השמאית המכריעה קבעה כי תידרש דחייה של שלוש שנים במצב הקודם וזאת לצורך אישור בינוי בהתאם לתכנית מפורטת וכן לאור היטל השבחה צפוי. העוררת עררה על קביעה זו, וטענה כי קיימת סתירה בין קביעה זו לבין הקביעה כי תכנית ש/139 לא שינתה את זכויות הבניה מכוח תכנית ש/102. אנו סבורים שבנושא זה יש לקבל את הערר. כמבואר לעיל, אנו סבורים כי הפרשנות הראויה לתכנית ש/139 הינה כי זו לא שינתה את זכויות הבניה מכוח תכנית ש/102. פועל יוצא מקביעה זו הינה כי ניתן לנצל את זכויות הבניה המוקנות מכוח תכנית ש/102 וזאת ללא הליך סטטוטורי וללא תשלום היטל השבחה. למעשה, כל אשר נדרש הינו אישור תכנית בינוי על ידי הוועדה המחוזית, ודוק, תכנית בינוי ולא תכנית כמובנה בפרק ג' סימן ד' לחוק התכנון והבניה. נסכם נושא זה ונאמר, ניתן לפרש את תכנית ש/139 בשני מובנים: הראשון, כי תכנית זו "מחקה" את זכויות הבניה שנקבעו בתכנית ש/102, ומכאן זכויות חדשות ייקבעו למגרש רק בתכנית סטטוטורית חדשה. במקרה שכזה, שווי המגרש ייגזר מהצפי של הזכויות שהיו מאושרות במגרש בכפוף לדחייה לשם אישור התכנית המפורטת וכן ניכוי היטל השבחה. המובן השני הינו כי תכנית ש/139 הותירה על כנן את זכויות הבניה שנקבעו בתכנית ש/102, ומכאן זכויות אלו ניתנות לניצול ללא צורך בתכנית מפורטת וממילא בלא צורך בתשלום היטל השבחה. שווי המגרש במקרה שכזה ייגזר משווי הזכויות מכוח ש/102 בדחייה מזערית הנובעת מהצורך באישור תכנית הבינוי על ידי הוועדה המחוזית. אנו סבורים כי הפרשנות השניה היא זו הפרשנות הראויה, ולכן קביעת זכויות הבניה לפי ש/102 כפי שעשתה השמאית המכריעה הינה ראויה, אולם במקרה שכזה אין מקום לקבוע דחיה או הפחתה לאור תשלום היטל השבחה. לא מצאנו לנכון להחזיר נושא זה לשמאית המכריעה היות וועדת הערר יכולה לאמוד בעצמה את פרק הזמן שהיה קונה סביר צופה כי תאושר תכנית בינוי בפני הוועדה המחוזית. אנו מעמידים פרק זמן זה על סך של שנה אחת, ומכאן מקדם הדחייה יהיה 0.94 במקום הקביעה של השמאית המכריעה. הפחתה משווי מצב קודם היטל השבחה צפוי כפי שציינו לעיל, אנו מקבלים טענה זו, ואכן אין מקום לבצע הפחתה להיטל השבחה במצב הקודם. העדר התחשבות בעצים הקיימים במקרקעין העוררת טוענת כי במקרקעין קיימים עצים אשר הוגדרו לשימור וכי יש לבצע הפחתה משמעותית בגין עצים אלו. לא מצאנו כל ממש בטענה זו. ראשית, החובה לשמר את העצים כלל אינה נובעת מהתכנית המשביחה, ולכן ככל שיש לבצע הפחתה, הרי זו קיימת בשני מצבי התכנון. נציין, כי הטענה כי במצב הקודם לאור מיעוט הזכויות הפגיעה קטנה יותר, אינה נכונה בהכרח, וזאת לאור מבנה המגרש הספציפי. בכל מקרה לגופם של דברים, שאלת השפעת קיומם של עצים על ערך המקרקעין הינה שאלה שמאית מובהקת, לכן בהעדר שגיאה חמורה או פגם יוצא דופן, אין מקום להתערב בהכרעת השמאית המכרעת לעניין זה. נציין, כי בסופם של דברים מדובר בארבעה עצים בלבד, אשר הינם עצי אלון עתיקים, ובהחלט יש מקום לסברה השמאית כי קיומם של עצי אלון עתיקים במתחם המיועד למסחר, ולמעשה גם בחצר בית מגורים, יש בהם גם רכיב משביח. כך או כך, בוודאי שאין כאן שגיאה מהותית או פגם חמור המצדיק התערבות של ועדת הערר. לא הביאה בחשבון דחייה לאור הכורח בביצוע כיכר אין מחלוקת כי התכנית המשביחה קובעת כי תנאי להוצאת היתר בניה יהיה תחילת ביצוע שדרוג הכיכר הסמוך למקרקעין. עם זאת, התכנית המשביחה אינה מטילה את עלויות פיתוח הכיכר על העוררת. העוררת טענה כי לאור הוראה זו בתכנית, מן הראוי לקבוע מקדם דחייה למימוש הזכויות מכוח התכנית. איננו מקבלים את טענות העוררת בנושא זה. השפעת ההוראה האמורה על שווי המקרקעין במצב החדש הינה קביעה שמאית, כאשר בה כאמור ההתערבות תהא מצומצמת. יש לזכור כי את ההשפעה בוחנים נכון ליום הקובע ולא כחוכמה שבדיעבד. התכנית המשביחה הינה תכנית עתירת זכויות, אשר תכנון בקשה להיתר מכוחה, אישור בקשה להיתר זו ומילוי התנאים להוצאת היתר, צפויים לאורך זמן מה. לפיכך, הסוגיה הינה האם קונה סביר היה צופה ביום אישור התכנית כי התחלת העבודות על הכיכר תהיה מאוחרת יותר מאשר סיום הליכי הבקשה להיתר ומילוי יתר תנאי ההיתר. השמאית המכריעה סברה כי לא אלו פני הדברים. מדובר בקביעה סבירה והגיונית שלא מצאנו לנכון להתערב בה. הביאה בחשבון רק מחצית מהוצאות הבניה של מיגון אקוסטי התכנית המשביחה מטילה על הבעלים של המקרקעין את החובה בהקמת קיר אקוסטי בגבול שטח המגורים. העוררת טענה כי יש להפחית עלויות הקמת הקיר משווי המקרקעין במצב החדש. השמאית המכריעה קיבלה טענה זו, וקבעה שיש להפחית את עלות הקיר מהמצב החדש. עם זאת, השמאית המכריעה קבעה בנוסף כי גם במצב הקודם נדרשת הקמת קיר אקוסטי לשם מימוש הזכויות וזאת במסגרת התכנון המפורט. לפיכך, לעמדתה יש להפחית מעלות הקיר האקוסטי 50% וזאת לאור עלות המיגון הצפוי גם במצב הקודם. העוררת טענה כי מדובר בהפחתה שגויה, היות ואין בתכניות במצב הקודם הגבלה על מימוש הזכויות או דרישה להקמת קיר אקוסטי. אנו סבורים כי מבחינה משפטית הדין בנושא זה הינו עם העוררת. אין בתכניות במצב הקודם כל התניה בדבר הקמת מיגון אקוסטי, ולכן ניתן היה לממש את הזכויות מכוח תכניות אלו ללא הקמת מיגון אקוסטי. יוטעם, כי כאשר מוגשת בקשה להיתר התואמת את התכנית, אין למוסדות התכנון סמכות להתנות אותה בתנאים כגון הקמת מיגון אקוסטי, ותנאים שכאלו ניתן לקבוע רק במסגרת תכנית או בקשה להקלה. כאמור, עמדת ועדת הערר הינה כי התכנית ש/139 מוגבלת לזכויות הבניה מכוח תכנית ש/102, וניצול הזכויות בהיקף הקבוע בתכנית ש/102 אינו מצריך הליך תכנוני או הליך של הקלה. לפיכך, כל עוד היה מתבקש ניצול זכויות בהיקף שנקבע בתכנית ש/102, הרי לא ניתן היה לחייב את העוררת במצב הקודם בהתקנת מיגון אקוסטי. לפיכך, אנו סבורים כי יש להפחית מהשווי במצב חדש את מלוא עלות המיגון האקוסטי. עם זאת, מקובלת עלינו עמדת השמאית המכריעה כי אין להביא בחשבון עלות קירוי חצר משק, אשר תורמת לשווי המקרקעין במצב החדש. אנו גם בדעה כי גם הקיר האקוסטי עצמו יש בו רכיב משביח למקרקעין עצמם. לאור האמור לעיל, אנו מעמידים את ההפחתה בגין החובה לקמת מיכון אקוסטי על 1,050,000 ₪ במקום ההפחתה הקבועה בשומה המכרעת. לא הפחיתה במצב חדש בעלות במושע השמאית המכריעה הפחיתה במצב הקודם בגין היות המקרקעין בבעלות משותפת המכונה שותפות "מושע". השמאית המכריעה לא ביצעה הפחתה דומה במצב החדש. העוררת טוענת כי בכך שגתה השמאית המכריעה והיה עליה להפחית בגין שיתוף מושע בשני מצבי התכנון. בחנו את השומה ולא מצאנו כי השמאית המכריעה אכן הפחיתה בגין קיומה של שותפות מושע במצב הקודם, כאשר הפחתה זו נבלעת למעשה בהפחתה שבוצעה במצב קודם בגין הדחייה, הפחתה שבוטלה על ידנו לעיל. בכל מקרה, מבחינה שמאית, אין כל מקום לבצע הפחתה בגין שותפות מושע במצב הקודם או במצב החדש. לא הפחיתה במצב החדש הוראות התכנית בגין רחבה פתוחה התכנית המשביחה קבע כי תפותח רחבה פתוחה במתחם B וברחבה זאת תרשם זיקת הנאה לציבור. העוררת טענה כי יש לבצע הפחתה משווי המקרקעין במצב החדש לאור הוראה זו וזאת משני טעמים: היא מגבילה את התכנון במגרש וכן לאור כך שמדובר בהפקעה בפועל. השמאית המכריעה דחתה את טענות העוררת וקבעה כי הרחבה מהווה יתרון ולא חסרון וזאת לאור נגישות, חשיפה לשטחי מסחר ואפשרות לשימוש מסחרי, כגון בתי קפה בחלקים ממנה. העוררת טוענת כי בעצם הכפייה שבהוראה יש פגיעה בשווי המקרקעין, קל וחומר, כאשר מדובר בהפקעה הלכה למעשה, הפקעה המהווה פגיעה קניינית. איננו מקבלים את טענות העוררת. ראשית, אנו סבורים כי שאלת השפעת הרחבה על שווי המקרקעין במצב החדש נמצאת בתחום ההכרעה השמאי, ובהעדר שגיאה יוצאת דופן לא נתערב בו. לגופה של הטענה, הרי עצם העובדה כי מדובר בהוראה כופה, אינה הופכת אותה בהכרח להוראה פוגעת. על מנת להוכיח כי אכן מדובר בהוראה פוגעת, היה על העוררת להראות כי קיים תכנון אחר, שאינו ניתן לביצוע לאור ההוראה, ואשר לאורו ערך המקרקעין יהיה גבוה יותר. העוררת לא הציגה בפנינו כל תכנון אלטרנטיבי שכזה, ומכאן לא עלה בידה לסתור את ההכרעה המנומקת של השמאית המכריעה. איננו מקבלים גם את הטענה כי מדובר בהפקעה. הפער בין זיקת הנאה לציבור לבין הפקעה הינו גדול ומשמעותי. כך, לדוגמא, אין כל מניעה כי העוררת תשכיר חלק מרחבה זאת לטובת בתי קפה ומסעדות, ותשיא רווחים על מקרקעין אלו, דבר שלא היה ניתן לעשות במקרה של הפקעה. חשוב לזכור כי השמאית המכריעה לא הביאה בחשבון את דמי השכירות האפשריים מהשכרת חלקים מהרחבה ציבורית, כך ששכל ואכן קיימת פגיעה במישור הקנייני או לאור היות ההוראה כופה, היא ודאי מתקזזת לאור האפשרות לקבלת תשואה כלכלית משטח זה. מכאן, שאם כבר נפלה שגיאה בנושא זה, הרי הינה בכך שהשמאית המכריעה לא נתנה ערך כלכלי כל שהוא לרחבה זו במצב החדש. אולם בהיות הנושא שמאי, ובהעדר ערר של המשיבה, לא מצאנו להתערב בכך. הפחיתה רק 90% בגין עלויות העתקה, ניקוי קרקע ופינוי פסולת השמאית המכריעה הפחיתה בגין עלויות העתקה ניקוי ופינוי, אולם הכירה ב- 90% מעלויות אלו וזאת לאור דרישה דומה גם במצב הקודם. העוררת טענה כי בכך שגתה השמאית המכריעה, היות ובמצב הקודם ניתן היה להפעיל תחנת דלק. לא מצאנו כל שגיאה בשמאות המכריעה לעניין זה. ראשית אין זה נקי בספקות כי ניתן היה להקים תחנת דלק במקום מכוח תמ"א 18. בכל מקרה אף אם הייתה אפשרות להקמת תחנת דלק שכזו, עדיין קיימות עלויות של ניקוי ופינוי. כמו כן, תחנת הדלק אינה תופסת בהכרח את מלוא המקרקעין. בנסיבות אלו הפחתה של 10% בגין המצב הקודם הינה סבירה בהחלט. לא הפחיתה בגין הוראות המחייבות הכנת חוות דעת סביבתית וכן סקר קרקע העוררת טענה כי בתכנית במצב החדש קיימת דרישה להכנת חוות דעת סביבתית וכן אישורה על ידי איגוד ערים לאיכות הסביבה. לפיכך ביקשה לבצע הפחתה נוספת לצורך כך. לא מצאנו לנכון להתערב בקביעת השמאית המכריעה בנושא זה. אין מדובר בהכנת תסקיר השפעה על הסביבה אלא באישור של היחידה הסביבתית, אישור הנדרש כמעט בכל הליך של הוצאת היתר בניה ולכן מהווה חלק מעלויות הבניה הרגילות. עוד נציין, כי השמאית המכריעה ערכה הפחתה משמעותית בגין עלויות העתקה וכדומה, אשר יש בהן גם לכלול הכנת סקר דומה. אשר על כן אנו דוחים טענה זו. חישבה עלות עודפת נמוכה לבניית חניה תת קרקעית העוררת טוענת לגבי שגיאות של השמאית המכריעה בהערכת שווי העלות העודפת של החניון התת קרקעי. מדובר בערר על נושאים שמאים מובהקים ועל ערכים ספציפיים של עלות למ"ר. לא מצאנו כל פגם בשומה המצדיק התערבות בנושאים אלו. למען הסר ספק, אנו סבורים כי הקביעות בשמאות המכריעה ראויות יותר מאשר המספרים והתחשיבים הנטענים בערר, אשר אינם מדויקים. שגתה בקביעת שיעור ההיוון במצב הקודם העוררת טענה כי שגתה השמאית המכריעה אשר קבעה שיעור היוון גבוה המגלם סיכון במציאת שוכר בתום תקופת השכירות. לטעמה של העוררת לשוכר חברת "אגד" לא הייתה ברירה אלא לשכור את שטח המגרש ולכן אין סיכון בנושא. ראשית נציין כי שיעור ההיוון הינו קביעה שמאית מובהקת אשר בהעדר שגיאה יוצאת דופן או חמורה כאמור לא נתערב בקביעתו. לגופה של טענה, הרי היא שגויה. אופי התחבורה הציבורית עבר שינוי מהותי כאשר במקום "תחנה מרכזית" אחת, החלו להפעיל מספר תחנות קטנות וזאת משיקולי תחבורה, סביבה ועוד. לפיכך, אף בעדר חלופה למרכז תחבורה, בהחלט היה קיים סיכון כי אגד לא יזדקק עוד ל- "תחנה מרכזית" כמובנה בשנות ה - 80, וישאיר את המקרקעין נטושים. שגתה בעלות הבניה במצב הקודם העוררת טענה כי שגתה השמאית המכריעה בקביעת עלויות הבניה במצב הקודם. אף לעמדת העוררת בכתב הערר אין מדובר בשגיאה חמורה או פגם יוצא דופן אלא סטייה זו או אחרת שיש לעשות לאור מורכבות המבנה לשיטתה. בכל מקרה, מצאנו את עלויות הבניה שקבעה השמאית המכריעה ראויות ומבוססות ובוודאי שאין בהן להצדיק התערבות ועדת הערר. שגתה בקביעת שווי המגרש במצב החדש העוררת טענה כי שווי המגרש במצב החדש שגוי וזאת לאור טעות נטענת בהשוואה עם שומת השמאי הממשלתי. איננו מקבלים טענה זו, השוואה עם השמאי הממשלתי נעשתה רק לשם ביקורת ולא מהווה את בסיס השומה. בכל מקרה אין מדובר בפער משמעותי. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו מקבלים את הערר בשתי נקודות בלבד: ראשית, אנו קובעים כי מקדם הדחייה במצב הקודם יעמוד על 0.94 במקום המקדם שנקבע על ידי השמאית המכריעה. שנית, אנו מעמידים את ההפחתה במצב החדש בגין הקמת קיר אקוסטי במצב החדש על סך של 1,050,000 ₪ במקום סך של 648,000 ₪ שנקבע בשומה המכרעת ואשר הובא בחשבון על ידי השמאית המכריעה. אנו דוחים את יתר הטענות בערר ולכן יתר הנתונים, הערכים והקביעות בשומה המכרעת נותרים על כנם. בנסיבות בעניין אין צו להוצאות. שמאות