נטען כי בניית יחידת הדיור הקדמית תגרום פגיעה קשה וחמורה

לטענת העוררת בניית יחידת הדיור הקדמית במלואה ולכל אורכה, תגרום לכך, כי בקטע שמצוי מול חלונות ביתה של העוררת, במרחק של 2.7 מטר מהגבול, יבנה קיר גבוה ואטום שיגרום לה פגיעה קשה וחמורה. עוד נטען כי יחידת הדיור העורפית במרחק קטן ב - 6 מטר מביתה של העוררת, הינה בניגוד להוראות התכנית הרלוונטית שחלה במקרקעין ביחס למרחק שנדרש בין מבנה קיים למבנה חדש. העוררת טוענת, כי יש להרחיק את יחידת הדיור הקדמית באותו קטע שמול הבית הקיים למרחק של 2 מטר מקו הגבול המשותף, כלומר העמדת יחידת הדיור הקדמית צריכה להתבצע באופן מדורג מקו אפס ועד למרחק של 2 מטר מקו זה. על פי תכנית הר/346/10/א אשר חלה במקרקעין, קו הבניין מגבול משותף הינו לא פחות מ - 2 מטר או על קו הגבול וכך פורשו הוראות התכנית שהתיאום וההסכמה בין בעלי המגרשים מהווה תנאי לאישור. הקיר המתוכנן בגובה של 7,8 מטר 2.7 מחלונות הבית יחסום את אור השמש ומהווה עוולה ונזיקין. תכנית הר/מק/346/33 החלה במקרקעין קובעת הנחיות ברורות לגבי העמדת המבנים הקיימים והחדשים תוך חיוב תכנית בינוי ופיתוח על רקע תכנית מדידה מעודכנת. בהתאם להוראות סעיף 10.3 לתקנון התכנית תוספת יחידות דיור תהיה בתוך קווי הבניין המותרים במגרש על פי תכנית הר/346/10/א. כאשר במגרשים הגדולים מ - 1,500 מ"ר 2 יחידות דיור החדשות תהיינה צמודות זו לזו במבנה אחד או לחלופין רחוקות זו מזו 6 מטר לפחות ובכל מקרה מרחק בין מבנים חדשים לישנים לא יקטן מ - 6 מטר. במגרשים הגדולים מ - 750 מ"ר וקיימת בהם יחידות דיור אחת ניתן יהיה להצמיד יחידה חדשה למבנה קיים או להרחיקה 6 מטר לפחות. מכאן, כאשר מדובר במבנה אחד יכולות יחידות דיור להיות צמודות ומאידך, כאשר 2 היחידות החדשות אינן במבנה אחד, נדרש מרחק מינימלי של 6 מטר, הוא הדין במבנים חדשים וישנים. פרשנותו של המשיב לפיה הוא יכול לבנות על קו הגבול המשותף או במרחק שלא פחות מ - 2 מטר על פי בחירתו, הינה שגויה ומוטעית. לחלופין טוענת העוררת, כי יש למצוא פתרון חלופי אפשרי שיהיה בו כדי להקטין את הפגיעה בה, ניתן לשנות את מיקום מרפסת הכביסה כך שתפנה לבית העוררת ותצור חתך מדורג. תמצית עמדת המשיבים מדובר בערר שדינו להדחות על הסף. הטענות נדונו כבר על ידי ועדת הערר שפסקה בהן. העוררת הקימה בית רחב מידות המשתרע על שטח מרבית מגרשה וזאת כהרחבה ליח"ד הישנה הקיימת במגרשה. המשיב נפגש עם העוררת והציג פתרונות לטענותיה, הנמכת הקיר, סימון קיר כלונסאות, בדיקת כניסת האור ועוד, אולם חרף האמור סירבה העוררת להגיע להסכמה. בעקבות החלטת ועדת הערר בפעם הקודמת הוגשה תכנית בינוי לכל החלקה ובמסגרתה שתי יחידות הדיור הקדמיות בשני המגרשים צמודות דופן כך גם האחוריות. בין הקדמיות והאחוריות מרחק של 6 מטר. הועדה מצאה כי התכנית ראויה ואישרה אותה. במגרש העוררת מצויה יחידת דיור אחת המורכבת מיחידת הדיור המקורית בקדמת החלקה, שהורחבה בשנת 1981 ו - 1987. יחידה זו בנויה על הגבול המשותף כאשר ההרחבה נעשתה בנסיגה קלה. לטעם המשיב, בפועל מצויות כבר היום שתי יחידות דיור בחלקה של העוררת. לטענת המשיב, הערר הוגש בחוסר סמכות שכן לא מדובר בסטיה מתכנית. כמו כן, הערר הוגש באיחור, ביום 24.4.14, שכן החלטת הועדה המקומית נתנה ביום 4.2.14 ונשלחה ביום 2.3.14 ולכאורה קיים פה איחור. כמו כן, הרחיבה העוררת חזית ביחס לערר המקורי. הבקשה תואמת את התכניות החלות. מדובר ב - 2 מגרשים נפרדים בהתייחסות הצדדים לאורך כל הדרך. יחד עם זאת ועדת הערר קבעה, כי בפועל לא נערכה חלוקה ולכן מדובר במגרש תכנוני אחד. הטענה של העוררת, כי יש להתרחק 2 מטר או לתאם בין בעלי המגרשים אינה נכונה שכן היא עצמה בנתה את היחידה הקדמית בגבול המגרש. בנוגע לנזקים, הרי שהם אינם בסמכותה של ועדת הערר. לעניין היחידה העורפית הוראות התב"ע רלוונטיות בנוגע לבתים של מגרש המשיב והתכנון המבוקש מקיים אותם במלואו. ההוראות אינן מגבילות את המרחק ממגרשה של העוררת והבנוי עליו ובעניין זה ממשיכות לחול הוראות תכנית המתאר הר/346/10/א לפיהן קו הבנין בין המגרשים יהיה 2 מטר או קו הגבול. היחידה לייחוס 6 המטרים היא היחידה הישנה לגבי היחידה העורפית ולא בית העוררת. ועדת הערר לא קבעה בהחלטתה כי יש להציג חתימה של העוררת בתכנית ולא קבעה זכות וטו כזו לעוררת. תמצית עמדת הועדה המקומית יש לדחות את הערר על הסף בשל חוסר סמכות בהגשתו, שכן מדובר בבקשה תואמת תכנית. במקרקעין מותר לבנות 4 יחידות דיור. לעמדתה של המשיבה ההוראה בסעיף 10.3 לפיה בכל מקרה מרחק בין מבנים חדשים לישנים במגרש אחד לא יפחת מ - 6 מטר מתייחסת למבנים הישנים, כלומר המבנים ההיסטוריים כפי שמופיעים בתשריט של התב"ע, דהיינו, דווקא מתוך ההנחה כי עסקינן במבנה ישן המצוי ממש בקצה החלקה, נוצרה הוראה כי יש להרחיק את המבנה החדש 6 מטר משם, אולם לא מדובר בהוראה כללית לגבי כל הרחקה שהיא. במקרה דנן, העוררת בנתה על יד המבנה הישן, ההיסטורי בית גדול, כמעט באמצע החלקה בנסיגה של 2 מטר ובנסיבות אלה ההוראה של הרחקה של 6 מטר, אינה תקפה. דיון והכרעה ביום 13.8.14 התקיים דיון בערר ובסופו נדרשה הועדה המקומית להבהיר כיצד פירשה עד כה, את הוראת סעיף 10.3 האם רק לגבי מבנים היסטוריים או גם לגבי הרחבות, כן נתנה לעוררת אפשרות להביא דוגמאות כאלה בפרק זמן קצוב. העוררת המציאה הודעה מטעמה ובה שתי דוגמאות, האחת ברחוב שמעון הצדיק 26 בשכונת נווה נאמן, שם מסומן הבית המקורי בה בוצעו תוספות, כאשר בשני חלקי המקרקעין נשמר מרחק בין הגבול המשותף באופן הדדי ביחס לתוספות הבניה, כלומר כאשר התוספת של הבית הראשון התרחקה מקו הגבול המשותף, כך גם התוספת בבית השני. בשלב מאוחר יותר שנבנתה יחידה נוספת, נשמר מרחק של 6 מטר. בדוגמא השניה ברחוב הירקון 43 באותה שכונה, מדובר בבית הפרוס על שטח גדול וגם שם נשמר מרחק של 6 מטר בין בית קיים ליחידה נוספת העורפית של השכן, במחצית הצפונית. המבנים ההיסטוריים צמודים בקו אפס ואילו בתוספות הבניה התרחקו בהתאם שתי יחידות מקו הגבול המשותף ונשמרה הדדיות. חרף אין ספור תזכורות לצדדים לא הועברו תשובות נוספות ו/או התייחסויות מצד המשיבים לחומר שהועבר על ידי העוררת. השאלה הנשאלת במקרה דנן, נוגעת לפרשנותו של סעיף 10.3 כפי שהובהר לעיל, אותו סעיף קובע כדלקמן: "לכל מגרש בו מבוקשת תוספת יח"ד תוכן תוכנית בינוי ופיתוח על רקע תוכנית מדידה מעודכנת שתכלול העמדת המבנים הקיימים והחדשים, כולל מרחקים בין המבנים ומרחקים לגבול מגרש... תוספת יח"ד תהיה בתוך קווי הבניין מותרים במגרש עפ"י הר / 346 / 10 / א. במגרשים הגדולים מ - 1,500 מ"ר, 2 יח"ד החדשות יהיו צמודות זו לזו במבנה אחד או לחלופין רחוקות זו מזו 6 מ' לפחות. בכל מקרה מרחק בין מבנים חדשים לישנים במגרש אחד לא יקטן מ - 6 מ'. במגרשים הגדולים מ - 750 מ"ר וקיימת בהם יחידת דיור אחת ניתן יהיה להצמיד יחידה חדשה למבנה הקיים או להרחיקה 6 מטר לפחות". התאוריה שהציגו המשיבים ובמיוחד הועדה המקומית בנוגע להתייחסותה של הוראה זו ליחידות ההיסטוריות הינה בגדר פרשנות סבירה ואולם על פניו, היא נסתרת בדוגמאות שהוצגו על ידי העוררת ונותרו ללא מענה, חרף האפשרות שנתנה למשיבים לעשות זאת. גם הפרשנות שמציעה העוררת ולפיה ששת המטרים צריכים להישמר בין מבנה אחד לשני ולאו דווקא מהמבנים ההיסטוריים, הינה פרשנות סבירה, עד רבא, מבחינה לשונית, דומה כי היא מתאימה אף יותר מהפרשנות שהציעה הועדה המקומית, שכן לאחר פירוט היחס בין ישן לחדש (במגרשים הגדולים מ - 1,500 מ"ר - המילים או לחלופין רחוקות זו מזו 6 מטר לפחות), טורחת התכנית ומפרטת כי בכל מקרה מרחק בין מבנים חדשים לישנים במגרש אחד לא יקטן מ - 6 מ'. ונשאלת השאלה לשם מה הכפילות אם מדובר רק ביחס ליחידות ההיסטוריות. כך או אחרת נוכח הדוגמאות שהוצגנו לנו, אנו סבורים כי אין מנוס אלא להורות לכל הפחות על פרסום הקלה, על מנת לאפשר מסגרת תכנונית חוקית לדון בבקשה כפי שהוגשה. לפיכך הערר מתקבל בחלקו. יחידת דיורבניה