקרקעין מכוח חוזה המשבצת. עוד נציין, כי זוהי גם עמדתם העקבית של בתי המשפט בשורה של פסקי דין אשר נגעו לפרשנות חוזי משבצת בכלל ולפרשנות סעיפים הזהים או הדומים לסעיף 21 במקרה שבפנינו. ר' הפ (מרכז) 650-11-07 חרות מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל ואח' (), ור' גם בענין קיבוץ שדה נחמיה לעיל: "אין חולק על כך כי העורר שילם למינהל דמי חכירה, המבוססים על שווי קרקע לאחר שינוי הייעוד. דהיינו, העורר שילם למינהל, למעשה, את שווי ההשבחה שבוצעה עקב שינוי ייעודה של הקרקע. ודוק - אין המדובר בהיטל ההשבחה (אשר הינו רק מחצית ההשבחה), אלא ההשבחה במלואה." סיכום ביניים לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי בגין מגרש מס' 1 מתקיימים תנאי סעיף 21, והעורר פטור מתשלום היטל השבחה לגבי מגרש זה. נחזור ונציין כי במקרה שבפנינו העורר שילם למינהל דמי היוון בהתאם לשווי המקרקעין בייעוד החדש, כלומר מי שנהנה בפועל מן ההשבחה הינו המינהל ולא העורר. יתרה, מזו המינהל יעביר למשיבה סכום של לא פחות מ- 1,784,468 ₪ (בהנחה שחלף היטל ההשבחה אינו משולם על המע"מ, סוגיה שטרם הוכרעה) כחלף היטל השבחה. לפיכך, התוצאה אליה הגענו אינה רק ראויה מבחינה משפטית ותיאורטית, אלא גם מגשימה את עקרונות היטל ההשבחה במקרה שבפנינו. מגרשים 3 ו- 4 לאור קביעתנו כי העורר אינו החייב בהיטל השבחה בגין מגרש 1, נותר לברר את החבות לגבי מגרשים 3 ו- 4. אנו סבורים כי לגבי מגרשים אלו יש לבחון את הזכויות שהיו מוקנות להם במצב הקודם וכן היתרי הבניה שהונפקו במצב הקודם מכוח התכנון הקודם לעומת הזכויות המבוקשות במגרשים אלו במצב החדש. הבחינה תעשה לגבי כל מגרש באופן עצמאי. בפני ועדת הערר לא הוצגה מלוא התמונה העובדתית של ניצול הזכויות במצב הקודם בשני המגרשים הללו ולמעשה גם לא הוצג הניצול המבוקש בהם במסגרת הבקשה להיתר החדשה. בנסיבות אלו אנו סבורים כי יש מקום למנות שמאי מייעץ לנושא זה, אשר ייבחן את ההיתרים שניתנו לגבי מגרשים אלו בעבר וכן יבצע ניתוח של היתר הבניה החדש ואת הבניה המוצעת מכוחו במגרשים הללו. עם זאת, היות והסוגיה לא התחדדה בשומת הוועדה המקומית, ולאור מסמך שהוגש מטעם העורר לאחר הדיון, יש לאפשר לעורר לנסות ולשכנע את שמאי המשיבה כי אין תוספת זכויות במגרשים אלו וזאת בטרם ימונה שמאי מייעץ. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו מקבלים את הערר בכל הנוגע למגרש מס' 1, וקובעים כי לגבי מגרש מס' 1 העורר אינו חייב בהיטל השבחה וכי המשיבה 1 זכאית לקבלת חלף היטל השבחה מרשות מקרקעי ישראל. לגבי מגרשים 3 ו - 4 אנו מאפשרים לצדדים לנסות ולהגיע לסכמה וזאת בתוך 30 יום מיום החלטה זו. לא יגישו הצדדים הודעה, תפנה ועדת הערר למינוי שמאי מייעץ וזאת לסוגיה זו בלבד. חוזהקרקעותמקרקעיןחקלאות