לא קיים הליך של מינוי שמאי מייעץ כאשר מונה כבר שמאי מכריע לא ברור גם מהן כוונותיהם של העוררים - הכי ימונו שני שמאים שונים באותו ענין? כאמור לעיל, כל ההתנהלות איננה נהירה וזאת בלשון המעטה. גם אם מדובר היה אולי, מלכתחילה, בטעות את אי הבנה של הוראות תיקון 84 לחוק, הרי שלאחר מתן החלטתנו הראשונה, היו הדברים צריכים להיות כבר ברורים. אשר למסלולים שנקבעו בחוק, והעדר האפשרות לנהל הליכים במקביל, גם בוועדת ערר וגם אצל שמאי מכריע, כפי שמבקשים העוררים לעשות, עמדנו גם בכמה וכמה מהחלטותינו, כפי שגם ציינה המשיבה בהודעתה. לא יהא זה מותר אם כן, לחזור שוב על שאמרנו בערר 8161/10 אהרון מאיר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הוד השרון: "תיקון 84 אכן יצר שני הליכים אפשריים לבירור השגות שיש לנישום על גובה היטל השבחה שהושת עליו, כאשר המסלול העיקרי שנקבע בחוק לבירור מחלוקות בנוגע לגובה החיוב בהיטל השבחה, הינו בירור אצל שמאי מכריע. לבירור מחלוקת בנוגע לעצם החיוב, יש להגיש ערר לוועדת הערר. שמאי מכריע שמונה ע"פ תיקון 84 לחוק, ממונה בהליך מיוחד שנקבע בחוק, וניתן לו מעמד מיוחד. המינוי נעשה לאחר הליך מיון וסינון קפדני הקבוע בחוק. על מעמדו המיוחד של שמאי מכריע, הליכי מינויו וסמכויותיו, עמדנו בהרחבה בהחלטה שניתנה על ידינו סמוך לאחר תחילת תוקפו של התיקון, ערר 8005/10 דיור ב.פ. בע"מ ואח' נ' הוועדה מ' לתכנון ולבניה רחובות. התיקון מאפשר גם חלופה של בירור בוועדת ערר בנוגע לגובה החיוב. אך, אין פירושו של מסלול נוסף זה - מסלול מצטבר. לא ניתן לפנות במקביל גם למינוי שמאי מכריע וגם לוועדת ערר. אלא, על הנישום לבחור את אחת מהדרכים החלופיות שנקבעו בחוק, לבירור מחלוקת לענין גובה החיוב בהיטל השבחה, תוך מתן עדיפות בחוק לדרך הבירור בענין זה אצל שמאי מכריע. שכן בסופו של דבר, ממה נפשך, אם המחלוקת היא על גובה החיוב בלבד, יש להניח, כי ועדת הערר תעשה שימוש בסמכותה על פי הוראות תיקון 84 לחוק, ותמנה שמאי מייעץ שיתן חוות דעת. היקף התערבותה של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ, כבשומה מכרעת, הינו מצומצם ויעשה רק במקרים נדירים בהם נמצא כי נפלו בה טעויות מהותיות. כך שמלכתחילה, גם מבחינת תשומות זמן משאבים וייעול הליכים, במחלוקת על גובה החיוב ישנה עדיפות מובהקת לפניה ישירה למסלול העיקרי שנקבע לכך בחוק - בירור אצל שמאי מכריע. כאשר יש טענות גם בנוגע לעצם החיוב, נעיר כי, עמדתנו היא, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות קודמות, שכאשר נעשית פניה לשמאי מכריע, ואגב דיון אצלו מתעוררות סוגיות שעניינן גם עצם החיוב - על אף שדרך המלך היא לפנות במחלוקת על עצם החיוב לוועדת הערר, הרי שאם לא נעשה כך - לא חסמנו את הדרך בפני שמאי מכריע לדון אף בסוגיות אלו אגב אורחא, ואף קבענו כי מוסמך הוא לדון בטענות פטור מתשלום היטל השבחה, כאשר אלו מועלות בפניו אגב הדיון במחלוקת על גובה היטל ההשבחה. זאת, מתוך ראיה מעשית של יעילות ההליכים ומניעת התמשכותם. בכך נתנו תוקף גם לגישתם הפרקטית של שמאים מכריעים אשר נהגו כך מטעמי יעילות הדיון, כאשר ממילא נתונה זכות ערר על שומה מכרעת לוועדת ערר, לרבות, כמובן, על קביעות לעניין עצם החיוב, או לענין חלות פטור זה או אחר. נעיר גם, כי לגבי קביעות בשומה מכרעת הנוגעת לעצם החיוב, מטבע הדברים היקף התערבותנו בשומה מכרעת יהיה רחב יותר ואף יותר מכך - בחינת סוגית עצם החיוב יכול ותעשה על ידינו גם ללא קשר לשומה מכרעת ואף ללא כל היזקקות לאמור בה, באשר הסמכות הבלעדית לדון בסוגית הנוגעות לעצם החיוב בהיטל השבחה מסורה לוועדת הערר. זאת להבדיל מהיקף התערבותנו בשומה מכרעת בסוגיות הנוגעות לגובה החיוב - שאז מצומצם הוא בהרבה. התערבותנו בשומה מכרעת תיעשה רק כאשר נשתכנע כי נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית המחייבת את התערבותנו. נעיר גם כי התערבות זו בדרך כלל, אף אין פירושה עריכת תיקונים ושינויים בשומה המכרעת על ידינו - אלא בדרך כלל תוחזר השומה המכרעת לעריכת התיקונים והשינויים הדרושים בה כתוצאה מהחלטתנו, לשמאי המכריע, על מנת שיעשה כן הוא, ולא אנחנו." (שם בעמ' 4-3) העוררים עומדים וחוזרים ועומדים בהודעותיהם שוב ושוב על בקשתם למנות שמאי מייעץ בערר, כך שגם לשיטתם מדובר במחלוקת על גובה החיוב. משמונה כבר שמאי מכריע לא ניתן למנות מייעץ, בנוסף. אשר על כן בנסיבות אלו, כאשר מונה כבר שמאי מכריע, אין מקום למינוי שמאי מייעץ באמצעות הליך ערר במקביל, ולפיכך אין מנוס ממחיקת הערר. למעלה מן הצורך נזכיר כי בהתאם להוראות תיקון 84 לחוק מוקנית זכות לכל צד, על פי סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לערור על שומה מכרעת לפני ועדת הערר. בכל מקרה עיון היטב בהוראות החוק ובהוראות סדרי הדין טרם מעשה, תמיד נכון הוא והדברים הינם ברורים מאז נכנס תיקון 84 לחוק לתוקפו, כמו גם החלטותינו, אשר העוררים שוב ושוב לא פעלו לפיהן. בנסיבות אלו ראוי היה לפסוק הוצאות, שכן אל למשיבה לצאת בחסרון כיס בגין גרירתה להליכי סרק אלו. יחד עם זאת, המשיבה בהגינותה הרבה, לא עמדה על פסיקת הוצאות בגין הליכים אלו. לפיכך, הרבה לפנים משורת הדין, אין צו להוצאות. אשר על כן הערר יימחק ללא צו להוצאות. שמאותשמאי מכריע