עסקת חליפין במקרקעין שנעשתה בעל פה - היטל השבחה עניינו של ערר זה הוא בשאלה מהו מועד העסקה שיש לראות בו מועד המימוש לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. העסקה נשוא הערר היא עסקת חליפין בין החלקים הרשומים על שמו של אביו המנוח של העורר 1, בחלקות 81-80 בגוש 19317, לבין החלקים הרשומים על שם אביהם המנוח של העוררים 2 ו-3 בחלקות 59 ו-61 באותו הגוש. על עסקה זו, שבוצעה בשנת 1961 בין אביו של העורר מס' 1 לבין העוררים 2-3, הצהיר בית המשפט המחוזי בחיפה, בהסכמת הצדדים, בפסיקתא מיום 27.11.12. העוררים טוענים כי עסקת החליפין נעשתה בעל-פה בין אבי העורר 1 לבין העוררים 2 ו-3 בשנת 1961, וכראיה לכך הפסיקתא מציינת מועד זה כמועד העסקה. עוד טענו העוררים כי מאז שנת 1961 מחזיק כל צד בחלק שקיבל עפ"י עסקת החליפין, משתמש בו ומתנהג בו מנהג בעלים לכל דבר, ללא התנגדות הצד השני. כראיה לכך צירפו העוררים לכתב הערר היתרי בניה שניתנו לכל אחד מהעוררים לבניית בית מגוריהם בחלקות התמורה, וכן תשלומי ארנונה ששולמו על ידם. עוד צירפו העוררים את אשורי מס שבח ורכישה והסכם לקביעת שומה לפיהם נקבע בהסכמה יום העסקה כיום 17.9.77 (שהינו לפי הנטען יום הנפקת היתר בניה ראשון). הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל (להלן - "הוועדה המקומית") הסתמכה על תאריך מתן פסק הדין כמועד המימוש. ב"כ הוועדה המקומית הסבירה כי באותם השנים הוועדה לא הקפידה על בדיקת הזכויות בקרקע של מבקש ההיתר, והיתרים ניתנו גם למי שאינו בעלים רשום ו/או שלא בהתאם לחלק היחסי בבעלות, וזאת ההלכה שנקבעה עד בפס"ד בני אליעזר; (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח', ); כי לא ניתן לדעת באיזה מעמד מבקש ההיתר היה במקום ואפשרי שהיה במעמד שוכר; וכי הוועדה המקומית לא היתה צד להליך בבית המשפט המחוזי או בפני רשויות המס ולכן החלטותיהם אינן מחייבות אותה. קביעת מועד העסקה במקרה דנן הנה קריטית לעניין החיוב בהיטל השבחה, שכן התכנית המשביחה ג/668 אושרה בשנת 1992, בטווח השנים שבין מועד העסקה הנטען לבין מועד מתן פסק הדין. צודקת הועדה המקומית בטענתה כי משלא היתה צד להליכים בבית המשפט ו/או בפני רשויות המס, אין לקבל את קביעותיהם של גופים אלה כמחייבים כלפיה. ואולם, איננו סבורים כי יש לקבל את טענת הוועדה המקומית לפיה לעולם מועד עשיית העסקה בכתב, ובענייננו מועד מתן פסק הדין, הוא מועד העסקה, אף אם נטען וקיימות ראיות לכך כי היא נעשתה למעשה שנים קודם לכן. במישור המהותי - ההכרה במועד עשיית העסקה כמועד המימוש יסודה בעקרון הצדק החברתי שהוסבר בפסק הדין בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז , נז (4) 119, כך: "הנה-כי-כן, היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי שלפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען. תכלית זו מתיישבת היטב עם דחיית תשלום ההיטל עד למועד שבו מתקיים, הלכה למעשה, מימוש של הזכויות שהושבחו, וההתעשרות קורמת עור וגידים. כך הם פני הדברים בעת שהנהנה מבקש לבנות על המקרקעין או להשתמש בהם בהתבסס על התכנית המשביחה (ראו סעיפים קטנים (1) ו-(2) להגדרת המונח "מימוש זכויות" שבסעיף 1(א) לתוספת השלישית). כך גם כאשר מעביר הנהנה לאחֵר זכויות מסוג בעלות או חכירה לדורות במקרקעין שהושבחו, וכך כאשר הוא מעניק בהם זכויות אחרות הטעונות רישום, כאמור בסעיף קטן (3), הוא הסעיף שבו עסקינן. בהינתן התכלית והמטרה להטלת היטל השבחה אין סיבה מבוררת המצדיקה יצירת הבחנה, כגון זו שמציעות המערערות, בין עיסקה שלפיה מעביר בעלים רשום של מקרקעין מושבחים את המקרקעין לאחֵר, עיסקה שניתן להשלימה ללא קושי ברישום הבעלות על שם הקונה, לבין עיסקה אשר לפיה מעביר בעל זכויות אובליגטוריות במקרקעין את זכויותיו לאחֵר, ושיש בה קושי להשלים את רישום המקרקעין על שם הקונה. כאן וגם כאן מבצע הנהנה מהשבחת המקרקעין, בעצם ההתקשרות, פעולה שהיא מימוש ההתעשרות והוצאתה מן הכוח אל הפועל, והרי לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית נבחנת נקודת המימוש באספקלריה של הנהנה, ולא באספקלריה של הקונה, או של מקבל הזכויות המוענקות. לפיכך מן הראוי שמועד המימוש לגבי כל אחת משתי העיסקאות הנזכרות לעיל יהיה אותו מועד עצמו, והוא - מועד ההתקשרות בעיסקה. במילים אחרות, רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין איננו תחנת מימוש לעניין קביעת מועד התשלום של ההיטל.... מנקודת ראות קניינית, אמנם מתרחשת העברת בעלות או חכירה לדורות עם רישום העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין, כמפורט בסעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, על כך אף ביסס בית-משפט קמא את קביעתו כי הרישה של הסעיף מכוונת להעברה שנרשמה, אך נראה לי כי אין כל הכרח לפרש את המונח "העברה" שבסעיף קטן (3) בהתאמה למשמעות הקניינית של העברה כזו מקום שלשונו ותכליתו של החוק הספציפי, ובמקרה שלנו, חוק התכנון והבניה, מצדיקים פירוש אחר. כפי שכבר צוין, אין כל סיבה מבוררת לראות במועד הרישום צומת דרכים, או מועד בעל חשיבות מיוחדת, לעניין קביעת מועד התשלום של היטל ההשבחה, שכן ההתעשרות מכוח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות.... זאת ועוד, ככל שהדבר נוגע לפירוש סעיף 2(א) לתוספת השלישית ולמונחים "בעלם" של מקרקעין או חוכר לדורות, הנזכרים בו, נראה לי כי לכתחילה אין לפרשם במשמעות שיש לאותם מונחים על-פי דיני הקניין, וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה בעת התרחשותה מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה. אכן, החתירה לתפיסת התוכן הכלכלי של הדברים שימשה יסוד להתפשטות דיני מס נוספים אל מעבר לדיני הקניין, כמבואר לעיל. מאותו נימוק עצמו, וכפי שכבר בואר לעיל, אין להעניק למונח "העברה" שבסעיף קטן (3) רישה את המשמעות המיוחסת לו על-פי דיני הקניין". הוא הדין באשר לעסקה שנערכה בעל-פה והצדדים נהגו על פיה. ההתעשרות מכוח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל החל במועד זה, ומבחינת הצדק החברתי והרצון ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה בעת התרחשותה מנקודת מבט כלכלית, מועד זה הוא המועד שיש לראות בו את המימוש, ולא המועד בו ניתנה הכרה רשמית בפס"ד לעסקה. כך, בענייננו, ככל שייקבע כי מועד ביצוע העסקה היה אכן כנטען ע"י העוררים בשנת 1961, יחול החיוב בהיטל השבחה בעת המימוש הבא על מקבלי מגרשי התמורה, קרי: על מי שנהנו מן ההשבחה שבתכנית בקרקע התמורה החל מן המועד בו קיבלו אותה בפועל והחלו לנהוג בה מנהג בעלים. תוצאה זו תואמת את המטרות עליהם עמד בית המשפט העליון בפסק הדין הנ"ל. במישור הראייתי - קיים הקושי עליו עמדה הוועדה המקומית לאשש את מועד העסקה כאשר זו לא נעשתה בכתב. קושי זה, שאנו ערים לו, לא צריך לדעתנו לשלול לחלוטין אפשרות להכיר במועד עסקה שונה ממועד מתן פסק הדין. אכן הראיה שבכתב - מועד עריכת עסקה בכתב או מתן פסק הדין בדבר קיומה של העסקה - היא ראיה "חזקה". על כן, הנטל להוכיח כי מועד העסקה קדם למועד זה, הוא על הטוען לכך ונטל זה לא בנקל יורם. ואולם, אם יוכיח הטוען כי בפועל נהגו הקונים מנהג בעלים בקרקע התמורה במועד שקדם למועד הראיה שבכתב, באמצעות נסיבות ראייתיות מספקות, ולא יעלה בידי הוועדה המקומית ראיות לסתור זאת, מן הראוי כי הוועדה המקומית תראה במועד זה מועד המימוש. מסכימים אנו עם עמדת הוועדה מקומית כי אין היא כבולה לפסק דין שהיא לא היתה צד לו, ואף לא לקביעת רשויות המס, הנעשית לצרכי חקיקה אחרת. ואולם, בענייננו הצביעו העוררים על הוצאת היתרי בניה לבתי המגורים של כל אחד מהצדדים במגרש התמורה ובניה על פיהם, ללא התנגדות הצד השני. בהתנהגות זו יש לדעתנו ביטוי למנהג בעלים בקרקע וככזו היא מהווה ראיה לכאורה לקיומה של עסקת החליפין. אין אדם נוהג לבנות את בית מגוריו על קרקע של אחר, מבלי שקיבל למצער זכויות שימוש ארוכות טווח (קרי: חכירה). אין זה הוגן כי הוועדה המקומית תנסה להיתלות בכך שהיא עצמה לא הקפידה על בדיקת זכויות מבקש ההיתר בקרקע או את חלקו היחסי עד לפסק דין בני אליעזר. הדרישה לחתימת בעל זכויות בנכס קבועה בתקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, ובתקנה 2א מובהר כי כאשר מדובר בנכס הרשום במרשם המקרקעין ואינו בית משותף בעל הזכויות בנכס שחתימתו דרושה הוא הבעל הרשום או חוכרו. הנה כי כן, דרישה זו יסודה בדין מימים ימימה, ואין בין פ"ד בני אליעזר לבין ענייננו ולא כלום. טוענת הוועדה המקומית כי לאביו של העורר מס' 1 היו זכויות נוספות בחלקות התמורה 59 ו-61 עוד בטרם ביצוע עסקת החליפין (אשר נועדה ככל הנראה לאחד את זכויותיו באותן החלקות), ומנסח הטאבו עולה כי אכן בחלקה רשומות כיום זכויות על שמם של יורשיו העורר מס' 1 ואחיו. דא עקא, כי לעוררים 2 ו-3 לא היו זכויות נוספות בחלקות התמורה 80 ו-81 ועפ"י ההיתרים שהמציאו העוררים הם קיבלו כאמור היתרי בניה לבניית בתיהם על חלקות אלה בשנים שקדמו למתן פסק הדין. הוועדה המקומית לא הציגה כל ראיה שיש בה לסתור את הראיות לכאורה שהוצגו. ראיה כזו יכול היה שתימצא בראיה על הוצאתו של היתר בניה על שמם של העורר מס' 1 או אחיו בחלקות 80 או 81, או ההיפך - הוצאת היתרי בניה על שמם של העוררים 2 או 3 בחלקות 59 או 61; התנגדות של מי מהצדדים להוצאת היתר הבניה על שם משנהו בחלקת התמורה; וכיוצ"ב ראיות שידה של הוועדה המקומית משגת מתוך תיקי הבנייה המצויים ברשותה. הואיל והוועדה המקומית לא המציאה ראיות כאמור בשל עמדתה, השגויה לטעמנו, לפיה לא ניתן להכיר במועד עסקה שקדם למועד מתן פסק הדין, אנו מאפשרים לה להמציא ראיות לסתור כאמור או אחרות, ככל שתמצא, וזאת עד ליום 30.11.14 . ככל שהוועדה המקומית לא תגיש לוועדת הערר ראיות לסתור עד למועד האמור, יראו את העוררים כמי שעמדו בנטל להוכיח כי מועד העסקה קדם למועד אישורה של התכנית המשביחה ג/668 בשנת 1992. יש לציין כי במקרה דנן אין חשיבות אם מועד העסקה הוא במועד המוצהר האמור או במועד הוצאת ההיתר הראשון, שכן בכל מקרה מועד זה קדם למועד הקובע. עסקת חליפין (ברטר)בעל פהמקרקעיןהיטל השבחה