חלוקת מגרש לשני מגרשים ותוספת של שלוש יחידות דיור, ללא תוספת שטח במקרקעין הידועים כחלקות 172, 173 בגוש 6412 ברחוב האהבה בהוד השרון (להלן: המקרקעין). הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "בהחלטת רוב התכנית מאושרת, בכפוף להעברת טבלת ההקצאות לבחינה של שמאי בורר לפי סעיף 122 (4) לחוק, אשר יקבע וייתן החלטה בעניין". עמדת הצוות המקצועי היתה כדלקמן: "הצוות המקצועי ממליץ לקבל התנגדות ולסרב לתכנית מהנימוקים שהוצגו בדיון להפקדת התכנית" משמעות פיצול המגרש לשניים היא בניית הפרויקט בשני שלבים, באופן שיבנה בניין בגובה של 7 קומות מעל קומת עמודים בקיר אפס אטום, באחד הרחובות המרכזיים של העיר. בשלב זה לא ברורה נכונות בעלים שאינו חתום על התכנית להשתתף בהקמת הפרויקט. ועל כן, יתכן מצב בו הבינוי המאולץ יוותר לתקופת זמן בלתי ידועה. הבנייה בפועל מחייבת הריסת חלק ממבנה קיים מסחרי, מה שעלול לפגוע ביציבות המבנה הקיים שיוותר." תמצית טענות העוררים מדובר במיקום חשוב בהוד השרון, סמוך לכיכר מגדיאל ההיסטורית, ובית הכנסת הגדול ששוקם ושומר, כאשר רק בשנת 2005 אושרה תכנית ובוצעה בחלקה לפיה ניבנה בית הכנסת. יתרת הזכויות הן לבית דירות המכיל 32 יחידות דיור, ושטחים מסחריים. המשיב נקט בסידרה של מהלכים לוחמניים כנגד שותפיו, הגיש תביעה לפירוק שיתוף, דחה נסיון לבניה משותפת, דבר מפליא במיוחד לנוכח אישיות השותפים שהינם קבלנים ויזמים ותיקים בעיר. העוררים מבקשים לבנות בניין אחד לפי התכנית התקפה, אולם המשיב מסרב לכל הצעה לבניה משותפת. התכנון והתפיסה החדשה של הבניין המפוצל גורמים לעיוותים תכנוניים כלכליים ותחבורתיים כמפורט להלן: מדובר בחלוקת מגרש של כ- 2 דונם היוצרת מגדל מגורים צר עם קיר עיוור של שש קומות, סמוך לכיכר חשובה, מרתפי החניה יהיו נפרדים ופחות יעילים, התכנית מחייבת לבנות חדר מדרגות נוסף, מעלית נוספת, ומבזבזת שטח. התכנית פוגעת כלכלית בעוררים ומפחיתה את שווי הקרקע שלהם כתוצאה מתכנון מעוות. המגרש המוקצה למשיב טוב יותר מהמגרש לעוררים, טבלת ההקצאה לא ברורה וסך הכל מדובר בתכנון נקודתי פסול. תמצית עמדת המשיבים 21 שנים לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמה לצורך בניית בניין אחד על המגרש, הדרך היחידה שנותרה למשיב שהינו בן 89 היום לממש את זכויותיו הינה ליזום תכנית שתאפשר בניה נפרדת ופיצול המגרש לשני מתחמים. המשיב התייאש מסירובם של המשיבים לשתף פעולה לבניית בניין אחד ולפיכך פנה לפתרון זה כשכלו כל הקיציו. הצוות המקצועי החליט בשעתו להמליץ על ההפקדה של התכנית בתנאים. התכנית מיטיבה עם העוררים וממירה שטח מסחרי לשלוש דירות מגורים, קיר אטום אינו מפגע אלא צורך, ניתן להסכים על מעבר בין מרתפי החניה וזכויות מעבר או כל פתרון אחר שמיטיב עם הצדדים, בניין בן 32 יחידות דיור דורש בכל מקרה שתי מעליות וניתן ליצור הסכמה הדדית לשיתוף במתקנים בכל מקרה, המגרש של העוררים רגולרי ולהם חזית מסחרית רחבה. תמצית עמדת הועדה המקומית המחלוקת המשפטית בין הצדדים במגרש הגיעה בשעתו עד לביהמ"ש העליון ועל כן סברו חברי הועדה המקומית כי בדרך זו, בה יפורק השיתוף בין הבעלים הבניה תוכל סוף סוף לצאת לפועל. מדובר בכיכר מרכזית, ונכון לקדם את פיתוחה ולו בשלבים. הפסיקה הבהירה לא אחת כי יש לתת את הדעת גם על זכויות הקניין הנפגעות, ובמקרה דנן ניתן משקל גם לשיקול זה. טבלאות האיזון על פי החלטת הועדה יעברו בחינה של שמאי בורר, אשר יקבע וייתן החלטתו בהתאם לקבוע בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965 (להלן: החוק). דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים. בסופו של הדיון ניתנה החלטת ביניים כדלקמן: "עניינה של התכנית שלפנינו בהפרדת מגרש בניה אחד לשניים מטעמים קנייניים. הן המצב המוצע והן המצב התקף מציעים אינוונטר דומה של מגורים ומסחר בפרויקט אחד, כאשר במצב המוצע ניתן לבנות את אותו פרויקט בשלבים. לית מאן דפליג כי מבחינה תכנונית עדיף לבנות הפרויקט כפרויקט אחד, דבר שיאפשר תשתיות משותפות, חניון אחד, לרבות כניסה אחת ויציאה אחת, וכן יקדם את מלוא הפוטנציאל התכנוני במגרש. לאור האמור אנו רואים להקצות פרק זמן של 30 יום במהלכו יבואו הצדדים בדברים וינסו לגבש הסכם למימוש התכנית במצב הקיים. הצדדים יפגשו לצורך זה וידווחו לועדת הערר אודות תוצאות הפגישה. יש לציין עוד כי התרשמנו כי הפערים בין הצדדים מבחינה עסקית אינם גדולים, וכי הם עשויים להיות ברי גישור. הצדדים יודיעונו דבר לאחר הפגישה האמורה ולאחר מכן תתקבל החלטת ועדת הערר". לאחר מכן התבקשה ארכה נוספת לניהול המו"מ עקב חופשות ונסיעות של הצדדים ובסופו של דבר הודיעו הצדדים ביום 17.8. כי נפגשו אך לא הגיעו להסכמה ולפיכך נתבקשה החלטת ועדת הערר. עניינה של התכנית בחלוקת מגרש לשני מגרשים ותוספת יחידות דיור ללא תוספת שטח. למעשה, מבחינת הבינוי לא חל שינוי דרמטי בתכנון המבוקש, למעט העובדה כי ניתן לממש רק את חלקו בנפרד כפי שמבוקש לעשות על ידי המשיבים (והעוררים) מזה כעשרים שנה. מיקום הבנייה נותר בקווי הבניין שהיו גם קודם, היחס בין יחידות הדיור והשטח המסחרי נותר אף הוא זהה, למעט המרה של שטח מסחרי למגורים על פי סעיף 62(א) (א)(6). שטח המגרש המינימלי צומצם כמתחייב על מנת להתיר הקמת הפרויקט בשלבים ושונו קווי הבניין. אנו סבורים כי נכון פעלה הועדה המקומית עת אישרה את התכנית בכפוף לתנאי שהושם בהחלטתה בדבר מינוי שמאי בורר ובדיקת החלופה המוצעת, ובכפוף לתיקונים כפי שיפורט בסיפת החלטתנו זו. המדובר במקרקעין המשוועים למימוש כמבואר לעיל, למעלה מעשרים שנה, ומצויים בטבורה של העיר, וטומנים בחובם עשרות יחידות דיור. אף אנו סבורים כי בנסיבות אלה מוטב לאפשר מימוש ולו חלקי, על פני הגישה לפיה הכל או לא כלום. מימוש כזה עשוי לזרז את מימוש בניית מלוא הזכויות ואף אם יוותר במשך תקופה של שנים יחיד בשטח, עדיין עדיף הן מבחינה תכנונית, הן מבחינת האינטרס הציבורי במימוש תכניות, והן מבחינה קניינית על פני מצב בו ימשיך המגרש לעמוד כאבן שאין לה הופכין. מנגנון חלוקת הזכויות קבוע בחוק ועל פי החלטת הועדה המקומית מועבר לשמאי בורר שיבחן את הטבלאות המוצעות. יש להזכיר כי על פי הוראות ס"ק 4 לסעיף 122 לחוק, רשאי מוסד התכנון לקבוע כי ההחלטה בדבר הזכויות וחלוקתן תועבר לבורר כפי שנעשה במקרה דנן, עוד יוזכר כי בהיעדר הסכמה לזהות הבורר, הוא ימונה על ידי יו"ר ועדת הערר בהתייעצות עם יו"ר הועדה המחוזית. בכך נשענה הועדה המקומית ואימצה את הפתרון הקבוע בחוק, בבחינה אובייקטיבית ומקצועית של החלוקה המוצעת על מנת שלא לקפח אף צד. אשר לתכנון, אנו סבורים כי יש לדאוג להבטחת מיקומם של הגרעינים בשני הבניינים סמוך לקיר העיוור, כך שניתן יהיה להצמידם. אגב אורחא יוער כי בהיבט זה אנו מקבלים את עמדת המשיבים לפיה בניין של 32 יחידות דיור טעון ממילא שתי מעליות לכל הפחות. גם לעניין המרתף, יש להבהיר ולתקן את התכנית בהתאמה כך שתחייב הותרת אפשרות למימוש שיתוף פעולה בנושא המרתפים כך שלשני המרתפים תהיה כניסה אחת ויציאה אחת. ככל שהדבר כרוך ביצירת זיקות הנאה וזיקות מעבר בין המרתפים, יש לדאוג להטמעתם בהוראות התכנית. בכפוף לאמור, הערר נדחה. תוספת שטחבניהקרקעותחלוקת מגרשיםיחידת דיור