ערר זה הוגש במקורו על פי סעיף 157 לחוק בגין העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן : "הועדה המקומית") בבקשת העוררות להריסה ובניה מחדש על פי תמ"א 38 על תיקוניה במקרקעין הידועים כחלקות 50 ו - 51 בגוש 6387 ברחוב ברנדה 25 ו - 27 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"). מדובר למעשה בפרויקט של "פינוי בינוי" על פי תמ"א 38/3, המבקש לבנות 2 מבנים חדשים חלף 2 מבנים רעועים, הטעונים חיזוק. המשיבה הבוחנת מזה תקופה ארוכה של כשנתיים את מדיניותה כלפי תמ"א 38 ויישומה בעיר, לא הצליחה להגיע לכלל החלטה, ולטעמנו תחת לעודד פרויקטים כגון דא, המקנות תוצאה של "פינוי בינוי" תוך העמסה מוגבלת של יחידות דיור על פי התמ"א בלבד, דחתה את ההחלטה בלך ושוב ובסופו של דבר, גם לאחר שניתן לה לבקשתה להביא את הבקשה פעם נוספת לדיון לגופו בפני מליאתה, הורדה הבקשה מסדר היום ונתנה עמדתה העניינית לועדת הערר. תמצית טענות העוררים לטענת העוררים תכניתם עברה אישור עקרוני על ידי הצוות המקצועי של הוועדה המקומית, קודם להגשתה, במהלך הדברים אירעו אירועים תמוהים כגון שעותקים מהתכניות נעלמו באופן שיטתי מתיק הבניין, ובסופו של דבר החליטה הועדה שלא להחליט. לדברי העוררים הבקשה עונה במדויק על כל הדרישות על פי תמא 38/3 , נותנת פתרונות חניה מעבר לנדרש, כוללת 60 יחידות דיור להם צמודות 65 חניות מרביתן בחניון תת קרקעי. עוד נטען, כי בעבר, במסגרת מלחמת המפרץ, נפל טיל על הבניין הקיים בחלקה 50 ועד עתה מתגוררים בו בעלי הדירות ללא ממ"ד, כאשר הבניין ניזוק באופן משמעותי ביותר. תמצית עמדת המשיבים המשיבים הינם דיירים המתגוררים בסמוך לבניינים, מדובר באזור שקט, קרוב למרכז העיר. כל המרקם מורכב ממגרשים צרים וארוכים. התכנון אינו מתחשב בטופוגרפיה המשתפלת ואינו כולל תכנון מדורג. הסביבה מאופיינת במצוקת חניה גדולה מאוד. הבקשה מכפילה את הצפיפות המותרת באזור צפוף מלכתחילה ומהווה סטיה ניכרת. לועדה המקומית יש סמכות ושיקול דעת אם לאשר הקלות. הבקשה כוללת בניינים בגובה 7 קומות + קומה שמינית חלקית בשונה מזכויות הבניה הראשוניות המאפשרות 5 קומות + חדרים על הגג ומסת יחידות דיור גדולה בהרבה, שכן, על פי המצב התקף ניתן להקים במקרקעין 37 יחידות דיור כולל תוספת של 20% (שבס) ולפי הבקשה מבוקשות 60 יחידות דיור. כמו כן ביצוע הבניין המבוקש יחייב עקירת עצים עתיקים וגדר החיה. בשל הפרשי הטופוגרפיה בין המגרשים לבין המגרש מדרום, נוצר בבניין קיר ארוך מאוד אדיר מימדים בגובה של כ - 30 מטר ביחס לבניין המשיבים. בנוסף מתבקשת הקטנת קווי הבנין לצד ולאחור באופן המכביד על הסביבה. עוד נטען, כי הבקשה מנוגדת לתנאי תמ"א 38/2 שכן התכנון כולל קומה מפולשת שאינה בנמצא היום. תוספות בניה כפונקציה של מספר הדירות המוגבר מלכתחילה ועוד. עוד נטען, כי התכנון חסר העדר פתרון תנועה וחניה נאות, שכן בשביל 60 יחידות דיור נדרשות 71 חניות, אולם מוצעות 65 בלבד. ברחוב ברנדה מחוללי תנועה וחניה רבים, כמו מבנה ענק של קופת חולים כללית, אזורית, סניף מרכזי של עזר מציון, סניף מרכזי של טל חיים ועוד. עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית התמקדה בסיבות לעיכובים בתשובתה העניינית בין היתר , העובדה, כי התקשרה עם חברת גאוקאטוגרפיה "לסקור את הפוטנציאל של תוספות הבניה לפי תמ"א 38 בשכונותיה השונות על מנת ליצור מסד לקבלת החלטות מושכלות". הועדה המקומית שבה על הצורך בשטחי ציבור ובדיקתם קודם לאישור תכניות. אולם, הבהירה בעצמה, כי היא תומכת ביישום תמ"א 38 בדרך של בניה והריסה. הועדה המקומית טענה כי לעמדתה יש להפחית את מעמסת יחידות דיור ולאפשר בינוי מתחשב יותר על מנת למצוא נקודת איזון ראויה בין פרויקט ההתחדשות העירונית לבין פיתוח מופקר. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ואף יצאה לשטח להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים. במסגרת זו נמצא כי רחוב ברנדה הינו רחוב רחב, חד סטרי ובחלקו קיימת אפשרות חניה משני צידיו, ברחוב ברנדה 23 קיים בניין בן 6 קומות על עמודים. ברחוב ברנדה 21 ו - 26 בניינים ישנים המתאימים כנראה לחיזוק ו/או הריסה על פי תמ"א 38. במועד הביקור היו מקומות החניה מלאים ועברה תנועה ללא הפרעה. ברחוב ברנדה 24 מול ברנדה 25 קיים בניין בן 6 קומות. ככלל אנו סבורים, כפי שהבהרנו בפתח ההחלטה, כי יש מקום לקידום מהיר של פרויקט התחדשות עירונית במקרקעין, במתכונת של הריסה ובניה מחדש, על פי תמ"א 38/3. במסגרת זו, ניתן להקצות את מלוא הזכויות המוקנות על פי התכנית החלה במקרקעין (150% כפול שטח המגרש בתוספת 2.5 קומות טיפוסיות וכן תוספת של 25 מ"ר כולל ממ"ד לכל אחת מהדירות על פי התכנית התקפה וכן קומת קרקע חלף קומת העמודים המותרת). לעניין זה אנו מפנים למשל לערר גב 5068/12 אורי גולן עוד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים . מניין הקומות האפשרי הינו כאמור 5 קומות על עמודים + 3 קומות (האחרונה חלקית). הצפיפות המירבית האפשרית הינה 31 יחידות דיור מכוח התכנית התקפה ובצירוף הקלה בצפיפות ("שבס") 40 יחידות דיור. לאלה יש להוסיף את יחידות דיור בקומות התמ"א (התבקשו 20 יחידות דיור, סך הכל בשני הבתים) המצויות ב - 2.5 קומות בכל אחד מהבתים ופרוסות על שטח של כ - 1600 מ"ר ובסך הכל שטח עיקרי של כ - 80 מ"ר ממוצע לדירה. העוררת הגישה בקשה אחת לבניית וחידוש שני המבנים, תוך חישוב מאוחד של השטחים והזכויות, כפי שהבהירה מתוך כוונה לאחד את המגרשים. במצב דברים זה ומתוך הנחה שאכן הכוונה לאחד מגרשים, אנו סבורים, כי יש טעם במרכוז הזכויות בגבול בין המגרשים והתרחקות מהמגרשים השכנים, בין אם באמצעות תכנון שונה בפרמטרים שהוצעו בבקשה דנן (מספר הקומות, הדירות וכו') ובין אם בפרמטרים אחרים של בניין צר יותר המתרומם לקומה גבוהה יותר, באמצעות שימוש בהקלות או באמצעים אחרים. בסך הכל איחוד המגרשים יביא למגרש יפה וריבועי של כ - 2 דונם לערך ואין שום סיבה להתייחס למגרש כזה כאל שני מגרשים צרים ומוגבלים, על כל המשתמע מכך. תכנון כזה שעשוי לשדרג את האזור, הינו סיבה נכונה וראויה לאפשר את מקסימום הזכויות האפשריות כפי שפורט לעיל. תכנון כזה, גם ישפיע פחות על הבניינים הסובבים, מחמת ההתרחקות מהם והאפשרות לפתח את יתרת המגרש באופן שיאפשר גינות אפקטיביות, לפחות בחלקו. אם לעומת זאת, תוגשנה שתי בקשות, אשר אינן כוללות את איחוד המגרשים, הרי שיש צורך להביא בחשבון את השפעות הבניה של 2 מבנים "תאומים" וגבוהים במרווחים לא גדולים, שהגם שאפשריים על פי התמ"א, אינם אידיאליים. בקשות כאלה אינן מצויות בפנינו כיום, שכן מדובר בבקשה מאוחדת לשני מבנים והבחירה בין החלופות, מצויה בידי העוררת. אין באמור, כדי לפסול בקשות כאלה מניה וביה, אלא שעל פניו האופציה של מרכוז הזכויות וניצול תצורת איחוד המגרשים, נראית נכונה יותר ומאפשרת תכנון דירות, טובות יותר לדיירים ובניין נכון יותר לסביבה. לפיכך, על העוררת לבחור באיזה מתווה ללכת, ובכל מקרה, הבקשה כפי שהיא טעונה תיקון בין אם הפרדה לשתי בקשות תוך חישוב השטחים והזכויות לכל מגרש לחוד או לחילופין איחוד ותכנון אחר על פי ההנחיות שנתנו לעיל. לפני סיום ראינו לנכון לציין, כי העובדה כי באזור מצויים יעודים ושימושים ציבוריים, כאלה ואחרים, אין בה כדי להעלות או להוריד מהתכנות פרויקט, וזאת נוכח עליונותו של האינטרס העומד בבסיס התמ"א. לעניין זה, נפנה להחלטותינו הקודמות בהן מפורט היחס הראוי לפרויקטים על פי התמ"א, על פי רציונל זה וכך קבענו בערר 43+9/10: "ככלל, כפי שהבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה, מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור הרשויות והמדינה במדרג המוכנות לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו. תחזית זו היא העומדת בבסיס החלטות הממשלה ומוסדות התכנון כולם בקדמם התמ"א האמורה. אין המדובר בסיסמה בלבד כי אם בסיכון ממשי בפניו עומד הציבור בארץ. כפועל יוצא מהשגת מטרת על זו (או אם תמצי השפעת הלוואי שלה) זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה. גם במקרה דנן בו מדובר ברחוב מעורב מבחינת גובה הבניה, אשר נבנה זה מכבר וזקוק לחיזוק פשוטו כמשמעו, לא מצאנו כי יש במוצע בבקשות כשלעצמן כדי לפגוע באנטרס של שוכניו ועל כל פנים לא מעבר לצפי הטבעי שאמור לקחת דייר/תושב סביר המתגורר בעיר מה עוד כי באותו רחוב הודגמו כמפורט לעיל מבנים אחרים בגובה זה." ובערר 142/08: "עוד הובהר כי התכנית כוללת החיזוק הנדרש על פי תמ"א 38 ופתרון חניה לכל הדירות בבניין , קיימות כמבוקשות ( וזאת בשונה מהדרישות עפ"י תמ"א 38 למציאת פתרון חניה לדירות החדשות בלבד). בהתחשב בכל האמור ובחשיבות שרואה ועדת הערר לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38, כמו גם במצבו העכשווי של המבנה שהוצג לנו בתמונות, והעובדה כי על פי דין קיימת שארית משמעותית של זכויות בניה אנו רואים לנכון לאשר החלטת הועדה המקומית. איננו סבורים כי יש בשיפוץ ובתוספת המבוקשת כדי להוריד ערכם של בניינים סמוכים, בסופם של דברים עם סיומו של השיפוץ ייתכן ויביא רוח חדשה ותנופה תכנונית גם ליתר השכונה דבר שיביא דווקא לעליית ערך הבתים בה. מכל מקום טענה זו נטענה בעלמא ללא כל תימוכין." ובעניין 30+42/10: "בבסיסה של תמ"א 38 ובראשון לציון גם תכנית רצ/1/ 106 רציונל של עידוד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה, כמפורט בסעיף 2 לדברי ההסבר לתכנית: "... הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים" כן ראה בסעיף 5 לדברי ההסבר, שם נקבע כדלקמן: "... במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת התמ"א להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים" למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. במצב דברים זה טענותיהם של העוררים לפיהם עניינה של הועדה המקומית בחיזוק המבנה ותו לא ועליה להימנע מאישור יחידות דיור נוספות, הינן בבחינת מס שפתיים בלבד שלא לומר אנכרוניסטיות. ברי כי על מנת לחזק מבנים יש לגרום לכך שאותו חיזוק יהא כלכלי ואותה כלכליות נעוצה בראש ובראשונה בתוספת זכויות בניה. יחד עם זאת חזרנו והבהרנו כדלקמן: "...לצד הוראות אלה קובעת התמ"א מערכת של שיקול דעת במגוון של תחומים לרשות המקומית ולא מחייבת קבלת כל בקשה לחיזוק מבנים באופן אוטומטי. כך, נקבע בפרק ג' שיקול דעת למוסד התכנון בשמירת זכותו לסרב ליתן היתר ו/או לאשר תכנית מפורטת בשל תנאים ייחודיים ו/או לקבוע אי החלה של התכנית בתחום חלקים ממרחב התכנון המקורי ועוד. התמ"א מקדמת האינטרס הציבורי החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך קביעת מנגנון מאזן של תמריצים לצורך ביצוע החיזוק "במחיר" של תוספת זכויות, על כל השלכותיה." (ר' ערר 345/10 נעמה וניר זהבי נ' הוועדה המקומית הוד השרון ואח'). העובדה, כי קיימים בסביבה שימושים ציבוריים, אינה יכולה להקשות על מימוש התמ"א, במיוחד לא במקרה דנן, בו מוצעים פתרונות חניה מלאים בתחום המגרש עצמו. אגב אורחא, נציין, כי עצם המצאותם של שימושים ציבוריים, כסיבה שלא לאפשר פרויקטים על פי התמ"א, עומד בניגוד לטענתה של הועדה המקומית בדבר המחסור בשטחי ציבור. כך או אחרת, גם הועדה המקומית הבהירה, כי היא מעדיפה לאפשר יחידות דיור נוספות מקום בו מדובר ב"פינוי בינוי" ולפיכך עליה לנקוט במדיניות זו גם מקום בו מוצע פינוי בינוי שכזה. במאמר מוסגר נעיר את שהערנו גם במהלך הדיון, כי במסגרת התמ"א, מתאפשר "פינוי בינוי" "במחיר" מינורי של העמסה על תשתיות ביחס לתכניות "פינוי בינוי" בהן קבוע בדרך כלל יחס כפול ומכופל של זכויות בניה, על אלה הנתונות במקור. סיכומם של דברים, על העוררת להחליט באיזה מסלול להתקדם על פי המפורט בסעיף 28 לעיל ולתקן את הבקשה בהתאם. הדיון מוחזר איפוא לועדה המקומית לאחר תיקון הבקשה לאחת החלופות. בניהתמ"א 38תמ"א