בקשה להקמת מרכז מסחרי הקלות בקווי בניין

בקשה להקמת מרכז מסחרי, ההקלות עניינן בקווי בניין, הבלטת מרפסות, ניוד זכויות מקומה לקומה, תוספת חומרי גמר, הקלה בתכסית, בגובה, תכנון גג שטוח ובניית חדר מדרגות על הגג בקו קומה תחתונה ולא במרחק 3 מטר. הוועדה המקומית דנה בשתי בקשות שהגישה העוררת (הבקשה המקורית והבקשה הנוכחית) כאשר לגבי הבקשה הנוכחית שהוגשה ביוני 2013 לא התקבלה החלטה סופית. ההחלטה שניתנה ביום 6/2/2014 הינה כדלקמן: תיק לאחר דיון בהתנגדויות. לשוב ולדון לאחר שהמועצה המקומית אבן יהודה תגיע להסכמות עם המבקשים בדבר הסדרי התנועה בעניין הטעינה והפריקה. תמצית טענות העוררת במקרקעין חלה תכנית מפורטת הצ / 1-1 / 173 / א' הכוללת מספר מסמכים אשר כל אחד מהם חלק בלתי נפרד מהתכנית בשלמותה. מטרתה ליצור מסגרת תכנונית למגרש בייעוד מסחרי. העוררת רכשה את הזכויות במקרקעין על מנת להקים בהם מרכז מסחרי ובמהלך אפריל 2012 פנתה למועצה והציגה נוסח ראשוני של בקשה להיתר להקמת מרכז מסחרי במקרקעין, לפיו אזור הטעינה והפריקה ברחוב ההסתדרות, בשונה מהמיקום הקובע בתכנית (רחוב המייסדים). הגורמים המקצועיים בועדה גילו דעתם שלא ניתן למקם את אזור הפריקה והטעינה ברחוב ההסתדרות אלא יש למקמה בתת הקרקע. החלופה נמצאה בעייתית על ידי העוררת שכן משמעה ביטול קומת מסחר ולפיכך הניצול מחייב הקלה בקומה, וכן נמצא כי החלופה התת קרקעית יקרה פי כמה, מה עוד שאזור הטעינה אמור להתאים גם לרכבים גבוהים דוגמת משאיות וכו'. לאחר דין ודברים יועצי התנועה של המועצה שקלו בחיוב מיקום אזור הטעינה והפריקה באזור רחוב ההסתדרות ובהתאם נערכה בקשה הכוללת הקלות עם אזור טעינה ופריקה ברחוב ההסתדרות. כנגד הבקשה הוגשו התנגדויות מטעם בנק הפועלים ומטעם המשיב 2, אלא שאז התברר שהמיקום אינו מקובל על המועצה ועל הועדה המקומית. הטעם לכך הוא כי בבניין המתוכנן התבקש מרכול שהינו שימוש תואם תכנית אליו המועצה מתנגדת. לפיכך תיקנה העוררת את בקשתה ומיקמה את אזור הפריקה והטעינה ברחוב המייסדים בהתאם לקבוע בתכנית. הבקשה כוללת הקלות בבינוי ותואמת את השימושים המותרים בתכנית. כנגד הבקשה הוגשו התנגדויות, חלקם של המתנגדים חזר בו ואילו המשיב 2 עמד על התנגדותו. זמן רב לאחר הדיון בהתנגדויות הגישה המועצה המקומית אבן יהודה התנגדות משלה, במסגרתה טענה המועצה נגד חוסר התאום עימה וכנגד מיקומו של אזור הפריקה והטעינה (שתואם את הוראות התכנית). דבר הגשת ההתנגדות של המועצה נודע לעוררת באקראי, אז פנה ב"כ העוררת אל היועצת המשפטית של הועדה המקומית וביקש להימנע מלדון בהתנגדות המועצה או לחלופין לדחות אותה לגופו של עניין. כעבור 3 חודשים החליטה הועדה המקומית "לשוב ולדון לאחר שהמועצה המקומית אבן יהודה תגיע להסכמות עם המבקשים בדבר הסדרי התנועה בעניין הטעינה והפריקה". על פי הדין והפסיקה הסמכות על פי סעיף 157 ברת הפעלה אחרי 3 חודשים כמועד מחייב ומוסמכת לדון בבקשת ההיתר במקום הועדה המקומית. התנגדות המועצה למיקום אזור הפריקה והטעינה מנוגדת לתכנית ודינה להידחות. אזור זה ממוקם על פי התכנית ברחוב המייסדים וכך נעשה גם בבקשה נשוא הערר. ככל שהתנגדותה של המועצה למיקום מבוססת על שאיפה כי אזור זה ימוקם במרתף תת קרקעי של המבנה המבוקש, הרי ששאיפה פסולה זו תחייב סטייה נוספת מנספח הבינוי של התכנית, על מנת לאפשר מעבר משאיות. יהיה צורך להגביהה את קומת המרתף מ - 2.4 מ' ל - 6 מ'. גם נספח התנועה של התכנית ממקם את אזור הטעינה והפריקה ברחוב המייסדים. נספח התנועה הינו מחייב. טענת המועצה כנגד המיקום הנ"ל מהווה תקיפה עקיפה ובלתי לגיטימית של התכנית שהוקפדה ואושרה בשנת 2005. יש לדחות את התנגדות המועצה גם מטעמים פרוצדוראליים, מדובר בהתנגדות שהוגשה באיחור של 3 חודשים. החלטתה של הועדה המקומית להתנות את אישורה בקבלת אישור המועצה פסולה, שכן מדובר בהאצלת סמכויות אסורה או התנערות משיקול דעת. אשר למשיב הרי שהוא מכר את המגרש לעוררת כאשר בהסכם המכר צורפו מסמכי התכנית על בסיסה מתבקשת הבקשה נשוא הערר. תמצית עמדת המשיבה 3 - המועצה המקומית הקושי המיוחד בקביעת נקודת הפריקה נובע מכוונת העוררת להקים במרכז המסחרי סופר מרקט גדול בניגוד לתב"ע שכן אין הוא נכלל ברשימת השימושים המותרים, לשימוש כזה יש משמעויות תחבורתיות ולא ניתן לאפשר את השימוש הנ"ל ללא חשיבה לטווח ארוך ותכנון קפדני שימנעו כשל תחבורתי וסבל רב שיגרם לתושבי היישוב כתוצאה מכך. התמורות שחלו ויחלו בנפח התנועה ברחוב המייסדים וברחובות הסמוכים לו בעקבות תהליך פיתוח מואץ מחייבות את גורמי המקצוע לבחון בזהירות בקשות בעלות השלכות מרחיקות לכת במישור זה. תמצית עמדת המשיב 2 - מר גרינשפן כבש הגישה לחניה תוכנן בקו בניין 0 בניגוד להוראות התכנית, ותשריט הבינוי אינו בא במקומה של התכנית המפורטת ואין ללמוד ממנו בהיבט זה דבר. הועדה אינה מתייחסת לנושא זיהום האוויר בכלל ולפליטות גזים מכלי רכב בפרט, למרות שכבש הכניסה לחניה והיציאה ממנו מצויים בקו 0 עם מגרשו של המתנגד. משיב 2 ביקש ומבקש כי הקיר האקוסטי יהיה אטום ולא שקוף שכן הקרבה המידית בין הרמפה לבין חצרו תגרום להיזק ראיה. יש לציין כי המשיב 2 היה בין מוכרי המקרקעין לעוררת. עמדת הועדה המקומית המגרש ממוקם במרכז הישוב אבן יהודה באזור בעל מרקם כפרי צפוף שהוא בעל מאפיינים טופוגרפיים יחודיים, וכלוא בין רח' המייסדים וההסתדרות. בשל רגישותו הוכנסו בתוכנית הוראות מיוחדות המכילות מגבלות על הבנייה בו כמו למשל חיוב בתוכנית פיתוח ובינוי, הגבלה של השימושים ודרישות תכנוניות וטכנולוגיות המבטיחות מניעת מפגעים סביבתיים, וחיוב כי היתרי הבנייה יכללו קיום הסדר הגיאומטרי של הצומת. כמו כן נשמרה למשיבה סמכות להגביל שימושים גם אם הותרו במסגרת התוכנית, ככל שאלה ייצרו מטרד לסביבה. לגבי הבקשה המקורית שהגישה העוררת הבהיר יועץ התנועה של המשיבה כי הפיתרון לאזור הפריקה והטעינה אינו מקובל ואינו אפשרי. בנוסף נערך סיור במגרש ובסביבתו והובהר על ידי יועצי התנועה כי המבוקש על ידי העוררת אינו תואם את התב"ע החלה לעניין אזור הפריקה והטעינה. בהמשך ב-26.6.13 הגישה העוררת בקשה מתוקנת לקבלת היתר בהקלות, היא הבקשה נשוא הערר במסגרת זו שונה אזור הפריקה והטעינה לחזית רח' המייסדים. במועד ישיבת ההתנגדויות טענה העוררת כי המתנגדים העלו טעונים חדשים וניתנה לה שהות להשלים את טיעוניה, וכן נטען על ידי מהנדסת המועצה כי האחרונה מתנגדת לפיתרון פריקה וטעינה מרח' המייסדים. כמו כן ניתנה למועצה שהות קצרה ליתן את התייחסותה לבקשה. בתום ישיבת ההתנגדויות נקבע כי עדיין חסרים פרטים לצורך גיבוש המלצה ויחד עם זה הוער כי קיים אילוץ רב במציאות התכנונית של המקום כדי לאפשר הקמת מרכול או סופרמרקט בסדר גודל המסומן בהגשה. ביום 6/2/14 הועברה הבקשה לדיון בפני המליאה ולנוכח האמור הוחלט כי ראשית יש למצוא פיתרון לבעיית התנועה והחניה התפעולית ולאחר מכן לשוב ולדון בבקשה לגופה. המשיבה לא נמנעה מלדון בבקשה, אלא שהנושא התנועתי טרם נפתר ומשכך ממילא לא ניתן היה לאשר את הבקשה. הקושי המתעורר במקרה דנן נובע משתי סוגיות הכרוכות זו בזו. האחת היא האופי הטופוגרפי המיוחד של המגרש וסביבתו שאינו מאפשר לקיים פתרונות חניה תפעולית בחזית המגרש מרח' ההסתדרות והשנייה היא העובדה כי השימוש המבוקש על ידי העוררת הינו לצורך העלול ליצור מטרד ממשי ופגיעה סביבתית וזאת בהתחשב בעובדה כי מדובר בשימוש בסופר מרקט הכרוך הפעילות פריקה וטעינה אינטנסיבית. המשיבה הייתה יכולה לדחות את בקשת העוררת ולו רק מחמת אי מתן פיתרון ראוי לנושא התנועה, אלא שהיא אפשרה לעוררת לערוך תיקונים. העוררת מצידה בחרה בדרך הקלה ופנתה אל ועדת הערר. ההחלטה ניתנה על ידי המשיבה משיקולים תכנוניים ואין בה משום ניסיון להאציל את סמכויותיה על הועדה המקומית כנטען והיא מוחה על עצם הטענה. לעניין עצם העלאת הטענות לאיחור על ידי המועצה הרי שראשית על פי סעיף 149 לחוק קיים לוועדה המקומית שיקול דעת בנוגע לקביעת המועד בגדר הזמן הסביר להתנגדויות, ושנית אין לגזור גזירה שווה בין מועד התנגדויות לתוכנית לבין מועד התנגדות לבקשה להיתר, שכן המועד להגשת התנגדות לתוכנית קבוע בחוק. הגם שהתוכנית מציינת כי חניה תפעולית הדרושה לאזור המסחרי תמוקם ברח' המייסדים, אין בכך להביא לאישור הבקשה. רח' המייסדים צוין בנספח הבינוי כחזית הפריקה והטעינה בלית ברירה ונוכח העובדה כי המצב הטופוגרפי של הרחובות אינו מאפשר לקובעה ברח' ההסתדרות. מדובר בנספח מנחה בלבד שאינו דין מחייב וכך או אחרת עקרונות מנחים של נספח הבינוי ו/או נספח התנועה אינם מבטיחים את אישור הבקשה. מדובר במגרש הממוקם בליבו של הישוב אבן יהודה בצומת מרכזית והתוכנית באה להעניק מענה נקודתי להקמת אזור מסחרי בעל אופי שכונתי הכולל חנויות קמעונאיות קטנות לקיומו של סופרמרקט לעומת זאת במבנה מסחרי ישנן משמעויות תכנוניות וסביבתיות אשר התב"ע עצמה נועדה למנוע. דיון והכרעה ועדת הערר שמעה בהרחבה את טענות הצדדים ואף יצאה לשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענותיהם. קודם לכן התאפשר לוועדה המקומית ולמועצה להגיש חוות דעת תנועתיות נגדיות ועל הצדדים להגיב על אותן חוות דעת שתוגשנה ככל שתוגשנה. בהתאם, הוגשה חוות דעתו של אינג' ישעיהו רונן מטעם המועצה בה נטען כי יש עדיפות ברורה למיקום הפריקה והטעינה ברח' ההסתדרות ולא ברח' המייסדים. המומחה מטעם המועצה קובע כי רח' המייסדים הוא הרחוב הראשי ואילו רח' ההסתדרות הינו רח' מאסף, רח' המייסדים הינו ציר מרכזי מזרח מערב ולפיכך עוברים דרכו נבחי תנועה גדולים וברח' ההסתדרות נבחי התנועה קטנים. כמו כן ברח' המייסדים נמצאת תחנה פעילה של קווי האוטובוסים וקביעת מיקום סמוך לפריקה וטעינה תפריע לפעילות התחנה ולהיפך. העוררת טענה כי חוות הדעת של המועצה אינה מתמודדת עם הטענות שועלו בחוות הדעת שלה וכי האופציה של רח' ההסתדרות לא נבחרה במסגרת התכנון. כמו כן נטען כי גם לשיטתו של מומחה המועצה מיקום מפרץ הטעינה ברח' המייסדים מהווה אפשרות מעשית. עוד נטען כי רח' המייסדים הינו רחוב ראשי אולם נבחי התנועה בו אינם גבוהים והם בסדר גודל של נבחי תנועה ברח' מאסף משני. לעומת זאת רח' ההסתדרות הוא רחוב משני מקומי ששימושי הקרקע בו הם למגורים ולפיכך אין הצדקה לשינוי מיקום מפרץ הפריקה והטעינה ביחס לנספח של התב"ע. לעניין נפח התנועה ברחוב המייסדים, נטען כי מדובר בישוב קטן שכל היקף נפח התנועה בו אינו עולה על מאות בודדות של כלי רכב ותמרון שתי משאיות לכניסה ויציאה לא תהווה הפרעה לזרימת התנועה בו, כי במסגרת המרכז המסחרי מתוכננים מקומות חניה רבים המהווים תוספת משמעותית להיצע החניה באזור, כי תחנת האוטובוס הוסדרה כבר בנספח התנועה של התב"ע בהפרדה ממפרץ הפריקה והטעינה ובצורה המבטיחה תפקוד תקין והולם לשניהם. עוד נזכר כי תדירות האוטובוסים בתחנת האוטובוסים היא 3 עד 4 אוטובוסים לשעה ומפרץ הפריקה והטעינה משרת רק 2 משאיות. עוד נטען כי במידת הצורך ניתן להרחיק את תחנת האוטובוס מזרחה או מערבה. במסגרת הסיור מצאה ועדת הערר כדלקמן: רח' המייסדים מאופיין בבנייה צמודת קרקע עד שתי קומות. כיכר המייסדים אובלית וגדולה ובה נטועים עצים. הכבישים הסובבים את הכיכר כוללים שני נתיבי נסיעה. משני צידי הכיכר קיימות תחנות אוטובוס וקיימים מפרצי חניה. במקרקעין קיים מבנה מסוכן להריסה. מדרום לכיכר קיים מגרש חניה. וממזרח לה קניון אבן יהודה בעל שתי קומות + קומת מרתף חלקית. ועדת הערר לא ראתה כל בעיה תנועתית בביקור במקום. סמכות ועדת הערר - סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן: "157. לא החליטה רשות רישוי מקומית או ועדה מקומית, לפי העניין, בבקשה לתת היתר לפי פרק זה, תוך שלושה חודשים מיום הגשת הבקשה, ולעניין היתר בנייה שמטרתו ביצוע התאמות נגישות לאנשים עם מוגבלות לפי פרק ה/1 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, למוסדות חינוך, בתוך 30 ימים, יראו זאת כסירוב לתת היתר ורשאי המבקש להגיש את בקשתו לועדת הערר; ועדת הערר תחליט בבקשתו בתוך שלושים ימים מהיום שהוגשה לזה. שר הפנים יקבע הוראות מיוחדות בדבר הנוהל בבקשות להיתרים ובמתן ההיתרים, לביצוע התאמות נגישות כאמור, במוסדות חינוך." עסקינן בסמכות שהייתה נתונה בעבר, קודם לתיקון 43 לוועדה המחוזית, ונעשה בה שימוש על ידי האחרונה. עניין זה ראה למשל בג"ץ 48/37 - עמותת בית הכנסת המרכזי גבעת שפירא נגד וועדה מקומית לתכנון ובנייה ואח'. עם חקיקתו של תיקון 43, אשר בבסיסו מטרת העל של ייעול הליכי התכנון והקמתן של ועדות הערר עברה הסמכות לוועדת ערר. יוזכר כי וועדת הערר הינה מוסד בעל אופי דואלי, תכנוני ומעין שיפוטי. וועדת הערר עפ"י הרכבה כוללת מתכננים (נציג מתכנן המחוז ונציג האדריכלים) וכן נציגי ציבור. בהתאם, קבעו בתי המשפט, לרבות בית המשפט העליון, כי לוועדת הערר כישורים שווים לפחות לאלה של הוועדה המקומית בסוגיות הניצבות לפתחה. לעניין זה קבע כבר ביהמ"ש ב עת"מ (חי') 99/99 רמת חביב בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית, מחוז חיפה, כדלקמן: - "יצוין, שוועדת הערר היא מוסד תכנון לא פחות מהוועדה המקומית, ולכן רשאית היא לשים את שיקול-דעתה התכנוני במקום זה של הוועדה המקומית, שכן להבדיל מהביקורת השיפוטית אשר מוגבלת לשאלות משפטיות (בעיקר אם נפל פגם בהחלטה), הביקורת המינהלית פטורה מכל מגבלה ויכולה להשתרע על כל היבט של ההחלטה(י זמיר הסמכות המינהלית [5], בעמ' 642-641ועמ'647-646 (ה"ש 11)). מה גם שהוועדה המקומית לא נימקה את טעמיה למתן ההקלה. בכך שונה ועדת הערר המהווה חלק אורגני מהמערכת התכנונית מבית-המשפט העומד מחוץ למערכת זו. בעוד שוועדת ערר עומדת בנעלי הוועדה המקומית בדרגת היררכיה גבוהה יותר, ואין כל יתרון לערכאה המינהלית הראשונה בנושאים תכנוניים, אלא היתרון הוא לוועדת הערר, הרי סמכות ההתערבות של בית-המשפט המינהלי בהחלטת ועדת הערר מצטמצמת לעילות ההתערבות של המשפט המינהלי, ואין בית-המשפט מתערב בנושאים תכנוניים אלא מקום שההחלטה התכנונית נגועה בחוסר סבירות מהותי (או בפגמים אחרים, כגון חוסר תום-לב, מטרה זרה וכיוצא בזה עילות מינהליות). " כך גם נקבע בעע'מ 2131/12 רוני טל (טוקוולי) נגד ועדת ערר מחוזית ת'א כי: "ככל שמדובר בהליך המתקיים בפני ועדת ערר, שהיא בגדר "מוסד תכנון", כהגדרתו בסעיף 11א(א) לחוק התכנון והבניה, הרי שועדת הערר רשאית לשים את שיקול דעתה המקצועי במקום שיקול דעתה של הועדה המקומית. הביקורת שמפעילה ועדת הערר נעשית בדרך של בחינה מחדש (DE NOVO) של ההחלטה, בהתאם לשיקולים מקצועיים ותכנוניים (סעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה). בכך, שונה ביקורתה של ועדת הערר מהביקורת המופעלת על ידי בתי המשפט, כפי שהובהר לעיל. נמצא איפה כי לוועדת הערר ניתנו כל הסמכויות הנתונות לוועדה המקומית המקרים המובאים אליה עפ"י החוק וכי אין לוועדה המקומית כל יתרון בהיבט זה. עם חקיקתו של תיקון 101 לחוק נשמרה סמכותה של ועדת הערר להיכנס בנעלי הוועדה המקומית במקרים הקבועים בחוק וזאת, אף ביתר שאת. על הוועדה המקומית ליתן החלטתה בתוך שלושה חודשים מיום הגשת הבקשה, (ולאחר שהתיקון יכנס לתוקפו מיום קליטת הבקשה). פעמים רבות ובכל פעם שהוועדה המקומית מבקשת לדחות דיון בוועדת הערר לצורך השלמת הדיון בפניה, נוהגות ועדות הערר בגישה ליברלית ומאפשרות השלמת ההליך בפני הוועדה המקומית קודם לדיון בפניהן. מקום בו לא מושלם ההליך בפני הועדה המקומית והאחרונה אף אינה מבקשת להשלימו קודם למועד הדיון, ובמקרה של עיכוב מהותי או עקרוני בוועדה המקומית לדיון בבקשה נתונה נכנסת ועדת הערר לנעליה של הוועדה המקומית לאחר קבלת עמדת הצוות המקצועי של הוועדה המקומית, הגם שבהרכב ועדת הערר מצויים אנשי מקצוע אשר יכולים ליתן עמדה מקצועית שלמה ועצמאית. יוזכר כי תכלית החקיקה המקורית בסעיף הייתה לזרז את הליכי הרישוי ולמגר את תופעת הסחבת והסטגנציה בהליכים אלה לטובת הציבור. עוד יוזכר, כי התקופה הקבועה בחוק הינה תקופה סבירה בעיני המחוקק, וכי עפ"י תיקון 101 תקופה זו מתקצרת. במקרה דנן, הבקשה הרלוונטית הוגשה בסוף חודש יוני 2013 . מיום הגשת הבקשה המתוקנת חלפו כ-4 חודשים עד לדיון בפני וועדת ההתנגדויות של המשיבה, חלפו עוד כ-4 חודשים על לדיון במליאה בסיכומו הוחלט שוב לשוב ולדון תוך חיוב העוררת להגיע להסכמות עם הרשות המקומית בנוגע להסדרי התנועה, כאשר שני הצדדים גילו עמדות מנוגדות ותחת שהוועדה המקומית תכריע באופן מקצועי לצד זה או אחר, החליטה הוועדה לכפות על העוררת הר כגיגית לרצות את המועצה המקומית, ולהגיע להסדר. במצב דברים זה כאשר הטיפול בוועדה המקומית לא הסתיים, אולם היא גילתה את דעתה בדבר ההמלצה בהחלטתה הראשונה בבקשה זו (ההערה לפיה קיים אילוץ רב במציאות התכנונית של המקום כדי לאפשר הקמת מרכול בסדר גודל המסומן בבקשה, עד כדי אפשרות הפרעה לסביבה וגו'), כאשר המשמעות של החלטתה הוא הסדר כפוי עם המועצה המקומית בנוגע להסדרי התנועה (ובפנינו הבהירה המועצה המקומית כי אינה מסכימה לבקשה ולכן שום הסדר לא מקובל עליה) ובחלוף למעלה מכפל הזמן העומד לרשות הועדה המקומית לטפל בבקשה, אנו רואים לנכון להיכנס בנעליה. המצב התכנוני במקרקעין חלה כאמור תוכנית הצ/ 1-1/173א המייעדת אותם לאזור מסחרי. השימושים המותרים באזור עפ"י סעיף 17 להוראות התוכנית הינם חנויות, מסעדות ובתי קפה, משרדים, קליניקות, מרפאות, אולמות וחדרי כושר וספורט. מסמכי התוכנית כוללים תקנון, תשריט, נספח בינוי עקרוני מנחה ונספח תנועה. התוכנית כוללת הוראות סביבתיות בנוגע לפסולת, רעש, אנרגיה וכו' וכן סדרת דרישות כמו למשל אישור המשרד להגנת הסביבה לפתרונות סילוק שפכים ועוד. הבקשה נשוא הערר כוללת תכנון מרכז כאמור, בן שתי קומות על קרקעיות וקומה אחת אשר מנצלת את השיפוע של המגרש מצויה במפלס תת קרקעי ביחס ברח' המייסדים. בהמשך אותה קומה מתוכנן סופרמרקט שאינו נצפה מהרחוב בהיקף של כ-600 מ"ר שטח עיקרי וכ-300 מ"ר שטחי שרות. התוכנית כוללת הוראות למתן היתרים וביניהן תנאי למתן היתר בנייה - תכנון לביצוע ההסדר הגיאומטרי של הצומת ורח' המייסדים עפ"י תכניות תנועתיות מפורטות באישור משרד התחבורה בהתאם לתוכניות המאושרות. הביצוע יהיה תנאי לאכלוס. כמו כן נקבע כי לוועדה המקומית תהיה סמכות להגביל שימושים הגורמים הפרעה לסביבה, וכי תנאי למתן היתר בנייה יהיה אישור משרד הבריאות. מלכתחילה מאפשרת התוכנית לעשות שימוש מסחרי במקרקעין. לשון התוכנית עצמה אינה מחייבת מסחר קמעונאי דווקא אלא להיפך, היא מתירה אולמות, חדרי כושר וספורט ואינה מטילה מגבלות על אופי החנויות (למעט המגבלות הסביבתיות שציטטנו להם). בכל מרכז מסחרי קיימות חנויות עוגן בצד חנויות ועסקים קטנים יותר, הן לרווחת הציבור והן לטובת המרכז והצלחתו. חנות של 600 מ"ר שטח עיקרי ועוד 300 מ"ר שטח שרות מהווה סדר גודל של חנות בינונית ושל סופרמרקט עירוני. לא מדובר בחנות המשקפת מסחר אזורי או על אזורי, כפי שכבר קבענו בעניין ערר 340/13 איילה לביא ואח' נגד הוועדה המקומית נתניה ואח' - "אכן לא מדובר בכל מסחר מכל סוג שהוא ולעניין זה אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית לפיה עסקינן במסחר מקומי אזורי. לא מדובר במסחר שכונתי או מסחר פונקציונאלי לתעשייה עצמה (בסגנון חנויות מפעל) כי אם באלמנט מסחרי שעשוי להשתלב באופן טוב באזור של תעשייה, משרדים והייטק. מסחר כזה מהווה חלק מאזורי תעסוקה מודרניים ומוצלחים דוגמת אזור התעשייה ברעננה, אזור התעשייה בהרצליה, פארק המדע ברחובות, אזור התעשייה בכניסה הדרומית לחיפה ועוד. אזורים כאלה מאפשרים השתלבות של מסחר לסוגיו לרווחת העובדים במשרדים ולרווחת הכלל. אנו מקבלים את עמדת המשיבה 2 בנוגע להגדרה של מסחר על אזורי לפיו מדובר בפריסה הכוללת סניפים ראשיים בלבד המשמשים באופן מחוזי או לפחות עירוני. איננו סבורים כי סופרמרקט בהיקף של כ - 2200 מ"ר עיקרי כפי שמצוין בבקשה מהווה מסחר על אזורי, ואפילו לא אזורי, ואנו מסכימים לכך שמדובר במסחר מקומי." מקום בו נקבע מרכז מסחרי כאמור, ברי כי חנות כזו או דומה תהא משולבת בו, ולפיכך איננו רואים העדר התאמה לשימוש ולייעוד הקבוע בתוכנית. היפוכם של דברים, כפי שהובהר מדובר באלמנט המצוי ב"צפייתם הסבירה של בני המקום" עת מדובר בתוכנית המייעדת מקרקעין כמרכז מסחרי. עדין קיימת לוועדה המקומית עפ"י התוכנית הפררוגטיבה למנוע שימוש מסוים היא מצאה שהוא גורם הפרעה לסביבה. הפרעה לסביבה - דהיינו שימוש המפריע יותר משימושים מסחריים אחרים. העוררת הביאה בתמיכה לטענותיה חוות דעת יועצים לאקוסטיקה ומומחי תנועה הקובעים כי אין בשימוש המבוקש משום הפרעה לסביבה הן בהיבט של רעש אשר אינו מגיע כדי הערכים המותרים בתקנות, הן בהיבט של פינוי פסולת ו/או מפגעים אחרים והן בהיבט התנועתי. המשיבים מאידך גיסא לא הביאו כל עמדה מקצועית הנתמכת בנתונים ו/או בניתוח מקצועי בנוגע לטענה. כפי שהבהרנו קודם לכן, הנחת היסוד היא כי מרכזים מסחריים מכילים חנות אחת או שתיים שהן חנויות עוגן אשר עשויות להיות עסקי מזון, פארם או דומיו ופסילה של עסק כזה בעלמא אינה סבירה בהתחשב בהוראות התוכנית. לגופן של הטענות הרי שהמומחים מטעם העוררת בחנו את נושא הרעש הצפוי בהסתמך הן על נתוני התנועה הנשענים על התכנון הקונקרטי, הן על מפלסי הרעש החזויים, והן בשקלול המערכות ה"אלקטרומכניות" הנדרשות כולל בחניון. מסקנת הבדיקה היא כי מפלסי הרעש הצפויים נמוכים באופן ניכר מהערכים המרביים המותרים בתקנות בשעות היום והלילה, פעולת דחסן האשפה עד 3 שעות ביום ובשעות הלילה לא יפעלו החנויות הגדולות ולפיכך מפלס הרעש הצפוי נמוך אף יותר. כמו כן הוגשה חוות דעת של מומחה סביבתי בנוגע למטרדי ריח אפשריים בה נקבע כי המערך המוצע יענה על צרכי הפרויקט ברמת פינוי מקסימלית של שני פינויים שבועיים כאשר הסבירות ליצירת מטרדים או מפגעים נמוכה ביותר ברמת אחזקה סבירה. הודגש שם כי חדר האצירה מרכזי הינו חלל אטום וסגור באמצעות דלת הרמה אטומה מפאנלים, (דלת אקוסטית) אשר תיפתח רק לשם פינוי הדחסן. בנסיבות אלה איננו רואים כי ניתן לקבוע כי הסופר כשלעצמו מהווה מפגע שניתן לפסילה על פי הוראות התוכנית. אשר לעניין החניה, לית מאן דפליג כי הבקשה כפי שהוגשה עונה על תקן החניה הנדרש ולא נטענו לעניין זה כל טענות אחרות. אשר לנושא מיקום אזור הפריקה והטעינה הרי שאין חולק כי הן עפ"י נספח הבינוי, כי הן עפ"י נספח התנועה, מסומנת הפריקה והטעינה ברח' המייסדים. כך גם בבקשה נשוא הערר. גם אם נספח הבינוי הינו מנחה בלבד וברי כי ניתן לסטות ממנו, הרי שנספח התנועה על פניו מחייב. לעניין זה נפנה למשל לעע"מ 2015/08 ‏ רוני בר-און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - מטה יהודה‏ שם נקבע כדלקמן: "בענייננו, קובעת התוכנית המפורטת כי "הוראותיה של התכנית מצטרפות מכל האמור ומכל המצוין הן בדפי ההוראות שבכתב והן בתשריטי ובנספח הבינוי... וכל עוד לא נאמר אחרת ואינן עולות בקנה אחד, חלות בכל מקרה ההוראות המגבילות יותר" (סעיף 8(א) לתוכנית). לכאורה, לפי הוראה זו יש לראות בתוכנית הבינוי כמחייבת ולפעול לפיה בעת מתן היתר הבנייה" כך לכאורה גם לעניין נספח התנועה, בענייננו שלנו, שכן לעניין נספח הבינוי נקבע אחרת. עוד נפנה לעע"מ 2339/12 יונתן שוחט ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח' שם גם נקבע כי נקודת המוצא היא כי כל מסמך ממסמכי תוכנית הינו מחייב אלא אם נקבע אחרת בהוראות התוכנית. לפיכך אנו סבורים כי הגם שנספח הבינוי אינו מחייב אלא מנחה (ולמען הסר ספק גם להנחיה יש משמעות כלשהי) נספח התנועה שקבע את פתרון הפריקה וטעינה ברח' המייסדים הינו נספח מחייב. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי ההסדר התנועתי מהווה חלק מעקרונות התכנון אשר באים לידי ביטוי בתוכנית. לא מדובר בפרט שולי אותו ניתן או רצוי להשלים בשלב הרישוי, כי אם בפתרון אשר חשוף במסגרת התוכנית לביקורת ציבורית ומשאושר מהווה חלק מהדין החל במקרקעין. נזכיר מושכלות יסוד לפיהן - "באופן עקרוני, ואף מעשי, השקלא והטריא התכנוניים נעשים בשלב התכנון (קרי התוכנית) ולא בשלב הרישוי. שלב התכנון הוא השלב המתאים לשקול את היתרונות והחסרונות התכנוניים של הבניה המבוקשת, ובמסגרת זו אף את הפגיעה בסביבה ובשכנים. התוכנית היא זו אשר מפורסמת להתנגדויות, והיא זו אשר מוכרעת על ידי גוף רב גווני האמור להוביל לתוצאה התכנונית הטובה ביותר. לעומת זאת שלב הרישוי אינו שלב מתאים לעריכת איזונים ושיקולים, זהו שלב שמתבצע ללא פרסום, ואשר יכול להיות מוכרע על ידי וועדת הרישוי המצומצמת. יתרה מזו, מיום שנתפרסמה התוכנית הרי הינה כ"דין", ובעלי הזכויות רשאים להסתמך על הזכויות (ואף החובות) מכוח הדין, כך שהליך הרישוי אינו אמור לגרוע או להוסיף על הזכויות והחובות שנקבעו בהליך התכנון וגובשו במסגרת התוכנית. לפיכך, ההלכה הברורה והחד משמעית הינה, כי כאשר היתר בניה תואם את התכנון החל על המקרקעין, יסרבו מוסדות התכנון לאשרו רק במקרים נדירים וקיצוניים... (ערר ירושלים 193/11 ועד שכונת עין כרם נגד הוועדה המקומית ירושלים ואח') לפיכך אנו סבורים כי נספח התנועה בשונה מנספח הבינוי הינו נספח מחייב. על מנת לסבר את האוזן, והגם שמדובר בחלק משלב התכנון שהושלם כבר עם מתן תוקף לתוכנית ב-2005, נבהיר כי גם לגופו של תכנון לא מצאנו ממש בטענות המשיבות באשר למיקום של הפריקה והטעינה ברח' המייסדים. מדובר ברח' ראשי ורחב אשר כשיר לשמש עפ"י חוות דעת תנועתיות את כל תושבי הישוב ולמעלה מכך, ואין במיקום פריקת שתי משאיות בצידו כדי להפריע. היפוכם של דברים, דומה כי מיקומה של הפריקה והטעינה ברח' המגורים הצר הוא רחוב ההסתדרות, הינה מקח טעות. מאותם מטעמים אף לא מצאנו ממש בטענותיו של המשיב 2 בנוגע לסטייה ניכרת במיקום הרמפה מהטעמים הבאים: ראשית, הוראת התוכנית בנוגע למסמכיה לפיה כל מסמך הוא חלק בלתי נפרד מהתוכנית בשלמותה מכוונת למכלול של אינפורמציה המצוי במסמכי התוכנית בכללה אשר יש להתחשב בו. שנית כאמור לטעמנו נספח התנועה בנסיבות העניין נספח מחייב. שלישית, הוראות התוכנית עצמן (לוח הזכויות), קובעות כי קווי הבניין לשטחי שירות בקומת קרקע תחתונה לשטחי שירות טכניים ולמרתפים תת קרקעיים, גם "0" כמסומן בתשריט. רביעית, מקום בו מצוי מגוון של אינפורמציה בהוראות התוכנית אנו מחויבים לפרשן בהרמוניה ולא תוך חידוד הסתירות ביניהן. בהיבט זה יש להסביר ולהזכיר כי התוכנית הוסיפה במצב המוצע הפרשה לצרכי דרך הן ברח' ההסתדרות והן ברח' המייסדים וקיים היגיון תכנוני והרמוני בקביעת טעינה ופריקה במפרץ בסמוך להפרשה זו. סיכומם של דברים בעניין זה, אנו סבורים כי התוכנית קבעה כי הטעינה והפריקה מתוכננות ברח' המייסדים כפי שפורט לעיל, הבקשה עונה על דרישה זו. כך גם לענין כבש הכניסה לחניון המופיע בנספח התנועה . יחד עם זאת בהיבט זה אנו רואים לנכון לקבל את בקשתו של המשיב ולהורות על כך שהקיר שיבנה לאורך הרמפה בחזית הצפונית יהיה אטום מחומרים להנחת דעת הגורמים המקצועיים והוועדה המקומית ולא שקוף מטעמים של היזק ראיה וצנעת הפרט. אשר לנושא התנאי הנוגע לתכנונה של הצומת הרי שלא ניתן להתעלם מאותו תנאי, הקובע כי יש לכלול תכנון לביצוע ההסדר הגיאומטרי של הצומת ברח' המייסדים עפ"י תכניות תנועתיות מפורטות באישור משרד התחבורה בהתאם לתוכניות מאושרות. לפיכך יש לקבל את אישור משרד התחבורה על התכנון התנועתי המוצע כתכנון הצומת בין רח' ההסתדרות לבין רח' המייסדים. בכפוף לאמור הערר מתקבל. בנייןהקלה (תכנון ובניה)מרכז מסחריבניה