תוספת קומת מרתף לחניה בבניינה של העוררת במקרקעין הידועים כחלקה 4 ו - 5 בגוש 3977 וחלקה 1 בגוש 3979 כל זאת ברחוב אבא הלל סילבר באזור 110. (להלן: "המקרקעין"). במקרקעין בנוי פרויקט של בניין למשרדים והייטק ובו מרתף אטום שלא בשימוש בקומה מינוס 2. העוררת מעוניינת להוסיף חניות והרשות מברכת על תוספת זו, נוכח מצוקת החניה המצויה במקום. דא עקא, שנפלה מחלוקת בין הצדדים, בנוגע לפרשנות המצב התכנוני החל במקרקעין - אם מאפשר הוא תוספת כנ"ל אם לאו. על מנת להבהיר את הדברים, יצוין, כי אין מחלוקת כי קומת המרתף מנצלת כ - 80 עד 85 אחוז מהיקף קומת מרתף אחת, וכי אין מניעה לאשר את יתרת הזכויות המותרות בקומה השנייה, אלא שלדעת העוררת מותר מלכתחילה לבנות במקרקעין שני מרתפי חניה ואילו לדעת המשיבה, מותר לבנות מרתף אחד בלבד. להלן המצב התכנוני החל במקרקעין: במקרקעין חלה תכנית לד/1012, (להלן: "התכנית המקורית") אשר פורסמה למתן תוקף ב - 30.7.89, כך על פי המצוין במסמכיה. תכנית זו מתירה 40% בשלוש קומות מ - 20%. ביום 02.11.94 תוקנה התכנית לכאורה ונקבעו שטחי שירות (כנראה) בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992. וכך קובע סעיף 14 לתוספת שטחי השירות שנקבעה לתכנית זו: "שטחי שירות: 1. מרתף חניה בגודל ובקווי הקומה מעל ממ"ק לפי אישור הג"א. 2. לצורך הקמת חדרי מכונות למתקנים ומערכות טכניות, מדרכות, מבואות 20% משטח העיקרי. הערה בנוסף לתעשייה: מעל מפלס הגובה המוחלט של המבנים (כמפורט בתקנון) תותר התקנת מתקנים כגון: כיפות תאורה, וחדרי עזר למיזוג אויר ואנרגיה סולרית, חדרי מכונות למעליות". ביום 1.1.96 אושרה לד/ב/ת/142 (להלן: "התכנית החדשה") אשר חלה במקרקעין וקובעת באזור תעשיה ובאזור משרדים זכויות של 120 שטחים עיקרי + 100% שירות, מספר קומות של 3+ מרתף. ודוק: אין ספק כי התכנית חלה במקרקעין, שכן, היא תוקנה ממש לשם כך במועד מאוחר יותר, כדלקמן: "דיון חוזר: תיקון טעות סופר בתקנון, עמ' 7 בטבלת זכויות הבניה: מספר המגרשים 6 במקום 5 ומספרם מ - 110 עד 115 כמסומן בתשריט ובתכנית הבינוי המאושרת." בהערות לטבלה נקבע, כי שימוש המרתפים בשטחי שירות עד 20%; יתרת השטח (עד ל - 100%) עבור חניה תת קרקעית תוך הבטחת הנכס הגובל מבחינת סטטית. כן נכתב בהערה 3 "תותר בניית רמפות משופעות לעליה לרכב לקומות העליונות. משטחי הרמפות לא יחושבו במסגרת אחוזי הבניה אך יחולו עליהם ההוראות בדבר קווי בנין ומרווחים כמצוין לעיל". אשר ליחס בין שתי התכניות, קובעת התכנית המאוחרת, כי "תכניות מפורטות בתוך גבולות התכנית אשר קיבלו תוקף לפני שתכנית זו קיבלה תוקף, תשארנה בתוקף, מלבד הוראות תכנית זו, כולל תמ"א 4/1 הגבלת הבניה לגובה של נתב"ג". לטענת העוררת הזכויות בתכנית המקורית ובתכנית החדשה לעניין המרתפים מצטברות ואילו המשיבה מסופקת לעניין קביעה זו. עיון בתכנית החדשה מעלה, כי מטרתה לשנות תכנית מפורטת כדלקמן: איחוד וחלוקה מחדש. קביעת ערכים ויעודי שטחים. קביעת הוראות בינוי ופיתוח. תוספת זכויות בניה וקומה. בהתאמה אף הותירה התכנית את הוראות התכניות המפורטות עליהן הוסיפה כמובהר במטרתה בהוראותיה שלה. עיון בהוראות התכנית החדשה, מעלה כי קיים ספק לעניין השאלה שבמחלוקת. נבהיר: ראשית, התכנית כאמור לא התיימרה לגרוע מזכויות קיימות ומטרותיה הפוכות לאמור. שנית, מקום בו היא מטפלת בנושא ניצול תת הקרקע, נוקטת התכנית לשון רבים ("מרתפים") כך בסעיף 1 להערות וכך לעניין "רמפות" (שוב ברבים), לעליה לרכב לקומות (רבים) העליונות. לא זו אף זו, הובאו לפנינו דוגמאות שלא נסתרו לכך שהועדה המקומית פירשה את המצב התכנוני הכולל את הזכויות מכוח התכנית המקורית במצטבר עם הזכויות מכוח התכנית החדשה וזאת לעניין המרתפים בלבד. במסגרת זו ניתן מידע תכנוני כזה על ידי הועדה המקומית, הוצאה שומת היטל השבחה אשר צוברת את זכויות המרתפים משתי התכניות בנוגע לנכס סמוך וכן הוצגו דוגמאות למבנים שנבנו עם שני מרתפים. במצב דברים זה, אנו סבורים כי קיים ספק משמעותי בנוגע לפרשנות הנוכחית של הועדה המקומית ומשקיים ספק כזה, הרי שברגיל הוא אמור לפעול כנגד ה"מנסח" ולטובת האזרח. לא זו אף זו, מקום בו קיימות כמה פרשנויות אפשרויות אנו מצווים לבחור בזו המטיבה עם זכות הקניין של האזרחים כפי שכבר נפסק. ר' עת"מ1041/98 שוב נגד הועדה המקומית ת"א, עת"מ 1568/02 רימרמן נגד ועדת ערר מחוז מרכז, כדלקמן: "לבסוף, לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדת בקנה אחד עם המגמה המיטיבה עם זכות הקניין של התושבים, ע"י הענקת פירוש המאפשר למשיבים למצות בצורה מירבית זכויות בקרקע. ברור הוא, כי לו הייתה זכות זו עומדת בניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת באופן קשה באחרים, לא היה בכך כדי לסייע. במגמה זו, לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוך בהחלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: "כמובן אם תכליתה של תב"ע ניתנת לפירושים שונים, כולם סבירים ובתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מבלי לפגוע באינטרס ציבורי שהוא בתחום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מחויב בו". עת"מ (ת"א) 1041/98 שוב נ' הועדה המקומית ת"א, פד"מ כרך ב, חלק 2, 1998, תשנ"ח-נ"ט." לפיכך לאור כל האמור ומחמת הספק, אנו סבורים כי ניתן לאשר המרתף המבוקש, אך למען הסר ספק, יש להבהיר, כי בכך מנוצלות כל הזכויות התת קרקעיות, הן מכוח התכנית החדשה הן מכוח התכנית המקורית והן מכל מקור חוקי שהוא, עובר לאישור הבקשה. בכפוף לאמור הערר - מתקבל. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. מרתףחניהבניין