נטען כי אין מקום לאשר תוספת זכויות, בגין סגירת קומה מפולשת, מקום בו מבוקשת הריסה ובניה מחדש. ובכל מקרה, יש להפעיל את שק"ד הוועדה המקומית. במיוחד מקום בו מבוקשת בקומת הקרקע - קומה מסחרית, כאשר עיקר התמריצים ע פי התמ"א נועדו לחיזוק מבני מגורים. הבקשה כוללת חריגה בלתי סבירה מקווי בניין, לכיוון הגבול עם רחוב הנוטר. מדובר בחריגה של 2 מ', המותירה מרחק של 1 מ' מקו בניין אחורי - פוגע באופן קיצוני בדירות הצמודות למקרקעין מצפון. בכל מקרה לא ניתן לאשר חריגה זו גם על פי הוראות התמ"א, אלא למרכיבי חיזוק או לממ"ד בלבד. מוצעים 21 מקומות חניה בתחום המגרש + חניה תפעולית בלבד, בעוד שעל פי התקן נדרשים 28 מקומות חניה. כאשר שד' אח"י אילת מאופיין במחסור אקוטי בשטחי חנייה ציבוריים. במצב דברים זה, וכאשר המבנה נהרס ונבנה מחדש, אין מקום להקל על דרישות החניה. הנפגעים העיקריים מהיעדר מקומות חניה על שד' אח"י אילת, הם תושבי הרחובות הסמוכים, כמו העוררים, אשר מחפשי החניה מגיעים לרחובות שלהם לחנות בהם. קיימת חריגה בגובה הקומות בבניין. גובה קומה ממוצעת צריך להיות 3 מ' ברוטו, ולא נטו, כפי שחישבה בטעות הוועדה המקומית. כתוצאה מכך קיימת חריגה בגובה הבניין. כמו כן, קיימת חריגה של חצי קומה בבניין, שכן על פי התמ"א ניתן לקבל תוספת של 2.5 קומות בלבד ולא של שלוש קומות. המבנה המבוקש יחסום אור שמש וייצור הצללה לבתים הסמוכים ויפגע בערכם ללא הצדקה. קיימת חריגה במספר הדירות של לפחות 4 דירות, על פי חישוב של קומה ממוצעת על פי התכניות החלות. תוספת יח"ד אלה גורמת להוספת שטחים ונפח לבניין וכמובן מגבירה את המחסור בחניות. אישור שימוש חורג למסחר בקומת הקרקע אמנם תואם את מסמך המדיניות של הוועדה המקומית, אולם עליה לשקול כל מקרה לגופו. במקרה דכאן, מול הבניין המבוקש קיים בניין מסחרי, שבקומת הקרקע שלו גם שימושים למסעדות. הדבר ייצור עומס תחבורתי על מקטע זה של הרחוב, המוגדר בעורק תחבורה ראשי, ולכן אין לאשר את השימוש החורג. גם אישור שימוש חורג ללא הגדרה מהו אותו שימוש חורג, אינו סביר, שכן למהות ואופי השימוש החורג ישנם השלכות- כמו למשל לנושא תקן החניה. עיקר תשובת המשיבה הבניין תואם לסביבה. ברחוב קיימים ומוקמים מבנים בגובה המבנה המבוקש. ברחוב אח"י אילת 15 קיים בניין בן 6 קומות. וכך גם ברח' אח"י אילת 9.הרחוב מאופיין בשילוב של מסחר ומגורים. על פי התכניות המאושרות בצירוף הקלות - ניתן לבנות על המגרש בניין בן 6 קומות. כך אושרה הבניה ברח' אילת 9 ו- 15 הנ"ל. העוררים 2 ו- 13 הם בעלי הזכויות בבניין הגובל במגרש מצד צפון, שהנו בן קומה אחת ומרוחק 8 מ' מקומת הקרקע ו- 5 מ' החל מהקומה הראשונה. דירות יתר העוררים מרוחקות מהמגרש מושא הבקשה ואינם גובלים ברחוב אח"י אילת. טענות העוררים מופנות כלפי תמ"א 38, אשר קבעה תמריצים ולא הבחינה לצורך זה בין יזמים ובין בעלי דירות "פרטיים". אין חריגה מהזכויות על פי התמ"א. אף קיים עודף של 150 מ"ר שלא נוצלו. השימוש למסחר בקומת הקרקע תואם את מדיניות הוועדה המקומית ובכל מקרה נדרשה המשיבה 2 לקדם תכנית לשינוי הייעוד. חריגה מקווי בניין לכיוון צפון נובעת מהוראות תכנית מופקדת חפ/1612 ד', אשר קבעה את הרחבת רחוב אח"י אילת, והפקעה בפועל של 374 מ"ר מהמגרש, ובכך "אילצה" את הבנייה לסגת לכיוון פנים המגרש. ולכן הותרה החריגה. בכל מקרה ניתן להתיר את החריגה גם על פי הוראות התמ"א. החוסר במקומות חניה נובע גם הוא מהחובה לסגת לתחום המגרש, בשל התכנית המופקדת והפקעה בפועל של כ- 40% משטח המגרש. בהסכמת מחלקת התנועה, יסומנו מקומות חניה במקביל לדרך ואלה ישמשו את דיירי הבניין. בכל מקרה גם אם חסרים מקומות חניה - הרי שלאור סעיף 158 א' (ב)(1) ניתן לפטור את המשיבה מחובת התקנת מקומות חניה בתחום המגרש, באמצעות התקנת מקומות חניה בתחום הדרך. לעניין גובה קומה - הבקשה תתוקן בהתאם להחלטת הועדה המקומית, כי גובה קומה לא יעלה על 3 מ'. התמ"א אינה קובעת הגבלה על מספר יח"ד וברור שבניה מכוח התמ"א מגדילה את הצפיפות. חלק מהעוררים בנו את בתיהם בחריגות בניה רבות. עיקרי עמדת הוועדה המקומית לעניין השימוש למסחר בקומת הקרקע, שימוש זה תואם את התכנית המפקדת, את מסמך מדיניות פיתוח ציר אח"י אילת (חפ/2275), אשר המגרש נכלל בה, והמתירה חזית מסחרית לשימוש עסקי 3 וכן את תכנית המתאר המופקדת. במסגרת ההחלטה נקבע כי על המשיבה להכין תכנית לאישור השימוש תוך 5 שנים, כנהוג בציר זה וכפי שכבר נעשה למשל באח"י אילת 9, 15 ו- 5. אם לא יאושר השימוש, אין מניעה תכנונית להפוך את קומת הקרקע למגורים. לעניין פתרון החניה - התכנון כולל חניון תת קרקעי בו 21 מקומות חניה לרכב פרטי וכן חניה תפעולית. חסרים 5 מקומות חניה, והועדה דרשה סימון 5 מקומות חניה ציבוריים בחזית המגרש. הדבר אושר על ידי אגף דרכים ותנועה. לעניין גובה הבניין, הרי שאין מגבלת גובה בתמ"א 38. בכל מקרה, דרשה כי גובה קומה לא יעלה על 3 מ' נטו. לעניין מס' יח"ד - אין הגבלת צפיפות בתמ"א 38. מספר יחה"ד נגזר מהשטחים שהתווספו. חישוב השטחים של הוועדה המקומית הוא 2,121 מ"ר עיקרי במגרש. מעבר לכך, לא אושר. שטחים המהווים שטחי שירות, אינם נכללים בכך. בתכנית חפ/ 1612 ד' המופקדת, נקבעה הרחבת רחוב אח"י אילת מ- 13 מ' כיום ל- 24 מ'. תנאי לאישור חזית מסחרית, הוא נסיגה לקו בניין של הדרך המורחבת. מסיבה זו אין מקום לתקן חניה בתוך המגרש ולכן הוצע הפתרון של הכשרת חמישה מקומות חניה ציבוריים. דיון והכרעה לאחר ששמענו את טענות הצדדים בהרחבה וכן יצאנו לשטח, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מן הרחוב, צורת המגרש ומיקומו ביחס לבתי העוררים וכן מסוגיית החניה, החלטנו לקבל את הערר באופן חלקי. ונפרט: כפי שכבר פסקנו בעבר, לקידום פרויקטים מכוח תמ"א 38, חשיבות לאומית וציבורית גבוהה. תמ"א 38 על תיקוניה, הבהירה את כוונת המחוקק לאפשר ולקדם פרויקטים מסוג זה, גם במחיר של פגיעה מסוימת בציבור, וזאת מפאת הצורך החיוני בחיזוק מבנים, כנגד רעידות אדמה. נציין עוד, כי פרויקטים אלה, מסייעים ומקדמים התחדשות עירונית ותוספת יחידות דיור במרכזי הערים. נראה, כי לנוכח מצוקת הדיור, המהווה בעיה לאומית כלל ארצית, לא יכול להיות חולק, כי גם מטעם זה יש לקדם בניה מכוח התמ"א. הרעיון הכלכלי העומד מאחורי תמ"א 38 הוא קידום חיזוק המבנים - שהנו אינטרס לאומי מובהק, ללא הטלת נטל כלכלי על בעלי הבתים, אשר איתרע מזלם והבתים בהם הם מתגוררים, לא נבנו לפי התקנים המחייבים לעניין רעידות אדמה. לפיכך, נקבעו בתמ"א תמריצים, בדמות הענקת זכויות, אשר נועדו לאפשר מעורבות של צד שלישי, אשר מחד יחזק את המבנים, מאידך יקבל זכויות שיעניקו לו רווח כלכלי, אשר יביא לקשירת עסקאות וקידום פרויקטים מסוג זה (ר' לעניין זה ספרם של פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, תמ"א 38, בעמ' 40). בתחילה העניקה התמ"א זכויות מוגבלות (בין היתר, תוספת קומה אחת בלבד) ומשך שנים התכנית לא התממשה וכמעט שלא נתבקשה בניה מכוחה (למעט פרויקטים מעטים במרכז הארץ - שם ערכי הקרקע הגבוהים העניקו כלכליות לתמ"א, כנוסחה אז). לאחר בדיקה מעמיקה, ועל מנת להפוך פרויקטים של חיזוק או הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 לכלכליים ולהרחיב את יישומם גם לישובים בהם נחשבו כבלתי ישימים, הורחב סל הזכויות פעם אחר פעם ואף ניתנו תמריצים נוספים. וכדברי פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, בספרם "תמ"א 38" : "מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף, בוצעו בה שלושה שינויים. השינויים הבהירו את הוראות התמ"א, הפיקו לקחים מיישומם הוראות התמ"א בפועל והוסיפו הוראות חדשות שבין היתר הרחיבו את היקף תמריצי החיזוק שניתן לאשר מכוחה, על מנת להניע את המהלך התכנוני אשר למטרתו אושרה התמ"א - חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה... שני השינויים לתמ"א לא הניבו את התוצאה המיוחלת. הוגשו מעט בקשות להיתרי בניה מכוח התמ"א ואלה שהוגשו התיחסו בעיקר לבניה במרכז הארץ, כאשר באזורי הפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים, לא הוגשו כמעט בקשות להיתרי בניה לפי התמ"א, למרות שדווקא חלק מאזורים אלה נחשבים כבעלי סיכון גבוה יחסית להיפגע במקרה של רעידת אדמה. ... אחת המטרות העיקריות של שינוי מס' 3 לתמ"א היא, לשפר את הכדאיות הכלכלית בחיזוק מבנים הדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה, על ידי הוספת זכויות בניה נוספות, אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א". כידוע, בתיקון מס' 3 נקבע כי מכוח התמ"א ניתן לאשר תוספת של 2 קומות ועוד חצי קומה, חלף האפשרות להוסיף קומה אחת בלבד, כפי שהיה ערב התיקון. זאת מן הטעם שכאמור, הוספת קומה אחת לא היוותה תמריץ מספיק לביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38. אנו למדים מן האמור, כי רק בתיקון 3, מייצגת תוספת הבניה האפשרית, תמריץ כלכלי אמיתי לביצוע פרויקטים מסוג זה. והראיה לכך היא ריבוי מבורך של פרויקטים מסוג זה, גם בעיר חיפה, מאז התיקון. נזכיר, כי תחילה חישב המחוקק שלא להחיל את תגבור הזכויות בכל הארץ, אלא רק באזורים בהם נדרש תגבור הזכויות, על מנת להפוך את חיזוק המבנים לכדאי וכלכלי. עם זאת, המחוקק בחר לבסוף לאפשר מתן מלוא הזכויות בכל הארץ, תוך שהוא מותיר בידי הועדות המקומיות אפשרות להגביל את הזכויות אותן ניתן לקבל מכוח התמ"א במסגרת תכנית מפורטת (סעיף 23 לתמ"א) ובהיעדר תכנית כאמור, הותיר שיקול דעת בידי הועדות המקומית, שלא לאשר את מלוא התמריצים במסגרת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38, אך תוך הגבלתן לרשימה סגורה של נימוקים ("אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש כי יש לסרב לבקשה להיתר..."). ויובהר, ברשימת הטעמים מכוחם רשאית הועדה המקומית לסרב למימוש זכויות מכוח התמ"א - לא קבע המחוקק טעם כלכלי. לפיכך, כבר החלטנו בעבר כי לא תישמע טענה, שניצול מלוא התמריצים מכוח תמ"א 38 הנו "כלכלי מידי" ומעניק ליזם זכויות עודפות ומטעם זה בלבד אין לאשר את הבקשה. יובהר כי דברים אלו נכונים גם למגרשים בהם בנויים "מבנים נמוכים", כהגדרתם בסעיף 12 לתמ"א. טרם תיקון 3 לתמ"א 38, בניינים נמוכים (כהגדרתם בסעיף 12 להוראות התמ"א), לא היו זכאים לסל הזכויות המלא, כי אם לזכויות מוגבלות בלבד. הבחינה שבוצעה לצורך קביעת הזכויות המגיעות למבנה, נעשתה ביחס למבנה הקיים על המגרש, שכן הוראת סעיף 12 התיחסה לנתוניהם הפיסיים של המבנים בלבד. כלומר, באם אותו מבנה היה בן יותר מ- 2 קומות או שטחו עלה על 400 מ"ר, אזי רק אז היה זכאי לתוספות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38. תיקון 3 שינה את המצב. בתיקון זה שונתה הוראת סעיף 12 לתמ"א ונקבע כי לא ניתן לקבל את תוספות הבניה מכוח סעיף 11 "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות)..." (להלן: "תנאי הסף"). כלומר, לשונו הפשוטה והברורה של סעיף 12 בנוסחו דהיום, קובעת שהיקף הזכויות אותו ניתן להעניק למגרש מכוח תמ"א 38, נבחן על פי הוראות התכנית החלה על המגרש. בהתאם, למבנים הבנויים על מגרשים שהתכניות המפורטות החלות עליהם, מעניקות זכויות העולות על תנאי הסף שנקבעו בסעיף 12, ניתן להעניק זכויות בהתאם לסעיף 11 לתמ"א (בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית, כמובן). זאת, גם אם הבניין הקיים בשטח, הנו מבנה "נמוך", שאינו עומד בתנאי הסף. אנו סבורים, כי בתיקון זה הבהיר המחוקק כי הוא שם לנגד עיניו, בנוסף למטרתה העיקרית של התמ"א - חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, גם מטרה של התחדשות עירונית, והגברת צפיפות במרכזי ערים. ולכן, גם במקרים בהם מדובר ב"מבנים נמוכים", הבנויים במגרשים בהם קיימות זכויות למבנים שאינם "נמוכים", אין מקום לטענה כי הזכויות המתקבלות מכוח התמ"א, עולות באופן משמעותי על התמריץ הנדרש לחיזוק המבנים הקיימים. טענה כזו אינה עולה עם לשון התמ"א או עם כוונת המחוקק. גובה המבנה המבוקש כאמור, בענייננו, ניתן לבנות על המגרש שני מבנים בני 3 קומות על קומת עמודים. המבנה המבוקש הנו בן שש קומות מעל קומת מסחר, כאשר קומת המסחר מבוקשת, בשימוש חורג (שכן, כאמור, ייעוד המגרש בתכניות המאושרות, הנו למגורים). לעניין גובה המבנה המבוקש, אכן מדובר במבנה גבוה, מזה שניתן לבנות על סמך התכניות החלות. עם זאת, פרויקטים מכוח תמ"א 38, בהכרח כרוכים בשינוי מסוים מגובה הבניינים בסביבתם, אשר נבנו על סמך תכניות מאושרות. שינוי זה מובנה בתוך הוראותיה של תמ"א 38, אשר מאפשרת הוספת קומות, על מספר הקומות המותר בתכניות החלות. המחוקק מצא לנכון לאשר תוספת זו, מתוך הבנה כי תוספת קומות עשויה לשנות את הסביבה ולפגוע פגיעה מסויימת בשכנים למגרש. עם זאת, במאזן האינטרסים בין הפגיעה בסביבה ובין האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים והתחדשות עירונית, קבע המחוקק שככלל - יש להעדיף את האחרון. לכך, מתווספת העובדה שהוועדה המקומית, כבר העניקה בעבר הקלות במספר הקומות על ציר אח"י אילת ובסביבת הנכס, והוסיפה בהליך של הקלה שתי קומות נוספות. לפיכך, מבנים בקרבת הנכס, שנבנו מכוח התכניות החלות (ללא זכויות מכוח תמ"א 38) בנויים ב- 6 קומות. מבחינה זו, המבנה המבוקש אינו חורג באופן מהותי מסביבתו. יובהר לעניין זה כי אנו רואים לנכון לעשות אבחנה מתבקשת בין ציר אח"י אילת - שהנו ציר ראשי ורחוב רחב - ובין הרחובות הסמוכים (כגון, רחוב הנוטר בו מתגוררים העוררים), אשר יוצאים מתוך ציר אח"י אילת והנם צרים יותר, ואופי הבינוי בהם שונה. הוועדה המקומית ביצעה אבחנה זו במסמך המדיניות לציר אח"י אילת חפ/2275, בו הבהירה כי היא מעוניינת בפיתוח רחוב אח"י אילת (במובחן מהרחובות הצדדיים) כציר עירוני פעיל, תוך שילוב של שימושים עסקיים עם מגורים. הגדרת הציר מסמך המדיניות תואמת גם את תכנית המתאר המופקדת של העיר חיפה. לפיכך, ההשוואה של הבינוי במגרש דנן, צריכה להיעשות מול הבינוי והמדיניות התכנונית לציר אח"י אילת (כמתבטא במסמך המדיניות ובתכנית המתאר המופקדת) ולא לרחובות הסמוכים או המסתעפים ממנו. וכאמור, בהשוואה למגרשים בסביבתו, מספר הקומות המבוקש אינו מהווה חריגה משמעותית, ולא ניתן לקבל את הטענה כי גובה המבנה גורם לשינוי אופי הסביבה. אמת, על ציר אח"י אילת נהגה הוועדה המקומית לדרוש דירוג של המבנים כלפי הרחוב, על מנת ליצור מראה שיכביד פחות על הרחוב. אלא שמאחר ומדובר במגרש צר וארוך, דרישה של דירוג המבנה כלפי רחוב אח"י אילת - תאיין אפשרות בניה סבירה על המגרש. עם זאת, אנו סבורים שיש לדרג את קצה המבנה כלפי רחוב הנוטר, באופן שתהיה נסיגה של 2 מ' בין קומה לקומה, החל מהקומה השלישית (נסיגה בקומות ג' עד ו'), דהיינו הנסיגה תגיע ל- 8 מ' בקומה העליונה. לעניין ההצללה שתיגרם לבית העוררים הסמוך למגרש מצפון, נבהיר, כי גם בניה על פי מספר הקומות המאושר בתכניות החלות, היתה גורמת להצללה על בית העוררים, שהנו בן קומה אחת. ולכן, ועל אף שיש בבניה משום פגיעה בבית הצמוד מצפון, נראה שאין היא נגרמת עקב תוספת הקומות המבוקשת. בכל מקרה, הדירוג של הבניין ביחס לרחוב הנוטר, אמור ליתן מענה מסויים גם לסוגיה זו. חישוב שטחים במהלך הדיון בפנינו, הבהירה הוועדה המקומית כי על פי חישוב הוועדה המקומית, שטח הבניה העיקרי המותר על המגרש (מכוח התכניות החלות ובצירוף זכויות מכוח התמ"א) הנו 2,121 מ"ר. הבקשה להיתר חורגת משטח זה, ולפיכך יהא עליהם לצמצם את שטחי הבניה בהתאם. בכפוף לאמור, לא מצאנו כי יש חריגה בשטחי הבניה שנתבקשו. נוסיף כי לאור המיקום של המבנה (על מגרש פינתי בציר ראשי), הבינוי בסביבה ועקרונות המדיניות של הוועדה המקומית ביחס לציר זה, לא מצאנו כי נפל פגם בשיקול הדעת של הוועדה המקומית להעניק את הזכויות מכוח התמ"א, המצדיק התערבותנו בהחלטה זו. צפיפות מספר היח"ד המבוקש הנו 17. שטח המגרש הנו 1,010 מ"ר. התכניות החלות אינן קובעות הוראת צפיפות, ויובהר כי בכל מקרה, גם אם היתה הוראת צפיפות, הרי שהוראות התמ"א ועקרונותיה, מאפשרים הגדלת הצפיפות, מעבר לזו המאושרת. בנסיבות המקרה, ומאחר וכאמור, מדובר על ציר ראשי, שהוועדה המקומית שמה לה ליעד להרחיבו ולקדמו, לא מצאנו כי יש בצפיפות של כ- 17 יח"ד לדונם, משום חריגה לסביבה. נזכיר עוד, כי ההתייחסות לציר זה שונה מההתייחסות לרחובות היוצאים ממנו. שימוש חורג וחניה המגרש בו עסקינן מוגדר במסמך המדיניות, כמגרש בעל חזית מסחרית לשימוש עסקי 3 (שהנו השימוש העסקי הרחב ביותר, על פי הגדרות מסמך המדיניות). וועדה זו כבר קבעה בעבר כי מקום בו הרשות המוסמכת לאשר שימושים חורגים, גילתה דעתה בצורת מסמך עקרונות (אם כי כמובן שעדיף במסגרת תכנית שתופקד) בדבר המגרשים והתנאים בהם יותרו שימושים כאלה, הפגיעה באינטרס הוודאות התכנונית, מצטמצמת באופן יחסי. הוא המצב בענייננו. החלטת הוועדה המקומית לאשר את השימוש המסחרי במקום, נעשתה תוך התחשבות במסמך המדיניות (אשר אינו מחייב, אולם כל מקרה נבחן לגופו, לאורו של מסמך זה). בהתאם למסמך המדיניות, קבעה הוועדה המקומית כי השימוש החורג יאושר לתקופה של חמש שנים בלבד, במהלכן על המשיבה לאשר את השימוש בתכנית. עם זאת, במסמך המדיניות נקבע עוד כי "בהיתר בניה/שימוש חורג ייקבע סוג העסק, על מנת לוודא שניתן פתרון החניה הנדרש, על פי התקן ולמנוע מצבים, בהם שינוי סוג העסק יגרום למטרד למגורים הגובלים" (פרק ה' למסמך המדיניות). בבקשה מושא הערר, לא הוגדר מהו השימוש המסחרי המבוקש, וזאת בניגוד למסמך המדיניות. גם תקן החניה, שנקבע על ידי הוועדה המקומית, לא נקבע בהתאם לשימוש מסחרי ספציפי, וברי כי קיימים הבדלים משמעותיים בתקני החניה, בין שימושים מסחריים שונים. משכך, על מנת לקבל את ההיתר הנדרש, על המשיבה לתקן את בקשתה, באופן שתכלול שימוש ספציפי לתקופת השימוש החורג. תקן החניה, ייקבע בהתאם לשימוש שיתבקש. נוסיף לנושא החניה, כי ככלל, וגם בהתאם למסמך המדיניות של הוועדה המקומית בכל הנוגע לבניה חדשה - יש להציג פתרונות חניה בתחום המגרש. בענייננו, החליטה הוועדה לאשר רק 21 מקומות חניה בתחום המגרש ודרשה הכשרת חמישה מקומות ציבוריים ברחוב. כאמור, תקן החניה עוד צריך להתברר. עם זאת, בנוגע לשאלה העקרונית האם במקרה זה ניתן לחרוג מהדרישה להתקנת מקומות חניה בתחום המגרש, נציין כדלקמן: בענייננו, למרות שמוצעת חניה תת קרקעית, טוענת המשיבה כי בשל ה"הפקעה" של כ- 40% משטח החלקה (אליה נתייחס בהמשך) לצורך הרחבת הרחוב, לא ניתן להסדיר את כל מקומות החניה בתחום המגרש. נושא החניה הנו אחד הנושאים בהם מצא המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א. כך, במסגרת התמ"א נקבע, בסעיף 17: "תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה (התשמ"ג - 1983)" על פי הוראה זו, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א וניתן לעשות כן באמצעות תשלום לקרן חניה. בין התמריצים האחרונים שניתנו בעניין התמ"א, חוקקה הוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה, בה נקבע מפורשות כי אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. וכלשון הסעיף: "לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס". משמע, המחוקק הביע דעתו כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38. עם זאת, כאמור, הזכויות מכוח התמ"א אינן זכויות מוקנות והענקתן נתונה לשיקול דעת הועדה המקומית ובבואה לבחון את הענקת הזכויות, על הועדה המקומית לאזן בין הצורך לחזק את הבניין, ובין הפגיעה האפשרית בציבור, כתוצאה מהקמת הפרויקט, כאשר באזורים מוטי בעיות תנועה וחניה - אחד הנושאים שעל הועדה המקומית לשקול הוא, אם יש מקום להעניק פטור מחניה בתחום המגרש, גם אם מדובר בפטור חלקי. בענייננו, טרם הוברר כמה מקומות חניה חסרים, שכן, כאמור לעיל, לא ברור אם תקן החניה שנקבע יוותר על כנו, לאחר שהמשיבה תתקן את בקשתה ותציין מהו השימוש המסחרי (או תמהיל השימושים) המבוקש, במסגרת השימוש החורג. ככל שאכן יימצא כי חסרים עד חמישה מקומות חניה, במגרש, אזי אנו סבורים שהתקנת אותו מספר של מקומות חניה ציבוריים, הנו החלטה סבירה, בנסיבות העניין. בערר 35/14 גייסט נ' הוועדה המקומית לתו"ב חיפה, החלטנו כי "לנוכח מצוקת החניה ברחוב, מוצעות בבקשה, 6 חניות ציבוריות ברחוב, מול פטל 5, חלף תשלום לקרן חניה. נקדים ונאמר, כי מקובלת עלינו גישתה של הועדה המקומית, לפיה יוכשרו חניות ברחוב בסמוך למקום הבניה, חלף תשלום לקרן חניה. אנו סבורים כי יש בכך כדי למלא אחר הרציונל הקבוע בהוראת סעיף 158 א'(3), מקל וחומר. הוראת סעיף 158 א(3) מאפשרת לוועדה המקומית לחייב בתשלום בקרן חניה ייחודית, מקום בו לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנדרשים בתחום המגרש. אין ספק שהוספת מקומות חניה ברחוב בו מבוקשת תוספת הבניה, במקביל לבניה, תועיל בענייננו למצוקת החניה ברחוב, אף יותר מתשלום לקרן חניה לצורך הקמת חניון ציבורי". דברים אלו יפים גם לענייננו. עם זאת, ככל שיתברר כי חסרים יותר מחמישה מקומות חניה על פי התקן, יהיה על המשיבה לשלם לקרן חניה, לצורך הכשרת מקומות חניה בחניונים הציבוריים, אשר בהתאם למסמך המדיניות יוקמו על הציר או בקרבתו (סעיף ד.2 למסמך המדיניות). לעניין זה יובהר עוד כי ככל שה"הפקעה" מן המגרש תבוטל, והמשיבה לא תידרש להעביר חלק נכבד ממגרשה לטובת הציבור, יהיה עליה ליתן פתרון חניה מלא על פי התקן, בתחום המגרש. קווי בניין העוררים טוענים כי לא ניתן לאשר את החריגה המבוקשת מקו בניין, באופן שמותיר מרחק של 1 מ' מגבול המגרש, גם לא לפי הוראות תמ"א 38. עוד טוענים העוררים כי התקרבות הבניין למרחק זה מגבול המגרש, פוגעת בבתיהם פגיעה קשה, שאין לה מזור. אנו מקבלים את טענת העוררים כי קו בניין של 1 מ', מהווה סטיה ניכרת שלא ניתן לאשרה. בסעיף 11.1.4 להוראות תמ"א 38, נקבע כי למרות קווי הבניין הקבועים בתכנית, ניתן לאשר קו בניין צדדי של 2 מ'. בסעיף 15 לתמ"א נקבע עוד כי על "אף האמור בתכנית זו בעניין קווי בנין, המרווחים בין המבנים לאחר שיורחבו לא יקטנו מ- 4 מ' לצדדים ו- 6 מ' לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי ניתן לחרוג ממידות אלה לצרכי הבלטת מבנה מעלית, מרחבים מוגנים דירתיים, רכיבי חיזוק לפי סעיף 10 או כי ניתן לאשר קו בנין 0 (אפס) לצד ולא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים". כלומר, ניתן להקטין קו בניין מעבר לאמור בסעיף 11.1.4 רק עבור מבנה מעלית, ממ"ד ורכיבי חיזוק. בענייננו, מתבקש כל הבניין בקו בניין של 1 מ' מקו מגרש. כאמור, זוהי סטיה שלא ניתן לאשר. בנוסף, לאחר שביקרנו במקום וראינו את הנכס הגובל, אנו סבורים כי אין מקום לאשר קו בניין לכיוון הגבול הצפוני של החלקה, שיקטן מ- 3 מ'. כל התקרבות נוספת, תגרום לפגיעה קשה ול"רכיבת" הבניין המבוקש על בית המגורים, המצוי על החלקה מצפון. הוועדה המקומית הסבירה את החלטתה לאשר את החריגה מקו בניין, בכך שעל פי תכנית מופקדת חפ/1612ד' נקבע רוחב הדרך בציר אח"י אילת ל- 24 מ', בעוד שהיום רוחבו 13 מ'. תכנית זו (להלן תיקרא: "התכנית המופקדת") הופקדה להתנגדויות בשנת 1996. מאז, ובמשך כמעט עשרים שנה, לא קודמה על ידי הועדה המקומית וממילא לא אושרה על ידי הועדה המחוזית. כפי הנראה לא בכדי. הרחבת ציר אח"י אילת, דורשת הפקעה של שטחי מקרקעין רבים, שהיום הם בבעלות פרטית. הוועדה המקומית אמנם לא טרחה לאשר את התכנית, עם זאת ועל מנת שלא לסכל את הרחבת הכביש, נוהגת הוועדה המקומית לדרוש מבעלי נכסים על הציר, להסיג את הבניה לתוך המגרש, ו"לתת" מתוך מגרשם, לטובת הציבור, את השטח הנדרש לצורך הרחבת הדרך, בהתאם לתכנית המופקדת. נוהל זה "עוגן" במסמך המדיניות, שם נקבע כי "תוספת שימושים עסקיים לבניינים קיימים ו/או בניית מבנה חדש במגרש הגובל ברחוב אח"י אילת תוך הריסת בניין קיים בחזית המגרש יותנו בהרחבת הרחוב לאורך חזית המגרש, לרוחב של 16 - 24 מ', על פי הנחיות משרד מהנדס העיר". בהתאם לכך, גם בענייננו, דרשה הוועדה המקומית מאת המשיבה להסיג את הבניה לתחום המגרש, לקו בניין קדמי שנקבע בתכנית המופקדת, וזאת כתנאי לאישור השימוש המסחרי. המשיבה לא עררה על החלטת הועדה המקומית ועל דרישתה זו. עם זאת, אנו סבורים כי דרישתה של הוועדה המקומית אינה חוקית והיא נעשית תוך הפעלת לחץ בלתי ראוי על בעלי הנכסים, להפריש מנכסיהם, ללא תמורה, שטחים נרחבים - וזאת על מנת למצות זכויות מוקנות (בענייננו, מדובר בבקשה מכוח תמ"א 38, אולם ברי כי גם אם היתה מוגשת בקשה להיתר, מכוח התכניות המאושרות בלבד ועל פי הזכויות המוקנות, הוועדה המקומית היתה מעלה דרישה דומה). יובהר ויודגש, הוועדה המקומית אינה יכולה לאחוז במקל משני קצותיו. מחד להימנע מאישור תכנית ומביצוע הפקעה על פי דין, ובכך "לחמוק" מתשלום פיצויים בגין הפגיעה במקרקעין, ומאידך ליהנות מהרחבת הכביש בפועל, וזאת באמצעות התניית היתרים בנסיגה לקו בניין על פי תכנית מופקדת, וביצוע הפקעה דה פקטו. מצב דברים זה אינו אפשרי. המחוקק קבע דרכים ברורות בהן רשאית רשות לפגוע במקרקעיו של הפרט. במקביל, קבע זכות לפרט לפיצוי מאת הרשות, בגין אותן פגיעות. כאשר הועדה המקומית נמנעת מאישורה של התכנית, היא מונעת מבעלי המקרקעין את הסעד לו הם זכאים. וממילא היא אינה רשאית לבצע הפקעה, על סמך תכנית מופקדת. בענייננו, כאמור, המשיבה לא עררה על דרישה זו של הועדה המקומית, וערר בסוגיה זו אינו עומד בפנינו. עם זאת, ומאחר וקבענו כי קו בניין בגבול הצפוני של המגרש לא יפחת מ- 3 מ', ועל מנת לאפשר למשיבה להתקדם עם הבקשה במתכונת של נסיגה לקו בניין מופקד (ככל שהיא חפצה לעשות כן) אזי אנו קובעים כדלקמן: ככל שהמשיבה תבקש להמשיך ולקדם את הבקשה במתכונת של נסיגה (על אף האמור לעיל) בחזית לרחוב אילת, יישמר קו בניין על פי התכנית המופקדת רק בקומת הקרקע. בקומות שמעל קומת הקרקע - יישמר קו הבניין על פי התכניות המאושרות. סיכום לאור כל האמור, אנו מקבלים את הערר באופן חלקי וקובעים כדלקמן: על הבקשה לכלול את השימוש המסחרי המבוקש/ תמהיל השימושים המבוקש על ידה. הוועדה המקומית תבחן את תקן החניה הנדרש, לאור השימושים המבוקשים. ככל שלא ניתן יהא לענות על מלוא התקן הנדרש בתחום המגרש, יהא על המשיבה ליתן פתרון חניה באמצעות תשלום לקרן חניה או הכשרת מקומות חניה ציבוריים ברחוב (עד 5 מקומות חניה); יש ליצור דירוג של המבנה ביחס לרחוב הנוטר, באופן שתהיה נסיגה של 2 מ' בין קומה לקומה החל מקומת המגורים השנייה (נסיגה בקומות ג', ד', ה' ו- ו'). קו בניין צדדי לכיוון צפון לא יפחת מ- 3 מ'. קו בניין קדמי בקומת המסחר בלבד יהא בהתאם לתכנית המופקדת, והחל מקומת המגורים הראשונה, בהתאם לתכניות מאושרות. בכפוף לאמור, ולמילוי יתר התנאים בהחלטת הוועדה המקומית, ניתן יהא להוציא היתר למשיבה. הגדלת דירה / שטחקומה מפולשת