בקשה להיתר תוספת קומה חלקית מעל בניין קיים, המהווה יח"ד, החלפת גג אסכורית לגג בטון וכן שיפור מיגון, שהגיש העורר ביחס לדירה בבית משותף, ברחוב צהיון 3 בחיפה (גוש 10836, חלקה 5). הוועדה המקומית דחתה את בקשת העורר וקבעה כך: "לדחיית הבקשה בהיותה כרוכה בעודף שטח בניה ניכר המבוקש בדיעבד, מעבר למותר לרבות הקלות הניתנות בחלקה הנדונה ולפיכך, מהווה סטיה ניכרת מבחינת שטח עודף שאיננה ניתנת לאישור". העורר טוען כי הדירה קיימת מזה לפחות 30 שנה וכי רכש את הדירה מאת עמידר, בהסתמך על תשריט חברת עמידר ועל העובדה כי היחידה רשומה כיחידה נפרדת, בחברת עמידר. עוד טוען העורר כי הבניין נשוא הבקשה, מוגדר כבניין במתחם שיקום שכונות, וזאת בהתאם להוראות תכנית חפ/803, וכי בבקשה לבניה מכוח תכנית זו אין הגבלה על זכויות הבניה, שניתן לקבל. העורר טוען כי מרבית הבנייה בתחום התכנית נעשתה באופן זה, ללא הגבלה על אחוזי הבניה. מטעם זה, כך טוען העורר, קיימים היום שטחים בנויים רבים, החורגים מאחוזי הבניה שנקבעו בתכנית חפ/229. הוועדה המקומית הבהירה בדיון בפנינו כי מכוח התכניות החלות (חפ/229) ניתן לבנות על המגרש 1,800 מ"ר, בפועל קיימת בניה על המגרש בשטח של 2,070 מ"ר ומבוקשת בניה של עוד 116.80 מ"ר (בהפחתה של 12.5 מ"ר עבור ממ"ד /שיפור מיגון - 104.30 מ"ר). הוועדה המקומית טוענת כי חפ/803 אינה מוסיפה זכויות או מתייחסת לנושא הזכויות כלל. עוד הבהירה הוועדה המקומית כי אין זה המקרה היחיד בו קיימת בעיה של חריגות בניה בבנייני מגורים שנוהלו בעבר בידי חברת עמידר, וכי פנתה לחברת עמידר בניסיון להסדיר את המבנים החורגים, אולם ללא הועיל. לאחר הדיון אפשרנו לצדדים להשלים טיעון בנוגע לזכויות, שמקנה תכנית חפ/803. העורר הגיש השלמת טיעון ובה הוסיף כי הוועדה המקומית אישרה בעבר "בקשות דומות ואף מסובכות יותר מבקשת העורר מכוח התכנית הנ"ל (חפ/803- הת"מ)" וכי אין צורך בחישוב שטחים. כך, הפנה העורר להחלטת הוועדה המקומית בבקשה להיתר ברחוב שיבת ציון 7, חיפה וטען כי הוועדה המקומית אישרה את הבקשה מכוח תכנית חפ/803 ללא חישוב שטחים. הוועדה המקומית לא הגישה תשובה למסמך זה. דיון והכרעה לאחר ששמענו את טענות הצדדים והוגשה לנו השלמת הטיעון, הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות. העורר הפנה אותנו לתכנית חפ/803, אשר אין חולק כי חלה על החלקה מושא הערר. עם זאת, לאחר שהפכנו והפכנו בהוראותיה, לא מצאנו כי תכנית חפ/803 מעניקה זכויות או משנה זכויות ובכל מקרה, אין בהוראות התכנית כל הוראה המתירה בניה של שטחים באופן בלתי מוגבל, כפי שטוען העורר. משכך, ומאחר שלא הוצג לנו כל מקור אחר לזכויות המבוקשות, אנו סבורים כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר שהגיש העורר, ולגליזציה של הבניה תתאפשר רק בתכנית מפורטת. ביחס להחלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר ברחוב שיבת ציון 7, חיפה, נציין כי הבקשה לא הוצגה לנו, ולא הובהר מה נבנה, ומה נתבקש והאם היתה חריגה משטחי הבניה. לפיכך, לא נוכל לתת להחלטה זו משקל. לכך נוסיף עוד כי ממילא אין בכוחה של החלטה אחת של הוועדה המקומית, כדי להקים נוהג ובוודאי שלא נוהג מחייב, ואף במקרה שקיים נוהג כזה (אשר לא הוכח, כאמור), הרי שידוע כי אם עסקינן בנוהג בלתי חוקי, לא ניתן לכפות על הוועדה המקומית להמשיך לנהוג על פיו. נוסיף עוד כי בתקנון חפ/803 נקבע מפורשות כי תנאי להוצאת היתרי בניה הינו הכנת תכנית רפרצלציה ותכנית ארכיטקטונית ולא ינתן היתר בניה עד הכנתן ואישורן של אלה, אלא באישור מיוחד של הוועדה המחוזית. כלומר, גם אם יימצא מקור לזכויות, הרי בהיעדר תכנית פרצלציה ותכנית ארכיטקטונית, אין הוועדה המקומית רשאית להוציא היתר בניה , אלא באישורה של הוועדה המחוזית. בשולי הדברים נעיר, כי אכן מצער מאוד המצב שבו עמידר, שהנה חברה ממשלתית, מוכרת לאנשים מן היישוב דירות, אשר נבנו ללא היתר בניה כדין, תוך שהציבור מוטעה לחשוב כי, היות ומדובר בחברה ממשלתית, אזי אין צורך לבחון את הנכסים הנמכרים על ידה אשר נחזים להיות חוקיים, על פי מצגיה. מן הראוי היה שעמידר היא שתסדיר את חוקיותן של הדירות מבעוד מועד ולמצער בדיעבד - ולא תותיר את ציבור הרוכשים אל מול שוקת שבורה ותחייב אותם לנקוט הליכים תכנוניים, ארוכים ויקרים. העתק החלטה זו יועבר לידי שר הבינוי והשיכון ולידי משרד מבקר המדינה. הוספת קומותבניהתוספת קומהבניין