חריג ההקלה נקבע בסעיף 147 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 בסעיף זה נקבע כי "הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר". חריג זה נקבע במטרה לאפשר, במקרים המתאימים, הוצאת היתר במציאות התכנונית המשתנה, תוך ביצוע שינויים מסויימים. לגבי שינויים אלה ניתנה האפשרות לפעול בהליך של הקלה מתכנית, אשר הינו קצר יותר ופשוט יותר מהליך של שינוי תוכנית. על הצורך במוסד ההקלה עמדה דעת הרוב בענין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נ. הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין, פ"ד נא(2), עמ' 827: "האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיוידואלית בענין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת (בג"צ ‎235/76 הנ"ל, בעמוד ‎583)." המחוקק ומחוקק המשנה נדרשו לסוגיית היקף הסמכות וקבעו מגבלות, במישור הסמכות, על הפעלתה. לשם כך נקבע בסעיף 151(א) לחוק כי ניתן לאשר הקלה במקום בו אין מדובר "בסטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין". בסעיף 151(ב) קבע המחוקק כי תוספת לשטח הכולל המותר לבניה היא סטיה ניכרת וכי ניתן לקבוע בתקנות "מה עוד ייחשב כסטיה ניכרת לענין סעיף זה". היקף המונח סטייה ניכרת ומכאן היקף סמכות ההקלה קבועים בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), השס"ב-2002 (להלן: התקנות או תקנות סטיה ניכרת). התקנות כוללות הוראות שונות, מהן בדרגת פירוט (קונקרטיזציה) גבוהה. חריגה מהוראות אלה תהווה חריגה מסמכות. כדוגמא לכך ניתן להביא את תקנות 5 עד 7 העוסקות בחריגה מקווי בניין. באשר להקלות בתוספת קומות, נקבע בתקנה 2(8)(ב) הסדר מפורט. בהתאם להסדר זה, אשר קובע את גדר הסמכות, נקבע מספר הקומות המרבי שניתן לאשר בהתאם למספר הקומות המותר בתכנית ללא הקלה. בענייננו, רלוונטית ההוראה שלפיה ניתן להוסיף בהקלה שלוש קומות במבנים שלגביהם מספר הקומות המאושר בתכנית הוא חמש עד תשע (כמובן, כי מדובר אך ורק בתוספת קומות ללא שינוי בזכויות הבנייה). בנוסף להוראות מפורטות אלה נקבעו בתקנות גם נורמות פתוחות יותר הקובעות מבחן בעל מרקם תכנוני פתוח למונח סטייה ניכרת. ההוראה הנורמטיבית הכללית, הקבועה בתקנות בהקשר זה, היא תקנה 2(2) הקובעת כי "בניה המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה" היא בגדר סטיה ניכרת. בדומה ולענין הקלה במספר קומות קובעת תקנה 2(8)(א) כי תנאי לתוספת קומות בהקלה הוא כי הבנין "משתלב בסביבה הקרובה". להבדיל מחריגה מההוראות הקונקרטיות הקבועות בתקנות, נורמות מעין אלה קובעות מבחן תכנוני ("השתלבות בסביבה הקרובה"), אשר יישומו נתון לשיקול דעת מוסדות התכנון ומכאן שניתוח העמידה בהן משלב סוגיית סמכות וסוגיית שיקול דעת. בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי הבקשה להיתר נשוא הערר אינה מבקשת לשנות את זכויות הבנייה. כן אין מחלוקת כי בהתאם לתקנות סטייה ניכרת אין בהקלה בענין הקומות, אשר לוותה בהקלה לענין גובה, חריגה מתקנה 2(8)(ב) לעיל. כאמור, תקנה זו קובעת במפורש כי לגבי מבנים בני 3 קומות ניתן להוסיף בהקלה שתי קומות ולגבי מבנים בני 5 קומות ניתן להוסיף בהקלה שלוש קומות. כך מבקשת המשיבה 2 בענייננו. עם זאת, לשיטת העוררים מדובר בסטייה ניכרת בניגוד לתקנה 2(2) ולתקנה 2(8)(א), מאחר שההקלות משנות את סביבתו הקרובה של המקרקעין ומאחר שגובה הבנין לא ישתלב בסביבה. בעיקר מדובר לשיטתם בשינוי עקרונות התכנית שלפיהן יש לפעול בהתאם להוראות התכנית לבנייה מדורגת, אשר תשתלב עם מבנה האזור והנוף. מן הבחינה העקרונית אנו מקבלים את טענת העוררים, אשר דומה כי גם המשיבות לא חלקו עליה, שלפיה המדרג בין הבניינים הוא יסוד מהותי בתכנית קריית הלאום וכי לא נכון לפגוע בעקרון זה בדרך של הקלה. ודוק, המדובר בעקרון הדירוג ולא בביצוע אשר לגביו ניתן לשקול הקלות שייטיבו עם התכנון. זאת ועוד, המבחן לענין טענת סטיה ניכרת הוא מבחן ההשתלבות בסביבה הקרובה. לפיכך יש להתחשב בכך שהבניינים בהם מתגוררים העוררים וכן יתר הבניינים בסביבה נבנו, תוך מתן הקלות ו/או תכנית נקודתית, לגובה רב יותר ובמספר קומות רב יותר. זו בדיוק תכליתה של הקלה אשר נועדה להתאים במקרים מסויימים את היתר הבנייה למצב שנוצר בשטח, והכל כמובן בכפוף למגבלות הסמכות ולבחינת מכלול השיקולים במסגרת הפעלת הסמכות. העוררים סומכים טענתם לחריגה מעקרון הדירוג על בחינה טכנית של הפרשי שיא הגובה בתכנית קרית הלאום, בין הבנייה המותרת במקרקעין נשוא הערר ובין הבנייה המותרת בפרוייקט ב. יאיר. לשיטת העוררים מדובר בהפרש 12.9 מטר, אותו יש לשמר כפער המינימלי בין גובה הבניינים הקיימים בהם הם מתגוררים ובין גובה הבניינים שיבנו על-ידי המשיבה 2. נציין, כי הפרש זה לא נכתב בהוראות תכנית הלאום והוא למעשה הפרש השיא בגובה בין בניינים הממוקמים באלכסון ולכן אין בו חשיבות, ולמצער אין לו חשיבות גבוהה, לגבי קביעת המדרג הנכון תכנונית בין הבניינים. מכל מקום, לאחר בחינת טענה זו אל מול נספחי הבינוי של תכנית קריית הלאום אנו מקבלים את טענת המשיבה 2 שלפיה הטענה לפגיעה בעקרון המדרג אינה נכונה עובדתית ותכנונית. לשם הנוחות נכנה את הפרש הגובה בנספח הבינוי של תכנית קריית הלאום כ"הפרש הגובה המקורי" ואת הפרש הגובה המוצע בהיתר נשוא ערר זה כ"הפרש הגובה המוצע". נציין, כי אנו מודעים כמובן לכך שמדובר בהשוואה בין מסמכים בעלי מעמד נורמטיבי-תכנוני אחר וכן כי בענין פרוייקט ב. יאיר אושרה גם תכנית בסמכות מקומית, ואולם ההשוואה בין גבהים אלה מתבקשת לצורך בחינת טענת הסטייה ניכרת והפגיעה בעקרונות תכנית קריית הלאום. מנספחי הבינוי עולה כי הפרש הגובה המקורי בין בניין C 1 ובניין A2 המצוי מעליו הוא 8.5 מטר, לעומת המצב המוצע בו הפרשי הגובה במקום זה נעים בין 8.31 ובין 9.35 מ"ר. הפרש הגובה המקורי בין בניין D1 והבניין מעליו הוא 10.5 מ', לעומת 9.41 מ' במצב המוצע. הפרש הגובה המקורי בין בנייןE1 והבניין מעליו הוא 6.5 מ' לעומת הפרש של 8.91 מ' במצב המוצע. יצויין, כי בהקשר זה ונוכח חשיבות הנתונים אפשרנו לעוררים להגיב עליהם לאחר הדיון שהתקיים במעמד הצדדים. העוררים טענו טענות שונות בתגובתם, אשר גררו גם תגובת המשיבה 2, והכל מעבר לדרוש ומעבר לפרוצדורה שנקבע בתקנות ושאושרה על-ידנו. מכל מקום, לא מצאנו בתגובת העוררים כדי לסתור את האמור. הנה כי כן, בערכים ממוצעים, הדירוג נותר כפי שנקבע בנספח הבינוי לתכנית קרית הלאום. שינוי מסויים בבניין כזה או אחר אינו פוגע בעקרון הבסיסי הקבוע בתכנית המקורית ובודאי שאין בו בבחינת סטייה ניכרת. יתר על כן, אנו סבורים כי בהאחדת ההפרשים במדרג, כפי שמוצע (כתשעה מטר בערכים מקורבים תוך סטייה קטנה יחסית של עשרות סנטימטר בין הבניינים), יש משום שיפור התכנון תוך שמירת עקרון הדירוג. דומה גם שהדבר מתבקש כתוצאה מהשינוי שהתבצע במגרש העוררים, עת הבינוי בגבהים משתנים הוחלף לבינוי רציף ואחיד של שישה בניינים בגובה דומה. במצב זה ונוכח הדרך בה נבנה בפועל פרוייקט ב. יאיר, אנו סבורים כי המדרג המוצע טוב יותר מבחינת הנצפות ממרכז העיר ומרחוב בצלאל מאשר המדרג שנקבע בנספח הבינוי. לפיכך, לאחר שבחנו לעומקה את הטענה, אנו מקבלים את טענת המשיבות שלפיה הבנייה המוצעת עולה בקנה אחד עם הדירוג שהיה קיים בתכנית המקורית וכי היא משתלבת היטב עם הסביבה. ביתר טענות העוררים לגבי סטייה ניכרת מהתכנית לא מצאנו ממש. כאמור, מחוקק המשנה קבע במפורש את מספר הקומות שניתן לאשר בהקלה והמשיבה 2 מבקשת הקלות אלה. מישור שיקול הדעת - הטענה כי לא נכון לאשר את ההקלות מובן עם זאת, כי בעובדה שניתן לאשר את ההקלות אין כדי להעיד שראוי לאשרן. סמכות לחוד ושיקול דעת לחוד. בהקשר לשיקולים העקרוניים בבחינה מעין זו זה מקובלים עלינו הדברים שנקבעו על-ידי ועדת הערר דרום בערר (דרום) 6055/08 איתן כחל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד: "מוסד ההקלה הינו מוסד חשוב שיש לשמרו על מנת לשמור על גמישות ויעילות תכנונית, עם זאת יש להיזהר על מנת שמוסד זה לא יטשטש את ההפרדה בין הליך התכנון להליך הרישוי ויהפוך למסלול עוקף תכנון תוך פגיעה בסביבה ובשכנים. עוד חשוב לציין, כי במסגרת תיקון 43 לחוק התכנון והבניה הוסמכה הוועדה המקומית לאשר תוכנית בניין עיר בכל ענין אשר ניתן לאשרו בהקלה. תיקון זה, לעמדתנו, הפחית במקצת את הצורך בהליך ההקלה, היות וזה הנזקק לשינוי התכנית הקיימת (במסגרת השינויים המותרים בהליך של הקלה), אינו נדרש עוד להליך תכנוני, שנדון ברמה המחוזית ועלול לקחת זמן רב, אלא יכול לאשר שינוי זו במסגרת תוכנית נקודתית בסמכות הוועדה המקומית." עם חקיקת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, העברת סמכויות נוספות לועדת המקומיות והדגשת חיוניות הליכי קידום מהירים יחסית של תכניות בסמכות הועדה המקומית, דומה שדברים אלה מקבלים משנה תוקף. לפיכך, איננו סבורים שנכון היה לפעול בדרך בה פעלה הועדה המקומית לגבי הבקשות השונות ב"קריית הלאום". תכנית רגישה זו קבעה מספר קומות וגובה מרבי וסייגה את סמכות מהנדס העיר לחרוג מהגובה המרבי במטר אחד בלבד. אמנם בצדק טוענות המשיבות כי בכך לא היה כדי לסייג את הסמכות להקלות, ואולם אין ספק כי הדבר מעיד על כוונת מתקני התכנית להגביל את הגובה. והנה הגבלה זו נפרצה. מצפון, מדרום וממערב וממזרח. משנחשפה הועדה המקומית לבקשות לשינויים מעין אלה ומשהשתכנעה כי מדובר בשינויים נכונים, מן הראוי היה שתפעל לקידום תכנית בסמכות מקומית לגבי כלל המתחם. הועדה המקומית פעלה בדרך אחרת - אישור הקלות לפרוייקט אחד (פרוייקט "יהודה רחמים"), אישור הקלות ולאחר מכן אישור תכנית נקודתית לגבי חלק מפרוייקט אחר (בנייני העוררים בפרוייקט ב. יאיר), קידום תכנית נקודתית בסמכות מקומית לגבי חלק אחר בפרוייקט ב. יאיר ולבסוף ההקלות נשוא ערר זה. בדרך זו קשה לבחון את התמונה בכללותה ודומה שכל החלטה נגזרת, אם לא נגררת, מהחלטה קודמת. מכל מקום ובעת הזו,אין מנוס מדיון בערר לאור המציאות שאושרה ובחלקה הגדול כבר נבנתה בשטח. לאור מציאות זו נפנה אפוא לבחינת שיקול דעת הועדה המקומית. ועדות הערר ובהם ועדת ערר זו עמדו בהרחבה בפסיקותיהם על השיקולים שעל מוסד התכנון לבחון בדיון בבקשת הקלה (ערר כחל לעיל). למותר יהיה להרחיב בענין נוכח פסיקה מנומקת זו ולפיכך נסקור שיקולים אלה בקצרה. - הצדקה תכנונית: על מנת לאשר הקלה, על מוסד התכנון להשתכנע בראש ובראשונה כי קיים טעם תכנוני להקלה המבוקשת, כלומר כי זו משרתת מטרה תכנונית לגיטימית. - עצימות ההקלה: הפער בין ההקלה המבוקשת לבין המצב התכנוני המאושר. - מועד התכנון המאושר: ככל שהתוכנית החלה על המקרקעין ישנה יותר, תהיה הצדקה גדולה יותר לאישורה של ההקלה. - הפגיעה בצדדים שלישיים: ככל שתמצא פגיעה מעין זו, יש לאזן בין ההצדקה התכנונית ובין הפגיעה בצדדים שלישיים אשר הסתמכו על הוראות התכנית החלה. טרם נדרש לבחינת ההצדקה התכנונית נידרש לפרמטר מועד התכנון המאושר. באשר לנתון זה, חלקו הצדדים בפנינו בשאלה האם תכנית קריית הלאום היא בבחינת תכנית "חדשה" או תכנית "ישנה". נדגיש בהקשר זה, כי שאלת גילה של התכנית רלוונטית לענין בחינת עדכניותה ולפיכך מדובר באינדיקציה בלבד ולא בנתון מכריע. תיתכנה תכניות ישנות התואמות את המצב הנוכחי ואת מדיניות התכנון. לעומת זאת, ודומה שתכנית קריית הלאום היא דוגמא לכך, תיתכנה תכניות שאינן ישנות, אשר עקב הקלות ותכניות נקודתיות שאושרו, לא נכון לבצע את הוראותיהם כלשונן ולשם כך נדרשות הקלות. כאמור, בענייננו, מגבלות הקומות והגובה בתכנית קריית הלאום נפרצו באופן בו נוצר צורך להתאים את גובה יתר הבניינים לגובה הבניינים שנבנו בפועל. מבחינת ההצדקה התכנונית, העוררים אינם חולקים על כך שהבנייה המוצעת תואמת את זכויות הבנייה. בהתחשב בכך אין מחלוקת כי החלופות להגבהת הבניינים הן שתיים - האחת, המתבקשת על-ידי העוררים בערר 285/14 היא בנייה נמוכה וצפופה יותר (להלן: הבנייה לרוחב); השניה, היא ויתור על חלק מזכויות הבנייה שאושרו. בצדק דחתה הועדה המקומית את חלופת הויתור על זכויות. חלופה זו אינה מתיישבת עם תכליתה של תכנית קריית הלאום לאפשר בנייה רוויה במקום של "600 יחידות דיור לפחות", מהן 30% יחידות דיור קטנות (סעיפים 11.1.9 ו- 11.1.10 לתכנית). לפיכך ונוכח האינטרס הכלכלי והקנייני הלגיטימי של המשיבה 2 לנסות למצות את זכויות הבנייה, הבחינה התכנונית הנכונה היא בין החלופה המוצעת בבקשה להיתר ובין חלופת הבנייה לרוחב (ערר 36/11 אהרוני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, ). נשווה אפוא תכנונית בין חלופות אלה. חלופת הבנייה לרוחב, לה מכוונים העוררים, תאפשר בינוי נרחב בתכסית המגרש, לרבות הפאות בצידי המקרקעין המסומנות לבינוי בנספח הבינוי של התכנית. בנוסף, לשיטת המשיבות, חלופה זו תאפשר בנייה גם מעל המעברים בין הבניינים המסומנים "כזיקות הנאה לציבור" ויצירת רצף בינוי דמוי חומה. קריאת נספח הבינוי מעלה ספק אם המצב המסומן שם מאפשר בינוי מעל המעברים, ואולם ונוכח זכויות הבנייה הנתונות הרי ייתכן שבחירת חלופת הבנייה לרוחב היתה מביאה לאישור בינוי מעין זה, בין אם תוך קבלת פרשנות המשיבה 2 למצב הקיים, בין אם בהקלה ובין אם בתכנית נקודתית. בצדק קבעה המשיבה 1 כי הבינוי המוצע עדיף על חלופת הבנייה לרוחב. כאמור לעיל, אנו סבורים כי מבחינת נראות הפרוייקט משתלבת הבנייה המוצעת עם הבנייה הקיימת והמאושרת במדרג נכון. בנייה בגובה נמוך יותר, לא זאת בלבד שלא היתה יוצרת נראות טובה יותר לסביבה, אלא שאף היתה יוצרת מדרג גדול מדי. כאמור, בנספחי הבינוי לתכנית נקבע מרווח של בין 6 ל-10 מטר בין הבניינים. הגבהת פרוייקט העוררים, תוך הותרת גובה פרוייקט המשיבה 2 בגובהו המקורי, היתה מותירה מדרג גדול מדי. שיקול חשוב נוסף הוא הבנייה המאסיבית השטוחה הנוצרת מחלופת הבנייה לרוחב, וזאת לעומת המרווחים הנוצרים בהיתר הבנייה המוצע, הן בצידי המקרקעין והן בין הבניינים. מרווחים אלה הופכים את הבנייה המוצעת לראויה יותר מבחינה תכנונית. בכך יהיה כדי לשפר את נצפות הפרוייקט ממרכז העיר. אף מבחינת דיירי פרוייקט ב. יאיר (כולם, להבדיל מהעוררים שלפנינו), דומה כי לגבי חלק משמעותי מהם הבינוי המוצע הוא טוב יותר מבחינה תכנונית ויוצר ריווח נכון יותר. בנוסף, בנסיבות הפרוייקט ונוכח הוראת התכנית המעודדת הוספת יחידות דיור, בהן יחידות קטנות, ואשר מגבילה במספר מינימום של יחידות בלבד, ניתן לקבל את טענת המשיבה 2 שלפיה קיים שיקול תכנוני נוסף התומך בהגבהת הבנייה באופן המאפשר הוספת יחידות דיור קטנות יחסית. החלופה הרוחבית, לה מכוונים העוררים, היתה מקשה על כך (או מאפשרת בניית יחידות דיור עם כיוון אוויר אחד בלבד). על חשיבות הציפוף העירוני ובניית יחידות דיור נוספות בירושלים עמדה ועדה זו בפרשת אהרוני לעיל. אל מול ההצדקה התכנונית יש להציב את הפגיעה בצדדים שלישיים ובעוררים שלפנינו. בהתנגדות ובהודעות הערר נטענו גם טענות הקשורות בהסתרת אור השמש, הצללה ומטרדי תנועה וחניה. המשיבה 2 המציאה עוד טרם הדיון בהתנגדויות בועדה המקומית חוות דעת מפורטות בסוגיות אלה. בהיעדר חוות דעת נגדיות או נסיון לתקוף את סבירות חוות הדעת, ניתן אפוא לקבל את עמדת הועדה המקומית שדחתה את ההתנגדויות בהקשר זה. בדיון בפנינו מיקדו העוררים את טיעוניהם בטענה לפגיעה בנוף הנשקף מדירותיהם. אכן קשה להקל ראש בפגיעה אותה חשים העוררים. עם זאת ומאחר שהעוררים בפנינו אינם נמנים על בעלי הדירות בשתי הקומות העליונות, דומה שהנוף הנשקף מדירותיהם הוא תוצר של ההקלה שאושרה בתחילה ולאחר מכן של שינוי התכנית הנקודתי לגבי פרוייקט ב. יאיר. בהקשרים דומים קבעו ועדות הערר כי: . "אנו סבורים כי לעניין זה קיימת חשיבות לכך שאף המתנגדים בנו את ביתם או למצער מתגוררים בבניין רווי בהקלות, כך בוקשו ואושרו לגביו לא פחות משמונה הקלות. לטעמנו מי שביקש הקלות לבניין מגוריו, או שרכש דירתו בבניין שנבנה לאחר שאושרו הקלות עליו לצפות כי שכניו יבקשו ויקבלו הקלות דומות." (החלטה בערר אהרוני לעיל בפיסקה 36, ראו גם ערר (חיפה) 401/10 חנה יפה ואח' נ' הוועדה המקומית חיפה ואח', ). אכן, פסיקה זו עסקה בהקלות שניתנו ולא בתוספת קומות באמצעות תיקון תכנית בסמכות מקומית, ואולם הבסיס הרעיוני לקביעות אלה היה כי במצבים מעין אלה אינטרס ההסתמכות מצטמצם. בסיס רעיוני דומה חל גם בענייננו. במקום בו הבניין בו מתגוררים העוררים זכה לתוספת גובה וקומות משמעותית מצטמצם אינטרס ההסתמכות של העוררים. בנוסף טוענים כי הפגיעה באפשרות תביעת נזקיהם התכנוניים לפי סעיף 197, מהווה שיקול נגד מתן הקלה. נבחן טענה זו בנסיבות המקרה. נוכח העובדה שלפיה העוררים עצמם נהנים מתיקון תכנית נקודתי שלא כלל את מגרש המשיבה 2 (תכנית מק/113004א'), דומה שאין מחלוקת כי החלופה להקלה היא קידום תכנית בסמכות מקומית למקרקעי המשיבה 2, באופן בו התכנית לא תכלול את פרוייקט ב. יאיר. במקרה זה ולאור המרחק הגדול יחסית בין בנייני העוררים לבינוי המוצע (32 מטר), הנובע משדרה רחבה יחסית החוצצת בין הפרוייקטים, נראה כי נוכח המבחן שנקבע בפסיקה לא היתה בידי העוררים במילא האפשרות להוכיח פגיעה במקרקעין גובלים (עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", ). לסיכום, לאחר בחינת מכלול השיקולים ולאחר איזון בין ההצדקה התכנונית להקלות ובין הפגיעה הנגרמת מהן, אנו סבורים כי בצדק אישרה המשיבה 1 את ההקלות. במצב שנוצר קיימת הצדקה תכנונית לשינויים שהתבקשו וניתן אף לומר כי הם מתבקשים נוכח הבנייה סביב. לפיכך נדחה הערר. בנסיבות המקרה לא מצאנו לנכון לקבל את בקשת המשיבה 2 להטיל על העוררים הוצאות. 1 בניההקלה (תכנון ובניה)חוק התכנון והבניהתכנון ובניה