התכנית החלה במקרקעין מייעדת אותם לבניה רוויה, ומפנה לעניין הפרמטרים התכנוניים לטבלת זכויות הבניה ותשריט. על פי טבלה זו ניתן לבנות במגרש 120 יח"ד בקווי בניין של 5 מ' (לכל הכיוונים) ב6 קומות. הבקשה כוללת הקלה בצפיפות ובקומות, תוך מתן הסבר לחריגה מהפרמטרים הקבועים בתכנית: צו השעה לציפוף, ובינוי נכון יותר. כפי שכבר קבענו בעבר - ציפוף מספר יחידות הדיור מהווה ניצול נכון ויעיל יותר של משאב הקרקע המצומצם - ר' למשל החלטתנו בעניין ערר (מרכז) 148/13 מ.ח ארז נ' הוועדה המקומית ראשון לציון, שם קבענו כך: "העקרונות המשתקפים במדיניות הועדה המקומית כפי שהובאו בפנינו בעניין הצפיפות הינם עקרונות ראויים, נכונים ומותאמים לצורך העכשווי המקודם במוסדות התכנון בנוגע לביקוש לדירות קטנות. מדובר בצורך תכנוני ואינטרס ציבורי חשוב, אשר בשום פנים אינו נוגע למחירן של הדירות, אלא לאפיונן בפרמטרים תכנוניים.על מנת לסבר את האוזן, נזכיר כי נושא הצפיפות מטופל בדיני התכנון והבניה, (ר' למשל סע' 62אא8 לחוק לעניין סמכות הועדה המקומית, ר' תקנה 2 (9) לתקנות התכנון והבניה סטייה ניכרת מתכנית, התשס"ב-2002, כמו גם סע' 33(5) ועוד), וכי הוא מהווה נושא תכנוני עיקרי במרבית התכניות כהגדרתן בחוק.... ככלל, הצורך בתוספת דירות קטנות, גובר כל אימת שמדובר בערי לווין, באשר המגמה רווחת במהלך עשרות השנים האחרונות באותן ערים היתה ליצור תשתית לדירות גדולות יחסית, אשר תמשוכנה אוכלוסייה חזקה." עקרונית, תכניות מתאר ראשוניות, צריכות לטעמנו להביא בחשבון ציפוף המותר בהקלה מבחינה פרוגרמטית, ואכן רובן עושות זאת, במיוחד מקום בו מתוכננת שכונה חדשה. במקרה דנן הוצגה לנו פרוגרמה כללית לעיר שנערכה לא מכבר, ובמסגרתה נקבע כי תמהיל יחידות הדיור אינו כולל כלל דירות בנות 3 יח"ד וכי ראש העין מתאפיינת יחסית ליישובים ותיקים במרכז בדירות גדולות יחסית בסדר גודל מינימלי של 105 מ"ר. מאותה בדיקה עולה כי אחוז התוספת המומלץ במתחם הינו 11%, בעוד הבקשה כוללת תוספת 12.5%. הואיל ולא מדובר במדע מדויק, והואיל ומימוש הזכויות נעשה לשיעורין, במקביל לפיתוח השכונה, איננו סבורים כי מדובר במסמרות שלא ניתן לסטות מהן סטייה קלה כפי שמתבקש במקרה דנן. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי אותה פרוגרמה מותירה גם עודף שב"צ. יתר על כן, יש להבהיר כי התחשיב הפרוגרמטי מבוסס על נתונים והנחות שאולי אידאלים אולם בחלקם אינם מציאותיים. כך, נכתב שם שתוספת הילדים מחייבת פתיחת כיתה, בעוד ממוצע התלמידים בכתה בשכונה נמוך יחסית, כך גם ספק אם הובאו בחשבון אוכלוסיית בודדים ואוכלוסיות אחרות המבקשות דירות קטנות. כך או אחרת, בהתחשב בעתודת השטחים הציבוריים השמורה גם אליבא בפרוגרמה מזה, ובמגמת הציפוף הנדרשת מזה, אנו סבורים כי נכון להוסיף בפרויקט דנן התוספת המבוקשת. אשר לעניין הדרישה לריחוק 30 מ' בין מגדלים -עניין זה נזכר בטבלת זכויות בניה למבני מגורים שם נכתב כדלקמן: "מרחק בין מגדלים בתוך המגרשים 30 מ' ראה בהנחיות המרחביות." אותן הנחיות קובעות כך: "מרחק אווירי בין מגדלים סמוכים לא יקטן ממחצית גובהם, הנמדד מהמפלס הקובע (מפלס הכניסה)." שילוב של השניים מעלה כי מקום בו 30 מ' הוא מחצית הגובה של מגדל, תחול המגבלה. הדברים רלוונטיים ועולים בקנה אחד למשל לגבי מגרשים 453,454,455,456, אשר מאפשרים מגדלים של 18 קומות, וכ- 60 מ' גובה בהתאמה, ואף בתכנית הבינוי נשמר סדר גודל של 30 מ' בין מגדל למגדל בכל אחד ממגרשים אלה. פרשנות זו הינה תכליתית שכן ברי כי העקרון המפורט בהנחיות אליהן גם מפנה הטבלה, שאר בבסיסו הרצון לשמור על פרופורציה תכנונית מתקיים באופן זה. לא הגיוני כי גם בין מגדלים של 60 מ' יש לשמור 30 מ' מרווח וכי אותו כלל יחול גם על בניינים בגובה של 27 מ' כבענייננו. לא זו אף זו, בנספח הבינוי, כאמור לעיל, קיימת במקרקעין בניה מרקמית ללא מרווחים, וקריאת הכלל האמור לענייננו, קוראת סתירה אל מסמכי התכנית. לפיכך אנו דוחים גם טענה זו. אשר לנושא התחבורתי - הובהר לנון כי מדובר בשני מרתפי חניה במפלסים שונים, אליהן מוסדרות שתי כניסות (ויציאות): האחת בחלק המערבי של המגרש, והשנייה בחלק המזרחי, בעומק הרחוב המשולב. כפועל יוצא מכך, מחצית הדיירים בכלל המגרש ישתמשו בכל אחת מהכניסות. אנו סבורים כי יש מקום למספר שיפורים בהיבט זה: ראשית, הגם שהרחוב רחב (6 מ'), עדיין מדובר בדרך משולבת ללא מוצא, ולפי כך יש לשקול מיקום אחת הכניסות/יציאות בדרך 45 (הניצבת) שינה כפי שהוסבר לנו הכביש השכונתי המוביל מכביש 6 הראשי אל עומק השכונה. חזית המגרש מאפשרת מיקום כניסה כאמור במרחק של למעלה מ- 20 מ' משני הצמתים, ויש לבחון אופציה זו על ידי יועץ התנועה של המשיבה. שנית, יש להבטיח בתנאי ההיתר, כי הדיירים ייכנסו למבנן מהכניסה הקרובה ביותר לבתיהם, כדי למנוע נסיעות שווא ברחוב ללא מוצא. כך, למשל, בתכנון העכשווי, יש להבטיח כי דיירי הבניין המערבי ייכנסו מהכניסה המערבית ובמרתף אליו היא מובילה יוקצו להם מקומות החניה. סיכומם של דברים, למעט השינויים הנדרשים בהיבט התחבורתי הערר נדחה. המשיבה 2 תעביר את ממצאי המומחה מטעמה בדבר היתכנות הכניסה הנוספת מדרך 45 תוך 14 יום. הממצאים יועברו לתגובות הצדדים תוך 7 ימים, ולאחר מכן תכריע וועדת הערר סופית בעניין מיקום הכניסות. בניהמקרקעיןבנייה רוויהזכויות בניה