מגרש בעל צורה א-רגולרית, אשר על פי תכנית ג/302 ניתן לקבל בו הקלות של עד 25% מקו הבניין העוררת עצמה יזמה תכנית בשיתוף עם המשיבה 2, בה תוכננו 2 בניינים על מגרשיהם בצפיפות גדולה יותר ובמספר קומות גבוה יותר מאלה המבוקשים כאן. הסיבה האמיתית להגשת הערר, היא ניסיון העוררת ליצור לעצמה יתרון אל מול המשיבה 2, הנובע מן העובדה שהתכנית המשותפת נזנחה. את כל ההקלות המבוקשות ניתן לקבל בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב - 2002, ויש להן גם הצדקה תכנונית, ביחס לצורת המגרש והן מן הטעם של המדיניות הצפפת יח"ד במרכז העיר. החלטת הוועדה מנומקת דיה, ומובהר בה באופן ברור מדוע נדחתה ההתנגדות והוחלט לאשר את הבקשה. העובדה שהעוררת יזמה בעצמה תכנית, כאמור, היוותה שיקול בפני עצמו, שכן יש בכך להעיד על היעדר פגיעה אמיתית בעוררת ובכלל. הוועדה המקומית נהגה לאשר הקלות מתכנית ג/302 אשר הינה תכנית מיושנת, אשר נסמכה על עקרונות התכנון משנות ה-80 של המאה הקודמת, במיוחד במקרים בהם ההקלות המתבקשות תואמות את תכנית המתאר העדכנית של עפולה - כפי המצב בענייננו. דיון והכרעה לאחר ששמענו את טענות הצדדים בהרחבה, הגענו למסקנה שאין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית. אכן, ככלל, נדרשת הוועדה המקומית לנמק את החלטותיה ולעשות כן באופן המאפשר למתנגדים/מבקשים להתייחס להחלטה ולערער עליה במידת הצורך. התרשמותנו היא שעל אף שהנמקתה של הוועדה המקומית קצרה, היא מבהירה את הסיבות העיקריות שעמדו בפניה, עת החליטה לדחות את ההתנגדות ולאשר את הבקשה. יובהר, כי בכל מקרה, ואף אם הוועדה המקומית יכולה היתה לנמק באופן טוב יותר את החלטתה, איננו רואים טעם או צורך להחזיר את הדיון לוועדה המקומית, אשר הביעה עמדתה בפנינו בצורה מסודרת וברורה, ואנו נדון בערר לגופו, בהתאם לסמכותנו ע"פ דין. לעניין ההקלות המבוקשות, המשיבה 2, כמו גם הועדה המקומית, הבהירה כי ההקלות נדרשות לצורך מיצוי הזכויות הקיימות במגרש (בתוספת של כ-3% על מנת לאפשר מיצוי מיטבי), וזאת בעיקר לאור צורתו הטרפזית של המגרש, בעקבותיה ניכר ממנו, אינו ניתן לניצול. הסבר זה מקובל עלינו, וממילא לא נסתר. למעט טענת בעלמא מצד העוררת כי ניתן למצות את כל הזכויות גם בקונטור קווי הבניין ובמספר הקומות ע"פ התכנית, לא הונחה בפנינו כל ראיה כי אכן כך הוא. בנוסף, לא התרשמנו כי מדובר בהקלות חריגות או בוטות, אשר משנות את הסביבה ומדובר בהקלה בעצימות נמוכה. כפי שהובהר בפנינו קיימים מבנים רבי קומות בסביבת הנכס, שמספר קומותיהן נע בין 5 ל-7 קומות, והוועדה המקומית מקדמת ומעודדת בניה רוויה באזור זה של העיר. יובהר גם, כי ההקלה במספר הקומות אינה מגדילה את הפגיעה הנטענת בעוררת, שכן היא מתגוררת כיום בבית חד קומתי, ובמצב דברים זה אין משמעות רבה לתוספת קומה חמישית, על 4 הקומות שכבר אושרו, וכל הסתרה שנגרמת לה, נגרמה לה כבר בהיתר המקורי. גם הפגיעה הנטענת בשל התקרבות הקומה החמישית למגרש העוררת, אין בה ממש. הבניין כולו נבנה במרחק של 4.5 מ' מגבול המגרש, בעוד שקו בניין ע"פ התכנית הינו 4 מ' בלבד. כלומר, המשיבה 2 נסוגה עם הבניין, החל מהקומה הראשונה, 1/2 מטר מקו בניין מאושר ובכך התרחקה מבית העוררת ולמעשה היטיבה עמה. כעת מבקשת המשיבה 2 הקלה של 10% בקו בניין באופן שהבניין ייבנה בקו אחד - אך עדיין במרחק של 1/2 מטר מקו הבניין המאושר. אנו סבורים כי נסיגה של 1/2 מטר לגובה של 4 קומות החל מהקומה הראשונה, מאזנת את הפגיעה, ככל שנגרמת, מהתקרבות" של 1/2 מ' בקומה חמישית. לעניין הטענה בדבר הגדלת הצפיפות והשפעתה על הרחוב והאזור - כאמור, העוררת יזמה במשותף עם המשיבה 2 תכניות להקמת 2 מבנים בני 6 קומות ו-19 יח"ד, כל אחד על מגרשיהן. בדברי ההסבר של התכנית נכתב "בכוונת התכנית לשנות את הזכויות ולבנות על המגרשים בתכנית 2 מבני מגורים בני 6 כל אחד בן 6 קומות על עמודים - על פי תכנית הבינוי המצורפת בזה. המקום הוא במרכז העיר ויש הצדקה לזכויות המוצעות, הן מבחינת פתרונות החניה המוצעים והן מבחינת התכנון הכולל מבנים ופיתוח" . נראה כי בכך סתמה העוררת את הגולל על האפשרות לטעון בדיוק הפוך בהליך שבפנינו. העוררת כבר הביעה עמדתה, במסגרת הליך תכנוני, כי צפיפות גבוהה יותר מתאימה למקום. לפיכך, בוודאי שאינה יכולה להישמע היום בטענה שהצפיפות המבוקשת כאן (הוספת 2 יח"ד) גורמת לפגיעה קשה ברחוב ובדייריו. לכך נוסיף כי הוועדה המקומית הפנתה אותנו להוראות תכנית המתאר החדשה ג/18647, בה סומן האזור לצפיפות של עד 12 יח"ד, עם הגדלה משמעותית של זכויות הבניה. משמע, ציפוף המגרש והוספת יח"ד עולה בקנה אחד עם מגמת התכנון של מוסדות התכנון לאזור זה של העיר, וכן עולה בקנה אחד עם מגמה כלל ארצית של הגדלת הצפיפות במרכזי הערים. לאור כל האמור, הערר נדחה. בשולי הדברים, אך לא בשולי חשיבותם, נוסיף, כי בסופו של הדיון "יצא המרצע מהשק" והתברר שאכן מטרתה העיקרית (אם לא היחידה) של העוררת בהגשת הערר היתה השגת יתרון אל מול המשיבה 2, שכן זו לא נענתה באופן מלא לדרישותיה של העוררת להחתים את רוכשי הדירות על התחייבות, שלא להתנגד לבקשה להיתר הכוללת הקלות שתגיש העוררת בעתיד. למרבה הצער, נראה כי נעשה שימוש בלתי ראוי בהליך תכנוני, תוך ניצול זמינותו של ההליך והעובדה שאינו כרוך באגרות. למרות זאת, ולאור העובדה שמדובר בעוררת חולה ומבוגרת, אשר נראה כי מובלת למאבקים ומהלכים, ע"י בנה (אשר אף ייצג אותה בדיון שבפנינו), נימנע מהשתת הוצאות על העוררת, זו הפעם. קרקעותבניין