ניוד שטח מעליית הגג מגדיל את סל הזכויות ולפיכך, מדובר בהקלה מתכנית חדשה, דבר העומד בסתירה להקלה כמותית שנתנה. לעניין החלל הכפול שהתבקש, הרי שזה לא אושר על מנת להקטין את נפחי הבניה המבוקשים. מדובר בחלל כלוא שמטרתו עיצובית בלבד וכמו כן, הבקשה כולל בנוסף גם פטיו שאושר כחלל כלוא נוסף. לעניין הדוגמאות שהוצגו, על ידי העוררים, בכל המקרים דובר בבתים קיימים, בהם התבקש ניוד חלק מהזכויות בנסיבות מיוחדות. הדוגמאות הנוספות אף הן עניינן בניוד חלק מהזכויות, לצורך אלמנטים ספציפיים שונים בתוך הבתים ואף אחת מהם לא עסק בתכנון מחדש. נכון להיום לא אושר ניוד שטחים מחלל הגג בבניה חדשה שאין כל צידוק או אילוץ תכנוני, ככלל מדיניות הועדה המקומית לאשר ניוד שטח מחלל הגג, הינה לתוספת שטח בבנייה קיימת על ידי פיצול חלל כפול פנימי, תוספת בקומת עמודים וכו' שאינה משפיעה על נפחי הבניה הקיימים או לחילופין, הכשרת שטח קטן, כאשר כל שטחי הבניה מוצו או בבנייה קיימת בנסיבות של צרכים אישיים מיוחדים על רקע בריאותי הומניטרי וכו'. במקרה דנן לא נמצאה הצדקה תכנונית לאישור ההקלה המבוקש. ועדת הערר דנה בערר ובתום הדיון נתקבלה החלטת ביניים, כדלקמן: " הגם שעל פניו, במהלך הדיון, הצעות להסדר תכנוני לא נשאו פרי בדיון בפנינו, אנו רואים לשוב על הצעתנו להגיע במקרה דנן לפתרון תכנוני מוסכם. בין היתר, נבקש את התייחסות הצדדים לפתרון שהוצע לדיון להעלאת מפלס חדר הילדים ו/או ההורים וביטול התקרה החוצצת כך שחדר הילדים ו/או ההורים יכלול את גג הרעפים, כחלק אינהרנטי ממנו. במידה ולא יסתייע, נבקש את התייחסות הועדה המקומית ובדיקתה האם אושרו היתרים לניצול הזכויות חלל הגג על ידי ניוד לקומות אחרות, בבקשות להקמת בתים חדשים, במהלך השנתיים האחרונות. תשובות הצדדים תוך 14 יום". בתגובה השיבה הועדה המקומית כי בתכנית המוצעת ישנם חללי גגי רעפים מצומצמים נוכח העובדה כי תוכננו שני גגות רעפים חלקיים קטנים, מנותקים, שביניהם גג בטון שטוח ולפיכך איחוד החללים, לא יעלה ולא יוריד מהמצב התכנוני. לעניין בדיקת בקשות בשנתיים האחרונות נמצא, כי הועדה אישרה שתי בקשות לניוד בבניה חדשה: האחת עניינה הקמת 4 בניינים צמודי קרקע, כאשר הניוד הינו פועל יוצא של זכויות תכנית אחרת (לא תכנית הגגות) והשנייה השלמת בניין צמוד קרקע, גם שם הניוד אינו מכוח זכויות על פי תכנית הגגות. העוררים פרטו את מאמציהם להיפגש עם המשיבה לבחינה של ההצעה האמורה, טענו כי מבדיקה שערכו עולה, כי בין חברי הועדה המקומית קיימים חילוקי דעות פנימיים לגבי אישור ניוד זכויות הבניה מחלל הגג בבתים החדשים ולפיכך, עומדת המשיבה על קבלת החלטת ועדת הערר. לגופם של דברים, לאחר החלטת המשיבה נושא הערר, קיבלה המשיבה 2 החלטות המאשרות ניוד זכויות. התכנית "האחרת" ממנה לכאורה נוידו הזכויות, אינה עוסקת בבניה בחלל הגג ולפיכך, אותו ניוד הינו פרי תכנית הגגות של רעננה. כפועל יוצא מכך, מדובר באפליה אסורה. דיון והכרעה הבקשה שלפנינו כוללת ניוד של 40.15 מ"ר לטובת שטח עיקרי בקומות. הבית מתוכנן בקפידה, כולל מרתף ובו חדרים וחדר משחקים גדול, בריכה בקומת הקרקע. אלמנט של פטיו העובר לאורך כל הבית, החל במרתף. בקומת הקרקע מתוכננים סלון ומטבח ובקומה א' סוויטת הורים ו - 3 חדרי ילדים. הגג כולל 2 אלמנטים של רעפים וביניהם ישורת בטון. שטח קומה א' מגיע כדי 140 מ"ר (שטח עיקרי) ואילו שטח קומת הכניסה הכולל גם מקלט וחניה, קטן יותר בשימושים עיקריים. אולם, בסך הכל מגיע כדי 170 מ"ר. נזכיר, כי בעבר קבעה ועדת הערר, בהקשר זה, כי אין די במדיניות על מנת לשלול באופן גורף הקלה מבלי לבחון נסיבות ספציפיות של כל בקשה. אלא שבמקרה דנן, טענה הועדה המקומית, שלושה: האחת - כי לא קיימת הצדקה תכנונית לשינוי המבוקש; השנייה - כי קיימת לה מדיניות שלא לאפשר ניוד בתכנון חדש; והשלישית - כי מקום בו מצטרפות זכויות תכנית הגגות לבסיס הזכויות, אזי מדובר בבסיס זכויות חדש הכולל זכויות בתכניות לאחר המועד הקובע ולפיכך לא ניתן ליתן הקלה כמותית, על בסיס זכויות כזה. נבהיר כבר עתה, כי לטעמנו אין מקום להידרש לשאלות החשובות הללו במקרה דנן, שכן, הפתרון הינו תכנוני ולא יורידי. נסביר: במקרה דנן, כפי שפירטנו לעיל, שטחה של קומה א', מצוי תחת הגג, כולל את שטחם של חדר ההורים וחדרי הילדים. כל אחד מהם מקורה בגג רעפים שמצוי ב - 40% שיפוע. לא בדקנו את שיעור הכיסוי של גג הרעפים אשר צריך להגיע די 60% על פי תכנית הגגות, אולם ברי לנו, כי שינוי תכנוני מינורי עשוי להכניס איזה מהחדרים הללו בגדר ניצול חלל הגג, בין אם באמצעות ניתוק התקרה ובין אם באמצעות כיסוי מרבית הגג (להוציא הפטיו) ברעפים וגם "במחיר" של טיפוס עד רום של 9 מטר. לפיכך ונוכח העדר שיתוף הפעולה עד כה, בין הצדדים, אנו מציינים, כי הבקשה תתוקן כך שתבטא זכויות בחדר ההורים או בחדר הילדים על בסיס זכויות תכנית הגגות, תוך הגדרת אחד החדרים הללו כעליית גג וביצוע השינויים התכנוניים הכרוכים בכך. לאחר התיקון, תובא הבקשה לפני הועדה המקומית. אגב אורחא נציין, כי מקום בו מועברות זכויות מקומה לקומה, בתחום קווי הבניין, איננו סבורים, כי יש בכך משום הגדלת נפח שיש להתנגד לה, אלא ביטויו של אותו נפח באופן אחר. עוד נציין, כי כפי שלמדנו במהלך הדברים, ברוב המקרים, מנוצלות הזכויות עד קווי הבניין, מכוח התכניות התקפות, כך שמקומן של זכויות, תכנית הגגות, נותר על הגג ממילא. ולסיום נציין, כי ספק לנו, אם תכנון ייחודי ויהא שובה לב ככל שיהיה, מהווה עילה בעלת משקל מספק לחריגה מהוראות המשטר התכנוני התקף. לפיכך הדיון מוחזר לועדה המקומית. ניוד שטחיםבניההקלה (תכנון ובניה)גג