נטען כי על השמאי המכריע היה לקחת בחשבון את הנוהג הבלתי חוקי להחתים על הסכמי פיתוח, שתוכנם היטלי פיתוח מוגדלים אל מול היטל השבחה מופחת בשיעור של 10%, מעין "חלף היטל השבחה", זאת, באופן שיובאו בחשבון בהערכת השווי הסכומים שנקבעו בהסכמי הפיתוח כהיטלי פיתוח מוגדלים בצירוף היטל ההשבחה המופחת. נטען כי פסק הדין בע"א 7368/06 דירות יוקרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה, אשר פסל הסכמים אלו וקבע כי הם בלתי חוקיים, ניתן ביום 26.6.11, ואילו המועד הקובע לענייננו היה טרם פסק הדין, 13.10.09, מועד אישור תכנית רצ/81/1, ולכן היה על השמאי המכריע להתחשב בהסכמים אלו לצורך הערכת השווי. השמאי המכריע בשומה המכרעת דן בטענה זו של העוררת ודחה אותה בהסתמך על פ"ד דירות יוקרה, עמ' 11 ואילך לשומתו המכרעת. בהכרעה זו של השמאי המכריע לא נפל כל פסול. במקרה שלפנינו מדובר במקרה פשוט מבחינה כרונולוגית - התכנית אושרה לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק. אשר על כן, גם לשיטת העוררת תיקון 84 ביטל מיניה ומינה נוהג בלתי חוקי זה. לא ניתן יותר להסתמך על נוהג בלתי חוקי זה ממועד כניסת התיקון לחוק לתוקף. מועד אישור התכנית הינו לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק. אשר על כן, לא ניתן להסתמך על הנוהג הבלתי חוקי גם לא לצורך הערכת השווי כנטען. על נוהג בלתי חוקי ועל העדר האפשרות להסתמך עליו, עמדה ועדת הערר בהרחבה בערר 85036/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' חיים וחוה שנפלד והדברים שם יפים גם כאן. מעבר לצורך נעיר לעניין הטענה כי תחולת פ"ד דירות יוקרה, היא מכאן ולהבא - טענה זו, שנטענה גם באופן כללי, לא ידענו טיבה מהי ומדוע שונה לדידם של העוררים פסק דין זה מאלפי פסקי דין אחרים, שכולם "פועלים למפרע קרוב לאלף שנים", על דרך האמור בפרשת Kuhn.v.Fairmont. אף לא נטען בפנינו כי מדובר באותם מקרים יוצאי דופן של תחולת פסק דין מכאן ולהבא. על תחולתם למפרע של פסקי דין עמדנו בהרחבה בערר (מרכז) 9019/10 כפר הנוער יוהנה ז'בוטינסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק, שם אמרנו בין היתר, כי: "טענתה העקרונית של העוררת היא כי לדעתה הלכת חגור איננה חלה רטרואקטיבית ואיננה חלה על המקרה דנן כיוון שהמועד הקובע קדם לפסק דין חגור. סוגיה זו עניינה בשאלת תחולתה בזמן של פסיקה חדשה. אלא, שכפי שטענו גם המשיבות בפנינו ובצדק רב, סוגיה זו נדונה והוכרעה זה מכבר בשיטתנו המשפטית, ואף נוסיף ונאמר על דרך דברי השופט הולמס בפרשת (Kuhn V.Fairmont (215 US 349,375, כי: "החלטות שיפוטיות פועלות למפרע קרוב לאלף שנים". כפי שטענו המשיבות, בית המשפט העליון קבע במפורש ברע"א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתית בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל ( להלן - פ"ד סולל בונה"), כי: "נקודת המוצא העקרונית הינה כי הלכה שיפוטית חדשה, פועלת הן רטרוספקטיבית והן פרוספקטיבית" (עמ' 9-6, 15 ואילך, 49 ואילך לפסק דין סולל בונה). כאשר על פי הניתוח המפורט והמקיף בפסק הדין, דעת רוב השופטים היתה, כי השיקול המעשי הוא השיקול המכריע בעניין זה, הנוגע "ללב ליבו של התפקיד השיפוטי ולמהותה של היצירה השיפוטית" (שם בעמ' 49, ואילך)." (שם בעמ' 6, ) טענה נוספת שטענה העוררת היא, כי השמאי המכריע לא נימק דיו בשומה המכרעת מדוע לא הסתמך על העיסקה שהביאה בפניו במגרש 8 באותה תכנית. בשומה המכרעת נאמר כי: "אני סבור שהיא איננה מייצגת בשל מאפייניה המורכבים. די לקרוא את פרטיה ומהותה כדי להיווכח בכך, ולכן היא לא תובא בחשבון במניין שיקולי". נטען כי לא פורט מהי מורכבותה ונטען כי בפועל מדובר בעיסקה רגילה. נטען כי לעומת זאת, בעיסקה נוספת שפירט השמאי המכריע בהמשך, ציין שלדעתו היא כן מייצגת, אך היה צריך לערוך התאמות בזמן ובתוספת היטל השבחה צפוי. נטען כי לא ברור מדוע לא נעשה כך גם לגבי העיסקה הקודמת. לאחר שבחנו את השומה המכרעת ואת טיעוני הצדדים, סבורים אנו כי בענין זה לא ניתנו הנמקות והבהרות מספיקות בשומה המכרעת. על הצורך בהנמקות וביסוס בשומות מכריעות עמדנו ברבות, רבות מהחלטתנו. ונדמה כי שוב אין צורך לחזור על הדברים ולהאריך בכך. אשר על כן, נודה לשמאי המכריע על הבהרותיו והנמקותיו המפורטות לאבחנה בין העסקאות ופירוט, בין היתר, מהם המאפיינים המורכבים של העיסקה, פרטיה ומהותה, עד כי לדעתו לא ניתן היה כלל להסתמך עליה, למרות "קירבתה" במיקום ובמועד, וכן להבהרות מדוע לא ניתן היה לעשות התאמות כפי שנעשו בעיסקה שלאחריה. בנוסף נודה להבהרותיו מדוע נכלל רכיב היטל השבחה צפוי בקביעת שווי המקרקעין ולאחר מכן בתחשיב היטל ההשבחה כמופיע בהמשך בתחשיבים בעמ' 14-13). טענה נוספת שנטענה בערר היתה בדבר קיומן של עסקאות נוספות אשר הוצגו בפני השמאים מכריעים אחרים ואשר לא היו ידועות לעוררת בעת הדיונים בפני השמאי המכריע ואשר הן סמוכות למועד הקובע. העוררת אף באה בטרוניה למשיבה על כי לא הציגה עסקאות אלו בפני השמאי המכריע על אף היותן ידועות לה. העוררת מבקשת לחזור לשמאי המכריע עם עסקאות אלו שלא העלו בדיון בפניו. המשיבה טוענת כי לדידה עסקאות אלו אינן רלבנטיות ולכן לא הוצגו בפני השמאי המכריע. בנסיבות העניין, בעניין זה כמו בעניין טענות הצדדים בנוגע לעסקאות אליהן התייחס השמאי המכריע, אנו מעבירים את כתבי טענות הצדדים לשמאי מכריע וכן את פרוטוקול הדיון, ונבקש את בחינתו של השמאי המכריע, את עסקאות אלו שלא הוצגו בפניו בזמנו, ונודה להתייחסותו המפורטת בעניין עסקאות אלו. ככל שלצורך בחינתו ומתן התייחסותו יזקק השמאי המכריע למסמכים או לחומר נוסף כלשהו מהצדדים, יפנה אליהם לפי שיקול דעתו המקצועי. כמו כן, השמאי המכריע יוכל לזמן את הצדדים אליו לדיון ככל שיראה בכך צורך, הכל בכפוף להחלטתו, על פי שיקול דעתו המקצועי. טענה נוספת שנטענה היתה בענין שיעור מקדם הדחיה שנקבע בשומה המכרעת, עמ' 14 - "דחיה של 4 שנים להוצאת היתרים ב- 7% לשנה כמשקף סיכון". נטען כי מעבר לשורה זו לא ניתן כל פירוט או הנמקה לשיעור שנקבע. לדידה של העוררת, יש ליתן מקדם דחיה שישקף את ההליכים הרבים והסיכון הגדול שהיה כרוך בביטול התכנית עקב התנגדותה העזה של המשיבה לאישורה, ועקב ההליכים שנקטה לביטול התכנית. נטען כי תקופה של 4 שנים איננה משקפת את הסיכון שהיה בביטול התכנית במועד הקובע, והראיה הן העסקאות להן טוענת העוררת כי על השמאי המכריע היה לקחת בחשבון, המשקפות ערכים נמוכים בהרבה ליח"ד (במקום 420,000 ₪ שקבע, כ- 160,000 ₪ ליח"ד, לטענתה). המשיבה טוענת כי אין מקום ליתן דחיה בשל הליכים כנגד אישור תכנית, שכן דבר שבשגרה הוא למשל, כי מוגשים עררים לוועדת המשנה לעררים כנגד תכנית לאחר שאושרה. אין בכך "סיכון" לביטולה, ואין לקחת זאת כפרמטר בהערכת שווי מקרקעין כמן כן, נטען כי העוררת קיבלה היתר ביולי 2014 היינו כעבור כ- 4 שנים ממועד אישור התכנית. לכן מקדם הדחיה משקף נכונה את השיעור שהיה מקום לתיתו נכון למועד אישור התכנית כמשקף אולי דחיה עד למתן היתר. עיון בשומה המכרעת מעלה כי מעבר למצוטט לעיל, אכן אין בה הנמקה ופירוט בענין מקדם הדחיה שנקבע - בגין מה נקבע, וכיצד נקבע שיעורו. אשר על כן, גם בעניין זה נבקש את התייחסותו של השמאי המכריע לטיעוני הצדדים בכתבי הטענות בפרוטוקול הדיון, ולקבלת פירוט, הבהרות והנמקות בענין מקדם הדחיה שקבע ושיעורו. טענה נוספת שנטענה ע"י העוררת היתה לטעות בחישוב - השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים בעניין זה ויתן את התייחסותו גם בעניין אחרון זה. ככל שבחינתו החוזרת את כל העניינים שביקשנו את התייחסותו והבהרותיו תעלה כי יש לערוך תיקונים או שינויים בשומה המכרעת יעשה כן. חוזההסכם פיתוח