תקנה 3.8.30.5 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), קובעת כי תוספת קומות מכוח תמ"א 38 אינה מונעת תכנון גג רעפים ששיפועו עולה על 10%. דיון והכרעה במהלך הדיון בפנינו הוצגו על ידי הועדה המקומית ופרידלנדר, תכנית הבקשה וכן חתכים המראים את מיקום וגובה בית כהן ודירתה, ביחס לבית מושא הערר. כן הוצגו בפנינו תמונות שצולמו על ידי כהן של הנוף הנשקף ממרפסת הגג של ביתה כיום. לאחר ששמענו את טענות הצדדים ובחנו את המסמכים שהוצגו בפנינו, החלטנו כדלקמן: הסתרת נוף ותמ"א 38 כפי שכבר פסקנו בעבר, לקידום פרויקטים מכוח תמ"א 38, חשיבות לאומית וציבורית גבוהה. תמ"א 38 על תיקוניה, הבהירה את כוונת המחוקק לאפשר ולקדם פרויקטים מסוג זה, גם במחיר של שינוי אופי הסביבה ואף פגיעה מסוימת בדיירי הרחוב, וזאת מפאת הצורך הציבורי החיוני של חיזוק מבנים, כנגד רעידות אדמה. נציין עוד, כי פרויקטים אלה, מסייעים ומקדמים התחדשות עירונית ותוספת יחידות דיור במרכזי הערים. נראה, כי לנוכח מצוקת הדיור, המהווה בעיה לאומית כלל ארצית, לא יכול להיות חולק, כי גם מטעם זה יש לקדם בניה מכוח התמ"א. הרעיון הכלכלי העומד מאחורי תמ"א 38 הוא קידום חיזוק המבנים - שהנו אינטרס לאומי מובהק, ללא הטלת נטל כלכלי על בעלי הבתים, אשר איתרע מזלם והבתים בהם הם מתגוררים, לא נבנו לפי התקנים המחייבים לעניין רעידות אדמה. לפיכך, נקבעו בתמ"א תמריצים, בדמות הענקת זכויות, אשר נועדו לאפשר מעורבות של צד שלישי, אשר מחד יחזק את המבנים, מאידך יקבל זכויות שיעניקו לו רווח כלכלי, אשר יביא לקשירת עסקאות וקידום פרויקטים מסוג זה (ר' לעניין זה ספרם של פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, תמ"א 38, בעמ' 40). בתחילה העניקה התמ"א זכויות מוגבלות (בין היתר, תוספת קומה אחת בלבד) ומשך שנים התכנית לא התממשה וכמעט שלא נתבקשה בניה מכוחה (למעט פרויקטים מעטים במרכז הארץ - שם ערכי הקרקע הגבוהים העניקו כלכליות לתמ"א, כנוסחה אז). לאחר בדיקה מעמיקה, ועל מנת להפוך פרויקטים של חיזוק או הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 לכלכליים ולהרחיב את יישומם גם לישובים בהם נחשבו כבלתי ישימים, הורחב סל הזכויות פעם אחר פעם ואף ניתנו תמריצים נוספים. וכדברי פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, בספרם "תמ"א 38" : "מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף, בוצעו בה שלושה שינויים. השינויים הבהירו את הוראות התמ"א, הפיקו לקחים מיישומם הוראות התמ"א בפועל והוסיפו הוראות חדשות שבין היתר הרחיבו את היקף תמריצי החיזוק שניתן לאשר מכוחה, על מנת להניע את המהלך התכנוני אשר למטרתו אושרה התמ"א - חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה... שני השינויים לתמ"א לא הניבו את התוצאה המיוחלת. הוגשו מעט בקשות להיתרי בניה מכוח התמ"א ואלה שהוגשו התיחסו בעיקר לבניה במרכז הארץ, כאשר באזורי הפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים, לא הוגשו כמעט בקשות להיתרי בניה לפי התמ"א, למרות שדווקא חלק מאזורים אלה נחשבים כבעלי סיכון גבוה יחסית להיפגע במקרה של רעידת אדמה. ... אחת המטרות העיקריות של שינוי מס' 3 לתמ"א היא, לשפר את הכדאיות הכלכלית בחיזוק מבנים הדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה, על ידי הוספת זכויות בניה נוספות, אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א". כידוע, בתיקון מס' 3 נקבע כי מכוח התמ"א ניתן לאשר תוספת של 2 קומות ועוד חצי קומה, חלף האפשרות להוסיף קומה אחת בלבד, כפי שהיה ערב התיקון. זאת מן הטעם שכאמור, הוספת קומה אחת לא היוותה תמריץ מספיק לביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38. ואכן, מאז אישור תיקון מס' 3, אנו עדים לתנופת בניה משמעותית של פרויקטים מכוח תמ"א 38, מקום בו בעבר בוצעו פרויקטים בודדים, אם בכלל. אנו למדים מן האמור, כי רק בתיקון 3, מייצגת תוספת הבניה האפשרית, תמריץ כלכלי אמיתי לביצוע פרויקטים מסוג זה. וכאמור, הראיה לכך היא ריבוי מבורך של פרויקטים מסוג זה, גם בעיר חיפה, מאז התיקון. לפיכך, טענתה של כהן כי די בקומה נוספת על מנת להוציא את פרויקט החיזוק לפועל, אינה עולה בקנה אחד עם עמדתו של המחוקק, שמצא לנכון להגביר את התמריצים ולאפשר הוספת שתיים וחצי קומות, והכל על מנת לקדם פרויקטים מכוחה של התמ"א. ויפים לעניין זה דברי בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, בעת"מ 31866-10-10 קוך ואח' נ' ועדת הערר לתו"ב מחוז חיפה: "גם באשר לאיזון האינטרסים עמדת העותרים אינה מקובלת עליי. העותרים בטיעוניהם מתייחסים לגג בלבד ורואים מקרה זה כמקרה בו הועדף אינטרס כלכלי על הפגיעה בשכנים. אמנם כטענת העותרים הקומה האחרונה אינה דרושה לחיזוק המבנה, אך אסור להתעלם מהבנייה בכללותה ומההקשר החקיקתי התכנוני הייחודי, תמ"א 38. לא מדובר במקרה זה בדיירי בית משותף שרוצים להוסיף קומה או להפוך גג שטוח לגג רעפים. מדובר בפעילות במסגרת מדיניות ארצית מבורכת לפיה כהגדרת המטרות של תמ"א 38 יש "לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות הבניה" וכל זאת כחלק משיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. הקומה הנוספת והגג נבנים כחלק מ"מתמריצים לעידוד החיזוק", כמתואר בסעיף 4 לתמ"א 38. כך שלא מדובר בהוספת קומה, או בשיקול כלכלי טהור כטענת העותרת אלא מימוש פרויקט בעל סדר עדיפות לאומי של חיזוק מבנים העלולים להיפגע מרעידות אדמה. איזון האינטרסים שעשתה וועדת הערר, חייב העדפת אינטרס זה על הסתרת השמיים כטענת העותר 1 בעת הסיור בשטח (נספח ז עמ' 2) או הסתרת נוף שאף היא באה לידי ביטוי בצורה מינימלית ולא לגבי כל העותרים..." (פס' 22-23 לפסק הדין) ור' גם עתמ (חי') 16042-12-12 זמיר דב קורן נ' ועדת ערר מחוזית חיפה לאור זאת, ככלל, במאזן השיקולים בין הצורך הציבורי בחיזוק המבנים ותוספת יח"ד, ובין חסימה של נוף לבניינים הגובלים, אנו מעדיפים את הראשון. עם זאת, איננו מתעלמים מייחודיותה של העיר חיפה, בכל הנוגע למידת חשיבותו של הנוף וסבורים כי נכון לבחון כל מקרה ומקרה לגופו. בענייננו, התרשמנו מן המסמכים שהונחו בפנינו, ובכלל זאת גם התמונות שהציגה העוררת, כי אכן תיגרם הסתרת נוף מסוימת וחלקית מדירת העוררת בשל הגבהת הבנין. עם זאת, התרשמנו כי גם תוספת של קומה אחת בלבד לבית פרידלנדר - תגרום להסתרת אותו נוף חלקי מדובר מדירת העוררת. נציין כי כך גם טענה העוררת, ביחס לבקשה קודמת שהוגשה על ידי פרידלנדר אשר התייחסה להוספת קומה אחת בלבד. משכך, ומשממילא תיגרם הסתרת הנוף, גם אם תיווסף לבניין פרידלנדר קומה אחת בלבד (בניגוד למגמה שהתווה המחוקק), איננו רואים מקום להפחית את מספר הקומות המבוקש ודוחים את ערר כהן בנקודה זו. נציין כי גם בטענה בדבר חסימת אוויר ושמש לא מצאנו ממש, לאור המרחק בין הבניינים (מעל 13.5 מ'). לעניין הסתרת הנוף עקב הרחבת הבניין, הרי שהמבנה הוגבל כמעט כולו לקווי בניין על פי התכניות החלות, והחריגות המבוקשות בקווי הבניין הן מינוריות ומצומצמות משמעותית מקווי הבניין אותם ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38. בשל כך, במרווח שבין הבניינים נותר נוף פתוח המקטין את הפגיעה בכהן. חניה ותמ"א 38 נושא תקן החניה, הוא אחד הנושאים בהם מצא המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א. כך, במסגרת התמ"א נקבע, בסעיף 17: "תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה (התשמ"ג - 1983)" (ההדגשה שלנו- הח"מ). על פי הוראה זו, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א. בין התמריצים האחרונים שניתנו בעניין התמ"א, חוקקה הוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה, בה נקבע מפורשות כי אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. וכלשון הסעיף: "לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס". משמע, המחוקק הביע דעתו כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38. עם זאת, כאמור, הזכויות מכוח התמ"א אינן זכויות מוקנות והענקתן נתונה לשיקול דעת הועדה המקומית ובבואה לבחון את הענקת הזכויות, על הועדה המקומית לאזן בין הצורך לחזק את הבניין, ובין הפגיעה האפשרית בציבור, כתוצאה מהקמת הפרויקט, כאשר באזורים מוטי בעיות תנועה וחניה - אחד הנושאים שעל הועדה המקומית לשקול הוא, אם יש מקום להעניק פטור מחניה. בענייננו מבוקשת תוספת של 4 יח"ד ומוצעת תוספת של 5 מקומות חניה ל- 5 מקומות חניה הקיימים במגרש לטובת הדירות הקיימות. משכך, מספר החניות המוצע תואם את תקני החניה (שטחן של שתיים מיח"ד המתווספות גדול מ- 120 מ"ר). לאור זאת, ובהתחשב בהוראות החוק המקלות בעניין החניה, הרי שאין מניעה לאשר את הפרויקט. עליית גג הועדה המקומית הורתה על ביטולה של עלית הגג, מן הטעם שמדובר בבניין גבוה. עם זאת, בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), נקבע: "3.8.30.4 בהקמת תוספת של יותר מקומה אחת מעל מפלס הגג בבניין קיים שאינו בניין גבוה, המיועדת, לפי האמור בהיתר, למגורים בלבד, ועומדת בדרישות תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן - תמ"א 38) או עומדת בדרישות של תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 שבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (בפרט זה - התוספת), לא יראו את הבניין כבניין גבוה רק בשל הקמת התוספת עליו אם התקיימו בו הוראות אלה: (1) הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לדירה שתיבנה בקומה הגבוהה ביותר, לא יעלה על 22 מטר, כמתואר בתרשים 3.8.30.4; (2) אם הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת - לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 38 מטרים; אם לא הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת - לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 30 מטרים; מערכת מתזים תותקן בדירה שבתוספת כאמור בפרט 3.8.30.6(7) ומרחק ההליכה בתוך הדירה לא יעלה על 38 מטרים; (3) מרחק ההליכה מדלת הכניסה של כל דירה בבניין לרבות הדירות שבתוספת עד היציאה מהבניין לא יעלה על 85 מטרים. וכן: "3.8.30.6 הוראות אלה יחולו על הבניינים המפורטים בפרטים 3.8.30.4 ו-3.8.30.5: (1) מעל לגג הבניין לאחר הקמת התוספת (להלן - גג הבניין) תותר הקמתם של מיתקנים טכניים, אם הם נמנים עם המיתקנים שניתן להקים מעל המפלס של גג בבניין גבוה לפי פרט 7.00.81; (2) רבע משטח גג הבניין לפחות יישאר פנוי ממבנים ומיתקנים; השטח האמור יהיה רציף ותהיה אליו גישה מדלת היציאה מחדר המדרגות; (3) תובטח גישה חופשית ובלא הפרעה לגג הבניין לכל מי שמחזיק בחלק של הבניין; הגישה תתאפשר באמצעות מדרגות מחדר המדרגות; (4) ברוחב המדרגות והפרוזדורים בכל הבניין לרבות התוספת יתקיימו דרישות סימן כ"ט; (5) בדלת הכניסה לכל דירה בבניין, לרבות דלת הכניסה לדירה קיימת ולדירות בתוספת, יתקיימו דרישות פרט 2.91(2); (6) דלת הכניסה הראשית במבואת הכניסה לבניין תהיה ברוחב שיאפשר מעבר נקי של 0.90 מטר ותיפתח כלפי חוץ, בכיוון המילוט; (7) תותקן מערכת מתזים בכל שטח הדירות שבתוספת; התקנה כאמור תיעשה לפי תקן ישראלי ת"י 1596 מערכות מתזים: התקנה (להלן - ת"י 1956); (8) מעל דלת הכניסה לכל דירה קיימת בבניין, בצד הפונה לפנים הדירה יותקן מתז אחד; (9) המתזים אם הותקנו לפי פרט 3.8.30.4(2) או פרט 3.8.30.5(2), לפי העניין וכן מתזים שהותקנו לפי פסקאות (7) ו-(8) יחוברו למערכת אספקת המים לכיבוי אש; מערכת אספקת המים לכיבוי אש תחובר לרשת מים עירונית או מקומית קיימת; המתזים יעמדו בדרישות, ת"י 1596, למעט הדרישות לספיקת מים ולחץ מים; (10) בבניין לרבות התוספת יותקנו חיבור הסנקה וצנרת למערכת אספקת המים לכיבוי אש שיתקיימו בהם תנאים אלה: (א) חיבור ההסנקה למערכת אספקת המים לכיבוי אש, יהיה בנפרד ממערכת מי השתייה וכנדרש בהל"ת; (ב) תותקן צנרת חדשה למערכת אספקת המים לכיבוי אש בבניין לרבות התוספת אשר תהיה בקוטר מינימלי של "2; לא יותר שימוש בצנרת המים הקיימת; (ג) צנרת למערכת אספקת המים לכיבוי אש תספק מים לעמדות כיבוי אש ולברז עם מחבר מהיר (שטורץ); (ד) על אף האמור בת"י 1596 - לא תחול כל הגבלה על מספר המתזים שמותר לחבר לצנרת למערכת אספקת המים לכיבוי אש; (11) תותקן עמדת כיבוי אש בקומת הכניסה ובקומות שבתוספת; בקומות הקיימות יותקן ברז כיבוי אש עם מחבר מהיר (שטורץ) בקוטר "2; (12) היה מאגר מים לצורך כיבוי אש על גג הבניין הקיים, יותקן במקומו מאגר מים על גג התוספת; לחלופין, ניתן להתקין במקומו מאגר מים בקומה אחרת ומשאבות הגברת לחץ, ובלבד שהלחץ השיורי בעמדת כיבוי אש או בארון כיבוי אש במפלס הכניסה לדירה הגבוהה ביותר בבניין לא יפחת מ-1.4 אטמוספרות; (13) בבניין שבו חניון תת-קרקעי או מחסנים במרתף, יופרד חדר המדרגות מאזור החניה והמחסנים על ידי דלתות אש; (14) הארונות הטכניים לחשמל, מים וחז המצויים במבואות הקומתיות בכל הבניין לרבות התוספת ובקומות הקרקע, יהיו מחומר לא דליק; בגב הארונות הטכניים הפונים לדירות מגורים, יהיה קיר עמיד אש למשך 60 דקות לפחות; (15) מעברי פירים וצנרת שבבניין לרבות התוספת ייאטמו נגד אש ועשן ליצור הפרדת אש בין הקומות; (16) בחדר המדרגות המוביל אל התוספת יהיו שני פתחים בקירות מנוגדים, בשטח של 0.8 מטר מרובע כל אחד, או פתח בתקרה בגודל מינימלי של 1 מ"ר, לפינוי עשן מהמדרגות בגג הבניין; (17) במבואת קומת הכניסה ייבנה פתח שחרור עשן קבוע, שגודלו לא יפחת מ-2% משטח המבואה, ופתח כניסת אוויר שגודלו לא יפחת מ-2% משטח המבואה או 0.3 מ"ר, הגדול מביניהם, או אוורור על ידי מערכות מכניות העומד בדרישות סימן א' לפרק ה' והמספק שש החלפות אוויר בשעה לפחות; (18) בשטחים המשותפים בכל הבניין לרבות התוספת, וכן בחדר מכונות המעלית, יותקנו שלטי הכוונה, ותאורת חירום לפי סימנים כ' וכ"א בפרק ח'; (19) מסתורי הכביסה בכל הבניין לרבות התוספת יהיו מחומרים לא דליקים; (20) לא נדרשו בבניין דרך גישה, רחבת היערכות וחלונות חילוץ טרם הגשת הבקשה להיתר לבניית התוספת, לא ידרשו אלה כתנאי להיתר לבניית התוספת." לפיכך, ובכפוף לקיומם של התנאים המנויים בהוראות אלה, אין מניעה לאשר את עליית הגג המבוקשת (במקום חצי קומה נוספת מכוח התמ"א). תכנית הפיתוח אכן דרישת הוועדה המקומית ל"גינון מאסיבי ועצים רבים סביב הבניין" איננה ברורה או מדייקת מספיק על מנת שניתן יהיה להידרש אליה. פרידלנדר יגישו תכנית פיתוח המראה גינון בהתאם לכושר הנשיאה של הקרקע. גינון זה יכלול בכל מקרה גם עצים. ביטול דרישת השיפוי: הועדה המקומית לא הבהירה מהו מקור הסמכות לדרישת כתב שיפוי מאת היזם, שהרי מדובר בבקשה להיתר ולא באישורה של תכנית. עם זאת, איננו רואים צורך להידרש לסוגיה עקרונית זו בענייננו, שכן אנו סבורים כי במקרה זה אין מקום לדרוש כתב שיפוי מאת היזם. ועדה זו (בהרכב אחר), קבעה בסוגיית כתב השיפוי, כדלקמן: "יש לציין כי ברגיל בהיעדר מקור סטטוטורי לדרישת שיפוי אין מקום לדרשו אלא בנסיבות מובהקות, ואיננו סבורים כי המקרה הרגיל של תמ"א 38 נכנס בגדר נסיבות אלה... ברגיל, בתי המשפט הכירו בטכניקה של כתב שיפוי כהעברת הנטל אל יזם, מקום בו מדובר ביוזמה מניבה, במסגרת תכנית ביוזמה פרטית ראה למשל עת"מ 657/02 סברנסקי נגד יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים. קביעה לפיה כל מקרה של חיזוק על פי התמ"א ותוספת בניה מחייב בכתב שיפוי, עלולה לרוקן אותה מתוכן ממשי, שכן גם כך מדובר באיזון עדין בין זכויות הדיירים, התכנון האדריכלי המיטבי והשפעתו על הסביבה והרווח הקבלני. לא זו אף זו, המועצה הארצית והממשלה ראו לנכון להוסיף זכויות לתמ"א על מנת להפכה לכלכלית יותר ולתמרץ את הציבור בביצועה. אילו סברו אותם גופים כי יש צורך ו/או מקום לשיפוי, חזקה עליהם כי היו קובעים זאת מפורשות בהוראותיה של התמ"א. ואולם, כאמור ראו מתכנניה של התמ"א לשדרג את זכויותיה על מנת לתמרץ עוד יותר פעילות על פיה. דומה כי קביעה גורפת, בנוגע לכתבי שיפוי בגין פרויקטים על פי התמ"א, עומדת תרתי דסיתרי להוראותיה ולכוונת מתכנניה. במילים אחרות, התמ"א לא לקחה בחשבון גלגול אותו נזק, ככל שייגרם, אל המשפה. מדובר בדין המשלב בין האינטרסים הציבוריים והכלכליים פרטיים באופן בו אמורה להיווצר סימביוזה בין השניים וכדאיות סבירה להוצאתה לפועל. קביעה גורפת לפיה בכל מקרה כזה יש להעביר את נטל הפיצוי, באמצעות שיפוי, ליזם עלולה להפוך את התמ"א לאות מתה. לפיכך, אנו מקבלים את טענת העוררים במקרה הזה בעניין השיפוי. אין באמור כדי לפסול שימוש באמצעי זה במקרי קצה." ר' ערר (חיפה) 75/13 כהן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' באותו עניין נקבע כי הבקשה להיתר אינה כרוכה בפגיעה או בהכבדה מיוחדת על הסביבה למעט עצם תכונותיה, ולפיכך, בוטלה דרישת הועדה המקומית להפקדת כתב שיפוי . בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, אישר גישה זו לאחרונה במסגרת עת"מ 42884-02-14 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח', שם קבע כב' הש' רון שפירא כדלקמן: "חשיבותה של תמ"א 38, אשר נועדה לקידום חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אינה שנויה במחלוקת. מדובר באינטרס לאומי של היערכות כוללת של מדינת ישראל מפני רעידות אדמה ומטרת התוכנית ליצור כלים המיועדים להקל על ביצוע חיזוקם של מבנים ישנים. כדי לעודד את חיזוק המבנים ולצורך מימון עלות החיזוק הגבוהה, מאפשרת תמ"א 38 בנייה של תוספות בניה שונות לצורך חיזוק מבני מגורים מפני רעידות אדמה. לצורך עידוד חיזוק המבנים אף ניתן פטור מהיטל השבחה בשל השבחה שנגרמת למקרקעין עקב מימוש זכויות בניה שמאפשרת התוכנית. כל זאת נעשה, כאמור, לשם עידוד האינטרס הלאומי של היערכות כוללת מפני רעידות אדמה וכדי להקל על ביצוע חיזוק המבנים הישנים. על ועדת התכנון הבוחנת בקשה לקבלת היתר בהתאם לתמ"א 38 להתחשב בדיירים הגרים מסביב, העלולים להיפגע מהחיזוק. בעוד דיירי הבניין המחוזק מרוויחים בטיחות ואף מקבלים תוספת זכויות למימוש, מגדילים את דירותיהם ומשפרים את תנאי הדיור שלהם, שכניהם אינם זכאים לפיצוי עקב הפגיעה בהם, אלא בתנאים הקבועים בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. כוונת התמ"א היא ליצור כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה מצד בעלי הדירות, על מנת שאלה לא יירתעו מביצוע החיזוק רק בשל העלויות הכרוכות בכך. זאת מאחר שהמדינה סבורה שזהו צורך לאומי חיוני וחשוב. הפגיעה בסובבים בשל ביצוע התוכנית היא שיקול רלוונטי שעל ועדת התכנון והבניה לשקול ולעיתים יש צורך בקבלת כתב שיפוי, על מנת שבמקרה של פגיעה בנכסים הסובבים ובמקרה של הגשת תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 וקבלת התביעה, הנטל הכספי לפיצוי לא ייפול על הרשות המקומית, אלא על היזם והדיירים שהפיקו רווח כלכלי מאישור התוכנית וביצועה. יחד עם זאת, לא ניתן לקבל גישה לפיה הכלל יהיה קבלת כתב שיפוי, מבלי שנסיבות העניין יצביעו על חשש מוצדק לכך שהרשות המקומית עלולה לשאת בתשלום פיצויים בגלל פגיעה חריגה שנגרמה לתושבי הבניינים הסמוכים. תמ"א 38 לא קבעה חובה או כלל בדבר הגשת כתב שיפוי לוועדה המקומית כתנאי לקבלת היתר לתוכנית על פי תמ"א 38 ואף תכליתה, כפי שפורטה לעיל, אינה מצביעה על כך שהכלל צריך להיות קבלת כתב שיפוי. כמו כן, כפי שטענה ועדת הערר, החלת כלל לפיו יש לדרוש כתב שיפוי כתנאי לקבלת היתר לתוכנית על פי תמ"א 38 תגרום לפגיעה ביישום תכלית תמ"א 38 ולצמצום התוכניות המוגשות על פי תמ"א 38, בניגוד למטרת המחוקק. על כן, יש לקבל את גישת ועדת הערר כי רק במקרים בהם בנסיבות העניין קיים חשש מבוסס לכך שהרשות המקומית עלולה לשאת בתשלום פיצויים בגלל פגיעה הנגרמת כתוצאה מקבלת ההיתר על פי תמ"א 38 יידרש כתב שיפוי. אמנם ככלל, הפסיקה הכירה בהסדרי שיפוי במקרים בהם התוכנית נושאת אופי פרטי והיזם אמור להפיק רווחים מהתוכנית. נקבע כי במקרים מעין אלה, אין הצדקה שכלל הציבור יישא בנטל החיוב בפיצוי. ראו: בג"צ 1494/05 ויינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (פסק דין מיום 15.03.05). אך לא כך כאשר מדובר בתוכנית שיש בה אינטרס לאומי כה חשוב, כפי שפורט, שאז משתנים השיקולים הרלוונטיים. גם כאשר מדובר בתוכנית שיש בה אינטרסים ציבוריים ולאומיים רשאית הוועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי כתנאי לקבלת ההיתר ואין פסול בדרישה כזו של הוועדה המקומית, אך הדרישה צריכה להישקל לאור נסיבות העניין והפגיעה הצפויה מאישור התוכנית אל מול האינטרס הציבורי באישור התוכנית. אין מקום להחלת דרישה כללית לקבלת כתב שיפוי בבקשות לאישור היתרים על פי תמ"א 38". אנו סבורים כי המקרה שבפנינו אינו עולה כדי אותם מקרים חריגים, אשר נסיבותיהם מצדיקות חיוב היזם בכתב שיפוי. אנו סבורים כי מדובר בפרויקט מאוזן וסביר, אשר אין באישורו משום הכבדה או פגיעה מיוחדת בסביבה או בנכסים הסובבים אותו. אשר על כן, אנו מבטלים את דרישת הועדה המקומית להפקדת כתב שיפוי. לסיכום ערר כהן נדחה. ערר פרידלנדר מתקבל באופן חלקי, כמפורט בגוף ההחלטה. הוספת קומותבניהתמ"א 38רעפיםגגתמ"א