טוענים כי לא ניתן לנייד זכויות מכוח תמ"א 38 ללא אישור המועצה הארצית, וכי מסקנה זו מתחייבת מהוראות 20 לתמ"א, ולא ניתן לשנותה באמצעות תכנית בסמכות ועדה מקומית. לא זו אף זו, תכנית רע / מק / 1010 לפיה מועברות הזכויות אושרה קודם לתיקון 3 לתמ"א, ולפיכך ברי כי היא חלה רק על הזכויות שניתנות לאישור לפי תיקון 2 ולא לפי תיקון 3 - אין כפל מבצעים. התכנית המקומית פורסמה למתן תוקף ביום 30/5/12 ואילו התיקון נכנס לתוקפו ביום 11/6/12. כמו כן הוספו חדרים על הגג, על מנת להפוך את דירות הגג לדופלקסים ובכך הבקשה סותרת את רע /מק / 1010 אשר קובעת בסעיף 4.1.2 כי יותר להמיר את היקפי הבניה של חדרי יציאה אל הגג בבניית יחידת דיור עצמאיות. לדירות שנוצרו מאיחוד חדרי יציאה אל הגג לא יהיו יציאות אל הגג. בענייננו הזכות לבנות חדרי יציאה אל הגג כבר נוצרה בקומה השישית ולכן לא ניתן לבנות עליהם חדרי יציאה נוספים (בקומה שביעית אל הגג). אפילו ניתן היה לעשות כן הרי שהחדרים שאושרו על ידי הועדה המקומית (60 מ"ר בסה"כ), עולים בשטחם עלה שטח שהיה ניתן לאשר מכוח רע /292 הקובעת 25 מ"ר לחדר בלבד. לעניין המרפסות - תקנות המרפסות מאפשרות להקים גזוזטראות מקורות, במקרה דנן המרפסות אינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין, הסוגרים משלוש פאות בקיר הבניין ובממ"דים המבוקשים, לפיכך לא ניתן לאשר את תוספת המרפסות. לעניין האדניות מדובר למעשה בהמשך השטח של המרפסות. לטענת העוררים דיירי רחוב גולן 3 הם הנפגעים העיקריים מהבניה המבוקשת, מדובר ברחוב צר ללא מוצא כאשר הגישה היחידה לבניין הינה מן המעבר הצר סמוך למקרקעין נשוא הערר, כל כניסת האור והאוויר לבניין הינה מכיוון אותו מעבר אשר ייחסם באופן ניכר. על פי התכנית, מבוקשת בקו הבניין שצומצם ממילא, הקמתם של 2 מתקני חניה כפולי קומה כך שדיירי קומות 1 ו - 2 יפתחו את חלונם אל חניה תפעולית מולם. הועדה המקומית לא שקלה כראוי את הבקשה בהתייחס לסביבה, ולא היה כל מקום להתיר שינוי בקווי הבניין. העוררים ביקשו כי הממ"דים והמרפסות יוסטו לכיוון צפון אל בניין שאמור אף לעבור הרחבה בעתיד והדבר לא נשקל. תמצית עמדת המשיבים הגם שהעוררים אינם מזכירים זאת חלק מהתנגדותם התקבלה באופן שקו הבניין לרחוב גולן יעמוד על 2 מ' במקום 1.8 מ' כפי שהתבקש. הבניין ברחוב בורוכוב בו מתגורר העורר 1 מרוחק במרחק של כ - 40 מטר מהמקרקעין נשוא הערר ולא ברור כיצד הבניה האמורה תפגע בו. יש לדחות את טענותיהם של העוררים ככל שאלה תוקפות תכנית תקפה (תכנית 1010), שכן טענות אלה היו צריכות להיות מועלות עת אושרה אותה תכנית ואל אגב הרישוי כאשר מתבקשת בקשה תואמת תכנית. בית העוררים מצוי ממזרח לבניין נשוא הערר כך שהוא אינו יכול להסתיר לו את האור, ותוספת הבינוי אינה פוגעת ברוחבו של רחוב גולן ושל המעבר לכלי רכב. גם לגופו של עניין ברי כי שינוי קו הבניין שנמצא בתוך מגרש המשיבים אינו מקטין את המעבר הקיים ואינו פוגע ברוחב הדרך. הרחבת הבניין לכיוון בניין המתנגדים עומדת על שיעור של 1.5 מ' בלבד ומותירה מרווח של כ - 7 מ' בין הבניינים. בנוסף תכנית 1010 שינתה את קווי הבניין המותרים ל - 2 מ' בחזית, ו - 3 מטר מאחור, לפיכך כל תקיפה של קווי בניין אלה מהווים תקיפה של תכנית מאושרת. לא ניתן היה להעביר את הממד"ים לחזית הצפונית מאחר והבניין קיים היום בקירוב לגבול הצפוני ואין שם מקום לממ"דים. גם התכנון הפנימי של הדירות אינו מאפשר את שינוי מיקומם. לעניין החניות בגבול המגרש נעשה ניסיון אמיתי לכלול את כל פתרונות החניה במסגרת המגרש כך שנטל החניה לא ייפול על הציבור והעוררים בכללו. לעניין היחס בין תכנית 1010 לבין תמ"א 38/3 סעיף 23 לתמ"א מאפשר הכנתה של תכנית בניה ספציפית. על פי לשון הסעיף רק מקום בו התכנית קבעה במפורש כי היא באה בנוסף לזכויות בניה מכוח התמ"א תחול הגרסה של התמ"א שהיתה תקפה עת אושרה התכנית על פי סעיף 23. בענייננו התכנית אינה קובעת דבר באשר לפרמטרים ולכן בהתאם להוראות סעיף 23 כל שינוי או תיקון בתמ"א יחול גם להבא לטובה או לרעה. מכל מקום תיקון 3 נכנס לתוקפו ב - 11/6/12 ואולם המועד הקובע לעניין תכנית 1010 על פי סעיף 119 א' לחוק הינו ביום 14/6/12 (15 יום לאחר הפרסום ברשומות). לעניין ניוד השטחים מקומת הכניסה - מדובר בתכנית שאושרה לפני למעלה משנתיים ונערכה על פי תמ"א 38 והסמכויות הקבועות בה. לעניין חדרי היציאה אל הגג - במקרקעין חלה רע / 1 / 292 / א' הכוללת הוראות בדבר בניה על הגג ומאפשרת בניית חדר בשטח של 25 מ"ר לכל דירה בקומה העליונה. לפיכך מתבקשים 2 חדרי יציאה בשטח של 22 מ"ר כל אחד ומדרגות, כך ששטח קומת חדרי היציאה עומד על 58 מ"ר. לעניין המרפסות - ראשית אין חולק כי המרפסות בקומות 1 ו - 2 מהוות גזוזטרה גם לשיטת העוררים, ולעניין השאר הרי שהפרשנות שהוצגה לגזוזטרה על פי עמ"נ 6443-12-10 דיור ב.פ בע"מ נגד עיריית רחובות אינה מקובלת, ועל פסק הדין הוגש ערעור לבית משפט עליון אשר עדיין תלוי ועומד. סעיף 2 לתקנות חישוב שטחים (הוראת המעבר) מגדיר גזוזטרה כמרפסת הבולטת מקירותיו החיצוניים של הבניין, אולם סעיף 1 לתקנות עצמן מגדיר קיר חיצוני כקיר שאחד מצדדיו או יותר פונה אל האוויר החיצוני, ומכאן עולה כי בכדי שגוזטרה לא תיכלל במניין השטחים עליה לבלוט מקירות החוץ של הבניין. כל המרפסות בולטות מקירות החוץ של הבניין. לא מתבקשות אדניות אלא חלל שרצפתו מצויה בקומת הקרקע ואין כל דלת יציאה אל אותן אדניות, אלא חלון בלבד כך שלא מדובר בשטח שנכנס בחישוב שטחים. עמדת הועדה המקומית תכנית 1010 נערכה מכוח סעיף 23 לתמ"א, היא אינה מגדילה זכויות בניה אלא מאפשרת שינוי בינוי באמצעות ניוד זכויות בין הקומות. התכנית מוסיפה זכויות על פי הקלות מותרות וקובעת שטחי שירות מסוימים על פי סמכותה של הועדה המקומית. יש לדחות את טענת העוררים לפני סעיף 23 לתמ"א שולל את תחולתה של תכנית 1010 על שינוי 3 שכן התכנית קובעת במפורש שהיא חלה על תמ"א 38 על תיקוניה. שינוי 3 נכנס לתוקף סמוך לפרסומה של התכנית לעומת זאת סעיף 1.9 לתקנון התכנית הינו סעיף ההגדרות שמגדיר את המונח תמ"א 38 כתמ"א 38 לתיקוניה ללא הגבלה לתיקוני העבר בלבד. הכוונה באמת להחיל את התכנית על פי תמ"א 38 בנוסח המאושר במועד בקשת היתר בניה ובהתאם אף נהגה הועדה המקומית בפועל בטיפול בבקשות. מרבית הבניינים ברעננה ממצים לחלוטין את זכויות הבניה לרבות חדרי יציאה אל הגג, ובהעדר ניוד כפי שנמצא כאן אין אפשרות ו/או היתכנות לחיזוק המבנים. דינן של טענות העוררים בדבר אי חוקיות ניוד הזכויות על פי תכנית 1010 להידחות על הסף שכן מדובר בתכנית מאושרת וגם לגופן. עניינה של תמ"א 38 להגשים את תכלית חיזוק המבנים ולתת מענה לצורך בהתחדשות עירונית, ואלה התכליות העומדות גם בבסיס סעיף 23. לעניין המרפסות - תקנות המרפסות חלות על שטח מקורה. בעניין דירות ב.פ נקבע כי העובדה שהמרפסות הם שטחים המהווים חלק אינטגראלי מיחידות הדיור אינה המבחן הקבוע בתקנות לצורך הגדרת המונח גזוזטרה. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים ואף יצאה לשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות אלה ובמסגרת זאת נמצא כדלקמן: הבניין ברחוב חנקין 26 הוא בניין מגורים בן 3 קומות על עמודים+ חדרים על הגג. הבניין ברחוב -חנקין 28 אף הוא בניין מגורים בן 3 קומות על עמודים. הבניינים ברחוב חנקין 24 הינם צמודי קרקע בני 2 קומות. בצידו השני של רחוב חנקין בבניינים מס' 19,21 בנויים מבני מגורים בני 5 קומות על עמודים + גג. רחוב גולן הינו רחוב צר, כאשר בקצהו המערבי סומן סימון אדום לבן. יש מקום לשדרוג המבנים לאורך הרחוב. הבקשה שלפנינו כוללת תוספת מעליות בחלק הצפוני של המגרש ואילו בחלקו הדרומי 2 עמודות ממ"דים (בחלק הקיצוני מזרח ומערב), לאחר מכן חלל ברוחב של 2.60 מ' (משני הצדדים) ובמרכז תוספת מרפסות בשיעור 12 מ"ר. הבניין הינו היום בן 3 קומות ואלה התוספות שמתבקשות בנוגע לקומות הקיימות: קומת הקרקע מנוצלת לחניות קיימות בתוספת מוצעות וכן מתבקשים בה חדר אשפה, מאגר מים, חדר משאבות, מעלית ולובי כניסה. קומות 4 ו - 5 המוצעות כוללות 2 דירות מכל אחת מהן, וכל גם הקומה ה - 6. בקומה השביעית מתוכננים 2 חדרים ומרפסות וכן מדרגות המקשרות בינה ובין הקומה ה - 6 כלומר מוצעים בקומות 6,7 דופלקסים המורכבים מדירה + חדר על הגג. המצב הקנייני השורר במקרקעין (בדומה לחלקות רבות אחרות) הכולל הצמדה של הגג לדירות בקומה השלישית ובניה עליו, משמיט פעמים רבות הסיכוי להיתכנות פרויקט לחיזוק המבנה והתחדשות עירונית על פי תמ"א 38 על נגזרותיה. במקרה דנן התגברו המשיבים כולם על קושי זה באמצעות תכנית רע/מק/1010 שהינה תכנית בתוקף ומהווה חלק מהדין. מטרותיה של תכנית זו כמבואר בהוראותיה לעודד את מימוש תמ"א 38 ולקדם תהליכים של התחדשות עירונית, והיא הוכנה על פי סעיף 23 לתמ"א. כמפורט בתקנון התכנית מטרתה שיפור הבינוי ומיצוי מיטבי לזכויות הבניה הקיימות לצורך עידוד חיזוק מבנים והתחדשות עירונית. התכנית מגדירה את תחולתה על כל המבנים שתמ"א 38 חלה עליהם, למעט מבנים קיימים שהם קוטג'ים, וכן על מבנים המיועדים להריסה. התכנית מאפשרת ניוד זכויות בניה בין הקומות על פי תכניות מאושרות, במגבלה של חיוב בממ"ד לכל דירה קודם שינוידו הזכויות הקיימות להרחבתה. בנוסף קובעת התכנית שטחי שירות נוספים ומגבילה את גובה הבניה כדי 2 קומות מעל לקומות המותרות על פי תכניות מאושרות ולא יותר מסה"כ 6 קומות מעל קומת הקרקע. בנוסף, כך נכתב באותו סעיף תותר בניה של חדרי יציאה אל הגג על פי התכניות המאושרות. קווי הבניין נקבעו על 2 מ' לחזית ולצדדים ו - 3 מ' לאחור. איננו סבורים כי התכנית חלה רק על הזכויות הקבועות במסגרת תמ"א 38/1+2, שכן, אין ביכולתה של תכנית בסמכות ועדה מקומית למנוע התפתחותה של תמ"א אשר מצויה בכמה דרגות גבוהות יותר במדרג התכנוני. כעולה מהוראותיה של התכנית אף היא עצמה אינה מתיימרת לעשות כן שכן היא מגדירה את תמ"א 38 כ"תכנית מתאר ארצית 38 על תיקוניה" (סעיף 1.9 לתכנית), ובסעיף התחולה (סעיף 4.1.4) קובעת כי היא חלה על כל המבנים שתמ"א 38 חלה עליהם. העובדה כי בסעיף 1.6 לא מופיע תיקון מס' 3 נובעת כנראה מסמיכות הזמנים בין התיקונים, אולם אין בה כדי להוציא מכלל אפשרות את תחולתה של התכנית גם על התיקון דבר שעולה בקנה אחד עם הקביעה בסעיף 1.9 לפיה מוגדרת תמ"א 38 כתמ"א על תיקוניה. העיקרון הכללי בעניין זה קבוע בחוק הפרשנות ולפיו: " אזכור של חיקוק בחיקוק אחר - כוונתו לחיקוק המאוזכר כנוסחו בשעה שנזקקים לו, לרבות הוראות שנוספו בו והוראות שבאו במקומו בחיקוק אחר." לכך יש גם להוסיף את העובדה כי התכנית קובעת פרמטרים קבועים לגובה אפשרי (בסעיף 4.1.2), כוללת טיפול בהקלות אפשריות, ואישור שטחי שירות, כך שבבסיסה חזון תכנוני ארוך טווח הצופה המצב התכנוני הכולל ומתאים אותו לצרכיה התכנוניים של רעננה. זאת ועוד, אחרת: סעיף 119 לחוק קובע דין ספציפי לתחילתה של תכנית, אשר על פיו מועד זה הינו בתום 15 ימים מיום פרסום ההודעה ברשומות או בעיתון, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה. הסעיף מוציא מגדר תחולתו תביעות על פי סעיף 197, שם נקבע מפורשות כי מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע. לפיכך, אנו סבורים גם מבחינת הוראות הדין הספציפי התכנית נכנסה לתוקף לאחר תיקון 3 לתמ"א, וגם מטעם זה ברי כי כוללת את הוראותיה. עוד יוזכר, כי הפסיקה מייחסת משקל משמעותי לפרשנות הועדה המקומית כפי שנקבע בעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים: בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....". לפני סיום נקודה זו נזכיר כי גם במסגרת החלטת הועדה המקומית לאשר התכנית הוזכר תיקון מס' 3 לתמ"א 38, אשר היווה חלק מהשיקול התכנוני לאשר תכנית זו. לפיכך אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה. אשר לתקיפה העקיפה לתוקפה של אותה תכנית נזכיר כי מדובר בתכנית שמהווה דין מזה כשנתיים. במצב דברים זה נתכבד ונפנה למשל לבג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622 ,עמ' 631-632: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2), 259). בהקשר זה נציין כי נוכח פרסומה והפיכתה של התכנית לחלק מהדין לרבות הוצאת היתרים על פיה מזה כשנתיים, אנו סבורים כי מדובר במעשה עשוי. עוד נעיר כי התרשמנו כי הועדה המקומית לא התעלמה מהודעתה של הועדה המחוזית בדבר הערותיה לתכנית 1010, אלא שאירעה תקלה ואלה לא הגיעו לידיה בזמן. עוד נזכיר כי הועדה ערכה בדיקה פרוגרמטית מעמיקה לא מכבר עובר לקידומה של תכנית רע/2000 אשר לא מכבר הוחלט בועדה המחוזית להפקידה. אין באמור כדי לפתור את הועדה המקומית מכל דרישה שנדרשה על ידי הועדה המחוזית מרכז בבואה לשקול החלטותיה. אשר לנושא התכנוני - בין הבניין הקיים לבין הבניין מצפון מצוי מרווח של כ - 7 מ' בעוד שהמבנים המצויים מדרום מרוחקים בכ - פי שתיים מהמבנה נשוא הערר. אף בחינת החלל האפשרי בקווי המגרש מותיר כ - 5 מ' דרומה לעומת 3.8 צפונה. במצב דברים זה, ונוכח מסת הבניה מצפון לעומת דרום, כמו גם מטעמים של תכנון פנים, איננו סבורים כי נכון למקם את הממ"דים בחלק הצפוני של המגרש דווקא. זאת ועוד, גם כיום "תופס" הבניין בקומת הקרקע מרחב שאף גדול מזה המתוכנן עקב קירות בקומת הקרקע. לפיכך איננו רואים לחייב את המשיבים בהסטת הממ"דים צפונה. לעניין המרפסות - הרי שאלה בולטות מהקיר הדרומי בכל מקרה, העובדה כי אותו קיר משמש בסיס גם לממ"דים, המהווים בליטות נוספות, אינה מוציאה מהגדרתה את הבליטה המקורית מהקיר הקיים, לצורך הגדרתה של המרפסת כגזוזטרה. במילים אחרות, אנו סבורים כי נוכח כוונת המחוקק לעודד תוספות מרפסות לא כל שכן ממ"דים, הרי שבליטה לצורך הגדרת גזוזטרה תמדד ביחס לקיר המקורי. אשר לחדרי היציאה לגג, ברי כי הם אפשריים, הן עפ"י הוראות תמ"א 38/3, והן עפ"י הוראות רע/מק/1010 (ראה סע' ד'2 לתכנית 1010) הקובע: "בנוסף, תותר בניה של חדרי יציאה לגג על פי התכניות המאושרות". אשר לקוי הבנין של המרפסות - בבקשה שלפנינו קו הבנין של המרפסות מגיע כדי 2.5 מ' מגבול המגרש הדרומי, במהלך הדיון לפנינו, נטען כי רוחב הדרך (רחוב גולן) לא בא לידי ביטוי באופן נכון בבקשה, היא למעשה רוחבו הסטטוטרי רחב יותר ולפיכך קוי הבנין של המרפסות אינם ברות אישור גם לא במסגרת קוי בנין המקלים האפשריים של תמ"א 38. בהודעתה הבהירה הועדה המקומית כי אכן על פי רישומיה, קיימת טעות ברוחב הכביש, באופן שלאורך החזית הדרומית זכות הדרך נוגסת ברוחב של 1.1 מ'. אולם, לשיטתה ניתן להתאים הבקשה לנתונים אלה, שכן החניות נסוגות ממילא ב-1.5 מ' מהחזית, הממ"דים ימצאו במרחק של 0.9 מ' (במקום 2 מ') מהגבול הדרומי המעודכן ואילו המרפסות, תהיינה במרחק של 1.4 מ' (במקום 2.5 מ') מהגבול הדרומי, ובמסגרת אפשרות של הקלה של 40% מקו בנין של 2 מ' לפי תכנית 1010. בקשה כזאת אמנם לא פורסמה, אולם התכנון העומד בבסיסה פורסם גם פורסם ואליו התנגדו העוררים, כפי שפורט לעיל. העובדה כי הכביש נוגס בחלקת המשיבים, אין בה כדי להעלות או להוריד באספקלריית המתנגדים הפוטנצאליים ביחס לתכנון הקיים. הלכה פסוקה היא כי: " הליכי הפרסום נועדו להעביר לצדדים הנוגעים בדבר את האינפורמציה הדרושה לניצול אפקטיבי של זכות הטיעון הקנויה להם. מאחר ובמקרה דנן לא נשללה מן העותרים זכות הטיעון, ולו באופן חלקי ממילא לא נגרמה כל פגיעה בזכויותיהם, בגין הפרת חובת הפרסום על ידי הרשות. אשר על כן, אין להם כל מעמד לדרוש את ביטול ההליך המנהלי". עת"מ 14/98 אוסקר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' במקרה דנן האינפורמציה הרלבנטית אמנם הגיעה לתושבים וחלקם ראה לנכון להתנגד לה. לפיכך איננו סבורים שיש בכך להעלות או להוריד מאישור ההחלטה. סיכומם של דברים, לאור כל האמור לעיל, והואיל והתרשמנו גם לאחר ביקור בשטח, כי אין בתכנון המוצע כדי לפגוע יתר על המידה במתנגדים ו/או בשכנים האחרים, שכן בסופו של דבר, ההתקרבות דרומה אינה יוצרת מצב שונה בתכלית כלפי השכנים ממזרח, מהמצב הקיים היום, אותם שכנים ידעו שקונים דירות בבנין פנימי והיו צריכים להביא בחשבון שיקוליהם, הגבהת הבניינים הסמוכים, הן כחלק ממארג אורבני רגיל ובמיוחד נוכח העובדה כי הבנין שלהם גבוה מהבניינים הקיימים. הבנין בו מבוקש השינוי, אינו משפיע באופן אקוטי על אור השמש בבנין העוררים ממזרח, ואין באמור כל חריג. יתר על כן בהתרשמותנו, הסביבה הקרובה אינה אחידה, חלק מהבתים הינן בתים חדשים, מודרניים ואסתטיים וחלקם זקוקים לשיפוץ והתחדשות כפי שנעשה במקרה דנן. בנין בגובה 6 קומות + חדרים על הגג, אינו מראה זר ואינו מראה חריג בסביבה הקרובה. לפיכך אנו רואים לדחות את הערר. בניהתמ"א 38שאלות משפטיותתמ"א