העוררים טוענים לפגיעה במקרקעיהם עקב אישורה של תכנית מח/145/ג, שאושרה ביום 21.7.08. מטרותיה של תכנית מח/145/ג הן בין היתר, קביעת תנאים וייעוד שטח לסלילת מערכת מחלפים ומחלפונים לאורך כביש 40, הכוללים את מחלפון ביל"ו. מטרתה לאפשר זרימה חופשית של תנועה. בתכנית גם הוראות לביטול הכניסה לבית חולים קפלן מדרך 40, וגישה לבית החולים מכביש 411. בתכנית הוראות הקובעות כי לא תבוטל דרך המיועדת לביטול בתכנית, קודם שתבוצע בפועל דרך חלופית מתאימה, כי בשלב התכנון המפורט יועברו תכניות תנועה לאישור משרד התחבורה (סעיף 11.1(ו')) לתכנית, וכי הכניסה לבית החולים קפלן ממחלפון ביל"ו תשמש לרכב חירום בלבד, דוגמת אמבולנסים וכדומה (סעיף 11.1(ז') לתכנית). חלקה 30 נמצאת בתוך התחום המסומן כמחלף עקרון בתכנית. חלקה 27 נמצאת ממערב למחלף, כאשר תחום התכנית "הקו הכחול" עובר באמצע החלקה. העוררים טוענים לירידת ערך מקרקעיהם בערר 9008/13 בשיעור של 630,000 ש"ח, בערר 9009/13 בשיעור של 3,420,000 ש"ח ובערר 9010/13 בשיעור של 1,125,000 ש"ח, למועד הקובע. עוד לעניין המחלף נציין את דברי ב"כ משיבה מס' 2, אשר הודיע בדיון כי המחלף לא אמור להתבצע בשנים הקרובות. כיום נעשית הרחבה של כביש 411, לשלושה נתיבים, מרמלה לכיוון גדרה, ומגבעת ברנר וקבוצת שילר לכיוון מזכרת בתיה. הוגשה בדיון הודעה על ביטול הליכי הפקעה ותפיסת מקרקעין מיום 14.7.13, לגבי חלקה 27. העוררים טוענים כי בתכניות קודמות לא היתה מסויימות מספקת, כדי להיווכח בפגיעה במקרקעיהם, עד לאישורה של התכנית נשוא הערר, אשר פגעה לחלוטין באפשרותם לממש פוטנציאל מסחרי במקרקעין, כפי שמשמשים כל המקרקעין הסמוכים להם. העוררים טוענים כי הם בעלי הזכויות במקרקעין. על אף שחוזה החכירה הסתיים הם המשיכו לשלם דמי חכירה למינהל מקרקעי ישראל כל השנים, ואף הגישו בקשות שונות למינהל כגון בקשות לשימוש חורג, ולוועדה לשמירת קרקעות חקלאיות. (מוצג ע/2 החלטת הוועדה מיום 24.7.06 בדבר המלצה לשימוש חורג לוועדה המחוזית). העוררים טענו כי נהגו מנהג בעלים בחלקות במשך כל השנים. נטען כי אף המינהל ראה בהם כחוכרים במשך כל השנים, אף אם לא נרשמו, ואף אם אין להם אישור זכויות פורמלי. (הוגש, למשל, מכתב בקשה להארכת חוזה חכירה, מיום 25.10.03 - מוצג ע/1) המשיבות טענו כי העוררים לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין. חוזי החכירה הסתיימו בשנת 2003. לגופו של הערר טענו המשיבות כי כבר על פי תכניות קודמות, שטח החלקות מצוי בתוואי המתוכנן של כביש 40. לגבי חלקה 30 - עררים 9008/13 ו- 9009/13 נטען, כי המחלף עצמו, אשר החלקה נכללת בתחומו, גם הוא סומן בתכניות קודמות - לרבות תמ"א 3 על תיקוניה, תמ"מ 3/21 ותמ"א 35. הודגש כי נקבע בתמ"א 3 תיקון מס' 7, כי רוחב הרצועה לתכנון בצומת של שתי דרכים יהיה מצולע שקודקודיו על צירי הדרכים יהיה במרחק של 180 מ' ממפגש הצירים. בתמ"א 3 תיקון 6 נקבע כי המחלף לא יחרוג מגבולות המצולע, שציר הרוחב שלו הוא 150 מ' וציר האורך הוא 525 מ' לכל צד ממפגש צירי הדרכים. נטען להיעדר פוטנציאל תכנוני כלשהו של המקרקעין, עקב מיקומם. נטען כי חוות הדעת השמאית שצורפה לעררים לוקה בפגמים מהותיים. יש בה התעלמות מהמצב התכנוני הקודם. חוות הדעת התייחסה לתכנית R/6 בלבד אשר בוטלה בתמ"מ 3. נטען כי שימוש כלכלי מסחרי אינו נזק בר-תביעה לפי סעיף 197 לחוק. הבטחות שונות מטעם עיריית רחובות להן טוענים העוררים, הינן לכל היותר הבטחות לשימוש לתקופה קצובה במסגרת היתר לשימוש חורג עד לתחילת העבודות לביצוע המחלף, וכאשר היה ברור כי על המקרקעין יעבור תוואי הכביש והמחלף. אין בהם כדי לבסס תביעה לפי סעיף 197 לחוק. לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. דיון והכרעה זכויות במקרקעין: לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו במסמכים הרלבנטים - אשר חלקם הוגשו במהלך הדיון בפנינו, למרות שעל העוררים היה לצרפם מלכתחילה לתביעה - בין היתר, מתכתובות שנוהלו עם מינהל מקרקעי ישראל ותשלומים ששולמו במשך השנים, כי גם על פי מינהל מקרקעי ישראל העוררים הינם חוכרים של המקרקעין. המשיבות לא הוכיחו אחרת ולא הועלה כי יש מחלוקת כלשהי בעניין זה עם מינהל מקרקעי ישראל. בהינתן מכלול המסמכים, הראיות והנסיבות כפי שהוצגו בפנינו, אנו מחליטים כי הוכחו זכויותיהם של העוררים במקרקעין לעניין סעיף 197 לחוק. זכויות העוררים במקרקעין ייגזרו מחוזי החכירה שהוצגו בפנינו, גם לעניין טענותיהם בכל הנוגע לשווי זכויותיהם במקרקעין, הכל כמפורט להלן. לאחר ששמענו את העוררים בדיון בפנינו, עולה כי עיקר טענותיהם אינן למעשה במסגרת סעיף 197 לחוק, זאת גם כפי שהוער על ידינו במהלך הדיון. ספק אם ההליך בו נקטו הוא המסלול בו אכן חפצים היו בו מלכתחילה, נוכח הדברים שנשמעו בדיון. מהתמונה העובדתית שהציגו בפנינו העוררים עצמם בדיון עולה, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי למעשה בתקופת הזמן הנוכחית, מאז אישורה של התכנית, ואף עובר לאישורה, כל הגורמים הרלבנטים מודעים לכך כי היא לא תבוצע בתקופה הקרובה, ואף מכתב רשמי יצא בעניין זה לאחרונה ביולי 2013, כפי שנטען בדיון בפנינו, כמפורט לעיל. במסגרת זו ככל הנראה, ומבלי שעניין זה התברר בפנינו לפרטיו ולאשורו, אך כל הצדדים טרחו לציין זאת בדיון בפנינו, במקרקעין בסביבת הצומת, ולרבות באלו הגובלים במקרקעין העוררים, יתכן וניתנים היתרים כאלו ואחרים לשימוש חורג, וככל הנראה זהו רצונם של העוררים, כעולה גם מהמסמכים שהוצגו בפנינו. מכל מקום, מסגרת דיוננו אנו, מצומצם הוא למסגרתו של סעיף 197 לחוק, והעוררים בקשונו לבחון האם יש מקום להעביר את עניינם לבחינתו של שמאי מייעץ. הגם שכאמור לא התרשמנו כי זה המסלול אשר יספק את רצונם האמיתי של העוררים כפי שהציגוהו בפנינו, הרי שזה ורק זה ההליך בו יכולים ומוסמכים אנו לדון. במסגרת זו אכן, כפי שנטען ע"י המשיבות וממושכלות היסוד של סעיף 197 הוא, כי יש להוכיח כי נגרמה פגיעה לתכונות המקרקעין, וכי פגיעה זו נגרמה בשל אישורה של התכנית. רק לאחר מכן יש לעבור לשלב השני - הוכחת שיעור הפגיעה. אשר על כן, גם נזקים שונים שנטענו בפנינו, כגון נזקים בשל מניעת שימושים כלכליים - מסחריים במקרקעין וכיוצא בזה, אינם נזקים בני תביעה לפי סעיף 197 לחוק. לענין זה התייחסה ועדת הערר לאחרונה, בכמה החלטות למשל ערר (ת"א) חל/95219/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, אשר אושר בבית המשפט המחוזי בעמ"נ (ת"א) 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים נועם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון וערר תא 95446/07 אשר אלי ורחל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ונת"ע ועוד, והאמור שם בענין זה חל גם כאן. אשר על כן, אנו דוחים את הטענות בעניין זה. כמו כן אנו דוחים את הטענות לקיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד המקרקעין. כפי שקבענו בערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ' הועדה המקומית עמק חפר ובהחלטות רבות אחריו, כגון, ערר (מרכז) 9011/09 ברק עזרא ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה; ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח', יש להוכיח קיומו של פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד המקרקעין. בעררים שלפנינו לא הונחו בפנינו ראיות כלשהן להליכי תכנון במקרקעין, ולא כל שכן להליכי תכנון מתקדמים במקרקעין, עד כדי ציפייה ודאית וממשית לשינוי ייעודם. ההיפך הוא הנכון. בעררים שלפנינו עולה כי במצב התכנוני הקודם היתה "עננה תכנונית", ואפילו "עננה תכנונית כבדה", על המקרקעין, לרבות בכל הנוגע לתוואי הדרך והרחבתה, והן בנוגע למיקום המחלף לענין חלקה 30. ניתן היה לזהות את המקרקעין גם בתכניות קודמות. יחד עם זאת, יש מקום לבחון האם אכן ישנו שינוי בתכנית מח/154/ג הן לעניין המסויימות וקונקרטיות הפגיעה במקרקעי העוררים והן לעניין השאלה האם ישנה דלתא בין תכנית זו לבין המצב התכנוני הקודם, אשר יש בה משום תוספת פגיעה במקרקעין, לעומת המצב התכנוני הקודם. איננו מקבלים את הטענה כי לא ניתן היה לזהות את החלקות בתכניות קודמות, לרבות בתכניות מחוזיות וארציות. מדובר בחלקות גדולות. נוכח מיקומן והוראות שהיו בתכניות הקודמות בדבר מגבלות התכנון, ניתן היה להגיש תביעות בגין תכניות קודמות, ככל שסבורים היו העוררים כי נגרמה פגיעה למקרקעיהם, בין בשל הרחבת תוואי הכביש ובין בשל המחלף; מכל מקום, כאמור, סבורים אנו כי בסופו של דבר, על אף הפגמים שבחוות הדעת שהוגשו ע"י העוררים, יש מקום לבחון האם ישנו שינוי בתכנית נשוא הערר, והאם יש בשינוי משום פגיעה במקרקעי העוררים, מעבר למה שכבר נקבע ואושר בתכניות קודמות. אשר על כן, אנו מחליטים על מינוי שמאי מייעץ. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע למצב התכנוני הקודם, ובכפוף ל"עננה התכנונית", ואף "עננה תכנונית כבדה" שהיתה על המקרקעין. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע למצב התכנוני הקודם, ביחס למקרקעין בכל ערר בנפרד. כמו כן, נוכח כל האמור לעיל, השמאי המייעץ יקבע את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, על פי ייעודם התכנוני, ללא פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד. השמאי המייעץ יקבע כאמור, אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן, יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המייעץ כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, יפרט בחוות הדעת את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים, ובכפוף בין היתר, למהות זכויות כל עורר ועורר במקרקעין, ושיעור אחזקותיו, ככל שהדבר רלבנטי. השמאי המייעץ יהיה כפוף להוראות הדין המהותי וחוות דעתו תהיה מפורטת ומנומקת. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ ירצו המשיבים לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, יהיו רשאים להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאו להם חוות דעת השמאי המייעץ. תשומת לב המשיבים להחלטות שניתנו ע"י ועדת הערר בענין תחולת סעיף 200, והן בין היתר, ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה 5 אחרים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן; ערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים; ערר (ת"א) 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' אלבוחר משה ואסתר; עררים (ר"ג) 95053/09+ 95051/09 דסזר זהבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח'. העוררים אם ירצו בכך יוכלו להגיש תגובתם תוך 14 יום נוספים. לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ תינתן לצדדים הזדמנות לטעון לגביה תוך 14 יום, בכפוף לעקרונות שהותוו בהחלטותינו בכל הנוגע להיקף התערבותנו המצומצם בחוות דעת שמאי מייעץ ואשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ 33103-02-12 גלר ו-26 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'. מי מהצדדים שירצה לטעון לגביה יוכל לטעון אך ורק טענות שיש בהם משום טענות לטעויות מהותיות או דופי חמור שנפלו בחוות דעת השמאי המייעץ. כבר כאן יאמר כי, טיעונים בענין חוות דעת השמאי המייעץ, אשר יהיה בהם משום טיעונים "מן הגורן ומן היקב" כנגד חוות דעת השמאי המייעץ, ואשר יש בהם משום מחלוקות מקצועיות שמאיות בלבד (לגיטימיות ככל שתהיינה), של מי מהצדדים עם קביעות השמאי המייעץ, לא יישמעו בפני ועדת הערר. כמו כן תוך פרק זמן זה (14 יום), יוכלו הצדדים להגיש, בהתאם לתוצאה אליה יגיעו השמאי המייעץ, בקשה לפסיקת הוצאות לפי העניין אשר תלווה באסמכתאות (לרבות חשבוניות). הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו לבקשה לפסיקת הוצאות תוך 14 יום נוספים. העדר תגובה תוך פרק זמן זה, משמעותו הסכמת הצדדים לחוות דעת השמאי המייעץ וכי לא יינתן צו להוצאות. לעניין חלוקת שכר טירחת השמאי המייעץ: בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ יבחן השמאי המייעץ האם יש מקום לעשות שימוש בשיקול הדעת שהוקנה לו בתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), תשס"ט-2009, לענין אופן חלוקת שכר טירחתו בין הצדדים. מאחר ובחלקות סמוכות ובאותן סוגיות ותכניות רלבנטיות בעררים קודמים ערר 9038/11 ועוד מאיר קפרא ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות ואח' מונה מר בצלאל קציר כשמאי מייעץ, אנו ממליצים ליו"ר מועצת שמאי מקרקעין לשקול מינויו כשמאי מייעץ גם בערר זה. רכבמכירת רכבשימוש חורג