התנגדות לתכנית איחוד מגרשים וחלוקתם מחדש באופן שונה, תוך שינוי קווי בניין, הוראות בנייה ושינוי התכסית המותרת מ-30% ל-46%. תוואי השטח בו ממוקם המגרש תלול. המגרש הצפוני ממוקם בצד הגבוה של המגרש (להלן: המגרש העליון), ואילו המגרש הדרומי ממוקם במדרון תחתיו (להלן: המגרש התחתון). הכניסה היחידה האפשרית למגרשים היא דרך רחוב הכרמים הממוקם מעל לרחוב העליון. יוער, כי הצדדים כולם מסכימים כי נכון היה לקדם תכנית ליצירת כניסה נוספת למגרש התחתון באמצעות הפיכת דרך עפר המוגדרת בתכנית כשצ"פ לדרך המובילה למגרש התחתון ולמגרשים האחרים באזור. עם זאת, אין מחלוקת כי הדבר דורש תיקון תכנית בסמכות הועדה המחוזית ומאחר שהועדה המחוזית מתנגדת להצעה, אפשרות זו אינה ריאלית, בוודאי לא בטווח הנראה לעין. בין הצדדים אין מחלוקת על הנתונים הבאים: גודל המגרש כולו כ-1350 מ"ר, כאשר כיום גודל המגרש העליון כ-950 מ"ר מ"ר וגודל המגרש התחתון כ-400 מ"ר. בהתאם לתכנית החלה ניתן להקים על מגרש הגדול מ-500 מ"ר ארבע יחידות דיור ועל מגרש קטן יותר שלוש יחידות דיור, ולפיכך ניתן כיום להקים על המגרש העליון 4 יחידות דיור ועל המגרש התחתון 3 יחידות דיור נוספות. מטרתה הברורה של התכנית היא להגדיל את המגרש התחתון באופן בו ייווצרו שני מגרשים שגודלם מעל 500 מ"ר ובכל אחד מהם ניתן יהיה לבנות 4 יחידות דיור. ככל שתאושר התכנית ניתן יהיה להקים 8 יחידות דיור במקום 7 יחידות דיור במצב הקיים. ערר קודם על החלטת המשיבה 1 לאשר את התכנית התקבל בחלקו בהחלטתנו מיום 30.10.12 (ערר מספר 49/12). בהחלטה זו דחינו את טענות העוררים באשר לפרסום התכנית וכן את הטענה שלפיה יש להימנע מאישור התכנית עד לפיתוח דרך גישה למגרש התחתון במקום השצ"פ. לעומת זאת, התקבלה טענת העוררים שלפיה לא היה מקום לאישור התכנית מבלי שזו מבוססת על נספח בינוי הכולל פתרונות חנייה. בהחלטה זו התייחסנו לסוגיית החניה וציינו, נוכח שיפוע המגרש, כי פתרון החניה "אינו פתרון טריוויאלי". לפיכך, לאחר דיון ובחינת טענות הצדדים, נקבע כדלקמן: "במסגרת נספח הבינוי רשאים יזמי התכנית להציע שני פתרונות חנייה חלופיים, האחד באמצעות הרמפה והשני באמצעות מעלית חנייה. פתרון החנייה יהיה לכלל היחידות החדשות המוצעות וזאת בשני המגרשים, כאשר לא נדרש פתרון חנייה ליחידות קיימות בהיתר". בהתאם לכך הגישו המשיבים 2 תכנית מתוקנת במסגרתה נכלל נספח בינוי. באשר לסוגיית החניות, היא הסוגייה שעמדה ביסוד קבלת הערר הקודם, הוצעו פתרונות לגבי כלל היחידות החדשות. לגבי היחידות במגרש התחתון הוצע פתרון של דרך גישה בירידה (רמפה) שתוביל לשמונה חניות שישמשו את המגרש התחתון (להלן: החניון החדש). לגבי היחידות החדשות במגרש העליון הוצע כי חמש חניות נוספות יבנו בצידו העליון של המגרש, בצמוד לכביש (רחוב הכרמים). יצויין, כי הפתרון אושר על-ידי יועצי התנועה של המשיבה 1 וכי הפתרון כולל הקצאה של שתי חניות לכל יחידה חדשה, זאת מעבר לתקן המינימלי . הועדה המקומית שמעה בשנית את טענות המתנגדים והחליטה לדחות את התנגדות העוררים ולאשר את התכנית המתוקנת על רקע נספח הבינוי שהוגש. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. יצויין, כי הודעת הערר, כפי שהוגשה, כללה מיני טענות שונות, מהן טענות שגויות תכנונית ומשפטית ומהן טענות החוזרות על טענות שדחינו בערר קודם. בדיון בפנינו עמד על כך ב"כ המלומד של העוררים, שלא היה מעורב בכתיבת הערר, ולפיכך ביקש למקד את הטענות במספר סוגיות אליהן נדרש בהמשך. ועדת הערר קיבלה את טיעוניהם בכתב של הצדדים וקיימה דיון במעמד הצדדים. כן התקיים סיור במקום (בהרכב חלקי, בנוכחות מהנדס הועדה המקומית לשם קבלת התכניות וללא נוכחות יתר הצדדים). מכאן החלטתנו. דיון והכרעה כפי שעולה מהחלטתנו הקודמת איננו סבורים שיש מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית לאשר את איחוד וחלוקת המגרש באופן בו תתאפשר בניית שמונה יחידות דיור, כפי שמאפשרת התכנית החלה (לעומת שבע יחידות דיור כפי שניתן לאשר בחלוקה הקיימת). נימוקיה של הועדה המקומית, כי מדובר בתוספת יחידה אחת בלבד שלא תיצור עומס מיוחד, סבירים בענינו. השיקול שלפיו ניתן לאשר חלוקה מחדש על מנת למצות את מספר היחידות המותרות לפי התכנית הוא שיקול תכנוני לגיטימי. לפיכך נתמקד בטענות ב"כ העוררים באשר לנספח הבינוי המוצע ובאשר לסוגיית החניות, הן הסוגיות לגביהן התקבל הערר הקודם. טענתו הראשונה של ב"כ העוררים היא כי חמש החניות המסומנות בנספח הבינוי לשימוש המגרש העליון הן בבחינת מס שפתיים ואין היתכנות וכוונה לבצע אותן בפועל. ב"כ העוררים טוען כי הפתרון התכנוני הנכון הוא כי גם חניות יהיו בחניון החדש, וממילא הדבר ידרוש את הגדלת המגרש העליון ושינוי התכנית נשוא הערר. לגבי טיעון זה יש להבחין בין מישור התכנון ובין מישור הביצוע ואכיפת הביצוע. במישור התכנוני, הוא המישור שבסמכותנו, אנו סבורים כי פתרון החניה שהוצע לגבי המגרש העליון, אף שאינו אופטימלי, הוא סביר ואולי הסביר ביותר בנסיבות המקרה. פתרון מעין זה קיים במגרשים סמוכים לגבי יחידות הצמודות לרחוב כרמים. הפתרון החלופי של הוספת חניות אלה לחניון החדש עלול ליצור עומס רב מדי על דרך הגישה הצרה (הרמפה). בנוסף יהיה בו כדי ליצור חניון משותף למגרשים נפרדים ובכך עלול להיווצר מוקד חיכוך לאורך זמן. באשר למישור הביצוע והגם שנושא האכיפה אינו בגדר סמכותנו, אין בכוונתנו לטמון את ראשנו בחול (או שמא במדרון) ולהתעלם מטענות ב"כ העוררים. עיון בנספח הבינוי, כמו גם בחינת המצב בפועל במגרשים הסמוכים, מעלה אכן חשש כי פתרון זה יוותר בגדר סימון על גבי התכנית. עם זאת חשש זה לא יכול להביא לפסילת הפתרון, אלא לקביעת הוראות בתכנית שיפחיתו את החשש ויקלו על האכיפה. לפיכך תיווסף להוראות התכנית הוראה לגבי שלביות ביצוע פתרונות החניה (הן למגרש התחתון והן למגרש העליון, אך בנפרד). במסגרת זו יקבע כי פתרונות החניה יבוצעו בשלב המוקדם ביותר האפשרי ובכל מקרה לפני השלמת הבניה, והכל בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית. בנוסף, מאחר שתכנית הבינוי מציעה הותרת חללים רבים ומשמעותיים (ודומה שהדבר בלתי נמנע נוכח תוואי השטח), תיווסף לתכנית הוראה ברורה העוסקת במילוי החללים בעפר. במהלך הדיון מצאו שתי טענות נוספות שנטענו על-ידי ב"כ העוררים כנכונות ובהתאם להן ביקשו המשיבות את תיקון התכנית. ראשית, נמצא כי קו הבנין הצפוני במגרש התחתון מסומן במרחק גדול מדי מהבניה המסומנת המוצעת. לפיכך, תתוקן התכנית באופן בו קו הבניין הצפוני במגרש התחתון יהיה 5 מ' מגבול המגרש (וזאת על מנת שקו הבניין יהיה לפי מיקום הבינוי המוצע בנספח הבינוי). שנית, נמצא כי בעת בחינת זכויות הבנייה האפשריות חושב כ"מחסן" חדר בגודל של כ-10 מ"ר, אשר נבנה ללא היתר במבנה הקיים במגרש העליון. במהלך הדיון הסכימו הצדדים כי גם אם יוכשר אותו חדר, לא ניתן יהיה להגדירו כמחסן ומכאן שמדוברבשטח בנייה עיקרי. כפועל יוצא מקבלת טענה זו ביקשו המשיבות כי התכנית תתוקן באופן בו שטח המגרש העליון יהיה 535 מ"ר (במקום 517 מ"ר בתכנית שאושרה על-ידי הוועדה המקומית). לפיכך אנו מורים על תיקון התכנית באופן הבא: שלבי ביצוע: פתרונות החניה יבוצעו בשלב המוקדם ביותר האפשרי ובכל מקרה לפני השלמת הבניה, והכל בהתאם להוראות שיקבע מהנדס הועדה המקומית. קו הבנין הצפוני במגרש התחתון (המגרש הדרומי) יהיה 5 מטר מגבול המגרש. שטח המגרש העליון (המגרש הצפוני) יהיה 535 מ"ר. החללים המסומנים בנספח הבינוי ימולאו בעפר ויאטמו לאחר המילוי. יש לוודא כי נספח הבינוי ונספח התנועה יפרטו חתכים המציגים את החניות למגרש העליון. בכפוף לתיקון התכנית כאמור ולאחר קבלת "אישור השר" לפי סעיף 109 לחוק, כמתחייב במקרה זה, ניתן יהיה לפרסם את התכנית למתן תוקף. בניהקרקעותהתנגדות לתכניתבניין