בקשה להיתר לפיצול מבנה קיים ל- 3 יחידות דיור בבית מגורים

בקשה להיתר לפיצול מבנה קיים ל- 3 יח"ד, בבית מגורים, הבקשה מתייחסת לבניין עורפי במגרש בו קיימים כיום שני בתי מגורים (קדמי ואחורי) והוגשה לה התנגדות מטעם השותף בנכס (בעל הזכויות בבית הקדמי בחלקה). הוועדה המקומית החליטה לדחות את הבקשה מן הטעם ששטח הדירות המבוקשות קטן וכן מן הטעם שמוצע ממ"ד רק עבור יחה"ד הקיימת ואילו עבור שתי יחה"ד החדשות - מוצע שיפור מיגון בלבד. לאחר ששמענו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי דין הערר להתקבל באופן חלקי. מקובלת עלינו טענתה של העוררת כי שטח כל אחת מן הדירות המבוקשות, הנו שטח סביר ובכל מקרה אין מדובר בדירות קטנות שלא ניתן לאשר. לכן, החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את הבקשה, ככל שהיא נסמכת על שטח הדירות, דינה להתבטל. יחד עם זאת, אנו סבורים כי הועדה המקומית פעלה נכון עת סירבה למתן ההיתר, בהיעדר הצגת מקלט ו/או ממ"ד לדירות החדשות. בחוק ההתגוננות האזרחית תשי"א - 1951, נקבע כדלקמן: "התקנת מקלטים בבתים ובמפעלים 14. (א) בכל בית או סמוך לו יהיה מקלט שישמש בעיקרו את דיירי הבית ובני אדם הרגילים לבקר בו. (ב) בכל מפעל או סמוך לו יהיה מקלט שישמש בעיקרו את עובדי המפעל ובני אדם הרגילים לבקר בו. (ג) לא יינתן היתר על פי שום חוק הדן בתכנון ובבניה, להקמת בית או מבנה שהוא כולו או בעיקרו מפעל, או להקמת תוספת להם, אלא אם - (1) תכנית הבניה שעליה יינתן ההיתר כוללת התקנת מקלט לבית, למבנה או לתוספת להם, או שתכנית התוספת להם כוללת הגדלת המקלט הקיים כפי שהרשות המוסמכת אישרה אותה, או שניתן, לפי סעיף זה, פטור מחובת הקמת המקלט או הגדלתו; (2) בבית או במפעל הנמנים עם סוגים שנקבעו בתקנות - אישרה הרשות המוסמכת שמבנה חדר המדרגות, ואם לפי התכנית יהיה בהם מעבר אחר המוליך למקלט - גם המבנה של אותו מעבר, מתאימים למפרטים הטכניים והאחרים שנקבעו בתקנות כאמור; (3) בתכנית הבניה שעליה יינתן ההיתר מתקיימות ההוראות לפי סעיף 14ד; כללה התכנית התקנת מקלט או הגדלתו, ייקבע בתנאי ההיתר שאין להשתמש במקלט ללא רשיון הרשות המוסמכת אלא כמחסה בשעת התקפה. נראה כי אין חולק שמיגון העורף והקמת מרחבים מוגנים דירתיים כחלק ממהלך זה, הנה צורך מהותי ואף חיוני הן לפרט והן לציבור - אשר לא ניתן להתעלם ממנו. המלחמה האחרונה אך חיזקה עובדה זו. לאורך השנים הבהיר המחוקק עמדתו בעניין, במתן הקלות והנחות בדברי חקיקה שונים, אשר מטרתם קידום והמרצת בניית מרחבים מוגנים וכן עיגן את החובה לבנות מרחבים מוגנים בדין כמפורט לעיל, כך שבנייתם של בניינים חדשים, אינה מותרת אלא אם כן מוקמים בהם מרחבים מוגנים כנדרש. בעניין זה יובהר, כי פיקוד העורף אינו מאפשר שיפור מיגון, כאשר קיימת אפשרות מעשית לבניית ממ"ד. בענייננו, ניתן להקים על המגרש של העוררת 3 יח"ד הכוללות ממ"ד, תוך ניצול זכויות בניה מוקנות (בתכנית ובדין) וללא סטיה ניכרת מהוראות הבניה בתכנית בדבר תכסית וגובה המבנה. במצב דברים זה, לא ניתן לאשר את הבקשה כפי שהוגשה ויש להתאימה להוראות הדין, בכל הנוגע למרחבים מוגנים. עוד אנו מורים לוועדה המקומית לבחון בכל בקשה מתוקנת /עתידית שתוגש ביחס למגרש זה, באמצעות יועץ תנועה מטעמה, את סידורי החניה המוצעים על המגרש. אמנם התקנת מקומות החניה אושרה על ידי מהנדס התנועה של הוועדה המקומית, עם זאת, נראה לנו כי, על פניו, סידור החניה הנו בעייתי, בשל דרך הגישה הצרה וקרבתו של הבית הקדמי לסיבוב, באופן שאינו מאפשר רדיוס סיבוב מספיק. יחידת דיורמבנהפיצול דירה / מקרקעין