באזור מגורים, גובה חנות יהיה עד 4.5 מ' - תקנה 2.07 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), ענייננו בערר על החלטת הוועדה המקומית "קריות" (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים ומסחר בן 4 קומות עם חדר יציאה לגג, מעל קומה מסחר כפולה, 9 יח"ד. הבקשה כרוכה בהקלה בקומה, שכן על פי התכניות החלות, ניתן לבנות 4 קומות מעל קומת מסחר אחת. כנגד הקלה זו הוגשו התנגדויות העוררים, שהנם בעלי דירות בנכסים גובלים , ונדחו. בעקבות החלטה זו הגישו המתנגדים את העררים כאן. עיקר טענות העוררים: לא הוזמנו לדיון בפני הוועדה המקומית ולכן נפגעה זכות הטיעון. הבניין חורג מהוראות התכנית, שכן בפועל מדובר בבניין בן 7 קומות בגובה של 23.14 מ' . הבניינים בסביבה הינם בני 3 ו-4 קומות בלבד, מתוכן קומה מסחרית אחת. תכנית ק/130ב' קבעה שמס' הקומות המותר הוא 4 מעל קומת עמודים וזוהי תכנית חדשה משנת 2005 ואין מקום לתת הקלות ממנה. מבנה בגובה המבוקש מפריע למעבר אוויר לבנייני העוררים, מסתיר את השמש, מוסיף רעש לסביבה ומוריד את ערך הדירות בבניינים. לא ניתן לאשר 9 יח"ד ביחד עם מסחר מלא, כפי שמבוקש. יש לבחון את התאמת המבנה לסביבה הקיימת כפי שבנויה היום ולא כפי שניתן לבנות אותה על פי התכניות החלות, ולכן מדובר בבניין שמשנה את אופי הסביבה ומהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית. גם אם מדובר בתוספת גובה של 1.5-1 מ' לגובה הבניין כפי שטוענת הוועדה המקומית - עדיין יש בכך פגיעה בעוררים שדירותיהם נפגעות מכל מטר שנוסף לגובה המבנה, גם מבחינת אוויר, פגיעה בפרטיות והסתרת שמש. תשתית הביוב אינה מתאימה לתוספת יחה"ד ויש לבצע שדרוג לפני שמאפשרים אותה. המשיבה 2 והוועדה המקומית השיבו לטענות אלה: ההקלה נדרשת על מנת לאפשר ניצול חלקי של קומת הקרקע לחניה בתחום המגרש, ויתר המסחר - מועלה לקומה השניה. גובה קומות המסחר שנתבקש הינו 3.5 מ' בלבד, בעוד שניתן לאשר עבור קומות מסחר גובה של 4.75 מ'. אם היה נבנה בניין של קומת מסחר בגובה התואם את התקנות ללא תוספת קומה, הבניין היה נמוך רק בכ-1.5 מ' מהבניין המבוקש היום. הבניין של המשיבה 2 גבוה יותר מהמבנים שאין בהם חזית מסחרית, בגלל גובה קומה מסחרית, ולכן מראש היה עליהם לקחת בחשבון אפשרות, שהבניין יהיה גבוה מהבניין שלהם. מיצוי זכויות מכוח תכניות מאושרות או מכוח תמ"א 38 במגרשים הסמוכים, יביא אותם לגבהים אחרים, אשר מהם ברור שאין הבניין המבוקש חורג באופן שמשנה את הסביבה. דיון והכרעה לאחר ששמענו את טענות הצדדים בהרחבה, החלטנו כדלקמן: ראשית, לעניין זכות הטיעון, הרי שאין חובה על הוועדה המקומית להזמין את המתנגדים לדיון בפניה, ורשאית היא לקיים דיון בהתנגדויות, בהיעדרם של הצדדים. בנסיבות העניין, השתכנענו כי התקיים דיון ענייני בהתנגדויות, הגם שטענה כזו לא נטענה. לגופם של דברים - המדובר במגרש פינתי על צומת רחובות, אשר על פי התכניות החלות ניתן לבנות עליו בניין בן 4 קומות מעל קומת מסחר, כאשר החזית המסחרית הנה לכיוון הרחוב הראשי- רחוב אהרון. הבקשה הינה להקלה בקומה אחת, אשר תשרת באופן חלקי את המסחר ובאופן חלקי את המגורים. פועל יוצא של ההקלה הינו הגבהת הבניין (אליה נתייחס בהמשך) ומטרתה ריכוז המסחר בפינה אחת של הבניין, הצופה פני צומת הרחובות, והרחקתו מבנייני המגורים הסמוכים. ההקלה מאפשרת גם חניה בתחום המגרש בקומת הקרקע, בהתאם לנדרש על פי התקן. נקודות אלה הוצגו כהצדקה תכנונית להקלה המבוקשת. העוררים, אשר הנם בעלי הזכויות בדירות בבנייני המגורים הסמוכים למגרש, טענו כי אין להתיר את ההקלה המבוקשת, מן הטעם שהיא גורמת להגבהה משמעותית של הבניין. העוררים טוענים כי הבניין יהיה חריג לסביבתו וישנה את אופי הסביבה הקיימת, ולכן מהווה סטיה ניכרת שלא ניתן לאשרה. טענה זו איננו יכולים לקבל. על מגרשי העוררים חלות תכניות מאושרות, המקנות זכויות אותן ניתן לממש בכל עת. זכויות אלה מתבטאות באפשרות לבנות בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים או 4 קומות מעל חזית מסחרית - תלוי במגרש. כאשר בוחנים התאמת בקשה להיתר לסביבתה, אין מקום לבחון את המצב הקיים בפועל - אשר לעיתים אינו משקף את התכנון המאושר, כי אם בניה וותיקה אשר אינה עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון הרלוונטיות - אלא יש לבחון מה ניתן לבנות בכל אחד מהמגרשים ומתוך כך לגזור את מידת התאמת הבניין לסביבה או חריגתו ממנה. לפיכך, עלינו לבחון מה ניתן לבנות במגרשי העוררים על פי התכניות המאושרות החלות. לעניין זה יובהר כי איננו מתחשבים לצורך בחינה זו, באפשרויות הגבהת המבנים ועיבויים מכוח תמ"א 38, שכן אין מדובר בזכויות מוקנות. כאמור, על פי התכניות החלות במגרשי העוררים, ניתן לבנות 4 קומות מעל קומת עמודים/קומת מסחר בתלוי במגרש. לנתון זה יש להוסיף כי אין התכניות החלות קובעות גובהה של קומת מסחר. העוררים טענו כי גובה קומת מסחר הנו 3.5 מ' - אולם מהוראות התכנית ברור שהוראה זו מתייחסת לקומות המגורים בלבד, שכן אין התייחסות למסחר בהיבט של קומות כי אם כאל "חזית מסחרית" בלבד. בהתאם לתקנה 2.07 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), באזור מגורים, גובה חנות יהיה עד 4.5 מ'. כלומר, גובה הבניין אותו ניתן לבנות על חלקה המשיבה 2, ללא הקלות, הינו 4*3.5 + 4.5 = 21 מ'. בענייננו, נתבקשו 2 קומות בגובה של 3.5 מ' חלף קומה בגובה של 4.5 מ'. משמע - ההקלה שנתבקשה לתוספת קומה, הגביהה את הבניין ב-2.5 מ', (ולא ב- 1.5 מ' כפי שטענו בפנינו המשיבה 2 והוועדה המקומית). כאמור, ההצדקה התכנונית אותה הציגו בפנינו לקבלת ההקלה היתה תכנון מיטבי לקומות המסחר, תוך הפנייתן לצומת הרחובות והרחקתן מבתי המגורים הסמוכים, ומתן פתרון חניה בתחום המגרש. וכאן נדרשים אנו לשאלה, אם ההצדקה התכנונית להקלה גוברת על הפגיעה הנטענת בצדדים השלישיים - העוררים. כאמור, העוררים טוענים כי ההקלה, הגורמת להגבהת הבניין המבוקש, תגרום לפגיעה בדירותיהם, שכן תפגע באוויר, בשמש, באור ובפרטיות של העוררים, שהרי הבניין יהיה גבוה משמעותית מהבניינים שלהם, ויאפיל עליהם. לגבי העורר מר פאר ירון - הלה מתגורר ברח' כצנלסון 27, כאשר הבניין בו הוא גר נמצא דרום מזרחית לבניין המבוקש, בהשקה פינתית בין המגרשים. במצב דברים זה, איננו סבורים שמתקיימת פגיעה בעורר, אשר מרוחק מן הבניין, וצופה אליו רק בזווית מסוימת לכיוון צפון מערב, אשר יתכן כי יש בה פגיעה מסוימת בנוף הנשקף מביתו (טענה אשר לא נתמכה בראיות כלל), אולם בשל המרחק ומיקום הבניינים, ברי כי אין הבניין המבוקש מאפיל את דירתו, או מונע ממנה אור שמש או אוויר. לעניין זה נזכיר גם כי מי שבוחר לגור בעיר, צריך לקחת בחשבון את התפתחותה וכן אפשרות כי יינתנו הקלות מסביבו. לעניין זה השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה: "כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו". לגבי הבניין הגובל על רח' אהרון (בו מתגוררים יתר העוררים), הרי שעל אף שנטענו טענות כלליות של הסתרת אור שמש ומניעת אוויר, לא הוצגה בפנינו כל חוו"ד בעניין והטענות נטענו באופן כללי וללא כל ספציפיקציה. במצב דברים הנוכחי, לא ברור מה מהות הפגיעה ועוצמתה, ובכל מקרה נראה כי ביחס למצב הקיים וגם למצב התכנוני מאושר, הן על מגרש העוררים הן על מגרש המשיבה, מדובר בתוספת גובה לא משמעותית ובהקלה בעצימות נמוכה, אשר לא תשפיע על איכות חייהם של דיירי הבית מחד ומאידך תבטיח את הרחקת המסחר, של בניין המשיבה 2, מחלונות דירותיהם. נוסיף כי התכנית החלה אושרה בשנת 2005, מאז חלפו כמעט 10 שנים ונראה כי יש מקום לשקול הקלות הימנה, במיוחד שמדובר בהקלה בעצימות נמוכה כפי שמבוקש כאן. לעניין הטענות בדבר הביוב -לא הוכח כי קיימת בעיה של תשתית ביוב ומכל מקום, לא הוכח במה ההקלה המבוקשת היא שגורמת להרעת המצב. תשובתו של מנכ"ל תאגיד המים מקובלת עלינו ולא נסתרה. לעניין מיצוי הזכויות, טוענים העוררים כי לא ניתן לקבל יח"ד וגם מסחר, אולם לא הבהירו מדוע לא ניתן לשיטתם. על פי הוראת ק/130/ג - באזור מגורים ג' הצפיפות הינה של 11 יח"ד לדונם. הוראה זו אינה מבדילה בין מגורים ג' עם מסחר ומגורים ג' ללא מסחר. לפיכך, נראה כי המגבלה העומדת בפני מבקשי ההיתר, היא אחוזי הבניה המתחלקים בין מגורים ומסחר, כאשר צפיפות המגורים נקבעה ב/ק/130/ב ואילו שטח קומת המסחר נקבע בק/144, בהתאם לתכסית המותרת. איננו רואים סתירה בין ההוראות ויש לקרוא אותן במאוחד. לאור כל האמור, אנו דוחים את העררים. בניהחוק התכנון והבניהאגרהתכנון ובניה