טוענים כי הציגו בפני השמאי המכריע עסקאות המוכיחות כי מחירי המקרקעין ירדו העוררים טוענים גם כנגד ההנמקות בגינן פסל השמאי המכריע עסקאות אלו. נטען כי העסקה הראשונה איננה עיסקה מסובכת כפי שקבע השמאי המכריע וכי טעה בכך שהסתמך רק על העיסקה מיום 15.1.08, לפיה שווי יחידת הדיור היה כ - 253,000 ₪. על עיסקה נוספת מיום 1.9.11, שהייתה הרבה לאחר המועד הקובע בשווי של כ - 393,000 ₪ ליח"ד. נטען לטעות בהנמקותיו כי הן ממוקמות בשטח התכנית ונעשו במועדים שלא הושפעו מפעולות המשיבה כנגד התכנית, ונטען כי לא ניתן ביטוי למרכיב הסיכון. המשיבה טוענת ראשית, כי מדובר בטיעונים שמאיים מובהקים כנגד השומה המכרעת ואשר ועדת הערר לא תתערב בהם. לגופו של עניין טענה המשיבה, כי השמאי המכריע לא התעלם כלל מטענות העררים, וכי קיבל את טענתם כי יש להתחשב בהתנגדות המשיבה לתכנית, כמשפיעה על ערכי השווי. לטענת המשיבה אין להתחשב בכך בקביעת שווי מקרקעין, אולם לא הגישה ערר על כך. דבר מקובל הוא להתנגד לאישור תכנית ואין בכך כדי להשפיע על שווי מקרקעין לעניין היטל השבחה. אשר לאי הכרתו בכל העסקאות שהציגו העוררים נטען, כי השמאי נימק זאת ואין להתערב בכך. נטען כי בכל מקרה אין להתערב בשיעור מקדם דחיה שקבע שמאי מכריע, זהו עניין שמאי מובהק. לאחר שבחנו את השומה המכרעת ואת טיעוני הצדדים סבורים אנו כי בערר נטענו טענות שהן במישור השמאי-מקצועי. השמאי המכריע התייחס בהרחבה בשומה המכרעת לטיעוני הצדדים כפי שנפרשו בפנינו ואף קיבל את עמדת העוררים כי יש מקום לקבוע מקדם דחייה למועד אישור התכנית, בשל ההליכים בהם נקטה המשיבה כנגד אישורה של התכנית. בדיון בפנינו צוטטו ציטוטים חלקיים על ידי העוררים מהשומה המכרעת, אולם עיון בשומה המכרעת במלואה ובהנמקותיו המלאות של השמאי המכריע מעלה, כי השמאי המכריע מפרט ומנמק את קביעותיו גם בנוגע לעסקאות שהוצגו בפניו על ידי הצדדים, ומנמק מדוע קיבל עיסקה פלונית ופסל עיסקה אלמונית, ומדוע הסתמך על עיסקה זו ולא על אחרת. לאחר מכן מפרט השמאי המכריע מהי השיטה בה נקט לבסוף בקביעת שווי המקרקעין, בה ניתן ביטוי להכרעותיו. דרך אחת שניתן לעשות זאת היא, לקחת את העסקאות שהציגו בפניו הצדדים, כולל עסקאות "נגועות" גם לשיטת הצדדים, המשקפות שווי נמוך של המקרקעין בשל מרכיב אי הוודאות ואז לערוך ממוצע ולבצע התאמות. דרך אחרת היא, לקחת עסקאות המשקפות שווי "נכון" של המקרקעין, ואז לקבוע מקדם הפחתה שישקף את מרכיב הסיכון ואי הוודאות בעניין התכנית. השמאי המכריע בחר ללכת בדרך השניה. הוא מנמק ומסביר מדוע לדעתו, אין להסתמך על עסקאות הקיצון שהציגו בפניו העוררים. הוא גם מנמק ומסביר מדוע כן יש להסתמך על עיסקה אחת מבין העסקאות שהציגו בפניו העוררים ועל עיסקה נוספת אותה פירט. לאחר מכן קבע מקדם דחייה, וכך קובע השמאי המכריע בעניין זה, בלשונו הוא: "שווי מצב חדש שמאי הצדדים חלוקים ביניהם בקשר לשווי מרכיב קרקע ליח"ד במועד הקובע במיקום הנדון. שמאי הועדה קובע שווי של 445,000 ₪ ליח"ד בעוד שמאי המבקשים קובע שווי מרכיב קרקע בגבולות 200,000 ₪ ליח"ד. לטענת שמאי המבקשים צעדי דחייה ועיכוב אשר נקטה הועדה המקומית כלפי התכנית השפיעו על השווי במצב החדש, זאת מאחר וגם אם באופן פורמלי אושרה התכנית למתן תוקף בסוף שנת 2007, בכפוף לכתב שיפוי, הועדה המקומית המשיכה לפעול כנגד התכנית בוועדה המחוזית. ולאחר הפרסום למתן התוקף ביום 13.10.2009 פעלה הועדה המקומית כנגד התכנית גם במסגרת ערר לוועדה הארצית וכן פניה לבית המשפט לעניינים מקומיים. כתוצאה מכך, לטענת שמאי המבקשים, מחירי הקרקע במתחם ירדו בתקופה שבין 2008 דרך המועד הקובע ועד 21.06.2011 מועד דחית עתירת הועדה המקומית בבית המשפט לעניינים מקומיים. לחיזוק טענתו מציג שמאי המבקשים 4 עסקאות על פני ציר הזמן (מפורט בסעיף 12.2 לעיל) בעיקרון אני מקבל את טענת שמאי המבקשים כי הפניה של הועדה המקומית בערר למועצה הארצית ופניה לבימ"ש לעניינים מנהליים השפיעה על ערכי הקרקע באותו מועד. מתוך 4 העסקאות על פני ציר הזמן, שהוצגו ע"י שמאי המבקשים, קיים ספק אם ניתן להסתמך על שתי עסקאות ההשוואה (מיום 26.07.2009 ומיום 4.3.2011), לאחר שעיינתי בהסכם הרכישה מיום 26.7.2009 הגעתי לכלל דעה כי הסכם זה אינו מייצג בהכרח עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון ואיננו חופשי מאילוצים בהיותו קשור בעסקה קודמת "הפוכה" שנערכה בין אותם צדדים ו/או חברות קשורות להם מיום 30.12.2002. לעניין הסכם המכר מיום 4.3.2011 קיים ספק לגבי התמורה שגם לא הוכרה ע"י שלטונות מיסוי מקרקעין ולכן כאמור, הגעתי לכלל דעה שאין להסתמך גם על שני נתון זה. הצדדים הציגו עסקאות נוספות מהמתחם וכן עסקאות נוספות ממתחמים אחרים וייחסו להם מקדמי התאמה רבים ושונים. אני בדעה כי במידת האפשר, רצוי להסתמך על נתונים הלקוחים מחטיבת הקרקע הנישומה, על מנת לנטרל השפעה של מיקום שונה, ושוק שונה. לאחר שבחנתי את כל העסקאות הגעתי למסקנה כי שתיים מעסקאות ההשוואה ששמאי הצדדים הביאו, במסגרת מסמכי השומה מהמתחם הנדון, יכולים לספק אינדיקציה מהימנה יותר לשווי הקרקע. עסקה מיום 15.1.2008 בחלקה 3925/423. שני הצדדים מתייחסים אליה כעסקה המבטאת את השווי שלאחר אישור למתן תוקף ע"י הועדה המחוזית ולפני קבלת דרישת כתב השיפוי. בעסקה זו נמכרו 4,112 מ"ר המייצגים זכויות ל-34 יח"ד במחיר של 253,000 ₪ קרקע ליח"ד בתוספת היטל השבחה והוצ' פיתוח. עסקה מיום 1.9.2011 שנעשתה לאחר החלטת ביהמ"ש לעניינים מנהליים. העסקה התבצעה בחלקה 3925/464 בה נמכרה קרקע ל-4.196 יח"ד במחיר 393,000 ₪ ליח"ד בתוספת היטל השבחה והוצ' פיתוח. היתרון של שתי עסקאות אלו הוא ששתיהן ממוקמות בשטח התכנית הנדונה ושתיהן נעשו במועדים שלא הושפעו מפעולות הועדה המקומית כנגד קידום התכנית, או שהשפעתן הייתה זניחה. בהנחה של ליניאריות בין עסקאות אלו מתקבל כי במועד הקובע שווי מרכיב הקרקע ליח"ד לפני התאמות הינו בגבולות 320,000 ₪ בתוספת היטל השבחה. לעניין ההתאמות, בשתי העסקאות עליהם התבססתי, ערכי הקרקע ליח"ד שונים. עסקה אחת מתייחסת למכירת כ- 4 יח"ד עסקה שנייה מתייחסת למכירת כ- 34 יח"ד. מאחר והנכס הנישום כולל כ- 68 יח"ד אני קובע הפחתה לגודל של כ- 10%. בנוסף, פניית הועדה המקומית לוועדה הארצית ולביהמ"ש, יצרה במועד הקובע דחייה עד למועד שבו ניתן היה לדעת ללא ספקות כי הליך אישור התכנית הושלם והמגרש זמין. אני קובע בגין זאת דחייה של 3 שנים ממועד פרסום מתן התוקף ועד להחלטת ביהמ"ש, מקדם דחייה של 0.864, (שיעור היוון של 5%), המבטא את שיעור ההיוון למרכיב הקרקע, במועד זה." (עמודים 27-25, לשומה המכרעת) כל אלו עניינים שמאיים מובהקים, המצויים בתחום מקצועיותו ומומחיותו של שמאי מכריע. בעניינים אלו לא נפלו פגמים לא במהות ולא בפרוצדורה. השמאי המכריע התייחס לטיעוני הצדדים, ניתח את הנתונים שהוצגו בפניו ונימק את קביעותיו והכרעותיו. אשר על כן, לעניין העסקאות וניתוחם איננו סבורים כי נפל פגם מהותי בשומה המכרעת. יחד עם זאת, בעניין אחרון זה, של קביעת מקדם הדחייה ושיעורו, הרי שנוכח כל האמור עד כה, ובשומה המכרעת, נודה לבחינתו של השמאי המכריע ולקבלת פירוט והבהרות, כיצד נקבע מקדם הדחייה ושיעורו. כן נודה לבחינתו את טענות הצדדים בעניין זה, כמופיע בכתבי הטענות ובפרוטוקול הדיון ולעניין התחשיב בהמשך עמ' 27 בשומה המכרעת, נודה להבהרותיו מדוע נכלל רכיב היטל השבחה צפוי בקביעת שווי המקרקעין במצב החדש ולאחר מכן בתחשיב היטל ההשבחה. ככל שבחינתו והתייחסותו יעלו כי יש לערוך תיקונים או שינויים בשומה המכרעת יעשה כן. מקרקעיןשמאותשמאי מכריע