לאחר שהתקבלה החלטתנו מיום 4.1.15, פנו העוררים וטענו כי, על אף שבמהלך הדיון שבפנינו הסכימו להשיב את הבקשה לוועדה המקומית לצורך בדיקת חישוב השטחים, הרי שהתכוונו כי קודם לכך, נכריע בסוגיה שעלתה בהליך, מהי דרך החישוב הנכונה בה על הוועדה המקומית לחשב את השטחים בבקשה. בעניין זה קיימת מחלוקת בין העוררים ובין המשיבה והוועדה המקומית. המשיבה השיבה לבקשה זו, ועל אף שטענה כי מדובר למעשה בניסיון לערער על החלטת וועדת הערר וכי אין צורך בהשלמת ההחלטה ויש לדחות את הבקשה, התייחסה בתשובתה לגופן של טענות לעניין חישוב השטחים ולאופן בו יש להנחות את הוועדה המקומית בעניין זה. לאור האמור, ומאחר ונותרה מחלוקת שלא נפתרה בהחלטתנו העיקרית בערר זה, נתייחס להלן לסוגיית חישוב השטחים. תמצית טענות העוררים עמדת הוועדה המקומית היא כי חישוב השטחים ייעשה בהתאם להוראות חפ/ 229י', ולא על פי הוראות תקנות תכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) תשנ"ב - 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"). לפיכך, טוענים העוררים, יש לחשב את כל עובי הקירות החיצוניים. למסקנה זו מגיעים העוררים מסעיף 5 לתכנית חפ/ 229 י' בו נקבע כדלקמן: "בחישוב אחוזי הבניה יכללו כל השטחים של חלקי הבנין, פרט לנזכרים להלן:..." ברשימת חלקי הבניין הפטורים מחישוב שטחים, לא מצוינים הקירות. לפיכך, הקירות יכללו בחישוב השטחים. לאור זאת, דרשו העוררים כי נורה לוועדה המקומית לחשב את כל עובי הקירות של חדר המגורים והממ"ד שבקומת המסד, כפי שאושרו. תמצית טענות המשיבה חישוב השטחים בבקשה נעשה טרם התחלת הבניה והחתכים שורטטו בצורה משוערת בלבד ולכן גם חישוב השטחים נעשה בשטח ברוטו, הכולל קירות חיצוניים ו- 5 גומחות שהתהוו כפועל יוצא מן הגובה המשתנה, עקב שיפוע הקרקע הטבעית של היסודות המקוריים של הבניין; לפי תקנות חישוב שטחים ישנן 5 גומחות שאין להביא בחשבון השטחים, שכן החתך האופקי שלהן נמצא מעל גובה 1.20 מ' מעל הרצפה, וזאת בהתאם לתקנה 4; אין לחשב את השטחים בהתאם לתכנית חפ/ 229י', מן הטעם שהתכנית אינה מתייחסת למצב של קומה תת קרקעית בדירת מגורים פרטית, ולכן, אינה חלה על ענייננו ויש לפנות לתקנות חישוב שטחים; הוועדה המקומית לא הגיבה לטענות העוררים, על אף שנתבקשה לעשות כן בהחלטה מפורשת של יו"ר וועדת הערר. לפיכך, אין בידינו מידע על האופן בו נוהגת הוועדה המקומית לפרש את הוראות תכנית חפ/ 229י', וכיצד היא נוהגת לחשב את שטחי הבניה בתחומה, בכלל ובהתייחס לטענות העוררים והמשיבה, בפרט. אשר על כן, נכריע אנו בסוגיה. תכנית חפ/ 229 י' אל מול תקנות התכנון והבניה תכנית חפ/ 229 י' אושרה בשנת 1987. לפיכך, ובהתאם לסעיף 132 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965, "תקנות לפי פרק יא - כוחן יפה מכוחה של תכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות, אולם אין בכוחן כדי לפגוע בתכנית שאושרה כדין לפני התקנתן". תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרים) הותקנו בשנת 1992. משמע, תוקפה של תכנית חפ/ 229י לא נפגע, ובכל מקום שבו נקבעה בה הוראה מפורשת, זו גוברת על הוראות תקנות התכנון והבניה. חישוב שטח הקירות בהתאם לאמור ולאחר שבחנו את הוראות התכנית ואת התקנות, לעניין חישוב שטח הקירות, אנו סבורים שיש לחשב את שטח הקירות בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרים). ונסביר: בתכנית חפ/ 229י', נקבע לעניין חישוב השטחים, כדלקמן: לאחר פתיח זה מופיעה רשימה של "חלקי בניין", אשר אינם נכללים בשטח הבניה, וביניהם: שטח קומת עמודים, מקלט, חדר הסקה, חדר מכונות, מחסנים, חניה מקורה ארובה ופיר, מרפסות גג ושטח גג, חדרי מדרגות, פיר מעלית ועוד. אין ברשימה או בתכנית בכלל, התייחסות לסוגיית אופן חישוב שטח קירות הבניין וגם לא מצאנו קביעה פוזיטיבית כי שטח זה נכלל או לא נכלל ב"חלקי הבניין" אותם יש לחשב. אנו סבורים כי, על אף שנכתב ברישא סעיף 5 לתקנון התכנית כי יש לחשב את "כל חלקי הבניין", לא היתה כוונה ליצור הסדר שלילי לגבי שטח קירות, באשר ספק אם המתכנן התחשב בקירות כ"חלקי בניין" עת התקין את התכנית. מכל מקום, ובהיעדר הסדר ספציפי, הקובע מפורשות כי יש לחשב את שטח הקירות וכיצד, אנו סבורים כי יש לראות בכך לקונה, ולפנות להוראות התקנות הרלוונטיות, הן תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרים) ולנהוג על פיהן. תוצאה זו נראית לנו נכונה, גם מן הטעם שעובי הקירות (וכתוצאה מכך שטחם) עשוי להשתנות משמעותית בין סוגים שונים של בניה, אך החלל הפונקציונלי הכלוא בין הקירות, לא ישתנה כתוצאה מכך ולפיכך, לא סביר בעינינו כי המתכנן התכוון לקבוע כי כל שטח הקירות, ייכלל בשטחי הבניה ובכך יקטין את החלל הפונקציונלי הנותר לשימוש בעלי המקרקעין, בתלוי בשיטת הבניה בה ינקטו. הפניה להוראות התקנות מביאה לתוצאה תכנונית טובה ונכונה יותר. אופן מדידת השטח בנוגע לטענה כי יש לבצע את מדידת השטח, כמפורט בתקנה 4 בה נקבע כי: "(ב) מדידת השטח הכולל המותר לבניה, לענין תקנות אלה - למעט מדידת עליית הגג וקומת המסד - תיעשה על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה; מדידת שטחים שאינם מקורים תיעשה בגובה רצפתם". טענה זו מקובלת עלינו. לא מצאנו הוראה בעניין זה בתכנית חפ/ 229י' וממילא אין בה הוראה סותרת. משנושא זה לא הוסדר על ידי התכנית, הרי שיש לפעול בהתאם לתקנות. סיכום החלטה זו מהווה חלק בלתי נפרד מהחלטתנו מיום 4.1.15, והוועדה המקומית תבצע את מדידת השטח, כפי שנקבע בהחלטתנו זו, בהתאם להנחיותינו לעיל. בניהחישוב שטחועדה מקומית לתכנון ובניה