הקטנת קו בניין צידי ב-10% לשם הקמת חדרי מדרגות הסביבה הקרובה מאופיינת בשיפוע של קרקע לכיוון מזרח, כששורת המבנים נשוא הערר היא "שורה אמצעית", שמתחתיה "שורה תחתונה" ואחרונה לכיוון מזרח, ומעליה "שורה עליונה" ברחוב נוף הבשן, בה מתגוררים המתנגדים לבקשה, הם המשיבים 2-10 לערר דנן. המתנגדים טענו בעיקר כי הבניה המבוקשת צפויה להסתיר את הנוף הנשקף מדירותיהם ולפגוע באורח משמעותי בערכן. הוועדה המקומית החליטה כי "הגובה המבוקש אינו מתאים לסביבה הקרובה ועל פי החלטת ועדת הערר בתיק דומה יש לתכנן את גובה ה-0.00 על פי גובה הכביש". אין חולק כי התכנית החלה במקום היא ג/9756, לפיה גובה הבניה המותר הוא 2 קומות + קומת גג בגובה של 9.6 מ'. לתכנית הנ"ל צורפו נספח בינוי מנחה וכן נספח חתכים עקרונים של מגרשים אופייניים, שאף הוא הוגדר כנספח מנחה. יש לציין כי בנספח החתכים העקרוניים שורטטו שלושה חתכים עקרוניים שלפיהם מידת ההסתרה של קומת הקרקע בשורה העליונה משתנה מהסתרה חלקית בגובה של כחצי קומה ועד להסתרה של הקומה במלואה ואף מעליה. כן סומנו בנספח זה קירות תמך מדורגים בין המגרשים בשורה העליונה לבין אלה שמתחתיהם. יצוין כי בדיון בפנינו ואף בסיור לא הועלו ע"י הצדדים טענות בדבר פגיעה הצפויה בשל החריגה בקו הבניין הצידי. מדובר בחריגה קטנה, שלפי טענת העוררת - שלא נסתרה - דומה למה שאושר בבניה הקיימת ברחובות אלה, ולא התרשמנו כי יש בה כדי לפגוע בסביבה. עיקר הטענות הועלה בנוגע לגובה הבניה ובכך תתמקד אפוא החלטה זו. גובה הבניה המבוקשת הוא 10.85 מ' ממפלס קומת הכניסה של הבנין, כשמפלס זה מוגבה בלמעלה מ-2 מ' מעל מפלס הכביש. עורך הבקשה מטעם העוררת הסביר כי הגבהה זו תואמת את נספח החתכים העקרוניים של התכנית ואת גובה מפלס קומת הכניסה של הבניינים הגובלים מדרום למגרשי העוררת. עוד צוין כי בגבול שבין מגרשי העוררת לבין המגרשים בשורה העליונה חוצץ קיר תומך אנכי שאינו משופע או מדורג, בגובה של למעלה מ-10 מ'. לעניין מדידת גובה ה-00, נציין כי החלטת ועדת ערר זו (בהרכב אחר) בערר 208/13, עליה נסמכה הועדה המקומית, אינה רלבנטית לענייננו. באותו עניין עסקה הוועדה בפרשנות הוראות תכנית אחרת (ג/4285), שאינה חלה על המגרשים נשוא הערר, ובה נקבע כי גובה הבניה "מעל פני קרקע מתוכננת". מילים אלה אינן מופיעות בתכנית ג/9756, ומנספח החתכים הטופוגרפי ניתן להווכח כי 9.6 מ' נמדדו ממפלס קומת הקרקע של הבניין שהוא גובה יחסי, ולא גובה אבסולוטי ממפלס הכביש. מטעם זה אין לקבל את עמדת עורך הבקשה לפיהם הגובה הכולל המבוקש אינו חורג מהמותר שכן מפלס הכניסה הוגבה בפחות מ-3 מ' כמתבקש להערכתו מנספח הבינוי של התכנית. מכל מקום, בענייננו פורסמה הקלה לעניין הגובה, כך שהנפקות של מדידת הגובה היא אך לשאלת מידת הסטיה, ולא לעצם קיומה של סטיה. לטענת מהנדסת הועדה המקומית בנספח החתכים העקרוניים לא צוין גובה מפלס הכניסה של הבניינים. ברחוב כבר נבנו מבנים שקומת הכניסה שלהם במפלס הכביש וזו המדיניות הנהוגה כיום. מכל מקום, אין מקום להגבהה של יותר מ-1.2 מ' בהעדר בעיה טופוגרפית של הקרקע. גובה זה נסמך על הגדרת כניסה קובעת לבניין בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, אגרות ותנאיו), התש"ל-1970, שמתייחסת לכניסה הראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ-1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב או המדרכה הסמוכים לה. גם בהגדרה האמורה ישנה התייחסות לפני קרקע מתוכננים, מבלי שאלה הוגדרו. נספח החתכים העקרוניים מראה כאמור הגבהה של המגרשים בשלושה חתכים שונים, אך לא מצוינת בו גובה ההגבהה. איננו סבורים כי גובה המפלס תלוי רק בטופוגרפיה של השטח, בהתעלם משאר הנתונים בסביבה. גובה זה צריך להיגזר לטעמנו מתכנון רחב יותר של כלל המגרשים שהבניה בהם מושפעת זו מזו, מתוך ראיה כוללת של המרקם הבנוי והמתוכנן. כבר בערר 208/13 דיקלה ספ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה צפת ואח' עמדה ועדת הערר על הצורך בהכנת תכנית בינוי מסודרת המלמדת כיצד על הבניה בשכונה להיראות, ולמצער בקביעת מדיניות ברורה בעניין מפלס הקרקע המתוכנן ממנו מבוצע חישוב הגובה. למרבה הצער, התרשמנו כי דברים אלה לא הוטמעו בעבודת הועדה המקומית. בראיית התמונה הכוללת צריך היה לקחת בחשבון גם את התכנית המאושרת לשורה התחתונה - ג/9892, המאפשרת בניה של 2 קומות וקומת עליית גג ממפלס כניסה ו/או מפני הכביש. בענייננו צריך היה לשקול את ההסתרה שיוצרת הבניה לדירות בשורה העליונה, את הפרש הגבהים בין השורה העליונה והאמצעית, ואת ההסתרה הצפויה לדירות המבוקשות בשורה האמצעית ע"י הבתים שייבנו בשורה התחתונה, בשים לב גם לכביש החוצץ בין השורות. יש לציין כי נכון להיום מצוי בבניה בשורה התחתונה רק בניין אחד, כשעפ"י תמונת הפרויקט צפויה להיבנות בו רק קומה אחת מעל מפלס הכביש. הנמכת גובה מפלס הכניסה כרוכה בפגיעה בעוררת הן משום העמקת הקיר התומך הנוסף שהיא נדרשת להקים במגרשה ופוגע במרווחי הבניה והן משום הגדלת החשיפה להסתרת הנוף ע"י הבנינים המתוכננים בשורה התחתונה. ראוי כי הדירוג יהיה פחות או יותר זהה, באופן שמידת ההסתרה תתחלק באופן שוויוני. תכנון רחב כזה לא נעשה. מסיור שערכה ועדת הערר בשטח, בו השתתפו רוב חברי הועדה, התרשמנו כי מול חלק מבנייני המתנגדים לא קיימת כיום בניה והנוף הנשקף מביתם הנו נוף פתוח, אולם נוכח התכנית המאושרת והחלטת ועדת ערר זו (בהרכב אחר) בערר 259/13 רום כנרת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה צפת, ברור היה כי לאחר שייבנו המגרשים נשוא הערר חלק מהנוף הפתוח יוסתר. יחד עם זאת, בדירות קומת הקרקע בשורה העליונה שמול הבניין הגובל בפרויקט מדרום חסימת הנוף היא משמעותית, ואף אם הדבר אפשרי עפ"י נספחיה המנחים של התכנית, הרי שאין זו תוצאה אידיאלית, ויש לשאוף לצמצם את ההסתרה למינימום ההכרחי. מהסיור ומהחתכים שהוגשו ע"י העוררת (ל-3 מתוך 4 המבנים) התרשמנו כי ההגבהה המבוקשת תואמת את ההגבהה בבניין הגובל מדרום, יש בה כדי לצמצם את האפשרות להסתרה מהשורה התחתונה, והיא מקטינה את הפרש הגובה בין השורה העליונה לאמצעית, הנתמכת כאמור ע"י קיר תומך אנכי גבוה. מאידך, קומת גג הרעפים מייצרת הסתרה חלקית של הנוף לדירות בקומת הקרקע בשורה העליונה. מהסברי העוררת השתכנענו כי הגבהה של גובה קומת הגג, על מנת לשפר את איכות החיים של דירות קטנות יחסית, באופן שגובה קומת הגג יהיה מלא (ולא מונמך בחלקו), הנה ראויה. ואולם, לא שוכנענו בקיומו של צורך חיוני בגג רעפים בגובה של כ-2 מ'. אף אם גובהם של הבניינים מגיע לגובה של הבניין הגובל מדרום, ואף כי נספח החתכים המנחה של התכנית מראה הסתרה (לפחות חלקית) של קומת הקרקע בשורות העליונות, הרי שיש לשאוף למזעור ההסתרה, ככל שהדבר אפשרי, הן מדירות המתנגדים והן מהדירות המוצעות בבקשה. יש לזכור כי נספחי התכנית הינם מנחים, עקרון הבינוי המדורג המופיע בהם נשמר, וכי כשם שהעוררת מבקשת כי יאושרו לה חריגות מאותו הנספח, כך אין מניעה לאשר חריגות אחרות ממנו המטייבות את התכנון. בשל המשמעות הנופית של גובה הבנינים באיזור זה, התכנון הראוי, שנראה כי אליו שואפת גם התכנית, הוא של הסתרה מינימאלית ככל הניתן של הנוף ע"י הדירות הנבנות ומהן. העוררת מנסה להיבנות מהקלות דומות לעניין הגובה שאושרו לבניין שמדרום למגרשיה. דא עקא, שמהסיור שערכנו בשטח התרשמנו כי הבניין הגובל במגרשים של העוררת מדרום יצר חסימה משמעותית של הנוף, וככל שתוצאה זו ניתנת למניעה, הרי שאין סיבה לחזור על מצב זה גם בבניה חדשה. בסיור התרשמנו כי הרחוב שבו מבוקשת הבניה הוא כביש בצורת U, כך שבאיזור בו מבוקשת הבניה נוצר שקע. משני צידי השקע קיימת בניה שההגבהה שלה הולכת וקטנה ככל שהכביש עולה. כך, הבניין הגובל בפרויקט נשוא הערר מדרום מוגבה בלמעלה מ-2 מ' וההגבהה הולכת וקטנה במעלה הכביש עד שבצפון (מגרש 57 וצפונה) הבניינים בנויים ללא הגבהה מהכביש. בשל צורה זו של הכביש וגובה מפלס הכניסה של הבניינים הקיימים יווצר מראה רציף של הבניה ברחוב דווקא ע"י המשך ההגבהה של מפלס הכניסה בשקע של הכביש והנמכה הדרגתית של ההגבהה עד לבניינים שמצפון. על מנת לשמור על רציפות ברחוב והסתרה מינימאלית של הנוף הנשקף מהדירות שבקומת הקרקע בשורה העליונה אנו קובעים את השינויים הבאים: קומת גג הרעפים תבוטל. המפלס העליון (פני ריצפה) של קומת הגג בכל בניין לא יעלה בגובהו על מפלס הרצפה של הדירה המקבילה בקומת הקרקע בשורה העליונה. דודי מים לא ימוקמו על גג המבנים, ויתר המתקנים הממוקמים על הגג יוסתרו, במידת הנדרש, באמצעי הסתרה נקודתיים כפי שייקבעו ע"י מהנדסת הועדה המקומית. מעקה הגג, ככל שנדרש, יהיה שקוף ובגובה מינימאלי. לפיכך, אנו מחליטים לקבל את הערר בחלקו ולאשר את הבקשה בתיקונים שפורטו לעיל ובכפוף ליתר התנאים שנקבעו בהחלטת הועדה המקומית. מדרגותבניין